（2015）二中民终字第01727号

裁判日期: 2015-02-16

公开日期: 2015-03-26

案件名称

马×1与北京西都地产发展有限公司房屋买卖合同纠��二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

马×1,北京西都地产发展有限公司,王×1,马×2

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十五条第一款，第一百七十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2015）二中民终字第01727号上诉人（原审原告）马×1，男，1974年12月23日出生。委托代理人高琴琴（马×1之妻），1983年7月1日出生。委托代理人马建平，北京市铭德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京西都地产发展有限公司，住所地北京市西城区西海北沿23号。法定代表人刘洪文，董事长。委托代理人刘文娟，北京市时代九和律师事务所律师。委托代理人董阐论，北京市时代九和律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）兼马×2之法定代理人王×1，女，1968年10月1日出生。被上诉人（原审第三人）马×2，女，2000年3月2日出生。上诉人马×1因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西��区人民法院（2014）西民初字第02065号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。2014年1月，马×1诉至原审法院称：1991年12月29日，我作为被拆迁人，由我的父亲马×3代为与原北京市西城区城市建设开发公司（以下简称西城城建公司）签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议》（以下简称《拆迁协议》）。该协议中明确约定：乙方（指我，被拆迁人马×1）住址23号，在拆迁范围内有正式住房7间（其中，自住房屋7间，67平方米），有正式户口3人，应安置人口3人（亲缘关系及年龄）：父43、母38、子17，安置房屋两套，其中一套即涉案房屋北京市西城区×××1302号房屋（以下简称1302号房屋）。我父母于1993年离婚。1995年安置房屋入住后，我随父亲马×3共同生活，父子户口同时自1995年迁入1302号房屋。约在2006年前后，北京西都地产发��有限公司（以下简称西都公司）在未告知我的情况下，就1302号房屋与马×3签订买卖合同，西都公司的行为侵犯了我作为被拆迁房屋原产权人的合法权益，也损害了我作为被安置人的合法权益。西都公司与马×3所签订的合同属于我国合同法第五十二条第（三）项规定的情形，应属于无效合同。签订合同时，西都公司与马×3恶意串通，损害我的利益，房屋被拆迁人是我，马×3不属于农转居人员，无权购买房屋。西城城建公司于2003年5月20日变更登记为西都公司。因2011年10月我父亲去世，王×1、马×2起诉继承1302号房屋时，我才知道1302号房屋已由其父亲购买并由其取得房屋产权，现请求法院确认马×3与西都公司于2005年1月27日签订的《农转居住户购买安置住房购房合同》（以下简称《购房合同》）无效。西都公司辩称：我公司与马×3之间签订的买卖合同合法有效。我们签订买卖合同依据有二：一是马×3和北京西开华辰物业管理中心签有《公有住宅租赁合同》，我们是针对公房承租人进行房改售房，因为公房承租人是马×3，所以我公司与马×3签订合同；二是房改售房属于自愿方式，不是强制，马×3提出购房申请，经审核符合农转居条件，才办理手续签订买卖合同。我们双方签订的合同符合当时的政策依据。双方于2005年签订买卖合同，马×1起诉已经超过诉讼时效，现不同意马×1的诉讼请求。王×1、马×2述称：原来被拆迁平房在北京市西城区23号，共7间。1991年拆迁，当时马×117岁，被拆迁人写的就是马×1，被安置人口包括马×1及马×1的父母。我们认为被拆迁的7间平房应属马×1父母所有，因为当时马×1未成年。拆迁安置两套楼房，分别是北京市西城区×××702号房屋（以下简称702号房屋）和1302号房屋。在未回迁入住时，马×1父母就办理��离婚手续，并签订离婚协议，约定马×1与其母亲一起生活。回迁以后马×1母亲承租702号房屋，马×1父亲承租1302号，马×1在两套房内轮流居住。1996年，王×1与马×1之父马×3共同生活，1999年才办理登记结婚手续。马×1从2001年开始一直居住在702号房屋。2002年，单位发出房改通知售房，当时马×1母亲购买了702号房屋，王玉兰与马×3购买了1302号房。2011年，马×3过世后，双方对该房屋发生纠纷。2012年4月1日，马×1又搬入1302号房屋。我们不同意马×1诉讼请求。原审法院经审理认为：根据庭审查明的事实，1302号房屋系因拆迁而来的安置住房，虽然被拆迁人为马×1，但马×3同为1302号房屋的被安置人员，且回迁后1302号房屋的承租人系马×3，因此马×3与西都公司签订的购房合同，符合当时售房的有关政策，并未侵犯马×1的相关权益。马×1称西都公司与马×3恶意串通，对此亦未提��相应证据予以证明，故马×1要求确认马×3与西都公司于2005年1月27日签订的《购房合同》无效，缺乏事实及法律依据，不应予以支持。本案审理过程中，马×1申请调取拆迁计划、拆迁方案、拆迁许可证，与本案不具有关联性，不应准许。据此，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条第二款之规定，于2014年11月判决：驳回马×1之诉讼请求。判决后，马×1不服，以原审判决认定事实错误、适用法律错误为由上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决并依法改判支持其诉讼请求。西都公司、王×1、马×2均同意原审判决。经审理查明：马×3与刘×1原系夫妻关系，马×1系二人之子。1993年，马×3与刘×1离婚。1999年6月3日，马×3与王×1再婚，婚后生育一女，即马×2。1991年12月29日，马×3作为马×1代理人与西城城建公司（拆迁人、甲��）签订《拆迁协议》。该协议载明的被拆迁人（乙方）为马×1。该协议约定：乙方住址23号，在拆迁范围内有正式住房7间，有正式户口3人，应安置人口3人，分别是父43、母38、子17，安置房屋两套，即702号房屋、1302号房屋。1995年3月23日，北京市西城区城建开发拆迁服务公司开具1302号房屋的《进住证》，进住人处填写为马×1（马×3）。1995年4月，北京市西城区城市建设开发公司房管公司开具了1302号房屋准住证，准住人姓名填写为马×3。此后，马×3和马×1入住该房屋，并一直由马×3负责交纳该房屋租金等费用。1995年5月25日，马×3与北京市西开华辰物业管理中心（后更名为北京天恒华辰物业管理有限责任公司，以下简称天恒华辰公司）签订《公有住宅租赁合同》，由马×3承租1302号房屋。2003年5月，西城城建公司名称变更为西都公司。2005年1月27日，马×3与西都公��签订《购房合同》，由马×3购买1302号房屋。2006年3月20日，马×3取得1302号房屋的所有权。2011年10月14日，马×3死亡。2013年，马×1起诉天恒华辰公司及王×1、马×2，请求原审法院确认天恒华辰公司与马×3就1302号房屋所签订的房屋租赁合同无效。原审法院经审理于2013年7月19日作出（2013）西民初字第05658号民事判决，驳回马×1的诉讼请求。马×1不服，提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理于2013年11月23日作出（2013）一中民终字第11614号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查，2002年6月，北京市国土资源和房屋管理局、北京市人民政府住房制度改革办公室作出《关于西城区农转居人员房改购房方案请示的批复》，内容载明：“一、你区从实际出发制定的《农转居人员房改购房实施办法》，符合市委、市政府的有关精神，有利于妥善解决农转居人员购房问题，市国��房管局、市政府房改办同意这一实施方案，并请你区抓紧组织落实。二、农转居人员购买安置住房问题，政策性强，情况复杂，时间紧迫，涉及产权单位和农转居人员等多方面利益。请你区加强领导，精心组织，实施中主要做好与其它区县和有关单位及开发企业的协调工作，做好对广大农转居人员的政策解释和宣传工作，遇到政策性问题及时报告。”该批复附《农转居人员房改购房实施办法》，内容载明：“一、售房范围、对象：1.售房范围：现居住在西城区行政区域内由被拆迁户租用的单元式公有住宅楼房及单位自管楼房。2.售房对象：1998年11月30日前因国家或单位建设需要在西城区征用农村集体所有土地，并在此范围内住自有房屋，拆迁安置的住户均可按此办法购买现住公有住宅楼房……”2002年7月15日，北京市国土资源和房屋管理局、北京市人民政府住房制度��革办公室发出《关于农转居人员购买安置住房有关问题的通知》（京国土房管方（2002）606号），内容载明：“关于农转居人员和安置住房的认定：本通知所指农转人员是指本市行政区内因国家或单位建设需要征用农村集体土地所形成的农转居人员，农转居人员的安置住房是指征地过程中拆除农转居人员的自有房屋并进行补偿后由农转居人员承租的单元式公有住宅楼房。”2002年8月15日，北京市西城区人民政府房改办公室向北京市西城区城市建设开发公司作出《关于〈西城区城市建设开发公司农转居人员房改购房实施办法〉的批复》，内容载明：“一、同意你公司按《实施办法》向1998年11月30日前因国家或单位建设需要在西城区征用农村集体所有土地，并在此范围内住自有房屋，拆迁安置的住户按此办法购买现住公有住宅楼房……”2002年10月29日，北京市国土资源和房屋管理局、北京市人民政府住房制度改革办公室发出《关于延长农转居人员购买安置住房政策执行期限等有关问题的通知》，其中第二条内容为：“凡按照国家和本市规定因征用农村集体土地历次所形成的农转居人员现承租的住房为单元式住宅楼房，承租人申请购房的，现产权单位均应按照国土房管方（2002）606号文件及房屋所在区农转居人员购买安置住房实施方案，由现产权单位组织向农转居人员出售。”在一审审理过程中，马×1提供马×3所在单位北京市地质研究所出具的证明，内容为：马×3系我单位退休职工，该同志于1970年7月参加工作，2009年11月退休，2011年10月因病去世。马×1提供派出所证明信，记载马×1为农业户。马×1还提供征地社员转户认可核实登记表，记载户主为马×1，之母刘×1。马×1意欲证明马×1为农转居人员，具有涉案房屋的购买资格，马×3并非征地农转居人员，不具备涉案房屋的购买资格。马×1申请调取拆迁计划、拆迁方案、拆迁许可证。上述事实，有双方当事人陈述、《拆迁协议》、单位证明、派出所证明信、登记表、京国土房管改（2002）556号文件、京国土房管方（2002）606号文件、《购房合同》、（2013）西民初字第05658号民事判决、（2013）一中民终字第11614号民事判决书、通知、批复等在案佐证。本院认为：马×1要求确认《购房合同》无效的主要理由是西都公司与马×3在签订合同时恶意串通损害其利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。一方面，从《购房合同》的签订过程来看，根据庭审查明的事实，1302号房屋系因拆迁而来的安置住房，虽然被拆迁人为马×1，但马×3同为1302号房屋的被安置人员，且回迁后1302号房屋的承租人系马×3。因此，马×3既是被安置人又是承租人，其与西都公司签订的购房合同，符合当时售房的有关政策，并未侵犯马×1的相关权益。另一方面，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条规定：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。马×1称西都公司与马×3恶意串通，但对此亦未提供相应证据予以证明，故其主张的事实没有依据，本院不予确认。据此，原审法院依法驳回马×1要求确认马×3与西都公司于2005年1月27日签订的《购房合同》无效的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确，��予维持。此外，在本案一审中，马×1申请调取拆迁计划、拆迁方案、拆迁许可证，原审法院因上述材料与本案不具有关联性，对该请求未予准许，并无不当，本院予以确认。马×1坚持认为《购房合同》无效并提出上诉，其上诉请求不能成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由马×1负担（已交纳35元，余款于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由马×1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　顾国增代理审判员　　李俊晔代理审判员　　王　佳二〇一五年二月十六日书　记　员　　史天予搜索“”