（2015）穗海法民三初字第189号
裁判日期: 2015-02-16
公开日期: 2015-06-05
案件名称
严惠萍与涂国钧买卖合同纠纷189一审民事判决书
法院
广州市海珠区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
严惠萍,涂国钧
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第189号原告严惠萍，女，1966年4月24日出生，汉族，住所地广州市天河区。委托代理人刘清华，广东安国律师事务所律师。被告涂国钧，男，1972年9月6日出生，汉族，住所地广州市荔湾区。委托代理人陈琪璋、黄京穗，均为广东恒生律师事务所律师。原告严惠萍诉被告涂国钧房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员施海文独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘清华、被告的委托代理人黄京穗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2011年1月4日签订了广州市海珠区南珠路14号3147号商铺的《商铺买卖合同》，房价总款为124000元，付款方式为按揭付款，原告须于2010年11月25日前支付全部房价的52%（包括定金）64000元，余下房款向银行申请按揭贷款，由出卖人办理交易过户手续。之后，万城公司收取了原告的临时定金8000元、补收定金42000元、首期款14000元、税费4606元，律师费1300元，以及办理房产证及按揭贷款的所有所需资料。上述《商铺买卖合同》合同第八、第九条约定，被告应于2014年10月1日前将涉案商铺交付给原告，逾期超过15天的，原告可以决定解除合同。2011年9月25日，双方签订《补充协议》，约定如该商铺商场管理公司不能于2012年4月1日对外正常开业经营的，买受人有权解除买卖合同，万城小商品交易中心对外正常开业经营是指对外招商出租的面积不低于70%，商铺开业领取营业执照，商铺开门对外经营，时至今日，万城小商铺交易中心大门紧闭，涉案商铺未能开业。被告至今也未能交铺。故起诉要求判令：1、解除原告与广州市万城商业经营管理公司签订的、出卖人为被告的《商铺买卖合同》及《商铺买卖合同补充协议》；2、被告返还原告已交购房款69906元（包括定金50000元、首期款14000元、税费等4606元、律师费1300元）；3、被告支付违约金12400元；4、被告承担本案受理费。被告辩称，不同意原告全部诉讼请求，理由如下：1、原告并未按合同约定缴清全部的购房款，至今存在违约过错责任，无权要求主张违约金；2、原告主张的律师费1300元是原告委托聘请律师支付的费用，该费用仅仅为万城公司代为收取，最终已转交给广东华科律师事务所；3、原告没有证据证明涉案商铺未通过消防验收；4、涉案交易中心已经于2012年3月28日开业，原告没有按照补充协议第四条第一款第二项约定交付购房款，被告有权履行抗辩权，拒绝交付商铺给原告，原告主张依据合同第九条解除合同不具有合法的解除理由。综上，原告无权要求解除合同。经审理查明，2011年1月4日，广州市万城商业经营管理有限公司（出卖人的委托代理人）代被告（出卖人）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）3层147号铺（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为124000元（第三条）；付款方式为按揭付款：2010年11月25日前支付64000元，余下房价款60000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任（第四条）；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行（第五条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉（第六条）；出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续（第七条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权（第八条）；出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，逾期不超过15日的，自本合同第八条约定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，出卖人每日按已付房价款1%的标准向买受人计付违约金，合同继续履行；逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%的标准向买受人支付违约金。若买受人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，出卖人自本合同第八条规定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金（第九条）；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十一条）；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达（第十四条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十五条）；等。合同签订后，原告共向被告支付了房款64000元、税费4606元、律师费1300元。2011年9月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商铺买卖合同补充协议》，约定出卖人同意如该商铺商场管理公司于2012年4月1日前未能就万城小商品交易中心对外正常开业经营的，买受人有权要求解除《商铺买卖合同》和本补充协议；万城小商品交易中心对外正常开业经营是指万城小商品交易中心对外已招商出租的面积不低于70%，商场商铺可以领取营业执照，商场开门对外经营；买受人按以下方式支付余下房价款：余下房价款60000元向银行抵押贷款，由贷款银行直接划入出卖人指定的银行账号，买受人在万城小商品交易中心对外正常开业经营之日起12个月内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续，买受人在万城小商品交易中心对外正常开业经营之日起15个月内未能办妥银行贷款且划付的全部余下房价款的，买受人需在万城小商品交易中心对外正常开业经营之日起15个月期满之日起15天内支付全部余下房价款；买卖商铺过户手续的办理：出卖人在买受人支付完该商铺全部房款之日起20个工作日内（按揭付款的则在贷款银行出具同意贷款通知书之日起20个工作日内）向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。买受人逾期支付房款或银行贷款手续延期办理的，出卖人申办交易过户的时间也相应顺延；等。原告于2015年1月4日提起本案诉讼。被告为证明其主张，还提供了如下证据：2012年4月10日广东省广州市南方公证处出具的（2012）粤广南方第23587号《公证书》，拟证明万城小商品交易中心于2012年3月28日对外开业。原告对被告提交的上述证据真实性不予确认，该证据没有原件，且认为该公证书只是对2012年3月28日万城小商品交易中心当天的状况进行证据保全，且根据公证书所附照片显示也只是万城小商品交易中心美衣天地试业，不能代表交易中心已对外营业；且根据双方签订的补充协议第一条第2点约定，万城小商品交易中心对外正常开业经营是指万城小商品交易中心对外已招商出租的面积不低于70%，商场商铺可以领取营业执照，商场开门对外经营，被告提交的公证书不足以证明以上事实；且现在交易中心大门紧闭，根本是无人营业。诉讼中，双方当事人均确认：《商铺买卖合同》合同约定的商铺地址为海珠区南珠路2号3147，该商铺没有交付给原告。原告明确其要求被告支付违约金的依据是《商铺买卖合同》第九条，要求被告支付的违约金调整为6400元（按已付房款64000元×10%计算）。根据房管部门于2015年2月11日出具的《房地产登记簿查册表》记载，海珠区南珠路2号3147的产权人为被告；该房屋被本院查封，查封时效为2014年9月3日至2016年9月2日；2014年11月20日广州市黄埔区人民法院向房管部门发函轮候查封该房屋；等。本院认为，广州市万城商业经营管理有限公司代被告与原告签订的《商铺买卖合同》、《商铺买卖合同补充协议》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同及协议书对原告和被告均有约束力，双方均应按合同约定切实履行。《商铺买卖合同》约定，出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，逾期不超过15日的，自本合同第八条约定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，出卖人每日按已付房价款1%的标准向买受人计付违约金，合同继续履行；逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%的标准向买受人支付违约金。涉案房屋现已被查封，且被告至今未向原告交付商铺，被告的行为已构成违约，应承担违约责任，涉案合同的合同目的也无法实现，因此，原告要求解除涉案的《商铺买卖合同》及《商铺买卖合同补充协议》，并要求被告返还已付购房款、税费、律师费的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。因被告违约导致合同无法继续履行，故原告有权要求被告按已付房价款10%的标准计付违约金，故本院对原告该诉讼请求予以支持。被告以原告没有缴清全部购房款存在违约无权主张违约金为由所作抗辩无理，本院不予采纳。双方签订的《商铺买卖合同补充协议》，万城小商品交易中心对外正常开业经营是指万城小商品交易中心对外已招商出租的面积不低于70%，商场商铺可以领取营业执照，商场开门对外经营。被告辩称万城小商品交易中心已经于2012年3月28日开业却没有提供足够的证据予以证实，故被告主张原告没有按照补充协议第四条第一款第二项约定交付购房款，被告有权履行抗辩权拒绝交付商铺给原告，原告主张依据合同第九条解除合同不具有合法的解除理由的抗辩意见无理，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除广州市万城商业经营管理有限公司代被告涂国钧与原告严惠萍就广州市海珠区南珠路2号3147签订的《商铺买卖合同》及《商铺买卖合同补充协议》。二、被告在本判决生效之日起10日内，返还房款64000元、税费4606元、律师费1300元给原告。三、被告在本判决生效之日起10日内，支付违约金6400元给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1390元，由原告负担108元，由被告负担1282元。上述受理费已由原告预交，原告同意被告在履行判决时将其应负担的部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 施海文二〇一五年二月十六日书 记 员 徐 石陈文慧 来源：