（2014）崇民初字第1132号
裁判日期: 2015-02-16
公开日期: 2015-07-28
案件名称
王水红与严冰珠房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡市崇安区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王水红,严冰珠,彭惠兴
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款，第八条第一款，第七十九条；《中华人民共和国民法通则》：第六十六条第一款
全文
江苏省无锡市崇安区人民法院民 事 判 决 书（2014）崇民初字第1132号原告王水红。委托代理人周震宇（受王水红的特别授权委托），江苏文方律师事务所律师。被告严冰珠。委托代理人邹剑明、彭海亚（均受严冰珠的特别授权委托），江苏法瞻律师事务所律师。第三人彭惠兴。委托代理人周震宇（受彭惠兴的特别授权委托），江苏文方律师事务所律师。原告王水红诉被告严冰珠、第三人彭惠兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月10日受理后，依法由代理审判员吴伟适用简易程序，于同年10月10日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于同年11月26日依法组成合议庭，并于同年12月16日公开开庭进行了审理。原告王水红的委托代理人周震宇，被告严冰珠的委托代理人彭海亚、第三人彭惠兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王水红诉称：2013年4月，彭惠兴以王水红名义与严冰珠、胡云峰签订《转让协议》。后经本院判决，确认该协议不成立。该案诉讼中，经司法鉴定，亦确认签订时间为2013年4月3日的《租赁协议》上的“王水红”非本人所签，故该协议也不成立。彭惠兴于2013年4月3日代其向严冰珠支付的25000元系根据严冰珠要求提前支付的租金，类似于订金。因《租赁协议》不成立，故彭惠兴有权要求严冰珠返还根据该协议支付的25000元。彭惠兴为便于起诉，已将返还租金25000元的权利转让给其。故请求判令：严冰珠返还租金25000元。被告严冰珠辩称：一、彭惠兴以王水红名义与其签订《转让协议》、《租赁协议》，在未取得王水红追认的情况下，应由彭惠兴履行协议义务。二、签订上述协议前，其已将相关房屋出租给案外人彭件生，彭惠兴为与其订立合同，愿意支付补偿款25000元。彭惠兴支付的25000元并非《租赁协议》约定的租金，而是《转让协议》约定的补偿款，即每年5000元，共计5年的房租补贴，因在财务科目可将该款作为房租，故其收到该款后出具的收条上记载为收到“房租25000元（五年×5000元）”。现《转让协议》、《租赁协议》已经订立，该款不应返还。三、彭惠兴转让债权未履行通知义务，不发生效力。综上，请求驳回王水红的诉讼请求。第三人彭惠兴述称：2013年4月3日，其代王水红向严冰珠支付租金25000元。严冰珠签订《转让协议》、《租赁协议》时，主观意愿系与王水红订立协议，而非与其订立协议。严冰珠明知其非王水红而与其签订上述协议，属于弄虚作假，存在恶意，应属于无效行为。严冰珠隐瞒房屋已经抵押的事实，且《租赁合同》中约定的房屋结构也与房产登记存在重大出入，构成欺诈，也应属无效民事行为。因其与严冰珠之间并未成立合同，严冰珠无权收取25000元，故其有权要求严冰珠返还该款。其已将该债权转让给王水红，且王水红以起诉的形式通知了严冰珠。综上，同意王水红的诉讼请求。经审理查明：严冰珠系无锡市锡沪西路999号201－204号房屋（以下简称涉诉房屋）的所有权人。2013年4月1日，彭惠兴以王水红名义与严冰珠、胡云峰签订《转让协议》，载明：因涉诉房屋房主严冰珠，原租用户香河足道会馆法人代表胡云峰，现任租人王水红；三方以租用该房转让事宜协商，确认如下：1、胡云峰同意将租赁未到期的商用房转让给王水红……；2、严冰珠同意胡云峰提出的提前三年解除原合同；3、严冰珠在原合同解除的前提下同意和王水红签订上述房屋的租赁合同，王水红同意在原合同的基础上一次性补贴严冰珠25000元，并一次性作为完全付清，其余18万在每年7月31日前付清；4、……自2013年9月1日开始严冰珠与王水红之间发生合同关系；5、严冰珠同意让出一个月租金15000元作为旅馆装修之用，在7月31日的房租中扣除。同年4月3日，彭惠兴又以王水红名义签订《租赁协议》，约定严冰珠将涉诉房屋出租给王水红，载明：房屋结构二层，面积四间二层，年租金18万元；租期10年，从2013年9月1日至2023年8月31日；每年提前1个月（7月31日前）一次性付清；前五年每年18万元，第六年起王水红优先续租该房屋，但必须按当时房屋租金市场价上浮，王水红如不同意上浮，则严冰珠有权另行选择租户。当日，严冰珠出具《收条》1张，载明：“今收到王水红房租25000元（五年×5000元）。”该25000元系由彭惠兴支付给严冰珠。2013年9月23日，王水红诉至本院，要求确认上述《转让协议》无效，后变更诉讼请求为要求确认上述《转让协议》、《租赁协议》不成立，最终又撤回要求确认《租赁协议》不成立的诉讼请求。该案诉讼中，根据王水红申请，本院委托无锡江南司法鉴定所对《转让协议》、《租赁协议》上签名“王水红”是否是本人书写进行鉴定，鉴定意见书为：上述协议中签名“王水红”均不是王水红本人书写。彭惠兴出庭作证称：其与王水红系老乡关系，王水红是其员工；其承租胡云峰的店面是为了开宾馆，因其有违法前科，为了便于办理特种许可证，故其以王水红名义与胡云峰签订了《转让协议》、与严冰珠签订了《租赁协议》，当时王水红均不在现场，上述协议上的签名“王水红”均是由其本人书写，两份协议均是同一天签订的；王水红知道该情况后，对其行为不认可；转让协议、租赁协议签订后，其分两次向胡云峰支付了转让定金5万元，同样分两次（一次2万元，一次5000元）向严冰珠支付了租金25000元（年租金185000元，25000元系一次性先付5年租金的零头，即每年5000元计算5年）；《租赁协议》约定的年租金是18万元还是185000元记不清了；因王水红不同意，其无法办理特种经营许可证，故其不愿继续履行上述协议。2014年5月16日，本院判决：“王水红与胡云峰、严冰珠间2013年4月1日的转让协议不成立，对该三人不发生法律效力。”该判决已发生法律效力。同年7月1日，王水红与彭惠兴签订《权利转让协议书》，载明：因彭惠兴在2013年4月1日以王水红身份与胡云峰、严冰珠签订了房屋《转让协议》（实为租赁），彭惠兴向胡云峰支付定金5万元，向严冰珠提前支付了房屋租金25000元，上述二人向彭惠兴出具了收条。现上述《转让协议》已被法院判决确定为不成立，业已生效；彭惠兴为便于起诉，决定将上述支付的金额75000元及相关的权利义务一并转让给王水红；王水红同意受让彭惠兴所转让的债权债务并承担与之相关的全部权利义务。同年9月10日，王水红诉至本院。同年9月13日，严冰珠收到起诉状。本案诉讼中，严冰珠为证明其收到的25000元系补偿款，提供了其与彭件生于2013年3月27日签订的《租赁协议》复印件1份，该协议租金为每年18万元。经质证，王水红、彭惠兴以该证据为复印件为由，对其真实性有异议，且认为该证据不能证明25000元系补偿款。严冰珠在本院限期内未提供协议原件。以上事实，有《转让协议》、《租赁协议》、《权利转让协议书》、（2013）崇民初字第1230号民事判决书、庭审笔录、质证笔录、《司法鉴定意见书》以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”该规定并未明确无权代理人承担责任的性质。《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。”该规定也未区分被代理人追认代理行为的民事责任与无权代理行为人的民事责任。因此，在无权代理的情况下，行为人承担的民事责任，可根据行为人作出行为的具体情况确定。本案中，彭惠兴在签订《租赁协议》、《转让协议》的本意是为自己承租使用涉诉房屋，只是为了办理特种许可证才以王水红名义签订《租赁协议》、《转让协议》，彭惠兴明知自己是该协议权利义务的实际承受人，该协议是彭惠兴的真实意思表示。现王水红未追认彭惠兴的上述签约行为，严冰珠选择彭惠兴承担民事责任，符合彭惠兴签约时的真实意思表示，亦符合诚实信用原则，本院予以支持。上述协议不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，彭惠兴主张上述协议无效的理由均无法律依据，本院不予采纳。彭惠兴主张涉诉房屋登记情况与约定的情况不符一节，属于其是否有权要求对方承担违约责任的问题，本案中不予理涉。关于彭惠兴支付给严冰珠25000元的性质，本院认为：严冰珠2013年4月3日出具的《收条》虽载明25000元系房租，但在《租赁协议》中并无该款之约定，而《转让协议》中一次性补贴25000元的约定与此相符，王水红与彭惠兴签订的《权利转让协议书》也仅提及签订《转让协议》后提前支付租金，因此彭惠兴支付的25000元应当是《转让协议》约定的补贴25000元。因《转让协议》合法有效，严冰珠与彭惠兴亦订立了《租赁协议》，故严冰珠有权根据《转让协议》收取补偿款25000元。王水红认为25000元系根据《租赁协议》支付的租金与事实不符，其据此要求严冰珠返还该款于法无据，本院不予支持。且即使该款系根据《租赁协议》支付的租金，在该协议尚未终止的情况下，彭惠兴要求返还该款亦缺乏依据。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第七十九条之规定，判决如下：驳回原告王水红的诉讼请求。诉讼费425元由王水红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长 邹 岩代理审判员 吴 伟人民陪审员 胡敏奇二〇一五年二月十六日书 记 员 李绥栋本案援引法律条款《中华人民共和国民法通则》：第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。 来自：