（2014）屯民一初字第01073号

裁判日期: 2015-02-16

公开日期: 2015-04-01

案件名称

陈金玲、胡浩荣与黄山市城南物业管理有限公司、黄山广宇房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

黄山市屯溪区人民法院

所属地区

黄山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈金玲,胡浩荣,黄山市城南物业管理有限公司,黄山广宇房地产开发有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十九条第一款，第一百二十二条；《物业管理条例（2007年）》：第六条第一款，第三十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

安徽省黄山市屯溪区人民法院民事判决书（2014）屯民一初字第01073号原告：陈金玲，女，住安徽省黄山市屯溪区。原告：胡浩荣，男，住安徽省黄山市屯溪区。上述二原告共同委托代理人：李发明，安徽道同律师事务所律师。被告：黄山市城南物业管理有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。法定代表人：孙慧钧，公司董事长。委托代理人：杨小玲，公司经理。被告：黄山广宇房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。法定代表人：王鹤鸣，公司董事长。委托代理人：杨杰，公司工程部副经理。委托代理人：马卫良，浙江海之星律师事务所律师。原告陈金玲、胡浩荣诉被告黄山市城南物业管理有限公司（以下简称城南物业公司）、黄山广宇房地产开发有限公司（以下简称广宇房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月19日立案受理后，依法由审判员吴洁宇适用简易程序，于2014年9月16日公开开庭进行了审理。原告陈金玲及原告陈金玲、胡浩荣的共同委托代理人李发明、被告城南物业公司委托代理人杨小玲、被告广宇房地产公司委托代理人杨杰、马卫良到庭参加了诉讼。因案情疑难复杂，本院于2014年9月30日将本案转入普通程序审理，依法组成合议庭，于2015年2月13日公开开庭进行了审理。原告陈金玲及原告陈金玲、胡浩荣的共同委托代理人李发明、被告城南物业公司委托代理人杨小玲、被告广宇房地产公司委托代理人杨杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈金玲、胡浩荣诉称：原告于2009年10月13日在广宇房地产公司购买了位于黄山市屯溪区江南新城西区金杉苑＊＊幢＊单元＊＊＊室商品房一套，于2010年交房，同年8月3日取得房地产权证。黄山广宇江南新城西区业主委员会与城南物业公司于2013年1月1日签订物业管理服务合同，委托城南物业公司为该小区提供物业管理服务，该小区的全体业主和物业使用人均应履行合同并承担相应责任；委托管理事项为共用设施、设备的维修、养护、运行和管理（包括共用的上下水道等设施设备）及公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理（包括道路、室外上下管道等）；物业管理服务要求标准为保障排污、排水畅通，每年对窨井进行二次以上清理疏通和消毒。原告依约支付2014年的物业管理服务费用740元，但城南物业公司却未履行对上下水管道及窨井的清理、疏通义务，导致原告厨房下的下水管道堵塞，生活污水从厨房的下水管道溢出，整个房屋地面积水约有8厘米，黑蛆满地，蚊蝇飞舞，臭气熏天。当时原告不在家，原告的家具、地板、橱柜、墙体等受损，原告的精神遭受极大打击，损失约有十万元。城南物业公司未及时履行清理、疏通及巡查义务，在同楼的其他业主第一时间向城南物业公司的保安和清洁员报告后仍未予重视，也未及时通知原告，城南物业公司的严重违约造成原告巨大损失，应承担全部赔偿责任。广宇房地产公司的下水管道设计和安装缺陷也是造成下水管道堵塞的原因之一，也应承担相应赔偿责任。原告诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告损失八万元；2、被告承担本案诉讼费。庭审中，原告明确主张由被告承担违约责任，总的损失为73144元（被水浸泡物品损失69630元、购买消毒液120元、冲洗照片及复印材料费用80元、交通费1314元、鉴定费2000元）。陈金玲、胡浩荣为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：证据一、原告身份证复印件、被告的基本信息、组织机构代码证，证明原、被告的诉讼主体资格；证据二、商品房买卖合同、房地产权证，证明坐落于安徽省黄山市屯溪区江南新城西区金杉苑＊＊幢＊单元＊＊＊室的房屋产权人为原告；证据三、物业管理服务合同（该合同由城南物业公司与黄山广宇江南新城西区业主委员会签订），证明：1、原告所购买的住宅属江南新城西区；2、江南新城西区业主委员会代表该区的所有业主与城南物业公司签订物业管理服务合同；3、合同约定的委托管理事项为共用设施、设备的维修、养护、运行、管理，包括共用的上下水管道等设施设备；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、管理，包括室外的上下水管道等共用设施设备使用的场所；4、物业服务合同规定了物业公司保障排污、排水畅通，每年对窨井进行二次以上清理、疏通和消毒；证据四、物业费发票，证明原告已履行物业管理服务合同的交费义务；证据五、韩啸、郑明亮、顾青、樊军舰、谢飞的身份证复印件及各自出具的证明（郑明亮、谢飞出庭作证），证明：由于下水管道堵塞回流造成原告家具等被淹，物品受污染；城南物业公司未及时发现下水道堵塞现象，在发生堵塞一个月后才到现场进行疏通；证人已经及时向物业公司报告，但物业公司未及时通知原告，造成原告损失扩大；证据六、销货清单、订单、销售合同、小伙清单门套、方海平证明、收条（地板拆除的清理费用1500元）、收款收据，证明原告所受损失的数额，包括地板、橱柜、门套、墙体及其他家具；证据七、照片，证明下水管道堵塞造成原告物品受损及受污染的事实；证据八、黄山市民生热线录像，证明：1、原告的房屋受损及污染的事实；2、对郑明亮的现场采访证明渗水发生一个多月，郑明亮于一个多月前就告知物业公司，但物业公司未答复，物业公司存在未尽管理职责的过错及责任；3、渗水是因物业公司未及时疏通所致；证据九、鉴定结论意见书，证明原告房屋因水浸泡造成的损失经鉴定为69630元；证据十、火车票、鉴定费发票，证明原告已花费交通费1314元、鉴定费2000元；证据十一、照片1张，证明共用的下水道在2014年9月16日之后仍堵塞，原告通知物业公司后才去疏通的事实，物业公司未尽责任；证据十二、收据3张，证明原告购买84消毒液的费用及洗照片、复印材料的费用。城南物业公司辩称：原告的损失经鉴定只有69000元，原告陈述损失有80000多元不属实；渗水不是窨井满所造成，是原告楼上业主的管道堵塞，水从原告家下水道渗出，原告家中无人居住，未能及时发现而导致原告财产损失；物业公司无责任。城南物业公司为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：证据一、客户服务中心接待登记表，证明我公司接到反映渗水的情况后，已派专业人员及时进行疏通；证据二、证明一份、发票一张，证明原告家发生渗水是因其家中厨房下水道污物、油污、饭菜堵塞所致，小区窨井是畅通的；证据三、照片一张，证明小区窨井未堵塞。广宇房地产公司辩称：一、本案原告与第一被告城南物业是物业管理服务合同履行过程中产生的诉讼，案由应为物业服务合同纠纷，而答辩人不属于物业服务合同的相对方，不应作为本案当事人，不具有被告主体资格；二、本案原告购买的商品房已于2010年交房，早已过了两个月的管道堵塞保修期，原告不应再向答辩人主张权利；三、答辩人交付原告的商品房经过相关部门的竣工验收，取得竣工验收备案表，房屋质量合格，原告称答辩人商品房存在质量缺陷，既与事实不符，也无任何事实依据。综上所述，原告起诉答辩人，无事实和法律依据，答辩人请求法院驳回原告对答辩人的起诉或者诉讼请求。广宇房地产公司为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：证据一、竣工验收备案表，证明工程已通过正式竣工验收，相关竣工验收资料已备案，原告的房子质量合格，不存在质量缺陷；证据二、工程竣工验收报告，证明工程安全功能检测符合要求，质量合格，符合竣工验收程序。城南物业公司对陈金玲、胡浩荣提交的证据发表如下质证意见：证据一、无异议；证据二、商品房买卖合同真实性无异议，关联性有异议，不能证明房屋有质量缺陷，对房地产权证无异议；证据三、证据四无异议；证据五、证人应出庭，如果不能出庭，对其证言不能认可；证据六、证据七的真实性无法确认；证据八、如果是因业主使用不当造成渗水，由业主承担责任，如果原告发现渗水后通知物业公司，而物业公司未及时清理造成损失则由物业公司承担，如果是开发商设计问题造成渗水，应由开发商承担责任；证据九、无异议；证据十、交通费发票真实性无异议，关联性有异议，交通费用过高。证据十一、是原告家中卫生间的管道堵塞，不是窨井堵塞，该照片也不能证明照片的拍摄时间；证据十二、无异议。广宇房地产公司对陈金玲、胡浩荣提交的证据发表如下质证意见：证据一、无异议；证据二、商品房买卖合同真实性无异议，关联性有异议，不能证明房屋有质量缺陷；产权证无异议，该证登记时间是在2010年8月份，房屋已经交付；证据三、无异议，但与我公司无关；证据四、无异议；证据五、证人证言需证人出庭，如果不能出庭，对证言不能认可；证据六、真实性无法确认；证据七、真实性无法确认，我公司未到现场去看过；证据八、真实性无异议；证据九、无异议；证据十、交通费发票的关联性有异议，鉴定费发票无异议；证据十一、该照片无法证明拍摄时间；证据十二、真实性无异议，该费用发生在何处有异议。陈金玲、胡浩荣对城南物业公司提交的证据发表如下质证意见：证据一、真实性、关联性无异议，该证据恰恰证明下水道堵塞后物业公司才来疏通的事实；证据二、证人证言真实性有异议，证人未出庭作证，对发票的真实性无异议，但与本案无关联性；证据三、拍摄照片的时间不能认定，不能达到证明目的，且系窨井疏通后拍摄，与本案不具有关联性。广宇房地产公司对城南物业公司提交的证据无异议。陈金玲、胡浩荣对广宇房地产公司提交的证据无异议。城南物业公司对广宇房地产公司提交的证据无异议。本院对陈金玲、胡浩荣所举证据认证如下：证据一、两被告均无异议，本院经审查予以确认；证据二、两被告对商品房买卖合同的真实性无异议，关联性有异议，本院经审查认为，商品房买卖合同真实、合法，与本案相关联，本院予以采信；两被告对房地产权证无异议，本院经审查予以确认；证据三和证据四，两被告均无异议，本院经审查予以确认；证据五、两被告认为证人应出庭，如果不能出庭，对其证言不能认可，本院经审查认为，证人郑明亮、谢飞已出庭作证，且其出具的证言与当庭陈述一致，本院予以采信，证人韩啸、顾青、樊军舰无正当理由未出庭作证，对其真实性无法核实，本院不予采信；证据六、证据七、两被告认为真实性无法确认，本院经审查认为，原告提供的该两组证据为原件，两被告虽有异议，但未提供相反证据予以反驳，本院对其真实性予以采信，对原告的具体损失，本院将依据有资质鉴定部门出具的鉴定报告予以认定；证据八、城南物业公司有异议，广宇房地产公司对其真实性无异议，本院经审查，对其真实性予以采信；证据九、两被告无异议，本院经审查予以确认；证据十、城南物业公司对交通费发票的真实性无异议，关联性有异议，交通费用过高，广宇房地产公司对交通费发票的关联性有异议，本院经审查，对其真实性予以采信，但与本案不具关联性；城南物业公司对鉴定费发票的真实性未提出异议，广宇房地产公司对鉴定费发票无异议，该鉴定费系本院所委托的鉴定部门出具，与本案相关联，本院予以采信；证据十一、城南物业公司认为是原告家中卫生间的管道堵塞，不是窨井堵塞，该照片也不能证明照片的拍摄时间，广宇房地产公司认为该照片无法证明拍摄时间，本院经审查认为，该照片不能体现拍摄时间，对其关联性不予认定；证据十二、城南物业公司对其真实性无异议，广宇房地产公司对其真实性无异议，但该费用发生在何处有异议，本院经审查，对其真实性予以采信。本院对城南物业公司所举证据认证如下：证据一、原告对其真实性、关联性无异议，该证据恰恰证明下水道堵塞后物业公司才来疏通的事实，广宇房地产公司无异议，本院经审查予以采信；证据二、原告对证人证言真实性有异议，证人未出庭作证，广宇房地产公司无异议，因证人无正当理由未出庭作证，本院对其真实性无法核实，故不予采信；原告对发票的真实性无异议，但与本案无关联性，广宇房地产公司对发票无异议，本院经审查予以采信；证据三、原告认为照片拍摄的时间不能认定，不能达到证明目的，且系窨井疏通后拍摄，与本案不具有关联性，广宇房地产公司无异议，本院经审查认为，该照片不能体现拍摄时间，对其关联性不予认定。本院对广宇房地产公司所举证据认证如下：证据一、证据二，陈金玲、胡浩荣、城南物业公司均无异议，本院经审查予以确认。经审理查明：陈金玲、胡浩荣系夫妻关系。黄山市屯溪区江南新城西区商品房由广宇房地产公司开发建设，陈金玲、胡浩荣系该区金杉苑＊＊幢＊单元＊＊＊室［黄（昱）字第201015859号房地权证］业主。城南物业公司与黄山广宇江南新城西区业主委员会于2013年1月1日签订江南新城西区物业管理服务合同，约定：江南新城西区委托城南物业公司提供物业管理服务，本物业的全体业主和物业使用人均应履行合同并承担相应责任；委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理（包括共用的上下水道等设施设备）及公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理（包括道路、室外上下管道等）；保障排污、排水畅通，每年对窨井进行二次以上清理疏通和消毒。原告于2014年1月20日支付了2014年的物业管理服务费用740元。2014年7月30日发现原告厨房处的主下水道堵塞，原告家中木地板、门套、柜子、橱柜、吊柜、沙发及部分墙面受损，城南物业公司派人进行了疏通。2014年8月19日，原告诉至法院，提出前述之诉请。本院受理后，依法委托黄山市屯溪区价格认证中心对原告的损失进行价格鉴定，该认证中心于2015年2月9日出具价格鉴定结论意见书，认定原告的总损失为69630元（木地板42155元、门套665元、柜子7600元、乳胶漆墙面560元、橱柜7250元、吊柜1340元、沙发5560元、拆除费及工时调整费用4500元）。本院认为：黄山广宇江南新城西区业主委员会与城南物业公司签订物业管理服务合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。原告作为黄山广宇江南新城西区业主之一，有权按照物业服务合同的约定要求物业服务企业提供服务。原告已按物业管理服务合同支付物业管理服务费用，被告城南物业公司应依约履行“对小区共用的上下水管道等设施进行维修、养护和管理；保障排污、排水畅通，每年对窨井进行二次以上清理疏通和消毒”之义务，因被告城南物业公司未举证证明其履行了相应义务，导致原告住宅楼主下水管道堵塞，原告所居住楼房二层以上的污水从原告家中排出造成原告财产损失，被告城南物业公司应当承担赔偿责任。原告在厨房下水管道堵塞期间，家中长期无人，未能及时发现下水管道堵塞并进行处理，导致损失扩大，原告自身应承担一部分损失，另考虑到黄山市屯溪区价格认证中心在对原告的损失进行价格鉴定时未计算家具残值，本院综合认定由原告自行承担其总损失的30%即20889元，由被告城南物业公司承担原告总损失的70%即48741元。原告认为广宇房地产公司下水管道设计和安装存在缺陷也是造成下水管道堵塞的原因之一，亦应承担赔偿责任，因原告未提供相应证据，本院不予支持。原告主张购买消毒液、冲洗照片及材料复印费用、交通费，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第一百二十二条，《物业管理条例》第六条第二款第（一）项、第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告黄山市城南物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈金玲、胡浩荣财产损失48741元；二、驳回原告陈金玲、胡浩荣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由原告陈金玲、胡浩荣负担600元，被告黄山市城南物业管理有限公司负担1200元；鉴定费用2000元，由原告陈金玲、胡浩荣负担600元，由被告黄山市城南物业管理有限公司负担1400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审　判　长　　张　斌审　判　员　　吴洁宇人民陪审员　　许毅龙二〇一五年二月十六日书　记　员　　潘晓琴附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；……第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。微信公众号“”