（2014）威环民初字第2823号
裁判日期: 2015-02-16
公开日期: 2015-03-24
案件名称
原告李世斌与被告威海市环翠区银通小额贷款有限公司、第三人威海市盛元房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事判决书
法院
威海市环翠区人民法院
所属地区
威海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李世斌,威海市环翠区银通小额贷款有限公司,威海市盛元房地产开发有限公司
案由
小额借款合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十五条第一款，第六十条第一款，第六十五条，第七十九条，第八十条第一款，第一百零七条
全文
山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2014）威环民初字第2823号原告李世斌。委托代理人谷雨虹，山东悦程律师事务所律师。被告威海市环翠区银通小额贷款有限公司。法定代表人郝凡森，董事长。委托代理人宋修友，系被告经理。第三人威海市盛元房地产开发有限公司。法定代表人王建华，董事长。委托代理人李松威，山东胶东律师事务所律师。委托代理人刘菲，山东胶东律师事务所律师。原告李世斌与被告威海市环翠区银通小额贷款有限公司、第三人威海市盛元房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李世斌之委托代理人谷雨虹，被告威海市环翠区银通小额贷款有限公司之委托代理人宋修友，第三人威海市盛元房地产开发有限公司之委托代理人李松威、刘菲均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李世斌诉称，被告与第三人于2011年8月11日签订了商品房预售合同，约定第三人将位于威海火炬高技术产业开发区仁泰旅游度假花园X号X室出售给被告，后原、被告于2012年6月13日签订了房产转让合同书，约定被告将上述房屋转让给原告。原告按合同约定支付了全额购房款。但被告、第三人至今未能协助原告办理过户手续，故原告诉至法院，要求被告、第三人将位于威海火炬高技术产业开发区仁泰旅游度假花园X号楼X室（接通水电）交付原告；在该房屋综合验收合格之日起90日内协助原告办理房屋所有权转移登记手续。被告威海市环翠区银通小额贷款有限公司辩称，对原告的诉讼请求，被告均无异议。第三人威海市盛元房地产开发有限公司述称，第一、本案案由虽定为房屋买卖合同纠纷，但实际上为抵押借款合同纠纷。第三人因资金紧张，向被告借款，以第三人及其他20个自然人名义与被告签订21份借款合同，借款金额共计2500万元，借款合同均由被告留存，被告以转账形式向第三人提供2425万元借款，预扣当月利息。后被告要求第三人与其签订65份商品房预售合同作为上述借款担保，房款总额为2500万元与借款金额一致，以及双方签订的补充协议书，约定了借款期限、借款利率及流质条款，从该协议签订时间、总标的额、履行期限、利率等实质性内容看与借款合同完全一致，实质为借款合同的补充和履行担保，并非真实的房屋买卖合同关系；第二、第三人提供现有证据能够证实被告持有第三人与被告签订的借款合同，申请法庭责令被告提供，如被告不提供，根据相关司法解释的规定，可以推定第三人的主张成立；第三、原、被告恶意串通损害第三人利益，其房屋转让合同应属无效。被告以2425万元购买第三人65套8300余平方米的高层高档住宅，平均价格仅为2900元／平方米，严重违背市场规律，绝非第三人真实的意思表示，而原告购买涉案房屋的价格显著低于当时的市场价格，非“以合理的价格”购买，因此原、被告恶意串通，被告利用无效条款对第三人的财产进行处分，损害了第三人的利益。第四、此前与本案基本相似的案件，第三人已按照法定程序提起再审申请，请求中止本案审理。综上所述，第三人无义务交付房屋及协助原告办理房屋所有权转移登记手续，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，位于威海火炬高技术产业开发区仁泰旅游度假花园房地产项目系第三人开发建设，已经建成的时间超过一年以上，部分房屋已经对外预售或出售，但尚未办理综合验收手续。2011年8月11日，被告与第三人签订了65份商品房预售合同，约定被告购买第三人位于该项目中的65套楼房，上述商品房预售合同均于2011年8月16日经威海市住房保障和房产管理局登记备案。其中关于本案诉争的房屋之预售合同约定，第三人（出卖人）将位于威海火炬高技术产业开发区仁泰旅游度假花园X号X室房屋（商品房预售许可证号为威房预售证第2007-029号）出售给被告（买受人），房屋价款为45万元，在签订合同时，被告（买受人）一次性付款；第三人（出卖人）应当在2011年12月30日前将经单体竣工验收合格的商品房交付被告（买受人）使用；第三人（出卖人）应在商品房综合验收合格之日起90日内协助被告（买受人）办理房屋产权转移登记手续。同日，被告（协议“乙方”）与第三人（协议“甲方”）另签订了补充协议书一份，约定甲、乙双方于2011年8月11日签订《商品房预售合同》，乙方购买甲方预售位于威海高区仁泰旅游度假花园的65套房产（详见附件）；根据预售合同之约定，乙方已向甲方支付购房款总计2500万元，双方同意在自2011年8月11日至2012年2月10日的期限内房屋产权证办理并交付前，甲方向乙方退还已付全部房款及利息（按甲方实际占用乙方房款时间，以月利率3%计息），甲方有权解除预售合同；合同履行期届满，甲方未依约支付解除预售合同款，乙方有权处置合同项下的预售商品房。该协议书后所附附件中载明的65套房产即包括诉争房屋（位于威海火炬高技术产业开发区仁泰旅游度假花园X号X室）。2012年5月8日，第三人向被告出具承诺书一份，载明“根据2011年8月11日与贵公司签订的《商品房预售合同》及补充协议书的约定，我公司已收到被告的购房款2500万元，但截至现在因资金链断裂我公司未能按约定退还贵公司支付的全部房款及利息，按照合同约定，贵公司有权处置《商品房预售合同》约定的预售商品房。鉴于这样会给我公司造成较大的损失以及来自各方的压力，故希望你公司能将退还全部房款及利息的日期宽限至2012年5月30日，为此我公司作出如下承诺：1、我公司保证在2012年5月30日退还全部房款及利息；2、如不能如前款约定还款，我公司将在2012年5月31日后无条件配合贵公司处置房产，包括变更预售合同的买受人，开具收据、办理按揭贷款、综合验收后出具发票、办理产权证等；3、贵公司可以在所售房产处设立售楼处，房产价格我公司不得干预；4、我公司愿意支付应退全部房款及利息20%的违约金。”。后因第三人未能按约返还房款及利息，被告将65份预售合同约定的房屋对外转让，其中原告与被告于2012年6月13日签订房产转让合同书一份，约定被告将其向第三人购买的位于威海火炬高技术产业开发区仁泰旅游度假花园X号X室转让给原告，房屋价款为4000元／平方米，共计609960元；在签订合同当日，原告将转让价款直接支付给被告，原告支付被告款项15日内，被告将房产交付给原告使用；合同签订后，被告应在45日内撤销与第三人的商品房预售合同，并协助原告与第三人另行签订房产买卖合同，变更预售合同买受人；房屋综合验收后90日内，被告协助原告办理房屋产权证。被告于2012年6月17日向原告出具收款收据一份，载明收取原告盛元房款X#X室609960元。另查，第三人于2011年8月11日向被告出具收据一份，载明收交款单位为被告的仁泰旅游花园3号楼13层—21层部分房款1200万元；于2011年8月17日又向被告出具收据一份，载明收交款单位为被告的仁泰旅游花园3号楼13层—21层部分房款1300万元。庭审中，第三人主张其与被告实际系借款担保合同关系并签订了借款合同，但合同由被告留存，双方并非房屋买卖合同关系，对此提供证据一、银行转款凭证复印件二份（庭后经与原件核对相符），证实被告实际通过银行转账的方式支付了款项共计2425万元，且转款事由载明为贷款；证据二、第三人在借款期间付息凭证复印件一宗，证实第三人按照补充协议约定，在借款期间每月向被告支付利息直至2012年3月6日；证据三、吴XX、林XX、王XX出具的书面证明，载有以上三人以个人名义向被告借款100万元，但实际款项支付予第三人，并由第三人偿还利息的内容，证实被告将2500万元借款拆分为由第三人借款500万元，其他20个自然人借款100万元的形式，但款项均打入第三人账户内，利息亦由第三人偿还；证据四、被告向第三人及其他20个自然人出具的贷款计息凭证及业务咨询收费凭证各一宗，该宗凭证载明的相关费用系被告收取第三人自2011年8月至2012年2月的借款利息，证实双方实际存在借款合同关系。原告质证称，因证据一、二均系复印件，且与原告无关，故不予质证；对证据三属证人证言，但证人并未出庭作证，无法确认其真实性及是否与本案有利害关系，故对上述证据不予认可；对上述证据真实性不予确认，认为与原告无关，且无法证实第三人的主张；对于证据四关联性有异议，该组证据中的20个自然人并非本案当事人，且形成时间均在第三人出具承诺书前，对该组证据的真实性原告方无法核实，但即便被告与第三人之间存在借款关系，也不能影响第三人与被告之间房屋买卖合同关系的效力，并不能证实第三人的主张。被告质证称，对于证据一附言一栏中转款事由虽注明为贷款，但仅系被告公司财务转款时的通常做法，从第三人同日向被告出具的收据可以看出实际转出的款项为房款并非借款；对证据二因仅系复印件，对其真实性不发表意见，但即便系真实的，该部分款项也与本案无关；对证据三真实性不予质证，因证人并未出庭，且不排除上述证人系第三人职工，与第三人存在利害关系；对证据四真实性无异议，但该组证据大部分系被告向与案外人出具，与本案无关，对于双方补充协议约定的利息，实际为第三人占用资金的补偿款，双方之间系附解除条件的房屋买卖合同关系，因第三人并未按期返还购房款，因此双方约定的解除条件未能成就，故被告有权对外出售涉案房屋。另外，第三人主张被告以明显低于市场价格转让诉争房产，对此提供本院执行公告一份，载明威海市环翠区人民法院委托山东百盛房地产估价有限公司对仁泰旅游度假花园X号楼X室进行房产价格评估，评估价为1066118元。原告质证称，该证据与本案不具有关联性，拍卖房屋是否已经装修及装修的价值、房屋的地理位置等因素均与涉案房屋不具有相同性，该评估价格不能代表涉案房屋的市场价格，不能证明第三人的主张；被告亦质证称，上述证据虽系真实的，但该公告中并非本案涉案房屋，评估价值与市场价值存在差异的现象也较为普遍，涉案房屋所在的3号楼，第三人自2006年起即对外出售，但截至被告购买65套房屋时仅对外出售几户房屋，充分说明第三人开发的该楼盘有价无市，且被告一次性购买65套房屋相对优惠，购买房屋时第三人资金紧张，急于出售，因此相对价格偏低，符合法律规定，系双方真实的意思表示。再查，案外人陈洪刚等45人因受让被告购买的65套房屋中的部分房屋，曾起诉本案的被告与第三人，要求被告及第三人交付所购房屋并协助办理产权转移登记手续，经一、二审判决支持了陈洪刚等原告的诉讼请求，现均已生效。该些案件中均查明，涉案房屋所在建筑物已通过单体竣工验收，具备通水、通电的条件，但第三人在该些案件中认为上述房屋并未实际出售，亦未对他人交付，出于安全考虑未予接通水、电。涉案房屋仍在第三人实际控制之下，且尚未通过综合验收。以上事实，有商品房预售合同、补充协议书、承诺书、房产转让合同、收款收据等有关书证及当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，被告与第三人签订65份包括本案诉争房屋在内的商品房预售合同，均登记备案，后又另行签订补充协议书作为前述65份合同的补充。根据双方所签订书面的商品房预售合同及补充协议书的形式及其中约定的内容看，被告及第三人仅系对双方所签订的商品房预售合同另行约定了附条件解除的条款。根据被告与第三人所约定的解除条件成就的期限届满后第三人向被告出具的单方承诺书所载明的内容看，第三人明确承诺在解除条件成就的期限延展后仍未能成就双方商品房预售合同的解除条件的，则被告有权对外处分商品房预售合同项下的房屋，第三人无条件配合办理包括变更商品房预售合同的买受人、开具收据、办理按揭贷款、综合验收后出具发票、办理产权证等手续，上述承诺亦未违反法律、行政法规的强制性规定，对第三人理应具有约束力，而原告等购房人根据被告与第三人所签订商品房预售合同、补充协议书所约定内容及第三人对其所作承诺均有理由相信被告对涉案房屋具有处分权，并出于善意与被告签订房产转让合同书，依法有偿受让了被告就其基于与第三人所签订商品房预售合同、补充协议书及第三人对其所作承诺而对第三人享有的取得房屋的权利，且因第三人已经承诺同意被告对外转让其享有的预售合同中取得房屋的权利，故原、被告间转让行为对第三人具有约束力，第三人在知悉原告起诉主张权利后仍未履行约定的义务明显违背其承诺，而其所主张的其与被告之间实际所形成的法律关系与形式上并不相符的抗辩理由则不应对抗原告作为善意购房人所应享有的权利。且原告等众多购房户的权利能否得到保护，关系到社会秩序的基本稳定和交易安全，而第三人拒绝履行其承诺明显有违诚实信用原则。因此对于原告要求被告、第三人履行交付诉争房屋的诉讼请求，因该交付义务系原告受让被告、第三人之间的商品房预售合同之权利后第三人作为出卖人对买受人所负义务，故该义务的履行主体应为第三人。诉争房屋已通过单体竣工验收合格即已具备合同约定的交付条件，且诉争房屋已具备通水、通电的条件，现仅系第三人未履行接通义务，该义务亦属于第三人作为出卖人履行房屋交付义务中的附随义务，即应当交付具备居住使用条件的房屋，故原告作为受让诉争房屋的买受人权利的主体要求第三人履行交付房屋的义务，理由正当，本院依法予以支持。对于原告要求被告、第三人协助办理诉争房屋产权登记手续，因被告与第三人所签订的商品房预售合同中约定的办理房屋产权登记手续的期限为诉争商品房综合验收合格之日起90日内协助办理房屋产权转移登记手续，且原、被告所签订的转让合同中亦存在上述约定，虽然现诉争房屋尚未通过综合验收，目前不具备办理所有权证的条件，为了减少诉累，可以判令被告、第三人于诉争商品房综合验收合格之日起90日内协助原告办理房屋产权转移登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第六十条、第六十五条、第七十九条、第八十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告、第三人于本判决生效后十日内将位于威海火炬高技术产业开发区仁泰旅游度假花园X号X室（接通水电）交付给原告；二、被告、第三人于本案诉争房屋综合验收合格之日起90日内协助原告办理房屋所有权转移登记手续。案件受理费9900元，由第三人负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长 孙 博 碕人民陪审员 罗 室 波人民陪审员 石 乃 安二〇一五年二月十六日书 记 员 宫伟丽（代） 来自