（2014）穗中法民五终字第4075号
裁判日期: 2015-02-16
公开日期: 2015-03-24
案件名称
王海欣、广州恒丰源企业公司与区庆仪房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王ｘ欣,广州恒丰源企业公司,区ｘ仪
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第四十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第4075号上诉人（原审原告）：王x欣，1968年8月18日出生，住广州市番禺区。委托代理人：曾燎原，广东天环律师事务所律师。委托代理人：李仰贤，广东天环律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州恒丰源企业公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：余x南，该公司总经理。委托代理人：谢辉，广东德培律师事务所律师。委托代理人：王丽艳，广东德培律师事务所律师。原审第三人：区x仪，女，1963年3月16日出生，住广州市越秀区。委托代理人：周建南，住广州市越秀区。上诉人王x欣、广州恒丰源企业公司（以下简称恒丰源公司）因与原审第三人区x仪房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第837号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年2月21日，恒丰源公司（甲方、卖方）与王x欣（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定如下：鉴于：甲方在广州市广花三路合益街拥有17套住宅（合益二街2号201、301、402、601、801、901、902、合益二街4号405、503、504、603、604、704、803、804、903、904）（下称涉案房屋），现甲方拟将上述房屋以均价6850元／m2的原则整体交给第三方包销，并于2013年2月3日向潜在意向包销方（6方）发出了招标邀约，2013年2月6日共收到6份投标意向书，经过公开开标、评标，由乙方中标取得整体包销，双方随后签署《中标备忘录》。……一、关于标的物（房屋）的基本情况：1-1、17套住宅位于广州市白云区广花三路合益街，总建筑面积为1523.94平方米，详情以房产证登记为准。甲方于签订本合同并生效后当日将房产证的复印件提交给乙方。……；二、成交价格、付款方式：2-1、乙方须于2013年2月26日前向甲方支付5万元／套的定金，17套房屋的定金合计85万元。（甲方收到乙方上述定金后本合同才生效）。2-2、乙方应于2013年10月8日前付清全部购房款，按6850元／m2的单价，总房款合计10438989元（包含定金）。具体支付方式为：（1）、乙方应于2013年4月8日前向甲方支付415万元。……；四、甲方的权利和义务：4-2、甲方应积极配合乙方对外转售房屋，向乙方提供相应证明文件资料。……；五、乙方的权利和义务：5-1、乙方有权以自己的名义聘请有关人员负责办理房屋销售工作，……；六、违约责任、合同解除：6-1、由于乙方的原因未能按照2-2条第（1）项约定支付415万元的，视为乙方根本违约，本合同即时解除，甲方没收乙方已付定金，并收回所有房屋，乙方须于三天内全部钥匙退回给甲方。……；八、通知、其他：8-1、双方一致选择快递邮寄的通知方式，一方当事人按本合同记载的联系地址向对方发出快递邮寄，当邮寄到达对方时（无论对方是否有人签收、或拒收），均视为有效送达，签收或拒收之日为通知到达日。若无人签收或拒收（包括地址错误），则自邮件交寄之日（不含当日）起第3日，即视为已经送达。8-2、本合同一式两份，各执一份。次日，恒丰源公司向王x欣发出《关于重新签订房屋买卖合同的函》，主要内容为：恒丰源公司将与王x欣签订的合同情况上报轻工集团及通报原参标人，一致认为违反了相关文件精神，故请：1、王x欣即时停止汇款（17套房屋定金85万元）；2、恒丰源公司与王x欣签订的《房屋买卖合同》作废，如有异议，请于2013年2月25日下午17：00时前以书面形式向恒丰源公司提出；3、如对恒丰源公司要求解除合同无异议，请于2013年2月26日下午17：00时前与恒丰源公司的余x南联系并根据原招投标及《房屋包销中标备忘录》文件精神与恒丰源公司重新签订《房屋销售合同》。王x欣收函后于2013年2月26日复函恒丰源公司提出异议，明确提出不同意恒丰源公司单方终止已生效的合同，并要求按原合同执行。2013年3月14日，王x欣委托律师向恒丰源公司发出《律师函》，明确告知要求恒丰源公司继续履行合同等等，否则王x欣将采取公证提存或委托广东天环律师事务所（以下简称天环律师所）提存监管的方式向恒丰源公司支付合同约定的定金。2013年4月2日，王x欣与天环律师所签订《资金托管协议》。2013年4月3日，王x欣将85万元汇入天环律师所银行帐户，随后天环律师所再次发函给恒丰源公司通知上述定金监管情况，要求恒丰源公司继续履行合同等等。之后，恒丰源公司无领取上述定金，无向王x欣交付房屋，双方无继续履行合同。王x欣、恒丰源公司在原审庭审中确认恒丰源公司已将大部分房屋另行出售给案外人，并办妥产权转移登记手续。王x欣于2013年6月25日向原审法院提起本案诉讼，诉请：恒丰源公司向王x欣赔偿可得利益损失180万元。王x欣在原审诉讼中称为避免讼累及计算可得利益损失的繁琐，变更要求恒丰源公司按定金的一倍赔偿，故诉请法院判令：恒丰源公司赔偿王x欣损失85万元；本案诉讼费由恒丰源公司负担。原审诉讼中，原审法院准许王x欣变更诉讼请求为要求恒丰源公司赔偿损失85万元。恒丰源公司原审中提供证据：招标书、评标中标结果确认书、照片、授权委托证明书、《房屋买卖合同》草稿及正稿（合同抬头的乙方为区x仪，王x欣在乙方处已签名）、中标结果通知书、手机短信、撤销声明、案外人澎炳煊与恒丰源公司签订的《房屋买卖合同》等证据，拟证明：1、王x欣没有参与招投标，不具备中标人资格；2、原中标人是区x仪，王x欣是作为区x仪的代理人与恒丰源公司签订涉案《房屋买卖合同》。王x欣不是合同主体，王x欣改变身份将自己替换成合同主体，违反了招投标法的相关规定；3、区x仪已撤销对王x欣的授权，并放弃中标，之后恒丰源公司与第二顺位中标人另行签订《房屋买卖合同》。对于上述证据，王x欣质证意见主要如下：1、王x欣未获邀请参与投标，王x欣不清楚招投标文件情况，但评标中标结果通知书恰恰证明了王x欣与恒丰源公司签订《房屋买卖合同》时，区x仪已弃标。事实上是在区x仪弃标后，王x欣、恒丰源公司于2013年2月21日签订《房屋买卖合同》且恒丰源公司于次日派人将房产证原件交予王x欣验证并复印；2、对授权委托证明书、撤销证明不予确认，王x欣没有改变身份，王x欣不认识区x仪更无接受其委托与恒丰源公司签约。3、恒丰源公司另行与他人签约，造成王x欣、恒丰源公司之间的合同无法继续履行，故恒丰源公司应赔偿王x欣经济损失。原审法院在诉讼中依法追加区x仪作为第三人参加诉讼。区x仪对于恒丰源公司提供的上述证据均无异议。原审诉讼中，经原审法院释明王x欣与恒丰源公司签订的《房屋买卖合同》已成立但未生效后，王x欣坚持认为合同已生效故坚持要求恒丰源公司赔偿经济损失85万元，恒丰源公司则坚持认为合同无效及坚持原答辩意见。以上事实，有《租赁协议书》、《补充协议》、发票、函、公证书、招投标文件、工商查册资料、房地产权证、批复、决定及当事人陈述等证据证明。原审法院认为，本案争议焦点在于：1、王x欣是否区x仪的委托代理人与恒丰源公司于2013年2月21日签订《房屋买卖合同》。2、该合同的效力。对此，分析如下：第一，关于合同主体问题。首先，从签约过程看，《房屋买卖合同》是王x欣、恒丰源公司签署属实，签约地点是在王x欣公司处，且该合同是经过恒丰源公司法定代表人及其律师审阅后当场签订。签约时间是在恒丰源公司与区x仪原中标文件约定的签约期限之后，且事实上恒丰源公司未与区x仪本人或其委托代理人签订过买卖合同。其次，从常理分析，就合同而言，合同主体是重要内容。恒丰源公司在其律师在场情况下签约，且合同标的较大，涉及双方权利义务众多，按理双方更应认真审查合同条款，特别对于重要条款，如：合同主体、买卖标的物、合同价款等等。所以恒丰源公司称当时没有注意到合同首页是将买方写成王x欣的意见显然不符合常理。最后，从恒丰源公司随后发给王x欣的《关于重新签订房屋买卖合同的函》内容看，只是简单说明认为合同违反了相关文件精神而提出重新签约，但对合同所写的买方错误的问题只字未提。如果真是合同主体写错，恒丰源公司随后发现应当立即向王x欣提出异议，但现无其他证据证明当时恒丰源公司向王x欣提出过该异议。综上，原审法院认为，王x欣主张的《房屋买卖合同》的买方就是王x欣本人的意见更合理可信，原审法院予以采纳。即该合同相对方应为王x欣与恒丰源公司。恒丰源公司抗辩认为王x欣只是作为区x仪的委托代理人签约、并非买方的意见证据不足，原审法院不予采纳。第二，关于合同效力的问题。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”王x欣、恒丰源公司签订的《房屋买卖合同》明确约定合同生效所附条件为甲方（恒丰源公司）收到乙方（王x欣）上述定金（85万元）后本合同才生效。事实上，恒丰源公司在签订合同后不久即明确通知王x欣不要交定金并提出重新签约。在此情况下，王x欣将85万元交由律师所代管并通知恒丰源公司的行为不能产生法律规定的提存后果。事实上，恒丰源公司并无收取王x欣定金。本案亦不属于法律规定的“当事人为自己的利益不正当地阻止成就的，视为条件已成就”的情形。综上，合同生效的条件未成就，故涉案《房屋买卖合同》已成立但未生效。虽然合同未生效，但确实是恒丰源公司要求王x欣不交定金，造成合同未能顺利履行，恒丰源公司的行为违背诚实信用原则，给王x欣造成损失的，应当承担损害赔偿责任。由于王x欣无提供证据证明其因本次缔约存在经济损失为85万元，故王x欣要求恒丰源公司按合同约定的定金标准赔偿85万元于法无据。但通过双方在庭审中陈述关于整个协商签约过程可证明王x欣有一定的成本支出。综合本案情况，考虑恒丰源公司的过错，按公平合理原则，原审法院酌情判决恒丰源公司赔偿王x欣5万元。涉案房屋是恒丰源公司所有的财产，其对外签订的合同对恒丰源公司有一定的约束力。恒丰源公司认为该合同属于转让招投标故无效的意见缺乏事实和法律依据，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十二条、第四十五条的规定，原审法院于2014年7月11日作出如下判决：一、在本判决生效之日起五日内，广州恒丰源企业公司向王x欣赔偿5万元；二、驳回王x欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21000元，由王x欣负担1050元、广州恒丰源企业公司负担19950元。判后，王x欣、恒丰源公司不服原审判决向本院提起上诉。上诉人王x欣上诉称：一、原审认定涉案《房屋买卖合同》，已成立但未生效，适用法律不当。原审查实恒丰源公司、王x欣签订合同后，存在无正当理由单方面解除合同、阻止王x欣支付合同定金、拒收王x欣通过第三方公正机构提存的合同定金、并将涉案《房屋买卖合同》约定由王x欣包销的讼争房屋转售给他人等不正当阻止条件成就的违法行为。因此，一审法院认为涉案《房屋买卖合同》未生效，与《合同法》第四十五条第二款规定不符，应当予以纠正。二、原审法院行使“法官释明权”不当。本案在整个审理过程中，恒丰源公司仅仅主张涉案《房屋买卖合同》因违反《招投标法》的规定而无效，并未对涉案《房屋买卖合同》生效与否提起反诉或提出异议。另一方面，王x欣在一审诉讼过程中所主张的法律关系的性质与查明的法律事实一致。原审法院释明涉案《房屋买卖合同》“已成立但未生效”，于法无据，有悖于客观法律事实，应当予以纠正。三、原审对涉案《房屋买卖合同》已经生效的另一重要法律事实，未予认定，有误。涉案《房屋买卖合同》约定，恒丰源公司于签订合同并生效后，将房产证的复印件交给王x欣。经法庭调查的法律事实显示，恒丰源公司于签订合同后的次日，派员带上“房地产权证”原件到恒丰源公司所在地交王x欣核验，并履行交付复印件给王x欣的合同义务，王x欣亦予接受，均反映了双方的意思表示。根据意思自治的合同法则，应当认定双方意思表示一致，合同已生效。综上所述，王x欣上诉请求：撤销原审判决，改判恒丰源公司向王x欣赔偿85万元；一、二审案件受理费由恒丰源公司负担。针对王x欣的上诉主张，恒丰源公司答辩称：一、恒丰源公司与王x欣签署的第二份《房屋买卖合同》直接约束恒丰源公司区x仪，该的法律后果应由区x仪承受，区x仪才是《房屋买卖合同》的适格主体。二、退一万步讲，假设王x欣是该《房屋买卖合同》的适格主体，则该《房屋买卖合同》虽成立，但未生效。理由如下：《合同法》第45条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。《担保法》第90条规定：当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。《房屋买卖合同》第2.1条约定“乙方须于2013年2月26日前向甲方支付定金815万元（甲方收到乙方上述定金后本合同才生效）”。王x欣既没有在2013年2月26日前向答辩人的账户转账85万元，也未在合理期限内依法办理公证提存，由此而导致合同不生效的，其后果应由王x欣自行承担。三、根据法律法规之规定，只有公证机构才能办理提存业务。王x欣故意将定金85万元交给律师事务所托管、故意不办理公证提存，并非法律意义上的提存，其损失应自行承担。上诉人恒丰源公司上诉称：原审判决仅仅查明恒丰源公司、王x欣于2013年2月21日签署《房屋买卖合同》之后的事实，而忽略此日之前的事实，忽视了双方签署《房屋买卖合同》的前因，这是一审判决对合同主体作出错误认定的根本原因。一、王x欣不是第二份《房屋买卖合同》的合同主体，该《房屋买卖合同》的权利义务应由区x仪承受。由此可见，受托人以自己的名义所订立的合同，受托人不一定就是合同当事人。如果区x仪在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，则在这种情形下，受托人就不是合同当事人，而是仅仅委托人的代理人。“该合同直接约束委托人和第三人”的意思就是“合同的当事人是委托人，该合同对受托人没有约束力”。二、原审判决分配诉讼费显然不妥。王x欣不顾委托人区x仪的意见，被区x仪撤销代理权后仍索赔1800000元，由此发生高额诉讼受理费21000元。虽然一审法院对诉讼费分担有一定的自由裁量权，但裁量权必须遵守基本的公平原则，一审判决对诉讼费的认定和分担显然违背了基本公平原则。故恒丰源公司上诉请求：撤销一审判决第一项；维持一审判决第二项；全部诉讼费用由王x欣承担。针对恒丰源公司的上诉主张，王x欣答辩称：不同意恒丰源公司关于合同主体的观点。一审法院关于主体方面认定的事实是正确的，恒丰源公司主张区x仪是通过招投标的方式取得涉案房屋，但是其招投标是无效的行为。一审查实区x仪与恒丰源公司的关系，根据招投标法实施条例第四条的规定，区x仪不得参与投标，违反该规定，依法不得参与投标，但王x欣在签订合同时并不知道该事实。恒丰源公司在与王x欣签订房屋买卖合同之前，区x仪是处于弃标的状态中。恒丰源公司认为王x欣代理区x仪的证据就是其一审提交的证据6，该证据并未王x欣盖章，且不构成法律上的合同，恒丰源公司在证据清单上已写明该证据6只是一份草稿，恒丰源公司在甲方一栏中并无盖章，恰恰证明恒丰源公司当时已经不认可王x欣作为区x仪的代理人才不盖章的，所以恒丰源与王x欣重新签订涉案房屋的买卖合同才是恒丰源公司的真实意思表示。王x欣认为其与恒丰源公司签订的合同是合法有效且已经生效，根据合同法第四十五条的规定，恒丰源公司与王x欣签订的合同约定交付定金已经生效，恒丰源公司没有收到王x欣的定金是因为恒丰源公司拒收定金，恒丰源公司拒绝向王x欣提供收款银行账户，这么多的定金不可能以现金形式交付。原审第三人区x仪答辩称：同意恒丰源公司的答辩及上诉意见。本院二审经庭询调查确认原审查明事实。本院认为，原审法院对王x欣在《房屋买卖合同》中主体资格及王x欣、恒丰源公司签订《房屋买卖合同》效力的认定，合法有据，不作赘述。针对王x欣、恒丰源公司的上诉主张，本院认定如下：一、《房屋买卖合同》的主体问题。《房屋买卖合同》已经明确记载签约双方名称为王x欣、恒丰源公司，并经双方签名盖章，恒丰源公司随后发给王x欣的《关于重新签订房屋买卖合同的函》也并未对合同主体提出异议。因此，原审认定《房屋买卖合同》合同相对方为王x欣与恒丰源公司，合法有据；恒丰源公司上诉称王x欣只是作为区x仪的委托代理人签约、并非买方，缺乏事实依据，本院不予采纳。二、《房屋买卖合同》效力的问题。王x欣、恒丰源公司签订的《房屋买卖合同》明确约定合同生效所附条件为甲方（恒丰源公司）收到乙方（王x欣）上述定金（85万元）后本合同才生效。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。本案中，恒丰源公司在签订合同后不久即明确通知王x欣不要交定金并提出重新签约。王x欣将85万元交由律师所代管并通知恒丰源公司的行为不能产生法律规定的提存后果。恒丰源公司并无收取王x欣定金，本案亦不属于法律规定的“当事人为自己的利益不正当地阻止成就的，视为条件已成就”的情形。综上所述，原审认定王x欣、恒丰源公司签订的《房屋买卖合同》已成立但未生效，定性正确，本院予以维持。三、虽然合同未生效，但确实是恒丰源公司要求王x欣不交定金，造成合同未能生效，恒丰源公司的行为违背诚实信用原则。但王x欣并未能提供证据证实恒丰源公司给其造成损失85万元，故原审基于公平合理原则，适用自由裁量权酌情判令恒丰源公司赔偿王x欣50000元，并无不妥，本院予以维持。另外，关于恒丰源公司上诉主张一审对案件受理费认定有误的问题。国务院《诉讼费用交纳办法》第二十一条规定“当事人在诉讼中变更诉讼请求数额，案件受理费依照下列规定处理：……（二）当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还”；第二十九条规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额”。本案中，王x欣原审诉请所涉标的金额为1800000元，其诉讼中减少诉请金额至850000元，并获原审法院准许。故依照上述规定及标的金额，本案一审案件受理费总额应为123000元，原审判令“恒丰源公司应向王x欣赔偿50000元并驳回王x欣其他诉请”。因此恒丰源公司应负担的案件受理费为1050元，其余案件受理费11250元应由王x欣自行负担。原审法院对于案件受理费金额及负担的认定不妥，本院依法予以纠正。综上所述，审查原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；原审对于案件受理费金额及负担认定不妥，本院予以纠正；上诉人王x欣、恒丰源公司的上诉主张理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费12300元，由王x欣负担11250元、广州恒丰源企业公司负担1050元；二审案件受理费12300元，由王x欣负担11250元、广州恒丰源企业公司负担1050元。本判决为终审判决。审 判 长 岳为群审 判 员 郑怀勇代理审判员 柳玮玮二〇一五年二月十六日书 记 员 璩方慧 微信公众号“”