（2014）宁民终字第5017号
裁判日期: 2015-02-16
公开日期: 2015-02-27
案件名称
上诉人南京金塘御品鸭王饮食有限公司与被上诉人南京翡翠金轮置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京金塘御品鸭王饮食有限公司,南京翡翠金轮置业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民终字第5017号上诉人（原审原告）南京金塘御品鸭王饮食有限公司，组织机构代码69838815-7，住所地南京市鼓楼区汉中路8号金轮天地购物中心4B-1号。法定代表人叶松林，该公司董事长。委托代理人原斌、匡俊彦，江苏博亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南京翡翠金轮置业有限公司，组织机构代码73889211-3，住所地南京市鼓楼区汉中路8号金轮国际广场33层。法定代表人洪素玲，该公司董事长。委托代理人马育、陈凯，江苏天哲律师事务所律师。上诉人南京金塘御品鸭王饮食有限公司（以下简称鸭王公司）因与被上诉人南京翡翠金轮置业有限公司（以下简称金轮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2012）鼓民初字第2386号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鸭王公司的委托代理人原斌、匡俊彦，被上诉人金轮公司的委托代理人陈凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸭王公司原审诉称，2010年2月1日，鸭王公司、金轮公司之间就金轮广场辅楼第四层4B-1号商铺签订了为期6年的租赁合同，鸭王公司按照双方签订的租赁合同，一直正常经营。但2012年2月12日之后，鸭王公司承租的商铺遭不法分子侵占，且鸭王公司被不法分子赶出致无法经营。金轮公司不但没按照租赁合同第十二条第4项的约定确保房产具备持续、不间断的、能满足鸭王公司正常运转，还接受不法分子在鸭王公司承租的商铺内经营并接受租金。至2012年6月30日，不法分子经营亏损，已经不向金轮公司支付租金，金轮公司遂向鸭王公司提出解除租赁合同。故诉至原审法院，请求判决：确认金轮公司于2012年7月12日作出的解除合同行为无效，鸭王公司、金轮公司继续履行双方于2010年签订的租赁合同。金轮公司原审辩称，鸭王公司内部股东就经营权问题发生纠纷，金轮公司对此无法控制也无法得知，故金轮公司并无过错。其后鸭王公司仍在继续以其自身名义继续经营，应当向金轮公司支付租金。但鸭王公司于2012年2月3日交付租金153216元后就未再交付过鸭王公司租金、物业管理费等费用。截至2012年7月12日，鸭王公司未缴纳的逾期违约金累计323148.5元；2012年1月1日的应缴租金中欠缴6471.48元，2012年3月1日欠缴租金159687.48元，2012年5月1日欠缴租金159687.48元；水电费累计欠缴55747.77元。金轮公司解除租赁合同符合法律规定和合同约定，租赁合同已于鸭王公司收到解除通知书之日起解除。此外，因鸭王公司经营场所内的物品均已被他人清空，为了防止双方损失扩大，金轮公司将该租赁场地另行租赁给案外人侯某，供其经营美容店，与侯某的合同正在履行，于2018年3月10日到期，故与鸭王公司之间的合同实际上也无法履行。综上，要求驳回鸭王公司的诉讼请求。原审法院经审理查明，2009年11月25日，鸭王公司、金轮公司签订房屋租赁合同一份。合同约定：金轮公司将原出租给亨利之家酒店管理公司（系鸭王公司股东之一、以下简称亨利之家）的“南京翡翠金轮置业有限公司金轮天地购物中心”辅楼4B-1号商铺出租给鸭王公司，租期自2010年2月1日至2016年1月31日，租金每月为62713元，综合服务费每月为11895元，支付方式为押二付二的方式；租金两年内不变，自第三年起，金轮公司将对租金进行调整（在第二年基础上增加5%）；租赁期限内，鸭王公司不得以任何理由拒付租金、综合服务费以及空调费等，每逾期一日，金轮公司有权向鸭王公司收取所拖欠金额之3‰的违约金，若鸭王公司欠缴任何费用达十五天，金轮公司有权采取断水断电等措施，停止鸭王公司营业，由此而造成的损失由鸭王公司自行承担，与金轮公司无关，当鸭王公司欠缴任何费用累计达两个月时，金轮公司有权单方解除本合同。2010年2月5日，鸭王公司、金轮公司又签订了一份备忘录，约定金轮公司将南面一层观光电梯出租给鸭王公司使用，作为引客门厅，鸭王公司每月承担租金2000元，每两个月支付一次。2012年2月3日，鸭王公司向金轮公司缴纳了租金153216元。2012年2月12日，案外人亨利之家及邓强（系亨利之家股东）、施军直接强行停止鸭王公司营业。2012年2月28日，鸭王公司向金轮公司发函，要求金轮公司在接到该函后36个小时之内解决黑社会对其公司的骚扰，以保证其公司能够正常营业。7月12日，金轮公司向鸭王公司发出《解除合同通知书》，称：因鸭王公司未按合同约定按期支付租金、物业管理费等费用，经多次催要仍未结清，另已停业较长时间，对金轮广场整体商业形象造成一定负面影响，现依据合同约定通知解除双方于2010年2月1日签订的租赁合同。2012年11月16日，金轮公司与案外人侯某签订租赁合同，将鸭王公司原承租的4B-1号商铺出租给侯某供其经营美容店，租期自2013年3月11日起至2018年3月10日止。2012年1月1日的应缴租金中，鸭王公司欠缴6471.48元。自2012年1月10日至2012年7月25日，鸭王公司水电费累计欠缴55747.77元（其中，6月25日至7月25日的应收电费为3291.01元；6月15日至7月15日的应收水费为378.42元）。原审法院另查明，2012年6月，鸭王公司以财产损害赔偿纠纷［（2012）鼓民初字第1726号案］诉至原审法院。（2012）鼓民初字第1726号民事判决书查明“鸭王公司停止经营后，第三人亨利之家就4B-1号房屋向金轮公司交纳了三个月的租金”；该案判决邓强、施军赔偿鸭王公司各项财产损失共计717078元，金轮公司对上述财产损失中的501197.9元承担补充赔偿责任，等等。（2014）宁民终字第865号民事判决予以维持，认为：“鸭王公司被强行停止营业时，公安机关接到报警后已进行处理，金轮公司在此过程中不存在过错，不应当就鸭王公司被强行停止营业所发生的损失承担责任”。原审审理中，金轮公司认为，亨利之家没有以鸭王公司名义付过租金，亨利之家所付租金系针对金轮置业辅楼3层3B-1号租赁物。鸭王公司认为，金轮公司实际已收到邓强、施军支付的2012年4至6月份租金，但金轮公司未提供该租金收据。原审法院认为，鸭王公司、金轮公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方应按约全面履行自己的义务。金轮公司作为房屋的出租人，在将房屋出租给鸭王公司后已丧失了对该房屋进行直接控制、管理和经营的权利，鸭王公司被强行停止营业时，公安机关接到报警后已进行处理，金轮公司在此过程中不存在过错。鸭王公司未提供案外人以鸭王公司名义支付2012年4至6月份租金的证据，且鸭王公司并不认可案外人可支付租金并使用本案租赁物，故鸭王公司支付租金、物业管理费、水电费等费用的合同义务不能免除；此外，鸭王公司欠付水电费等其他费用亦已逾两个月，综上，租赁合同约定的解除合同条件成就，金轮公司作为解除权人，有权解除租赁合同。租赁合同解除之后，租赁场地已另行租赁给案外人使用。故对于鸭王公司的诉讼请求，原审法院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第二百一十二条之规定，原审判决：驳回南京金塘御品鸭王饮食有限公司的诉讼请求。本案诉讼费2762元，由南京金塘御品鸭王饮食有限公司承担。鸭王公司不服原审判决，向本院上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、上诉人承租的商铺仅是整个商场的一部分，客人及上诉人相关的从业人员进出商铺均需要经过商场的公共通道。上诉人向被上诉人交纳综合服务费，用于商场统一经营管理和保安、清洁等支出；上诉人的货物进出必须按照被上诉人指定的路线，在指定时间进出并有专人监督。被上诉人完全可以控制进出上诉人商铺的人和物。2、上诉人并未认可案外人以上诉人名义支付2012年4月至6月的租金。3、欠付的水电费等均发生在2月份，而该月大部分时间都是由邓强、施军使用，2月份的水电费也应当向邓强、施军收取。综上，上诉人认为被上诉人没有保证租赁商铺处于上诉人适合的使用状态，且允许第三方使用上诉人的商铺并收取第三方的租金，被上诉人在履行租赁合同中已经违约在先，作为违约一方的被上诉人无权行使单方解除权。请求二审法院确认被上诉人的解除合同通知书无效。金轮公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。对于原审法院查明的案件事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。另查明，本院（2014）宁民终字第865号民事判决认定，亨利之家作为鸭王公司的股东，直接强行停止鸭王公司的营业，给鸭王公司造成了损失，应承担相应的侵权责任。鸭王公司被强行停止营业时，公安机关接到报警后已进行处理，金轮公司在此过程中不存在过错，不应当就鸭王公司被强行停止营业所发生的损失承担责任。但在鸭王公司向金轮公司发函保证场所能够正常经营后，金轮公司作为涉案房屋的出租方以及商场的经营管理者，有义务多加关注鸭王公司的经营状况及出租房屋的状态，但金轮公司在鸭王公司财产被亨利之家搬走时，对侵权人的该侵权行为，并未尽到合理的关注义务，也没有及时通知鸭王公司或者采取其他合法途径避免损失的发生。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。鸭王公司与金轮公司于2009年11月25日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同约定，当鸭王公司欠缴任何费用累计达两个月时，金轮公司有权单方解除合同。鸭王公司于2012年2月3日向金轮公司缴纳的租金中，欠缴租金等费用6471.48元，之后鸭王公司未再向金轮公司缴纳租金及其他费用，至同年7月12日，鸭王公司该笔欠款累计达两个月以上。虽然鸭王公司自2012年2月12日被亨利之家停止经营后未再经营，但此时鸭王公司与金轮公司的租赁合同尚未解除，基于合同相对性原则，鸭王公司仍应履行合同义务。故双方约定的解除条件成就，金轮公司享有解除合同的权利。上诉人鸭王公司主张金轮公司没有保证租赁商铺适合上诉人的使用状态，且允许第三方使用上诉人的商铺并收取第三方的租金，被上诉人在履行租赁合同中已经违约在先，无权行使单方解除权。对此，生效判决确定金轮公司对于鸭王公司被强行停止营业不存在过错，亦判决金轮公司就其未尽的关注义务承担补充赔偿责任。金轮公司作为出租人，无法得知及控制鸭王公司经营中股东之间的矛盾，其收取亨利之家租金的行为并无过错。金轮公司行使合同解除权的权利来源于双方的约定。鸭王公司此节上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，判决并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费2762元，由上诉人鸭王公司负担。本判决为终审判决。审判长 张晗庆审判员 舒晓艺审判员 夏海南二〇一五年二月十六日书记员 罗程允 关注公众号“”