（2014）筑观法民初字第1604号

裁判日期: 2015-02-16

公开日期: 2015-11-26

案件名称

李cc与贵州国电房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书

法院

贵阳市观山湖区人民法院

所属地区

贵阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）筑观法民初字第1604号原告李cc，男，侗族，1990年9月4日生，住所地……。委托代理人石某某，女，汉族，1966年1月29日生，住所地……，系李cc之母。委托代理人李某某，男，侗族，1962年10月18日生，住所地……，系李cc之父。被告贵州国电房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市知识产业园A-1-33号。法定代表人刘毅，职务总经理。委托代理人刘正虎，贵州驰宇律师事务所律师。原告李cc诉被告贵州国电房地产开发有限责任公司（以下简称国电房开）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李丽适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李cc的委托代理人李某某，被告国电房开的委托代理人刘正虎到庭参加了诉讼。庭审后，双方当事人申请庭外调解，但未达成调解协议。本案现已审理终结。原告李cc诉称，2012年2月18日，原告与被告国电房开签订《商品房买卖合同》。合同约定原告向被告购买位于金阳新区（现为观山湖区）长岭南路……号商品房，房屋总价款为551，545元人民币，合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付了相应的购房款。按照双方的合同约定，出卖人即被告应当于2013年6月30日向买受人交付该商品房，但被告直至2014年1月份才电话通知原告于2014年1月23日到售楼处办理交房手续，按照双方合同约定，如被告未按约定期限将商品房交付买受人，逾期在90天之内出卖人按日向买受人已支付房价款万分之一的违约金，如逾期超过90天，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一点五的违约金，现原告逾期交房超过90天，出卖人即被告应按日向买受人支付房价款万分之一点五的违约金。据此，原告为维护自身利益，请求1、判决被告向原告支付逾期交房违约金17，125.11元；2、自2014年1月24日起按照中国人民银行贷款利息的标准向原告支付利息；3、诉讼费用由被告承担。被告国电房开辩称，请法庭驳回原告诉请中不合理的诉请。对于事实及理由部分，我公司认为原告主张的违约金过高，应该按照同地段租金进行调整减少。最后，我公司确实存在逾期交房，但是2014年1月7日我们就已经登报公告了，这个时间应该是违约金计算的截止日期。经审理查明，2012年2月18日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告以551，545元的价格购买被告开发的位于贵州省贵阳市观山湖区长岭南路……号房屋一套。其中合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房。……”，第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起即日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一点五（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同签订当日，原告向被告支付了购房首期款251，545元及公共维修基金11，031元，后于2012年3月1日交清剩余购房款30万元。2013年12月9日，被告取得上述房地产项目《建筑工程竣工验收报告》。2013年12月31日，被告国电房开在贵州都市报上刊登了交房公告，通知购买国电·金海域房屋的业主前往被告处办理交房手续，其中6号楼的交房时间为2013年1月23日——1月27日，2014年1月2日，被告在贵州都市报上刊登勘误公告，对其在2013年12月31日刊登的交房公告中交房时间更正为2014年，即关于国电·金海域6号楼的交房日期为2014年1月23日起至2014年1月27日止。原告接到被告通知后，于2014年1月23日办理了交房手续。原告认为被告未按双方合同约定期限交付房屋，违反双方合同约定，侵害其合法权益，遂诉至本院提出诉请如前。上述事实，有当事人陈述、当事人身份证明、商品房买卖合同、商品预售合同备案登记表、收款收据、建筑工程竣工验收报告、贵州都市报等证据在卷佐证，亦经庭审举证、质证核实，足以认定。本院认为，原告李cc因自身需要，购买被告开发的商品房，并与之签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应本着诚实信用的原则依约履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款，但被告并未按合同约定期限，即2013年6月30日前将房屋交付给原告，其理应承担相应的责任。根据双方合同第十三条的约定，被告如果存在逾期交房的情形，逾期期限在90天之内的，处理方式为自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期时间超过90天，买受人不退房而是要求继续履行合同的，处理方式为合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一点五的违约金，且该违约金应于商品房实际交付之日30日内向买受人支付。根据庭审查明的事实，被告国电房开于2013年12月31日在贵州都市报上刊登交房公告，通知购买国电·金海域项目6号楼的业主该楼的交房时间为2014年1月23日至1月27日，其公告交房的时间，已经远超双方约定的2013年6月30日的交房日期，故按双方合同约定，应按逾期90天这一情形处理，因原告不要求退房，而是要求履行合同，故按合同约定，被告应按原告支付全部已付款的万分之一按日支付逾期交房违约金。从约定交房之次日至被告实际交房的2014年1月23日，逾期时间共计207天，根据合同约定的标准，被告应支付原告的逾期交房违约金为551545元×1.5÷10000×207天=17125.47元，原告诉请17，125.11元，本院予以支持。庭审中，被告对逾期交房的事实予以认可，但认为其在2014年1月7日已经登报公告开始交房，故应将该时间视为其交房时间，违约金计算的截止日期也应为此日而非原告诉请的2014年1月23日，本院认为，根据被告提交的贵州都市报上刊登的交房公告，公告中被告对其开发的国电·金海域项目中的2、3、4、5、6号楼的交房日期专门以列表方式进行了公布，每一栋楼的交房日期均不一致，其中专门注明6号楼（即原告所购房屋所处的楼）的交房日期为2014年1月23日至1月27日，而2014年1月7日至1月8日则是3号楼的交房日期，被告的意见与事实明显不符，本院对被告的该项意见不予采信。庭审中，被告提出双方违约金约定过高，请求按照同地段房屋租金进行调整减少的意见，本院认为，首先，原、被告双方对于逾期交房的违约责任及违约金数额或损失赔偿额计算方法在合同第十三条进行了专门约定，违约方应按该约定承担违约责任并支付违约金，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；……”，现被告逾期交房给原告造成的损失可以认定为是利息损失，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准“借款合同载明的贷款利息水平上加收30%-50%”计算，被告逾期天数为207天，中国人民银行一年至三年期贷款利率为6.15%／年，加收30%计算得出的每日利率为万分之二点一九，加收50%计算得出的每日利率为万分之二点五三，原告现诉请按合同约定的每日万分之一点五计算逾期交房违约金，并未超出上述范围，不应视为过高，被告的该意见无事实及法律依据，本院不予采纳；其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”而本案的事实是双方对逾期交房的违约金数额及损失赔偿额计算方法都进行了约定，被告提出按照同地段房屋租金进行调整减少的意见不符合上述法律规定，本院不予采纳。对于原告要求被告按照中国人民银行贷款利息的标准向其支付自2014年1月24日起利息的诉请，本院认为，首先，被告对于其逾期交房的事实不持异议，故应当按合同约定向原告支付逾期交房违约金；其次，逾期交房违约金需在商品房实际交付之日起30日内向买受人支付，现查明被告实际交房日期为2014年1月23日，按双方合同约定，逾期交房违约金应在2014年2月24日前支付，但被告并未向原告支付违约金，故原告诉请被告支付逾期违约金利息的主张，本院予以支持，利息计算日期从2014年2月24日起开始计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告贵州国电房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告李cc逾期交房违约金17，125.11元，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算支付利息（利息从2014年2月24日起计算至本判决确认的履行期限届满之日止）；二、驳回原告李cc的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114元（已减半收取，原告预交），由被告贵州国电房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产的所在地人民法院申请强制执行。审判员　李　丽二〇一五年二月十六日书记员　杨清雅 更多数据：搜索“”来源：