（2015）玉中民一终字第15号

裁判日期: 2015-02-16

公开日期: 2015-03-24

案件名称

温衍仓、王顺珍与王正德、汪衍仙租赁合同纠纷案二审民事判决书

法院

云南省玉溪市中级人民法院

所属地区

云南省玉溪市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

温衍仓,王顺珍,王正德,汪衍仙

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

云南省玉溪市中级人民法院民事判决书（2015）玉中民一终字第15号上诉人（原审被告）温衍仓，男，1950年11月2日生，汉族，农民。上诉人（原审被告）王顺珍，女，1952年6月6日生，汉族，农民。二上诉人的委托代理人杨跃文，云南玉源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）王正德，男，1945年5月8日生，汉族，农民。被上诉人（原审原告）汪衍仙，女，1946年11月4日生，农民。二被上诉人的委托代理人廖庆生，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。二被上诉人的委托代理人王林（系王正德、汪衍仙之女婿），1967年7月6日生，汉族。代理权限：特别授权代理。上诉人温衍仓、王顺珍与被上诉人王正德、汪衍仙租赁合同纠纷一案，云南省新平彝族傣族自治县人民法院于2014年11月7日作出（2014）新民一初字第312号民事判决。上诉人温衍仓、王顺珍不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年1月22日公开开庭进行了审理。上诉人温衍仓、王顺珍及其委托代理人杨跃文，被上诉人王正德、汪衍仙的委托代理人廖庆生、王林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，汪衍仙与温衍仓系姐弟关系，汪衍仙与王正德，温衍仓与王顺珍均系夫妻关系。汪衍仙、王正德系新平县扬武镇扬武社区居民委员会三街小组居民，温衍仓、王顺珍系元江县青龙镇它克村民委员会它克小组村民。1995年11月26日，新平县扬武镇扬武社区居民委员会三街小组（原新平县扬武乡扬武村公所三社）以788元的价格将位于扬武三街三苏田（也称山苏田）的26.6亩荒地出让给王正德，其四至界线清晰，出让年限为三十年，即自1995年11月26日起至2025年11月26日止，用于种植养殖等，并办理了《开发农业用地土地使用证》。在开发荒地过程中，因人手不够，出于亲戚关系，王正德、汪衍仙让温衍仓、王顺珍到基地帮忙。王正德、汪衍仙曾于1996年支付过温衍仓、王顺珍劳动报酬。另，温衍仓、王顺珍之子温福孙于1995年12月16日发生交通事故致二人死亡、一人重伤、五人轻伤、十余人轻微伤，在处理该交通事故的善后事宜过程中，王正德、汪衍仙代温衍仓、王顺珍支付了一部分赔偿费用。在此后的时间里，温衍仓、王顺珍长期在该基地上和王正德一起劳动，基地上的所得收入交由王正德进行管理，其中一部分用于基地建设。双方就是否支付劳动报酬问题未进行过协商。2013年初，双方达成口头协议，由温衍仓、王顺珍自2013年起管理使用该基地，每年支付王正德、汪衍仙15000元的租金，2013年度的租金已用4000余斤白酒进行冲抵。2014年5月13日，王正德、汪衍仙诉至一审法院称，其二人承包山苏田荒地后，用于开发建设小型酒厂、养殖场及果园等，因温衍仓、王顺珍家境贫寒，且温衍仓之子发生重大交通事故后所有善后事宜均是王正德代为处理，并垫付赔偿款20余万元。出于同情，其二人让温衍仓、王顺珍到基地帮忙，以尽快偿还债务。一开始其二人发放工资给温衍仓、王顺珍及其他工人，后因双方系亲戚关系就未明确区分，也未继续发放工资，经营收益由双方共收共支。2010年底，因其二人年事已高，无力继续经营管理，便与温衍仓、王顺珍协商后将基地出租给温衍仓、王顺珍，年租金15000元，但温衍仓、王顺珍承租后直到2013年才运送4290斤谷子酒冲抵一年的租金，其他年度的租金一直未付。经其二人多次催促，温衍仓、王顺珍仍然拒不支付，还将基地里的生猪、土鸡、鱼、白酒及水果等变卖后占为己有。为维护自己的合法权益，特向法院起诉，请求判令解除双方之间的租赁合同，温衍仓、王顺珍立即搬出位于扬武社区三街小组山苏田园林酒厂房屋，将该酒厂、养殖场及果园等归还其二人经营管理，并向其二人支付拖欠的租金35000元。温衍仓、王顺珍答辩称，王正德承包山苏田荒地后，因没有人手开荒就邀请其二人共同开荒。当时王正德承诺干几年有收益了，就在扬武镇盖房子给其二人居住。后王正德、汪衍仙从未支付过工资给其二人，也没有兑现盖房子给其二人居住的承诺，只是多次口头承诺，等干不动了就把基地给其二人经营，并多次表达了基地属两家人共有的意思。17年间，其二人不求报酬地将全部心血投入基地建设，还积极帮助筹集生产流动资金，基地是双方共同生活17年期间共同劳动创造和积累的财产，属双方共同财产。2012年年底，王正德因生病不能再管理基地，向其二人兑现承诺的条件已经成就，故经协商后于2013年3月起将基地并给其二人，双方不是租赁关系，且其二人也没有拖欠款项。综上，请求驳回王正德、汪衍仙的全部诉讼请求。原审法院审理认为，《中华人民共和国农村土地承包法》第44条规定：不宜采取家庭承包方式的“四荒”土地等农地，可通过招标、拍卖、公开协商等方式承包。扬武镇扬武社区居民委员会三街小组居民以788元的价格将位于扬武三街三苏田的农地出让给王正德，王正德取得了《开发农业用地土地使用证》，作为承包方，即该农地的初始主体，依法取得位于杨武三街三苏田农地的承包经营权。《中华人民共和国物权法》第一百二十八条规定：土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转，不得将承包地用于非农建设。王正德主张与温衍仓、王顺珍达成口头租赁协议，以每年15000元的价格把该农地出租给温衍仓、王顺珍，且双方已实际履行了一年。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方系亲属关系，双方在自愿合法的基础上经协商一致口头达成的租赁协议内容，系双方的真实意思表示，内容不违反国家的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按照该协议全面履行自己的义务。对于租赁期限，王正德、汪衍仙主张双方未约定过租期，而温衍仓、王顺珍主张租期为十年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，因双方均认可未曾签订过书面合同，故双方的租赁应视为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。现王正德、汪衍仙要求解除与温衍仓、王顺珍的租赁关系，予以支持。租赁合同解除后，温衍仓、王顺珍应在合理期限内搬离山苏田的基地，将基地上的财物返还给王正德、汪衍仙。对于王正德、汪衍仙要求温衍仓、王顺珍支付拖欠的租金35000元的请求，庭审中王正德、汪衍仙主张双方自2011年年初即达成口头租赁协议，但温衍仓、王顺珍仅认可双方自2013年年初才达成口头租赁协议，且其二人已按照口头协议用拉运白酒的款项冲抵了2013年度的租金15000元。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。王正德、汪衍仙针对双方自2011年初即已达成口头租赁协议的主张，并未提供充分的证据予以证实，故对该主张不予采信，仅支持2014年1－4月按照双方约定的年租金15000元计算的月租金。温衍仓、王顺珍主张王正德曾承诺待其年老的时候就把基地并给温衍仓、王顺珍，且山苏田园林酒厂、果园、养殖场系双方共有财产，但未提供充分有效的证据予以证实，不予支持。对温衍仓、王顺珍答辩要求支付相应劳动报酬的请求，因与本案不属于同一法律关系，可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、解除原告王正德、汪衍仙与被告温衍仓、王顺珍于2013年年初口头约定的对位于新平县扬武镇扬武社区居民委员会三街山苏田园林酒厂、果园、养殖场的租赁协议；二、由被告温衍仓、王顺珍于判决生效后三十日内将位于新平县扬武镇扬武社区居民委员会三街山苏田园林酒厂、果园、养殖场返还给原告王正德、汪衍仙；三、由被告温衍仓、王顺珍于判决生效后三十日内支付原告王正德、汪衍仙2014年1－4月的租金5000元；四、驳回原告王正德、汪衍仙的其他诉讼请求。”原审宣判后，温衍仓、王顺珍不服，向本院提起上诉称，一审判决有意回避了被上诉人将山苏田园林酒厂、果园、养殖场交给上诉人独立经营的协议内容实质包含了上诉人在基地无偿劳动17年的回报问题，削足适履地套用租赁合同关系认定双方的合同关系错误。上诉人在山苏田基地劳动了17年，双方没有协商过上诉人的报酬问题，被上诉人王正德承诺上诉人的劳动回报通过经营基地的收益取得，并没有向上诉人支付过工钱，原判认定被上诉人曾在1996年支付过上诉人劳动报酬依据不足，被上诉人王正德与上诉人之间不是雇佣关系。2013年初双方协商达成口头协议，被上诉人将基地后续12年的经营权交给上诉人独立经营，由上诉人每年向被上诉人支付1.5万元，而基地整体对外发包的承包费每年4万左右，双方约定每年1.5万元体现了上诉人对基地本身就享有一半的权益。双方的口头合同实际解决了基地的后续经营权问题和上诉人在基地17年劳动的回报问题，故双方的口头合同是一份具有补偿性质的合同，绝不是租赁合同。一审判决支持被上诉人要求解除双方合同关系的诉请，严重干涉了双方已经妥善处理上诉人17年劳动回报的问题，必将导致上诉人救济无门，严重践踏了法律所追求的公平正义。2012年年底被上诉人王正德因病无法再管理基地，将基地交给上诉人独立经营，兑现了“待其干不动了，就把基地交给上诉人经营”的承诺。合同履行一年后，被上诉人为获取更多私利，背信弃义，试图通过法律途径剥夺上诉人对基地的经营权，而一审竟然支持了这种行为，无法让公众信服。一审判决在说理部分写到：“对被告方答辩要求支付相应劳动报酬的请求，因与本案不属于同一法律关系，二被告可另行主张。”上诉人根本没有提出这样的要求，只是庭审中提到若被上诉人收回基地，需对上诉人17年的劳动进行补偿，这是协商解除合同的方案，并不是要求支付相应的劳动报酬，上诉人的劳动报酬是通过基地的经营效益来实现。综上所述，请求撤销原判第一、二、三项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人王正德、汪衍仙答辩称，山苏田园林酒厂、果园、养殖场不属于双方共有财产，山苏田片区26.6亩荒地是三街小组出让给答辩人王正德的，并办理了《开发农业用地土地使用证》。答辩人取得该荒地的承包经营权后，雇佣多名工人一起开发建设，因被答辩人家庭贫困，双方又系亲戚关系，才让被答辩人到基地帮忙。自承包至今，全部开发费用均由答辩人出资，都是答辩人在经营管理，所得收益也由答辩人收取。被答辩人只是提供简单的体力劳动，既未参与共同出资，又未参与基地管理，且双方并非同一集体经济组织成员，也并非家庭成员关系，双方对基地的承包经营权无共有的基础和合意。被答辩人仅以在基地提供劳务17年为由，便认为基地属双方共同共有财产无事实和法律依据。2010年底，因答辩人年事已高，无力继续经营管理，便与被答辩人口头协商达成一致意见，将酒厂、养殖场及果园等整个基地出租给被答辩人经营管理，年租金15000元。被答辩人承租后直到2013年才运送4290斤谷子酒给答辩人冲抵一年的租金，其他年度的租金一直未付。经答辩人多次催促仍然拒不支付，还把生猪、土鸡、鱼、白酒及水果等变卖占为己有，被答辩人已严重违约。同时，双方达成租赁合同时未约定租赁期限，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。答辩人在多次催收无果的情况下于2014年4月28日正式书面通知被答辩人解除租赁合同，并给被答辩人合理的时间，故答辩人依法有权解除双方达成的租赁合同，被答辩人应立即返还扬武办事处三街山苏田园林酒厂、养殖厂及果园。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方均未提交新证据。经二审审理，原判认定“王正德、汪衍仙曾于1996年支付过温衍仓、王顺珍劳动报酬”依据不足，本院不予认定。原判认定的其余案件事实与二审查明相一致，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案涉讼基地系扬武社区居民委员会三街小组出让荒地给王正德后，王正德、汪衍仙夫妇投资开发而形成，2013年王正德夫妇将涉讼基地交由温衍仓、王顺珍夫妇管理使用，温衍仓夫妇每年向王正德夫妇支付15000元租金，双方之间的关系符合租赁合同的法律特征，原判确定双方系租赁合同关系正确。温衍仓夫妇主张涉讼基地系双方共有，2013年的口头合同实际是解决基地的后续经营权问题和其夫妇在基地17年劳动的回报问题，故该口头合同不是租赁合同。经审查，王正德夫妇是涉讼基地经营权的初始权利人，基地的投资和收益均归属于其夫妇，双方不存在共有的基础。温衍仓夫妇虽然在基地劳动了十多年，但现有证据不能证明双方在此期间就基地达成了共同经营管理的意向和事实，也不能够证明2013年双方的口头合同包含对温衍仓夫妇十多年劳动的回报问题，故温衍仓夫妇的该项主张不能成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》二百一十五条、第二百三十二条之规定，租赁期限六个月以上的租赁合同，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。对于不定期租赁，双方当事人均可以随时解除租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案双方均认可未签订过书面合同，双方对对方陈述的租赁期限又相互予以否认，且均不能提供证据，故应认定为不定期租赁。对于双方之间的不定期租赁关系，双方均可以随时主张解除，故王正德夫妇要求解除合同并返还租赁物的主张依据充分，原判予以支持并无不当。综上，温衍仓、王顺珍的上诉主张不能成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3000元，由温衍仓、王顺珍负担。本判决为终审判决。审判长　卢　伟审判员　吴晓琳审判员　方明慧二〇一五年二月十六日书记员　吕晓娟搜索“”