（2014）龙马民初字第1975号
裁判日期: 2015-02-16
公开日期: 2015-11-10
案件名称
泸州雅美洗涤有限公司与李清华、杨献忠房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
泸州市龙马潭区人民法院
所属地区
泸州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
泸州市龙马潭区雅美洗涤有限公司,李清华,杨献忠
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第二百二十三条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条
全文
泸州市龙马潭区人民法院民 事 判 决 书（2014）龙马民初字第1975号原告泸州市龙马潭区雅美洗涤有限公司。法定代表人雷贤强，负责人。组织机构代码78667992-3。委托代理人杨坤灿、叶惠，泸州市龙马潭区法律援助中心律师。被告李清华。被告杨献忠。二被告委托代理人潘小阳，四川时代永嘉律师事务所律师。原告泸州雅美洗涤有限公司（以下简称雅美公司）与被告李清华、杨献忠房屋租赁合同纠纷案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告雅美公司的法定代表人雷贤强及委托代理人杨坤灿、叶惠，被告李清华、杨贤忠及委托代理人潘小阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2003年原告原法定代表人唐丽萍开始租赁二被告所有的龙马潭区小市半边街××号房屋用于开办泸州市龙马潭区雅美洗涤有限公司，至2006年5月5日，原告原法定代表人唐丽萍与二被告签订房屋租赁合同，合同约定二被告将位于龙马潭区小市半边街××号房屋租赁给原告使用租赁期限为五年，自2006年6月1日起至2011年5月30日止。租金为每年80000元，每半年支付一次，先付租金，后住房。2009年3月1日雷贤强与唐丽萍签订股权转让协议书，后原告公司法定代表人变更为雷贤强。2011年5月底，租赁合同到期后，二被告并未收回房屋，原告仍然租赁该房屋，并按照合同约定按时缴纳租金和水电等费用至今。租赁期内，原告在被告同意下出资修建临时建筑物和多个水池、水槽、水井，并在2012年水灾后出资恢复了供电、供水系统。2014年，龙马潭区小市街道麻沙桥片区旧城改造，该房被列入拆迁范围，经评估原告出资修建的临时建筑物和有关设施，以及搬迁费用和停产停业损失等共计1358945.24元。现二被告拒不支付原告相关的拆迁补偿费用，导致了原告的巨大经济损失，因此为保护原告的合法民事权益不受侵犯，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，提起诉讼，请求判决二被告支付原告资产拆迁费用931676.10元、建筑补偿216000元、停产停业损失211269.14元，共计1358945.24元，并承担本案诉讼费用。二被告辩称：一、原告诉讼主体不适格。本案系房屋租赁合同纠纷涉及龙马潭区小市半边街××号房屋租赁合同，该合同出租人为李清华、杨献忠，承租人为唐丽萍，被告一直认同唐丽萍享有股权的主体基于该租赁合同使用该房屋。但是，据原告诉称“2009年3月1日雷贤强与唐丽萍签订股权转让协议书，后原告公司法定代表人变为雷贤强”因此，现在唐丽萍与泸州市龙马潭雅美洗涤有限公司已没有任何投资者权益关系，根据合同相对原则，不能因为雷贤强、罗敏与唐丽萍的股权转让关系导致租赁关系的改变。因此，原告的诉讼主体不适格。二、房屋租赁合同和国有土地上房屋征收补偿合同属于不同的法律关系，原承租人无权要求征收补偿利益。本案中租赁合同关系主题是答辩人和唐丽萍，房屋征收的主体是答辩人和政府，租赁期内房屋被征收承租人是否享有被征收（出租人）给予补偿的权利，应依据租赁合同的约定或法律的规定。租赁合同终止后发生的房屋征收与原承租人无关，租赁合同终止后房屋的腾退、承租人的装饰装修以及其他添附的处理应按约定或法律办理。本案涉及的不定期租赁关系早在2014年1月已经依法解除，而房屋征收补偿协议签订的时间是2014年8月13日，即使原告是承租人，其拒不搬迁、退房屋也属违约，因违约而获利，更是毫无道理。三、答辩人并未同意原告即承租人唐丽萍修建临时建筑物及有关设施。答辩人与唐丽萍之间的《房屋租赁合同》约定承租人装修或增加设备（设施），承租人要书面申请，出租人同意后方可实施。经审理查明，2003年原告原法定代表人唐丽萍开始租赁二被告所有的龙马潭区小市半边街73号房屋用于开办泸州市龙马潭区雅美洗涤有限公司，至2006年5月5日，原告原法定代表人唐丽萍与二被告签订房屋租赁合同，合同约定：二被告将位于龙马潭区小市半边街××号房屋租赁给原告使用，租赁期限为五年，自2006年6月1日起至2011年5月30日止。租金为每年80000元，每半年支付一次，先付租金，后住房。2009年3月1日雷贤强与唐丽萍签订股权转让协议书，后原告公司法定代表人变更为雷贤强。2011年6月2日公司股东由唐丽萍变更为雷贤强、罗敏。2011年5月底，租赁合同到期后，二被告并未收回房屋，原告仍然租赁该房屋，并按照双方口头约定按时将租金由罗敏转向二被告指定的账户使用房屋。期间，被告李清华、杨献忠于2014年1月10日向原告发出书面通知载明：小市半边街××号租赁户，因政府棚户区改造工程，配合政府拆迁，业主不再将房屋出租，请尽快搬离此屋，特此告之。原告的股东之一罗敏在通知上签署：已签收。但原告仍按月向被告支付租金至2014年6月租用的房屋拆迁前。同时查明，原告在租用被告的房屋期间（即2003年11月至2004年4月）因生产经营所需，在租用的房屋内修建了锅炉房、烫平车间、顶楼和底楼两层的水处理池、水井、两个水槽等附属设施。同时增设不可移动的卧式链条锅炉、备用蒸汽锅炉、汽水两用锅炉等相关的洗涤设施，另还对水电系统进行相应的改造。在修建相关洗涤设施过程中房东李清华、杨献忠两人均知晓，而未提出任何异议。泸州市龙马潭区棚户区改造指挥部办公室在房屋拆迁前委托四川君康资产评估责任有限公司对租赁房屋内无法拆迁的设备、水电系统及搬迁费进行预评估、评估，作出川君康评报字（2014）58号资产评估报告书确认：三项费用共计993003.10元。另查明，被告李清华、杨献忠与泸州市龙马潭区人民政府小市街道办事处、泸州市龙马潭区人民政府国有土地上房屋征收与补偿办公室签订的《国有土地上房屋征收补偿协议》由政府补偿二被告17394050.98元。在政府给付二被告的补偿款中包含了：由四川君康资产评估有限责任公司评估属雅美洗涤公司使用设备、水电系统及搬迁费、室内超普通装饰装修和附属物或构筑物补偿；未认定建筑补偿和停工停产损失以及其原房价值补偿等其它费用。上述事实，有营业执照、房屋出租合同、股权转让协议书、资产评估报告书、《国有土地上房屋征收货币补偿协议》、汇款凭证、检验报告、房产测绘分户平面图、公司变更登记申请书、协议书、证人证言、收据、发票、通知等在案佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为：该房屋租赁合同在2006年5月是由原告的原法定代表人唐丽萍个人名义与二被告签订，但租赁该房就是用于雅美洗涤公司的经营。2009年3月公司股份部分转给了现在的法定代表人，公司的法人代表也转为雷贤强，虽在2011年6月2日公司股东由唐丽萍变更为雷贤强、罗敏。2011年公司继续经营每年的租金由股东之一罗敏的账户转入二被告指定的账户，对此二被告明知租赁人实际为雅美洗涤公司而未提出异议，应当认定原告与二被告之间存在租赁关系，是本案的适格主体。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原、被告之间应为不定期租赁合同，原、被告均可随时解除合同，虽在2014年1月被告向原告发出通知，要求解除合同，但原告到房屋拆迁时仍在租用房屋，且棚户区改造办在对原告因此次拆迁造成损失进行了评估，并在泸州市龙马潭区人民政府小市街道办与二被告签订的《国有土地上房屋征收补偿协议》中，对这部分列入二被告的赔偿范围。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第四款“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。因此，本着公平合理的原则，二被告在政府已支付的补偿货币中，适当支付一定数额款项给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第二百二十三条第一款和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第四款的规定，判决如下：被告李清华、杨献忠于本判决生效后十日内支付原告泸州市龙马潭区雅美洗涤有限公司补偿款人民币50万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元，由原告泸州市雅美洗涤有限公司承担12000元，被告李清华、杨献忠承担6300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判长 马 佳审判员 许 佳审判员 王燕菁二〇一五年二月十六日书记员 徐玉杰 更多数据：