（2014）黄浦民四（民）初字第544号
裁判日期: 2015-02-16
公开日期: 2021-09-22
案件名称
上海市静安区康定小区业主委员会与上海康苑物业管理有限公司其他所有权纠纷一审民事判决书
法院
上海市黄浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
上海市静安区康定小区业主委员会；上海康苑物业管理有限公司
案由
所有权纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则（2009修正）》:第一百三十五条；《中华人民共和国民法通则（2009修正）》:第一百三十八条；《中华人民共和国合同法》:第五条；《中华人民共和国合同法》:第六十一条；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《上海市住宅物业管理规定》:第三十九条；《上海市住宅物业管理规定》:第四十条第一款；《上海市住宅物业管理规定》:第四十条第二款；《上海市住宅物业管理规定》:第四十四条；《上海市住宅物业管理规定》:第四十九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第二条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第二条第二款
全文
上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）黄浦民四（民）初字第544号原告上海市静安区康定小区业主委员会。负责人刘梦舟。委托代理人王**荣，上海市国鑫律师事务所律师。被告上海康苑物业管理有限公司。法定代表人沈玉芳。委托代理人邱建森，上海市广益律师事务所律师。原告上海市静安区康定小区业主委员会（以下简称“康定业委会”）诉被告上海康苑物业管理有限公司（以下简称“康苑物业”）其他所有权纠纷一案。2014午1月14日由上海市静安区人民法院受理［（2014）静民一（民）初字第209号］，同月17日，该院向上海市第二中级人民法院报请指定管辖；2014年2月13日上海市第二中级人民法院［（2014）沪二中民二（民）他字第5号］指定本院审理。本院于2014年3月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告康定业委会主任刘梦舟、委托代理人王**荣；被告康苑物业委托代理人邱建森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康定业委会诉称，康定小区由三家公司共同开发，总建筑面积为22，888.29平方米，共有业主240户。2003年原、被告签订《物业管理服务合同》，约定服务期限自2003年6月16日至2005年6月16日止，之后双方未续签合同。合同中对露天车位收费约定为每辆每月人民币（以下币种均为人民币）200元、临时停车每小时5元等。但被告于1997年接受管理小区长达15年之久，且拒绝支付停车费及广告费收益，损害了业主利益。虽双方未就停车费、广告费收益分配约定分成比例，但根据最高法院相关案例指导意见，按三七比例分成即原告得70%、被告得30%的净收入。故原告诉至法院要求判令：1、被告支付停车费净收入371，374.60元（1.1997年1月1日至2006年12月31日间，2006年之前已经搬离小区的车主停车费为6辆车、每辆每月100元，计72，000元，扣除5.65税费后，净收入为67，932元，按三七比例分配原告可得47，552.40元；2.从1999年11月1日至2003年12月31日间，6辆车、每辆平均每月100元，计23，300元，扣除5.65税费后，净收入为21，983.55元，按三七比例分配原告可得15，388.48元；3.2004年1月1日至2013年12月31日，26辆车、每辆平均每月150元、200元，计423，150元，扣除5.65税费后，净收入为399，242.03元，按三七比例分配原告可得279，469.42元；4.白天临时停车54，000元，共5辆车，4辆车自2004年1月至2013年12月；1辆车自2009年1月至2013年12月，每月每辆100元计；扣除5.65税费后，净收入为50949元，按三七比例分配原告可得35，664.30元。1-4项税后合计原告应得378，074.60元，扣除被告陈述6户业主未支付停车费6，700元，原告净收益为371，374.60元）；2、被告赔偿原告损失38，801.44元（擅自降低收费标准，未按合同每辆每月200元标准收取，将14辆车按每辆每月150元标准收取，共损失58，750元，按税后三七分成，造成原告损失38，801.44元）；3、被告支付原告广告收益17，012.12元；4、被告以应付427，188.16元为基数，按央行同期贷款利率赔偿原告自立案之日至判决生效之日的利息损失。被告康苑物业辩称，被告于1997年入驻小区管理，第一届业委会成立于2001年2月1日，现业委会改选换届十几年，原告诉讼已经超过诉讼时效。原告诉请的依据均不成立，6户业主的停车费没有依据，这几位业主均未在小区停车，都有专车接送，不存在停车问题，原告认为存在收费应提交收费收据；至于1999年11月至2003年的收费情况，业委会于2001年2月1日成立，在该日期前，属于前期物业管理，所有的费用收支情况，应该由开发商和物业公司承担；业委会成立后签订物业管理合同，对所有费用收支情况开始计费，原告从1997年开始计算无依据。2004年至2013年的情况表内容不真实且无依据，原告以入住时间起算，不符合规定，不能证明业主入住时间就是购车停车时间；白天停车收费情况，原告提出的金额没有证据证明，完全系主观臆测，有一些车购买时间仅十年，却计算停车20年，去年才开始停车却计算10年；原告认为被告擅自降低停车标准，造成原告损失，被告认为原告主张违约金不能被支持，小区停车位设计是24个，并非原告主张的27个，被告提供的停车草图是26个，其中25、26号车位是虚线标注，并非固定车位；有些车位不是满月停放，每周只停放5天；小区有六位业主从未付费，而非阶段性未付费，原告对于该赔偿的诉请没有依据和理由。对于广告费的金额没有异议，但不同意三七分成。对于逾期利息问题，双方对停车费、广告费的结算无约定，没有约定何来违约，更无从谈责任。原告提交无锡法院判例，证明收费利益是三七开，被告认为我国非判例法，不能以其他法院判例为判决依据，被告可以提供同为静安区的小区物业合同，证明同是三七分成，物业拿取七成。原告称物业合同中表明停车费每月300元，但自行车也有收费，实际上小区自行车从未收费，原告有关停车费诉请没有事实和证据。原告有关广告收益计算有误，2009年1月2014年3月底小区广告收益税后累计24，303.05元。经审理查明，本市康定大厦（西康路XXX号-XXX号、康定路XXX号-XXX号）建造于1994年，竣工于1996年底，1997年8月交付使用，前期物业服务单位为康苑物业；2001年6月小区业主委员会成立。2003年6月，原告康定业委会（甲方）与被告康苑物业（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定由甲方委托乙方对小区提供物业服务，委托事项为公共部位维护、养护和管理；共用设施设备维护、养护和管理；公共设施和附属建筑物维护、养护和管理包括停车场等；服务期限自2003年6月16日至2005年6月16日止；（乙方权利、义务）根据法律、法规及合同的约定，制定物业管理方案；对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；每6个月向全体业主和物业使用人公布维修养护费用的使用情况等；（物业收费）管理费按建筑面积每平方米0.48元收取、保洁费按建筑面积每平方米0.10元收取、保安费按建筑面积每平方米0.24元收取、电梯、水泵按建筑面积每平方米0.55元收取；露天车位每辆每月200元、临时停车每辆每小时5元等，合同另对其它事项予以约定。合同成立后，被告对小区提供物业服务管理，合同期满后，双方未续订新的物业服务合同，但被告仍按原合同要求，服务至今。另查，康定小区规划设计中并无固定车库和停车位，后物业公司在小区地面公共区域自行设置了停车位。诉讼中，双方存在争议事实如下：1、对停车位数量有异议，原告称共有27个停车位；被告称小区共有26个停车位，但编号25、26号车位（自行制图）为虚线标注，并非固定车位；2、自被告管理该小区，从未向业主公布维修养护费用收支情况及与原告办理公共收益（停车费、广告费）的结算，且还存在擅自降低停车费收费标准由每月每辆200元，降至每月每辆150元；停车费、广告费的结算应在扣除税费5.65%基础上按三七分成，原告得七成；被告称合同双方对停车费、广告费的结算无约定，实际履行中由于用人成本提高，前任业委会与被告口头商定，4名保安的工资由停车费收益中列支，故不存在另三七分成，如需计算被告应得七成；停车场地非标准停车位，对个别狭窄的场地以每月每辆150元收取；3、原告提出停车费计算时间，应自1997年起计算至2013年底；被告提出其通过股权转让实际于2008年10月1日接受康苑物业，之前康苑物业债权债务由上海康定房产有限公司承担。原告现诉讼，已过法律规定的诉讼时效，如需计算应自原告提出诉讼之日起前二年起计。诉讼中，原告自行统计：（1）1997年1月至2006年12月应收已搬离小区业主停车费计72，000元；（2）1999年11月至2003年12月应收6户业主停车费计23，300元；（3）2004年1月1日至2013年12月31日因被告擅自降低收费标准，26个停车位中16户业主以每月150元缴费，共少收停车费58，750元；（4）5辆白天停车费54，000元；（5）小区有6户业主因各种原因（长期和短期）未付停车费累计6，700元，该部分费用可在结算中扣除。被告自行统计：（1）2008年10月至2011年3月份停车费收支，前期余额38，914元、收入227，276元、支出363，461.59元，余额为-97，271.59元，其中支出包括保安工资及税金；（2）2009年至2014年3月广告费（伯龙大楼）收支，2009年前余额550元、收入11，750元、支出804.26元，余额11，495.74元（已提税费）；2009年至2014年3月广告费（康定大楼）收支，2009年前余额1，100元、收入24，100元、支出1，977.10元，余额23，222.90元（已提税费）；（3）小区白天停放车辆共计5辆，除4辆自2004年至2009年起停放，其中1辆（车牌RMC283）自2013年4月起停放，收费标准每月每辆100元；（4）2004年3月3日，被告康苑物业经银行转账至原告康定业委会17，685元，被告称该款为2002年至2004年小区停车费收益；原告称不知情，且票据中无用途记载。审理中，原告确认争议停车位为26个；原告根据被告自认的自2009年1月2014年3月底广告实际收益为24，303.05元，要求确认其中70%，即17，012.12元归原告所有。被告提出小区有6户业主停车从不支付停车费；原告确认有6户业主有不支付停车费的事实，但提出509室业主自2012年1月起未付停车费；508室业主自2012年11月起未付停车费；1004室业主已出国；1107室业主自2014年1月起未付停车费；1409室业主自2012年11月起未付停车费；1905室业主从未支付停车费。诉讼中，原告自愿扣除上述应付未付停车费6，700元。又查，原上海市房屋土地资源管理局信访办于2005年10月9日在回复刘梦舟《书面答复意见书》中记载，“关于地面停车费收益问题，康定大厦是九十年代初设计无地下车库，地面上有少量停车位，经了解物业公司将停车收益除管理成本外已纳入业委会的维修资金专用账户内，并已定期向业主公布。”2008年9月康苑物业向工商机关申请股东变更，2008年9月10日工商行政管理局出具上海康苑物业管理有限公司变更企业登记《准予变更登记通知书》，上海创业电梯工程有限公司入股康苑物业。2012年6月14日，案外人上海康定房地产有限公司向康苑物业出具《承诺书》“……，在2008年10月1日之前所产生的一切经济和其他问题均由上海康定房地产有限公司承担相应的经济及法律责任。”上述事实，有原告康定业委会提供、出示《物业管理服务合同》、原告自行制作的停车费分段计算表、停车记录、小区停车位平面图、《书面答复意见书》；被告康苑物业提供、出示工商变更资料、自行制作的停车收费统计、小区停车费、广告费收支情况表及部分收费凭证、上海市新建住宅交付使用许可证、原上海市静安区房屋土地管理局《关于同意设立康定小区业主委员会的批复》、小区停车位平面图及2004年3月3日付款票据一张。上述证据及当事人陈述，经法庭质证，本院予以确认。本院认为，本案主要争议，一、原告诉讼是否己过法律规定的诉讼时效及时效的起算日期；二、公共收益的分配比例确认；三、逾期付款利息损失的计算。一、被告原系康定小区前期物业单位，2003年6月与原告签订为期二年（自2003年6月16日至2005年6月16日止）的《物业管理服务合同》，之后双方未再续签合同，但被告仍延续原合同内容对小区进行物业服务，故双方之间形成事实上的服务合同关系。合同中对小区停车位收费标准有明确约定，且审理中双方对小区部分公共场地作停车之用的事实，均无异议。但双方对收益的处理、分配未作约定。根据2004年11月1日施行的《上海市住宅物业管理规定》，利用物业共用部位获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修基金，也可以按照业主大会决定用于业主委员会经费或者物业管理方面的其他需要。本院确认小区停车费收益作为利用共用部位而取得，故该收益应作为全体业主所有。被告作为有资质的物业管理单位，应当知道共用部位收益可作补充专项维修基金，按规定被告作为物业公司应每半年至少公布一次专项维修基金的收支情况，接受业主的监督。根据原告提供的2005年10月9日原上海市房屋土地资源管理局信访办《书面答复意见书》中可证明，在此之前“物业公司将停车收益除管理成本外已纳入业委会的维修资金专项账户内，并已定期向业主公布。”原告如需计算时间，也应从2005年10月10日起计算，而本案原告的诉讼起算时间从1997年起计，该时间与《书面答复意见书》内容不符。原告除本次诉讼外，未能证明其自2005年10月9日以后曾经或已向被告催告公开有关公共收益账目和对公共收益主张权利；被告未提供2005年10月9日以后至今曾公布专项维修基金的收支情况包括停车收益等情况的证据。根据法律，向人民法院请求保护民事权利的诉讼期间为二年，法律另有规定的除外。据此，本院采纳被告有关诉讼时效的抗辩意见，即原告诉讼的起算时间以本案立案之日2014年1月14日的前二年2012年1月14日为权利主张日期，之前的主张已过法律规定的诉讼时效，本院不予支持。二、原、被告物业服务合同中对物业管理采用包干制、而非酬金制。合同期届满后，双方未再续签新的物业服务合同，事实上被告自2005年6月17日至今仍为小区提供物业服务，双方形成事情上的物业服务关系；诉讼中被告未证明其在提供事实物业服务中采用包干制还是酬金制物业管理模式，确认被告事实上延用原合同标准提供服务和收取管理费等。据此，可确认双方仍履行原合同内容。近年来，用工工资上调、物业服务单位成本上涨，是不争的事实。但对成本或费用的分担，需经双方协商一致，诉讼中被告辩称，其与上届业委会口头协商，小区6名保安中4名保安工资由停车收益中支出，但被告对此辩解未提供证据加以佐证；且原告对被告辩解，不予认可。鉴于，双方对停车费收益分配并无约定，审理中被告对成本支出亦未提供相关证据，考虑到被告提供服务中的成本支出。故本院根据公平合理原则，扣除被告合理的管理成本，酌情确定税后分成比例，原告得七成、被告得三成。关于停车位数量，诉讼中原告确认为26个，本院予以照准确；双方合同中对停车费收费标准，约定为每月每辆为200元，从被告所提供的材料中，对近十余辆停车费以每月每辆100元、150元标准收取，其理由为部分场地狭窄、泊车难所致，但被告未提供原告同意降低收费标准的证据。被告擅自降低收费标准，侵犯业主合法权益，原告要求被告赔偿损失即补足差额，对此请求，本院予以采纳；关于小区白天停放车辆共计5辆及每月以100元标准收取，双方未异议，但双方对车牌RMC283的车辆停放起算时间有异议，原告提出该车自1997年始停放、被告提出自2013年4月起停放，鉴于原告未提供证据证明自己观点，故本院采纳被告的辩解；诉讼中，原告确认6户业主有应付未付停车费的事实，原告自愿扣除上述应付未付停车费6，700元。收取停车费系被告合同义务，对未按时缴纳停车费的业主，被告可通过其他救济途径解决，现原告自愿扣除应付未付停车费6，700元系自主行使民事权利，查无不当，本院予以准许，尚有不足或差额，被告可另行处理。关于小区广告收益部分，被告自认至2014年3月底，广告收益24，303.05元（税后），同意结算；原告确认该金额，提出按三七比例分成，由被告按24，303.05元的70%给付原告17，012.12元。对此，本院予以采纳。三、原告主张以诉讼立案之日起计被告逾期利息损失，本院予以支持。鉴于，合同对公共收益结算比例、结算时间并未约定，故逾期利息损失可参照央行公布的同期同类银行存款利率计算。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十八条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第五十五条、《上海市住宅物业管理规定》第三十九条、第四十条、第四十四条、第四十九条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定判决如下：一、被告上海康苑物业管理有限公司应自本判决生效之日起十日内返还原告上海市静安区康定小区业主委员会自2012年1月14日至2013年12月31日止的停车费收益人民币83，226.99元｛［26个×23.5个月×200元／月-（26个×23.5个月×200元／月×5.65%）-6，700元＋（4个×23.5个月×100元／月）＋（1个×9个月／月×100元／月）］×70%｝；二、被告上海康苑物业管理有限公司应自本判决生效之日起十日内返还原告上海市静安区康定小区业主委员会自2009年至2014年3月底前的广告费收益人民币17，012.13元［24，303.05元（已扣税费）×70%）］；三、被告上海康苑物业管理有限公司应自本判决生效之日起十日内按应返还人民币100，239.12元、及央行公布的同期银行存款利率赔付原告上海市静安区康定小区业主委员会自2014年1月14日起至本判决生效之日止的延期付款利息损失；四、原告上海市静安区康定小区业主委员会的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6，365.40元，由原告上海市静安区康定小区业主委员会负担人民币4，000元，由被告上海康苑物业管理有限公司负担人民币2，365.40元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判长 茅德成审判员 霍 毅审判员 茅德成二〇一五年二月十六日书记员 周 玲附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十八条超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。国务院《物业管理条例》第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。《上海市住宅物业管理规定》第三十九条物业管理区域内的下列配套设施设备归业主共有：（一）物业管理用房；（二）门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊；（三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库；（四）物业管理区域内的共有绿化、道路、场地；（五）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；（六）其他依法归业主共有的设施设备。建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出前款规定的配套设施设备登记申请，由房地产登记机构在房地产登记册上予以记载，但不颁发房地产权证书。第四十条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项：（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；（二）共有绿化的维护；（三）共有区域的保洁；（四）共有区域的秩序维护；（五）车辆的停放管理；（六）物业使用中对禁止性行为的管理措施；（七）物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；（八）物业档案资料的保管；（九）业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。物业服务企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。第四十四条物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费执行同一价格标准。具体办法由市人民政府另行制定。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。物业服务企业应当在物业管理区域内书面公布物业服务项目及其收费标准。第四十六条利用物业共用部位获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”