（2015）穗海法民三初字第184号

裁判日期: 2015-02-16

公开日期: 2015-06-05

案件名称

黄贤游与涂国钧买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

广州市海珠区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄贤游,涂国钧

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省广州市海珠区人民法院民事判决书（2015）穗海法民三初字第184号原告黄贤游，男，1953年2月11日出生，汉族，住所地湖北省赤壁市。委托代理人刘清华，广东安国律师事务所律师。被告涂国钧，男，1972年9月6日出生，汉族，住所地广州市荔湾区。委托代理人陈琪璋、黄京穗，均为广东恒生律师事务所律师。原告黄贤游诉被告涂国钧房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员施海文独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘清华、被告的委托代理人黄京穗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2011年1月11日签订了广州市海珠区南珠路2号3层144号商铺的《商铺买卖合同》，房价总款为138016元，付款方式为按揭付款，原告须于2010年12月7日前支付全部房价的57%（包括定金）78016元，余下房款向银行申请按揭贷款，由出卖人办理交易过户手续。之后，万城公司收取了原告的临时定金5000元、补收定金45000元、首期款28016元、税费5037元，律师费1300元，以及办理房产证及按揭贷款的所有所需资料。上述《商铺买卖合同》第十五条约定，在合同生效后的210个工作日内由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权提出和决定解除本合同。2014年9月3日，涉案商铺被法院查封，2014年9月25日，原告发出《申请书》要求被告办理交易过户手续和解封商铺，被告置之不理，且涉案商铺至今未取��消防验收合格证书。根据合同第八、第九条约定，被告应于2014年10月1日前将涉案商铺交付给原告，逾期超过15天的，原告可以决定解除合同。被告至今也未能交铺。故起诉要求判令：1、解除原告与广州市万城商业经营管理公司签订的、出卖人为被告的《商铺买卖合同》；2、被告返还原告已交购房款84353元（包括定金50000元、首期款28016元、契税费等5037元、律师费1300元）；3、被告支付违约金13801.60元（按房价款138016元×10%）；4、被告承担本案受理费。被告辩称，不同意原告全部诉讼请求，理由如下：1、原告并未按合同约定缴清全部的购房款，至今存在违约过错责任，无权要求主张违约金；2、原告主张的律师费1300元是原告委托聘请律师支付的费用，该费用仅仅为万城公司代为收取，最终已转交给广东华科律师事务所；3、原告没有证据证明涉案商铺未通过消防验收��综上，原告无权要求解除合同。经审理查明，2011年1月11日，广州市万城商业经营管理有限公司（出卖人的委托代理人）代被告（出卖人）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）3层144号铺（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为138016元（第三条）；付款方式为按揭付款：2010年12月7日前支付78016元，余下房价款60000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任（第四条）；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行（第五条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉（��六条）；出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续（第七条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权（第八条）；出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，逾期不超过15日的，自本合同第八条约定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，出卖人每日按已付房价款1%的标准向买受人计付违约金，合同继续履行；逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%的标准向买受人支付违约金。若买受人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，出卖人自本合同第八条规定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金（第九条）；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十一条）；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达（第十四条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房��产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十五条）；等。合同签订后，原告共向被告支付了房款78016元、税费5037元、律师费1300元。原告于2015年1月4日提起本案诉讼。诉讼中，双方当事人均确认：《商铺买卖合同》生效后的210个工作日的届满日期为2011年11月18日，该合同约定的商铺地址为海珠区南珠路2号3144。原告明确其要求被告支付违约金的依据是《商铺买卖合同》第十五条。根据房管部门于2015年2月11日出具的《房地产登记簿查册表》记载，海珠区南珠路2号3144的产权人为被告；该房屋被本院查封，查封时效为2014年9月3日至2016年9月2日；2014年11月20日广州市黄埔区人民法院向房管部门发函轮候查封该房屋；等。本院认为，广州市万城商业经营管理有限公司代被告与原告签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对原告和被告均有约束力，双方均应按合同约定切实履行。《商铺买卖合同》约定，该合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已��房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金。诉讼中，双方均确认《商铺买卖合同》生效后的210个工作日的届满日期为2011年11月18日，本院对此予以认定。而被告至今未为原告办理房产证，已构成违约，故原告有权单方提出和决定解除《商铺买卖合同》。涉案房屋现已被查封，且被告至今未向原告交付商铺及协助原告办理过户手续，被告的行为已构成违约，应承担违约责任，涉案合同的合同目的也无法实现，因此，原告要求解除涉案的《商铺买卖合同》，并要求被告返还已付购房款、税费、律师费的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。被告辩称收取原告的律师费1300元仅仅为万城公司代为收取，最终已转交给广东华科律师事务所却没有提供证据予以证实，对该抗辩意见本院不予采纳。因被告违约导致合同无法继续履行，故原告有权要求被告按房价款10%的标��计付违约金，故本院对原告该诉讼请求予以支持。被告以原告没有缴清全部购房款存在违约无权主张违约金为由所作抗辩无理，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除广州市万城商业经营管理有限公司代被告涂国钧与原告黄贤游于2011年1月11日签订的《商铺买卖合同》。二、被告在本判决生效之日起10日内，返还房款78016元、税费5037元、律师费1300元给原告。三、被告在本判决生效之日起10日内，支付违约金13801.6元给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1127元，由被告负担。上述受理费已由原告预交，原告同意被告在履行判决时将其应负担的部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　施海文二〇一五年二月十六日书　记　员　　徐　石陈文慧关注公众号“”