（2014）松民三（民）初字第3045号
裁判日期: 2015-02-16
公开日期: 2015-03-23
案件名称
曾定光与方雅芬、汪旖房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曾定光,方雅芬,汪旖
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2014）松民三（民）初字第3045号原告曾定光。委托代理人汤武昌，上海川汇律师事务所律师。被告方雅芬。委托代��人雷声，上海星瀚律师事务所律师。委托代理人吴华彦，上海星瀚律师事务所律师。被告汪旖。委托代理人方雅芬。原告曾定光与被告方雅芬、汪旖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月9日立案受理后适用简易程序。后被告方雅芬、汪旖提起反诉，本院受理后决定与本诉合并审理，但因被告未按期缴纳反诉案件受理费，故本院裁定反诉按撤诉处理。本案于2014年10月17日、2015年1月15日二次公开开庭审理。原告委托代理人汤武昌到庭参加二次诉讼，原告曾定光、被告方雅芬并作为被告汪旖的委托代理人到庭参加第一次诉讼，被告方雅芬的委托代理人雷声到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。原告曾定光诉称：原告因居住需要欲在上海买房，上海宝原物业顾问有限公司上中西路分公司（以下简称中介公司）工作人员姚孝雷向原告介绍了二被告位于上海市松��区九亭镇九亭大街XXX弄XXX号房屋。2013年12月19日，原告在中介处向被告方雅芬（并作为被告汪旖在本次买卖中的代理人）及姚孝雷明确告知自身属于限购人员，姚孝雷向原告承诺在居间佣金5万元外另外支付8万元贷款及过户的包装费，保证过户。原告与方雅芬相信姚孝雷的承诺，并签订了房地产买卖居间协议和房地产买卖合同。2014年1月6日，中介公司向原告承诺交易不成功则佣金返还，首付款返还原告，被告方雅芬也同意若原告申请贷款、过户未顺利通过的，三方互不追究违约责任，原告便与二被告签订了上海市房地产买卖合同并与中介三方签订协议，言明如果过户或者贷款不成的处理方式。合同签订后，原告已分三次支付房款227万元，但合同因限购无法继续履行，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与二被告之间分别于2013年12月19日签订的房地产买卖合同、2014年1月6日签订的上海市房地产买卖合同及补偿协议；2、二被告返还原告已付227万元并赔偿原告利息损失，从起诉之日起按照同期银行存款利息计算至判决生效之日止。被告方雅芬、汪旖辩称：原告因其自身原因导致迟迟拖延合同履行，被告多次给予宽限期，但因原告本人意愿导致贷款未能办妥，现原告也无继续履行合同的意愿，故同意解除合同，但过错在原告，应当承担相应违约责任。经审理查明：2013年12月19日，原告与被告方雅芬经上海宝原物业顾问有限公司（丙方）居间，签订房地产买卖居间协议，约定购买的房屋位于上海市松江区九亭镇九亭大街XXX弄XXX号房屋（以下简称“系争房屋”），原告为表示购买诚意，向丙方支付意向金2万元，经被告方雅芬签收后转为定金；房屋总价款570万元。同日，原告与被告方雅芬签订房地产买卖合同，另约定：原告支付��期房款135万元，第二期通过银行贷款支付315万元，另外原告支付装修补偿款120万元；如一方未按合同约定履行主要义务，经相对方催告后仍不履行的，相对方有权要求继续履行或单方解除合同，违约方应按总房价款的20%支付违约金。同时，双方补充约定：系争房屋设有限制交易情况，被告方雅芬承诺在未解除此房限制交易的期间，除收2万元定金，不收取其他任何款项，双方互不追究违约责任。2014年1月6日，原告与被告方雅芬（并代被告汪旖）就购买系争房屋签订上海市房地产买卖合同。该合同约定的房价款为490万元，亦约定原告未按合同约定的付款期限付款超过15日的，二被告有权解除合同，书面通知原告，并按总价20%支付违约金，二被告可从原告已付款中扣除相当于违约金的价款，余款返还原告。合同补充条款（一）约定，原告于二被告办妥抵押注销手续后10��工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续；若自原告申请贷款起满45个工作日，原告的购房款仍不足本合同约定的额度，则原告应与二被告至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分。合同附件三付款协议约定，原告于签约时支付二被告房款65万元（含定金2万元）；原告于2014年1月12日前支付二被告85万元，用于提前归还二被告尚欠银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权，二被告应于收到上述款项后20个工作日内，前往贷款银行办理还款手续，并于还款后10个工作日内办理抵押登记注销手续；原告以购房贷款的形式向二被告支付340万元，该款由贷款银行转入二被告账户。同日，原告与被告方雅芬（并代被告汪旖）另签订补偿协议，约定言明就装潢、厨卫设施等另外原告另行补偿二被告80万元，并于2014年1月12日前支付。2014年1月6日，原告���被告方雅芬、姚孝雷三方签订协议一份，约定关于系争房屋办理贷款、过户事宜，若原告申请银行贷款、过户未顺利通过的，则三方互不追究违约责任；本协议一式三份，三方各执一份。该协议另有手写条文：交易不成功佣金还于原告，首付款如数归还原告。上述合同签订后，原告已累计支付二被告购房款227万元。另查明：系争房屋于2009年7月1日登记于二被告名下。同日，中国工商银行上海市闵行支行作为抵押权人在该房屋上设定抵押权，数额为79万元。2014年4月29日，被告汪旖出具委托书一份，委托被告方雅芬办理系争房屋出售等事宜，上海市东方公证处对该委托书签名情况予以了公证。诉讼中，经原告保全申请，本院于2014年9月17日对系争房屋予以司法查封。审理中，围绕本案所涉02014年1月6日三方签订的协议，二被告对于手写条文部分认为系原告单方添加，其不同意，而把该协议作废，双方不了了之。而原告称，该协议上的手写文字系原告所写，因中介嫌麻烦，没有重新打印，三方持有的协议均有这段文字。对此，本院要求二被告限期提供其持有的这份协议，但二被告至今未提供。原告还提供：1、佣金确认书及姚孝雷手写确认原告贷款过户包装费8万元的字条，证明相关佣金和包装费的约定，二被告质证认为其未参与、不清楚：2、相关录音材料：证明原、被告及中介对于原告属于房屋限购对象，但因中介承诺可以过户才签订房屋买卖合同，中介方同意交易不成退还佣金等，但后因中介原因导致合同不能履行。二被告对录音真实性不予认可，认为原告截取了对其有利的录音。二被告亦提供告知函三份、网上银行电子回单及收据，证明因原告未履行合同，导致其另购的二套房屋无法付款亦向他人违约，并支付违约金��事实，原告则对此真实性无法确认。以上事实，有房地产买卖居间协议、房地产买卖合同、上海市房地产买卖合同、补偿协议、协议、收条、汇款单、公证委托书、房地产登记簿、当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：本案原、被告围绕购买系争房屋签订的一系列协议系当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现原告以其不具备在本市购房的条件为由要求解除合同，被告也在庭审中同意解除合同，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。是故，一则：根据原、被告均确认、2014年1月6日签订协议中打印文字有关若原告申请银行贷款及过户未顺利通过的，原、被告互不追究违约责任的约定，二被告应当将已经收到的全额房款返还原告，其认为原告违约，缺乏依据；二则，对于该协议手写部分有关交易不成功首付款如数归还原告的约定，虽然被告认为系原告单方添加，缺乏双方合意，但却未提供其应当持有的该份协议，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的约定，本院推定原告主张手写部分的内容成立，故二被告也应当将已付款归还原告，但原告主张存款利息，与其主张的手写约定内容不符，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，判决如下：一、解除原告曾定光与被告方雅芬、汪旖分别于2013年12月19日签订的房地产买卖合同、于2014年1月6日签订的上海市房地产买卖合同和补偿协议；二、被告方雅芬、汪旖于本判决生效之日起十日内返还原告曾定光房款227万元；三、驳回原告曾定光的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25，040元，减半收取12，520元，财产保全申请费5，000元，合计诉讼费17，520元，由被告方雅芬、汪旖负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张孜二〇一五年二月十六日书记员 黄燕附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民��和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。 微信公众号“”