（2015）二中民终字第01845号
裁判日期: 2015-02-16
公开日期: 2015-03-26
案件名称
赵丽仙与北京华风腾龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵丽仙,北京华风腾龙房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第01845号上诉人（原审原告）赵丽仙，女，1973年5月3日出生。委托代理人高鹏，北京市中坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京华风腾龙房地产开发有限公司，住所地北京市房山区腾龙家园23号楼2层23-1号。法定代表人王文军，经理。委托代理人王爱云，女，1970年9月19日出生。上诉人赵丽仙因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第11103号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。赵丽仙之委托代理人高鹏与北京华风腾龙房地产开发有限公司（以下简称华风腾龙公司）之委托代理人王爱云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2014年8月，赵丽仙诉至原审法院称：2009年7月1日，我与华风腾龙公司签订《北京市商品房预售合同》，我购买了华风腾龙公司开发建设的位于北京市×××B10号楼4单元202号房屋（以下简称诉争房屋）。合同签订后，我支付了全部购房款416444元。双方约定交房日期为2010年5月30日前，并约定由华风腾龙公司代办房屋所有权证书，如因华风腾龙公司的原因未能在交房之日起360日内取得房屋所有权证书的，应当按照已付房款的日万分之一计算违约金。合同签订后，我依约交付了房款，但华风腾龙公司一直迟延至2014年4月22日才完成房屋产权登记。因此，我诉至法院，要求华风腾龙公司给付逾期办理房屋所有权证书的违约金44310元（2011年5月25日至2014年4月22日）。华风腾龙公司辩称：逾期办理房屋所有权证书的违约金应当从实际交房之日起往后计算360天。2013年5月28日，我公司已经向赵丽仙发出了办证通知，所以违约金的截止日期应该计算到2013年5月28日。同时，面积补差款不应当作为计算违约金的基数。此外，赵丽仙已经就逾期交房和初始登记的违约金问题在原审法院起诉，原审法院已经支持了赵丽仙违约金，因此请求法院酌情予以减少。原审法院经审理认为：赵丽仙与华风腾龙公司均具有完全民事行为能力，双方所签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容并不违反法律法规的强制性规定，合同内容合法有效。依法成立的合同缔约双方均应按照合同约定履行各自的权利义务，赵丽仙作为购房人应该及时交付购房款，华风腾龙公司应当按时交付房屋并及时办理涉案房屋的权属证明及转移登记。现赵丽仙已经交付了全部购房款，作为买受人已经履行了付款义务，华风腾龙公司应该按照合同约定履行交付房屋、办理初始登记和房屋所有权证书的义务。根据庭审华风腾龙公司已经逾期办理房屋所有权证书，该行为已经构成违约，应当按照合同约定的标准向赵丽仙支付违约金，因此赵丽仙要求华风腾龙公司支付逾期办理房屋所有权证书的违约金的诉讼请求，应当予以支持。关于违约金的起始时间问题，应该从房屋实际交付之日起往后计算360日为宜。关于违约金的截止时间问题，应该计算到2014年4月22日为宜。关于华风腾龙公司请求适当减少违约金的数额问题，该抗辩理由不能成立，不应予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2014年12月判决：一、北京华风腾龙房地产开发有限公司于判决生效后十日内向赵丽仙支付逾期办理房屋所有权证书的违约金二万五千一百五十三元二角二分（二○一二年八月二十五日至二○一四年四月二十二日）；二、驳回赵丽仙其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，赵丽仙不服，以原审判决认定事实不清、适用证据错误、判决结果显失公平为由上诉至本院，请求撤销原审判决，依法改判华风腾龙公司支付逾期办理房屋所有权证违约金44310元。赵丽仙的上诉理由为：双方就办理房屋所有权证的起算时间点约定含糊，即“在商品房交付之日起360日内”，这里既未表述清楚是“应当交付之日起360日内”还是“实际交付之日起360日内”，这两点在此明显不是一个时间点；鉴于双方签订的合同是华风腾龙公司预先准备好的格式合同，双方如对一些合同条款内容产生歧义，应当按照对买受人一方有利的意思和内容进行解释；所以，本案中应当按照“应当交付之日起360日内”作为计算办理房屋所有权证的起算时间点；另外，华风腾龙公司不但存在迟延办理房屋所有权证的违约行为，还存在迟延交房、迟延进行产权初始登记等违约行为；既然买卖合同对上述三种违约行为分别进行了详细约定，而无需考虑三种违约行为和违约金是否存在重叠计算的问题。华风腾龙公司同意原审判决。经审理查明：2009年7月1日，华风腾龙公司与赵丽仙签订《北京市商品房预售合同》，约定赵丽仙购买华风腾龙公司开发建设的诉争房屋；该房屋建筑面积为91.98平方米，套内建筑面积单价为5138.12元，房屋总价款414646元；华风腾龙公司应该在2010年5月30日前向赵丽仙交付该商品房，该商品房交付时应提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、规划批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书等资料。该合同第二十一条“产权登记”之“（二）转移登记”的内容为：委托华风腾龙公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；商品房交付使用后，如因华风腾龙公司的责任，赵丽仙未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按第（1）种方式处理，即：如赵丽仙不退房，自赵丽仙应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，华风腾龙公司按日计算向赵丽仙支付全部已付款万分之一的违约金，并于赵丽仙实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。该合同对双方其他权利义务等事项同时进行了约定。上述合同签订后，赵丽仙按照合同约定交纳了购房款414646元，于2013年6月5日补交购房款1798元。2011年8月31日，赵丽仙办理了入住手续。2013年4月19日，赵丽仙所居住的楼房办理了初始登记。2014年4月22日，诉争房屋转移登记至赵丽仙名下，赵丽仙取得诉争房屋的所有权证。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、购房款发票、房屋所有权证、收据、《办理房屋所有权证通知》、照片及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。赵丽仙与华风腾龙公司签订的《北京市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。赵丽仙与华风腾龙公司均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。华风腾龙公司向赵丽仙交付诉争房屋的时间为2011年8月31日。按照双方合同的约定，赵丽仙委托华风腾龙公司办理房屋权属转移登记，赵丽仙应在诉争房屋实际交付之日起360日内取得房屋所有权证。赵丽仙购买的商品房实际办理产权转移登记的时间为2014年4月22日，已超出上述约定期限，故华风腾龙公司未按约定办理转移登记的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原审法院依据合同约定的违约金计算标准，综合考虑合同履行情况、双方对导致逾期办证的过错程度及华风腾龙公司承担逾期交房和逾期办理初始登记违约金等情况，确定华风腾龙公司向赵丽仙给付逾期办理所有权证违约金的数额并无不当，本院予以维持。赵丽仙称合同第二十一条第（二）项约定的“商品房交付之日起360日内”中的“交付之日”应为合同约定的交付之日。该解释与合同约定的文意明显不符；而且逾期交房有与之相应的违约责任，若按赵丽仙的解释处理，则将出现逾期交房的一个事实产生逾期交房违约金与逾期办证违约金两个违约责任的情形，故上述解释亦不符合合同体系解释原则。因此，赵丽仙对合同中逾期办证约定内容的理解有误，本院难以采纳。综上，赵丽仙的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费454元，由赵丽仙负担196元（已交纳），由北京华风腾龙房地产开发有限公司负担258元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费279元，由赵丽仙负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 顾国增代理审判员 李俊晔代理审判员 王 佳二〇一五年二月十六日书 记 员 史天予