（2014）朝民初字第31784号
裁判日期: 2015-02-16
公开日期: 2015-06-30
案件名称
李仁清与于智等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李仁清,于智,吕中建,北京双福龙美食娱乐有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第二百一十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条，第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第31784号原告李仁清，男，1934年4月14日出生。委托代理人李静山，北京国锦律师事务所律师。被告于智，男，1974年9月28日出生。被告吕中建，身份信息不详。第三人北京双福龙美食娱乐有限责任公司，住所地北京市朝阳区八里庄南里32号楼。法定代表人赵世忠。原告李仁清（以下称原告）与被告于智、被告吕中建（以下均称姓名，一并提起时称二被告）、第三人北京双福龙美食娱乐有限责任公司（以下称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李静山到庭参加了诉讼，二被告以及第三人经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2011年4月1日，我和北京市朝阳副食品总公司（以下简称副食品公司）签订了一份《房屋租赁合同》，由我承租该公司位于x楼部分房屋，租期到2014年3月31日止。2013年6月25日，我与二被告签订《房屋租赁合同》，我将上述房屋的二层部分租给二被告使用，约定租赁期限为一年，但同时规定，我和副食品公司的租赁合同为原始合同，如该合同到期时，我未能与该公司续签租赁合同，则我和二被告签订的上述合同同时失效，双方互不赔偿对方经济损失。现我和副食品公司的租赁合同已到期且未能续签，故我和二被告的房屋租赁合同应当解除，我多次和二被告交涉，二被告一直拒绝腾房。另外，租赁房屋现在实际被第三人占用。故现诉请法院判决：1、确认我与二被告于2013年6月25日签订的房屋租赁合同于2014年7月1日解除；2、要求二被告及第三人立即腾退涉案房屋，并拆除租赁期间添附的附属物，恢复房屋原状；3、要求二被告支付我从2014年7月1日至实际腾房之日的占用使用费，按照每月10800元计算。二被告及第三人未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。经审理查明：2011年4月1日，原告（合同乙方）和副食品公司（合同甲方）签订房屋租赁合同，约定甲方将x号楼部分房屋（建筑面积约379.08平方米，附属面积约88.1平方米），另加水、电等配套设施，按现状租给乙方经营使用。租期三年，自2011年4月1日至2014年3月31日。原告称2013年6月25日，其与二被告签订房屋租赁合同，约定其将x楼二层出租给二被告经营，租赁期限为2013年7月1日至2014年6月30日，租赁费共计十三万。合同约定，原告和房屋产权单位签订的合同为原始合同，原始合同到期时，原告未能和房屋产权单位续签租赁合同的情况下，本合同同时失效，原告退还二被告剩余租金，双方互不赔偿对方经济损失。原告提交一份有改动的房屋租赁合同及2013年6月25日签订的安全责任书，该份房屋租赁合同的甲方为原告，乙方为吕中建，“吕中建”的名字旁边手写添上了“于智”的名字，租赁合同约定甲方将北京市朝阳区八里庄南里32号楼二层出租给乙方，租赁期限打印的是2012年7月1日至2013年6月30日，被手写改为2013年7月1日至2014年6月30日，租赁费为十三万元。合同第十一条第二款约定甲方和房屋产权单位签订的合同为原始合同，原始合同到期时，甲方未能和房屋产权单位续签租赁合同的情况下，本合同同时失效，甲方退还乙方剩余租金，双方互不赔偿对方经济损失。租赁合同的末尾仅有原告和于智的手写签名，末尾署名下面的日期打印的是2012年6月30日。安全责任书首部的甲方为孙照辉，乙方为吕中建，安全责任书的末尾有原告和于智的手写签名，署名下面的日期为2013年6月25日。原告称租赁合同和安全责任书系其委托女婿孙照辉代其签订的，所以会出现孙照辉的名字，“李仁清”的手写签名也是孙照辉代签的，其对于孙照辉的代理行为是认可的。对于租赁合同上手写改动部分，原告称2012年6月30日，其曾经和于智签订过一份房屋租赁合同，租赁期限为2012年7月1日至2013年6月30日。这份租赁合同快到期的时候，于智将其合伙人吕中建介绍给原告，说要和吕中建一起续租涉案房屋，因为之前其和于智合作的很愉快，所以2013年续签合同就比较随意，先将2012年租赁合同的乙方改为吕中建之后全文打印，然后在这个底上进行手写的修改，租赁合同签订的实际日期就是安全责任书的签订日期2013年6月25日。签订租赁合同和安全责任书当日，吕中建有事没来，所以只有于智的手写签名，实际二人均为承租人。为了证明其对于合同改动内容的解释是真实合理的，原告另提交了其和于智于2012年6月30日签订的房屋租赁合同和安全责任书予以佐证。于智曾于2014年10月24日到庭，其表示对于原告和副食品公司之间签订的房屋租赁合同并不清楚，对于原告提交的那份有改动的房屋租赁合同以及2013年6月25日签订的安全责任书均予认可，但是实际租用的房屋并不是合同约定的朝阳区八里庄南里32号楼二层整层房屋，而是二层靠东头六间以及一层东头楼梯的北面一间。房屋租赁合同是一年一续，但是原告曾经口头承诺过至少能够履行五年。其和吕中建都是房屋租赁合同的承租人，房屋租赁合同上没有吕中建的签字是因为那天吕中建不在，但是因为大家比较熟悉，之后也没有让吕中建补签名。其和吕中建在租赁房屋地址注册了北京双福龙美食娱乐有限责任公司，法定代表人系韩世忠，但是其和吕中建才是实际经营者。租金是交到2014年6月30日。本案审理中，本院前往租赁房屋所在地址进行了现场勘验，经勘验该地址现为第三人占用经营，占用的房屋为一楼楼梯及南侧房间一间，二楼南侧房屋一间、北侧从东数共四间，以上总计房屋六间及楼梯。原告称因为其和产权人副食品公司签订的房屋租赁合同在2014年3月31日到期，且未能续签，其在2014年3月底之前曾经口头通知二被告解除合同，并要求二被告腾房，二被告没有同意。因二被告的租金交纳到2014年6月30日，因此请求法院确认双方的合同于2014年7月1日解除。原告称第三人现在实际占用房屋，二被告系第三人的实际经营者，要求二被告和第三人一并腾房，腾房范围是32号楼二层靠东头六间以及一层东头楼梯北面一间。诉讼中副食品公司出具证明，称因32号楼一楼楼梯及南侧房间一间、二楼：南侧房屋一间、北侧从东数共四间，总计房屋六间及楼梯的实际使用人于智、吕中建没有及时腾房，我公司同意由李仁清通过法律途径全权自行解决，直至腾空并将该房屋移交我公司。上述事实，有《房屋租赁合同》、安全责任书等证据、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。本院认为：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，原告和副食品公司签订的房屋租赁合同于2014年3月31日到期且之后未能够续签房屋租赁合同，经询，副食品公司表示不同意在其与原告租赁合同到期之后原告将涉案房屋继续出租给于智，故原告与于智签订的租赁期间为2013年7月1日至2014年6月30日的房屋租赁合同无效，涉案租赁合同应于2014年3月31日到期，故原告主张确认涉案租赁合同于2014年7月1日解除的诉请，本院不予支持。于智应当将租赁房屋返还给原告，现租赁房屋实际为第三人占有使用，故原告要求于智及第三人立即腾退涉案房屋，并拆除租赁期间添附的附属物，恢复房屋原状的诉讼请求本院予以支持。于智向原告交纳的2014年4与1日至2014年6月30日的租金应视为租赁房屋的占有使用费，此后于智仍然占有使用租赁房屋，故自2014年7月1日至其实际腾退之日止的房屋占有使用费亦应由其承担。吕中建未在原告和于智签订的房屋租赁合同中签字亦未到庭表明其意见，故本院无法认定其为该租赁合同的当事人。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告于智、第三人北京双福龙美食娱乐有限责任公司于本判决生效后十五日内将占有的x楼一层楼梯及南侧房间一间、二层南侧房屋一间、北侧从东数共四间，总计房屋六间腾空并拆除租赁期间添附的附属物，恢复房屋原状交还给原告李仁清；二、被告于智于本判决生效之日起七日内支付原告李仁清二零一四年七月一日至实际腾房之日止的房屋占有使用费，每月按照一万零八百元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，由被告于智负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 李 娜代理审判员 周 墨人民陪审员 杜月霞二〇一五年二月十六日书 记 员 倪世欣