（2014）闵民五（民）初字第2169号

裁判日期: 2015-02-16

公开日期: 2015-06-06

案件名称

刘毅与穆妮娜、罗春明房屋租赁合同一审民事判决书

法院

上海市闵行区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘毅,穆妮娜,罗春明

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条

全文

上海市闵行区人民法院民事判决书（2014）闵民五（民）初字第2169号原告刘毅。委托代理人陈平，上海邦耀律师事务所律师。委托代理人程晓菲，上海邦耀律师事务所律师。被告穆妮娜。被告罗春明。原告刘毅与被告穆妮娜、罗春明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年11月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈平，被告罗春明、穆妮娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘毅诉称，其系闵行区××路××号商铺的合法使用人，两被告系夫妻关系，向原告承租房屋经营超市。2013年4月5日，原告与被告穆妮娜签署商铺租赁合同，合同约定租金每月为人民币（以下币种相同）4，000元，每年按8%递增。2013年12月27日，原告与两被告签署补充协议，明确租金支付时间。然而，被告未能遵守合同约定，屡次拖延支付租金，目前无法联系。原告认为，原告已经按约履行自己的合同义务，被告无故拖欠房屋租金的行为，严重侵害了原告的合法权益。因此，依据相关法律法规，原告向本院提起诉讼要求：一、解除双方签署的租赁合同，被告将上海市闵行区××路××号乙室腾退给原告；二、被告支付租金40，780元（租金暂计算至2014年8月9日，之后按每日144元计算至实际腾退日）；三、被告支付水电费1，617元、物业管理费1，333元；四、被告赔偿违约损失8，640元（两个月租金）。被告穆妮娜、罗春明辩称如下：其不同意现在解除合同，应该在纠纷解决且双方完成后结算归还被告物品以后才能解除合同；其另认为原告计算的已付款与欠付租金有误，其自行统计后认为截止至2014年5月21日以每月4，000元租金计算，其总共欠付原告租金22，572元。其已付款应为30，535元。其中包括2013年9月23日支付7，500元、同年12月19日支付6，500元、同年12月27日支付8，000元、2014年1月5日支付1，000元、同年4月28日支付转账6，500元，总计29，500元，另有原告员工在店里欠付1，035元餐饮费予以抵冲；至于物业管理费，其主张并非其一家使用该房屋，应分清其承担部分且有正规票据的前提下其才同意支付；水电费部分其只同意支付至2014年5月21日其不再经营之日止。原告刘毅为支持其诉讼请求，向法院提供如下证据材料：1、2013年4月5日《商铺租赁合同》及2013年12月27日《房租补充协议》一组，证明原、被告就上海市闵行区××路××号乙室签订商铺租赁合同及《房租补充协议》，被告应按协议约定支付租金。两被告对该组证据经质证后认为，证据的真实性、合法性、关联性均无异议。2、被告穆妮娜于2013年4月5日出具的《欠条》及被告罗春明于2013年12月17日出具的《保证书》一组，证明被告存在严重的付款违约行为。两被告对该组证据经质证后认为，两被告的确书写过欠条和保证书，但对保证书上所载金额有异议，被告认为其并没有欠原告租金30，000元那么多，当时大约仅欠原告20，000元。3、原告与案外人陈时寿签订的《房屋租赁合同》、《上海市房地产权证》一组，证明上海市闵行区××路××号乙室房屋的来源。两被告对该组证据经质证后认为，证据的真实性、合法性、关联性均无异议。4、原告自行制作的还款清单及水电费清单，证明被告拖欠的水电费的金额。两被告对该份证据经质证后认为，原告制作的还款清单中存在如下问题：1、“已付款”部分金额少计算5，000元；2、《房租补充协议》中明确每月房租为4，000元，而在还款清单中2014年4月10日至2014年8月10日的租金为每月4，320元，与约定不符；被告的经营时间应该是2014年5月10日至同年5月21日，此后的时间由于原告锁住商铺的门，被告无法经营不应承担租金等相关费用。被告穆妮娜、罗春明为证明其抗辩主张，向本院提供如下证据：1、照片一张，证明原告将系争商铺锁住，原告一共锁住三次，分别为2013年12月24日至26日、2014年4月26日至28日、2014年5月22日至今，使得被告无法经营。原告对该份证据经质证后认为，真实性不持异议，但原告认为是因为一直联系不到被告，其作为出租方对房内物品的保管表示担心而进行了锁门。2、照片一张，证明原告在被告经营期间已经上网对系争商铺进行招租。原告对该份证据经质证后认为，证据的真实性、合法性、关联性均无异议，由于被告一直做不好生意且大门紧闭，原告想将商铺收回。本院认为原告提供的《商铺租赁合同》、《房租补充协议》、《欠条》、《保证书》、《房屋租赁合同》、《上海市房地产权证》，被告提供的照片两份具有真实性，且与本案待证事实相关联，本院对该组证据材料对本案的证明效力予以认可。对于原告自行制作的还款清单和水电费清单，且均未得到被告认可，本院对该两份证据不予采信。根据本院认定的证据，并结合双方当事人在庭审中的陈述，本院查明事实如下：上海市闵行区××路××号商铺的产权人系案外人陈时寿。2012年4月18日，案外人陈时寿为出租方（甲方）与原告刘毅承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、出租房屋的坐落、面积、用途：1、甲方将位于本市闵行区××路××号及室内相关设施在良好的状态下出租给乙方作为商铺经营使用，该房屋的建筑面积为176.4平方米，并按现状交房。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。二、租赁期限：1、甲、乙双方约定，甲方于2012年5月12日向乙方交付该房屋，房屋租赁期为自2012年5月12日起至2015年5月11日止，为期叁年。双方另约定了相关的其他权利义务。2014年4月5日，原告刘毅作为出租方（甲方）与被告穆妮娜作为承租方（乙方）就上海市闵行区××路××号乙室签订《商铺租赁合同》，合同约定：第一条甲方出租的商铺坐落地址：闵行区××路××号乙室，建筑面积45平方米。第二条租期2年，自2013年4月10日起至2015年5月11日止。第三条1、每月租金为4，000元整。每年按照8%的递增。2、经双方协商，故第一次付款时间为2013年11月25日，付清租房之日起的租金，中途按照实际情况支付部分租金。第一次年租金48，000元整。第四条各项费用的缴纳1、物业管理费：乙方自行向物业管理公司交纳；2、水电费：由乙方自行缴纳；（水表表底数为6度，电表底数为66度，此度数以后的费用由乙方承担，直至合同期满）。物业费一年1，000元整。合同另约定了其他双方的权利义务。2013年4月5日，被告穆妮娜向原告刘毅出具《欠条》一张，上载：“本人穆妮娜欠刘毅商铺租金48，000元整，最晚归还日期2013年11月25日”。2013年12月17日，被告罗春明向原告刘毅出具《保证书》，上载：“本人罗春明保证于2013年12月17日下午3点前把房租30，000元交给刘毅，如果3点前不交愿把房产证作抵押。”2013年12月27日，原告刘毅与被告穆妮娜、罗春明签订《房租补充协议》，上载：“现出租方刘毅同意穆妮娜、罗春明对××路××号乙室房屋租金支付方式进行协商如下：1、在2014年1月13日支付房租10，000元整。2、在2014年2月25日支付房租叁个月即12，000元整。3、自2014年4月10日后按每季度支付12，000元整。”另查明，2013年9月23日，两被告支付原告租金7，500元；同年12月19日，两被告支付原告租金6，500元；同年12月27日，两被告支付原告租金8，000元；2014年1月5日，两被告支付原告租金1，000元；同年4月28日，两被告支付原告租金6，500元；两被告支付原告的租金总计达29，500元。又查明，原告的员工在两被告店内消费欠款达1，035元。庭审中，原告确认两被告已付款的金额以30，535元计。再查明，两被告于2014年10月28日签收本院民事诉状等材料的送达回证。本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》、《房租补充协议》系双方当事人真实意思表示，协议依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，协议当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。原告已向被告提供协议约定的商铺，被告亦实际接受并使用，其理应按约支付租金。然，被告在承租涉案房屋以后，长期以来并未按照合同以及补充协议之约定履行其付款的合同主要义务，且经原告多次催讨之后，被告仍拒不履行其付款义务，原告作为守约方有权行使合同法定解除权。原告通过诉讼的方式向被告提出解除合同的意思表示，经查应诉材料已于2014年10月28日由被告签收，故系争租赁合同自解除通知到达两被告时解除，故本院确认原、被告所签订的租赁合同于2014年12月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。然两被告目前仍在使用系争的房屋，并未将系争房屋返还给原告。故原告主张要求被告返还系争房屋并迁出的诉请有事实及法律依据，本院予以支持。由于两被告目前仍实际使用系争租赁物，并未返还房屋给原告，其占用租赁物期间所产生的实际使用费理应按照租赁协议约定的租金标准支付给原告。关于两被告欠付原告租金问题，根据双方提供的证据以及庭审过程中的陈述可以明确，自2013年4月10日起至2014年8月9日止，两被告总计欠原告租金64，000元。自2014年8月10日起至同年10月28日合同解除之日止，两被告应欠原告租金为10，533.33元（4，000元＊2月＋4，000元／30天＊19日），故两被告总计欠原告租金为74，533.33元。期间，经原告认可，两被告总计已付款达30，535元，在扣除上述已付款后，两被告尚欠原告租金43，998.33元。关于原告另主张的物业费以及水电费的诉请，原告在庭审过程中仅提供其自制的清单一份而无其他证据，且两被告对原告自制清单亦不认可，原告亦未提供其他证据进行进一步的补充，故在本案中对于原告相关物业费、水电费的主张，本院不予支持。关于原告主张的违约损失8，640元，本院认为，双方合同中对于违约责任并未作出约定，现原告主张要求被告承担相当于两个月租金的违约损失并无合同依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告刘毅与被告穆妮娜于2013年4月5日签订的《商铺租赁合同》于2014年10月28日解除，被告穆妮娜、被告罗春明于本判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区××路××号乙室，并将上述房屋返还给原告刘毅；二、被告穆妮娜、被告罗春明于本判决生效之日起十日内向原告刘毅支付截止至2014年10月28日的租金43，998.33元；三、被告穆妮娜、被告罗春明于本判决生效之日起十日内向原告刘毅支付自2014年10月29日起至被告穆妮娜、被告罗春明实际搬离涉案房屋之日止，按每月4，000元的标准计付房屋使用费；四、驳回原告刘毅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计554.62元，由被告穆妮娜、罗春明负担（于本判决生效后十日内向原告直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　刘　锋二〇一五年二月十六日书记员　谭静贤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。关注公众号“”