（2014）防民初字第749号
裁判日期: 2015-02-16
公开日期: 2015-06-21
案件名称
广西长岛物业服务有限公司防城分公司与张艳新物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
防城港市防城区人民法院
所属地区
防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广西长岛物业服务有限公司防城分公司,张艳新
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条
全文
广西壮族自治区防城港市防城区人民法院民 事 判 决 书（2014）防民初字第749号原告广西长岛物业服务有限公司防城分公司，住所地防城港市防城区木头滩丽江花园小区。负责人冯德，该分公司总经理。委托代理人王国喜，系防城港市工商局干部。被告张艳新。原告广西长岛物业服务有限公司防城分公司（简称物业分公司）诉被告张艳新物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月20日立案受理后，依法组成由审判员唐国超担任审判长，审判员滕永辉、人民陪审员陈如海组成的合议庭于2015年2月6日公开开庭进行了审理，书记员江国庆担任法庭记录。原告物业分公司的委托代理人王国喜到庭参加诉讼，被告张艳新经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业分公司诉称，原告是经开发商广西长岛房地产有限公司委托享有“长岛·800里上城”小区前期物业管理权，具备相应物业管理资质的物业服务企业，且经过防城港市防城区物价局审批、防城港市防城区住房和城乡建设局同意备案。被告是该小区第6号楼2单元701号房屋的合法业主。根据《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》、《广西壮族自治区物业管理条例》、《物业管理条例》、《物权法》等法律法规及《防区价（2012）25号关于印发我区普通住宅小区物业服务等级标准及其收费标准的通知》的相关规定，和原告与开发商签订的《长岛·800里上城前期物业服务合同》、被告与开发商签订的《长岛·800里上城临时管理规约》相关条款的约定，被告均有按时足额向原告交纳物业服务费的义务。但被告于2012年11月3日入住后，仅交付物业服务费到2013年5月，2013年5月以后开始拒绝支付物业服务费。截止2014年4月15日，被告已拖欠物业服务费1844.7元、违约金761.1元；公共维修资金306.9元、违约金126.8元；水费公摊10元、违约金3.3元；电费公摊73.5元、违约金25.5元；自来水加压电费21.4元、违约金8.4元；以上合计3181.6元。我公司曾多次催促被告缴款，但被告至今仍未履行缴费义务。原告认为被告的欠费行为已经构成违约，严重侵犯了原告的合法权益，因此提起诉讼，请求被告支付上述费用3181.6元并承担诉讼费。原告对其陈述事实在举证期限内提供证据有：1、营业执照，证明原告是合法的经营主体；2、长岛·800里上城前期物业服务合同，证明开发商委托原告进行前期物业服务；3、长岛·800里上城临时管理规约，证明被告在前期物业服务中的义务及责任；4、收费标准、收费标准审批表、前期物业管理备案表，证明原告收费的依据和标准；5、入伙手续书、被告身份证，证明被告已经领房；6、电费发票、水费发票、收费代缴证明，证明原告已经向水电部门按期交纳水电费；7、欠费详单，证明被告欠费数据。被告张艳新未出庭参加诉讼，也未作出书面答辩。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告张艳新经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。原告物业分公司提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院予以确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：“长岛·800里上城”是广西长岛房地产有限公司（简称房地产公司）开发的混合式住宅小区，2010年12月16日，房地产公司与原告物业分公司签订《长岛·800里上城（一团组）前期物业服务合同》，约定由物业分公司在小区业主委员会成立并与物业服务企业签订物业服务合同前为小区业主提供物业服务。2012年2月16日，房地产公司订立《临时管理规约》，被告张艳新于同日作出承诺，同意遵守前述规约的一切条款。被告张艳新作为长岛·800里上城小区第6号楼2单元701号房屋的业主，接受原告的物业服务。原告物业分公司遂根据防城区物价局和住建局相关文件的规定，按照普通住宅小区物业服务二级标准向被告收取物业服务费，被告在2012年11月3日入住至2013年4月份期间，均按时足额向原告支付物业服务费，双方未发生任何纠纷。但从2013年5月份起，被告就拒绝缴纳物业服务费。至2014年4月15日止，被告共拖欠物业服务费（包括管理费、公共维修费、水电费等）共计2256.5元。另查明，原告收取物业服务费的标准业经防城港市防城区物价局审批同意。再查明，长岛·800里上城小区的部分楼房确实还处在施工过程当中，致使小区内环境存在脏、乱、差现象，小区的各种配套设施也不够完善。本院认为，房地产公司与物业分公司订立《长岛·800里上城（一团组）前期物业服务合同》后，又与被告订立《临时管理规约》，且被告已书面承诺同意遵守《临时管理规约》的一切条款，因此，应视为被告接受了原告的管理和服务，被告应当按照前述两份合同全面履行相关义务，包括缴纳物业服务费。原告物业分公司是依法成立的法人分支机构，具有相应的授权，领取了营业执照，可以作为合格的诉讼主体参加诉讼。原告物业分公司根据有关部门的审批按照二级服务标准向被告收取服务费是有事实依据的。因各种客观原因所致，涉案小区确实存在居住环境脏、乱、差现象以及各项配套设施不完善的情形，房地产公司和物业分公司以及业主应该共同克服、互相协调，一起营造一个良好的宜居环境。原告物业分公司与被告之间是一种互利互惠的鱼水关系，原告应该努力提高服务质量，被告应该自觉服从管理。结合本案情况，原告应按被告的实际欠款收取物业服务费而免除被告的违约金比较合理，也更有利于使双方建立和谐的服务与被服务关系。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：一、被告张艳新向原告广西长岛物业服务有限公司防城分公司交纳物业服务费（包括管理费、公共维修费、水电费等）2256.5元；二、驳回原告广西长岛物业服务有限公司防城分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告张艳新负担。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满七日内预交上诉案件受理费50元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，帐号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 唐国超审 判 员 滕永辉人民陪审员 陈如海二〇一五年二月十六日书 记 员 江国庆 搜索“”