（2014）锡民终字第2367号
裁判日期: 2015-02-16
公开日期: 2015-03-25
案件名称
无锡市正良机械工程设施厂与无锡市堰桥欣荣铝塑瓶盖厂建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
无锡市正良机械工程设施厂,无锡市堰桥欣荣铝塑瓶盖厂
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）锡民终字第2367号上诉人（原审原告）无锡市正良机械工程设施厂，住所地无锡市惠山区堰桥街道工业园区堰桥路**号。投资人陈正良，该厂厂长。委托代理人徐国涛，江苏博事达（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）无锡市堰桥欣荣铝塑瓶盖厂，住所地无锡市惠山区堰桥街道工业园堰桥路***号。投资人周勇，该厂总经理。委托代理人赵询、刘俊杰，均系江苏漫修律师事务所律师。上诉人无锡市正良机械工程设施厂（以下简称正良厂）因与被上诉人无锡市堰桥欣荣铝塑瓶盖厂（以下简称欣荣厂）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2014）惠民初字第0840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院查明：2009年6月16日，正良厂作为转让方（甲方）与欣荣厂作为受让方（乙方）签订土地、厂房转让协议一份，该协议第一条约定：1、本协议转让的工业用地原属于无锡市正良机械工程设施厂，位于无锡市惠山区堰桥镇堰桥路58号，自门卫起进深55.8米，宽64.3米，以及土地上所有建筑物和设备，土地权属性质为集体，用途为工业，土地面积为3587.94平米，目前土地及地上房产产权为属无锡市堰桥欣荣铝塑瓶盖厂所有。第二条约定：1、双方一致同意，甲方向乙方转让上述土地和地上所有建筑及设备。2、土地使用权和厂房建筑物及设备转让共计350万元（金额大写叁佰伍拾万元整）……双方还就交付时间及违约责任等进行了约定。协议订立后，欣荣厂按约足额支付了全部转让款350万元。正良厂亦将位于无锡市惠山区堰桥路58号的厂房、土地交付给欣荣厂使用。无锡市惠山区堰桥街道堰桥路58号（以下简称堰桥路58号）土地位于堰桥街道工业园区内，为工业用地，所有权人系堰桥街道。正良厂系通过承租方式取得上述土地使用权并建造厂房。2009年7月28日，无锡市荣允瓶盖有限公司（以下简称荣允公司）取得堰桥路58号地块的土地使用权，并办理了集体土地使用权证，但厂房尚未取得房屋所有权证。2014年4月1日，正良厂诉至原审法院称：2003年8月11日，正良厂与无锡市惠山区堰桥镇人民政府签订土地租赁协议，依法取得堰桥路58号土地的使用权，取得建房资格，并建设厂房。2009年6月16日，正良厂与欣荣厂签订了土地、厂房转让协议：约定正良厂将堰桥路58号土地及厂房转让给欣荣厂。因转让的土地系集体土地，且正良厂建设的厂房一直未能取得合法的房产证明，故双方签订的上述转让协议违反国家法律强制性规定。为此，正良厂多次向欣荣厂提出确认转让协议无效，要求退还转让款项，但欣荣厂一直拒绝配合，仍在继续使用上述土地及厂房。现诉至法院，要求判令：1、正良厂与欣荣厂签订的土地、厂房转让协议无效；2、本案诉讼费用由欣荣厂承担。欣荣厂辩称：双方签订的转让协议系双方当事人真实意思表示，已经成立并生效。欣荣厂已经按协议约定履行了所有义务，并与无锡市惠山区堰桥街道办事处（以下简称堰桥街道）重新签订了租赁合同并办理了土地使用权证。同时，欣荣厂亦按规定向相关部门缴纳了土地税和房产税，是涉案土地和房产的合法权利人。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》及《无锡市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》的规定，双方签订的转让协议是合法有效的，正良厂的诉讼请求不应支持。现涉案厂房正面临拆迁，正良厂此时提起诉讼有违诚信，属于恶意诉讼，应当予以驳回。一审中，欣荣厂表示转让款350万元的实际出资人为周勇，系欣荣厂原投资人周建法的儿子，同时系荣允公司的法定代表人。签订协议时荣允公司尚未设立，故以欣荣厂的名义向正良厂购买土地、厂房。现堰桥路58号地块及地上厂房均由荣允公司实际使用，相关税费亦由荣允公司缴纳。以上事实，有土地、厂房转让协议，堰桥工业园区租赁土地协议书、收条、集体土地使用权证、发票及当事人陈述等证据在卷佐证。原审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同受法律保护。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权主张合同无效的，人民法院不予支持。正良厂与欣荣厂签订的土地、厂房转让协议系双方当事人真实意思表示，并未损害第三人权益，且不违反法律规定，应当认定为合法有效。现荣允公司已经取得堰桥路58号地块的土地使用权证，对堰桥路58号地块享有合法的使用权。虽然堰桥路58号厂房尚未取得房屋所有权证，但并不影响双方土地、厂房转让协议的效力，故对正良厂以涉案土地系集体土地不得转让及转让的厂房没有取得房屋所有权证为由主张合同无效的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条、第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，该院判决：驳回正良厂的诉讼请求。一审案件受理费减半收取34800元，由正良厂负担。正良厂不服原审判决，向本院提起上诉称：1、案涉土地性质是集体土地，并非工业用地，按照《土地管理法》第六十三条规定，集体土地不得转让，双方签订的转让协议违反了上述法律强制性规定应认定无效；2、转让的厂房无产权证，根据物权法的规定，处分该不动产时不发生物权效力。原审判决错误，请求二审法院撤销原判，依法改判转让协议无效。被上诉人欣荣厂辩称：1、《土地管理法》第六十三条规定针对的是农业用地，案涉土地在2003年4月就已经被有关土地管理部门批准为工业建设用地，转让协议并不违反上述法律规定；2、转让厂房未取得产权证，并不影响转让协议的效力；3、转让协议约定的权利义务双方已经履行完毕，其已经通过租赁方式取得了土地使用权证。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明事实与一审相同。本院认为：正良厂与欣荣厂签订的土地、厂房转让协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且无《合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，上述协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力。正良厂以集体土地不得转让和转让厂房无产权证为由，主张诉争转让协议无效，缺乏依据。理由如下：一、《土地管理法》第六十三条规定农民集体所有的土地的使用权不得转让，但同时规定符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，案涉的堰桥路58号地块在堰桥街道工业园区内，登记的土地类别为工业用地，正良厂将堰桥路58号地块上的建筑物及土地租赁使用权一并转让给欣荣厂，并不违反《土地管理法》第六十三条的规定。二、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，转让的厂房无产权证并不影响转让协议的效力。综上，正良厂的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34800元，由上诉人正良厂负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘晓伟审 判 员 王一川代理审判员 刘翼洲二〇一五年二月十六日书 记 员 汪丽敏 来自：