（2014）延林中民终字第40号
裁判日期: 2015-02-16
公开日期: 2015-11-27
案件名称
孙树本与长白山保护开发区宏丰房地产开发有限公司房屋拆迁补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省延边林区中级法院
所属地区
吉林省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
吉林省延边林区中级法院民 事 判 决 书（2014）延林中民终字第40号上诉人（原审原告）孙树本，男，1953年5月4日生，汉族，无职业，住吉林省长白山保护开发区池北区。委托代理人王然，安图县二道法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）长白山保护开发区宏丰房地产开发有限公司，所在地吉林省长白山保护开发区池北区。法定代表人顾广礼系该公司董事长委托代理人王晓军，女，1968年9月27日生，汉族，长白山保护开发区宏丰房地产开发有限公司副总经理，住吉林省延吉市。委托代理人王鲁民，吉林衡佳律师事务所律师。上诉人孙树本与上诉人长白山保护开发区宏丰房地产开发有限公司（以下简称宏丰公司）房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服白河林区基层法院（2014）白林民初字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙树本及委托代理人王然，上诉人长白山保护开发区宏丰房地产开发有限公司的委托代理人王晓军、王鲁民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。孙树本在一审起诉时称：在白河场区水塔路围墙外有一处砖瓦结构平房，建筑面积为58.08㎡，多年商用。在我与宏丰公司签订房屋拆迁安置补偿协议时，由于宏丰公司使我作出了错误的意思表示，现得知我的房产属于商业用房。现要求判令宏丰公司给付：1、请求确认孙树本与宏丰公司签订的1号和45号两份产权调换协议书有效，并要求宏丰公司按合同履行。2、因宏丰公司将合同约定的另两套房屋卖给第三人，要求双倍赔偿。3、拆迁房屋属于营业用房，并支付补偿以此带来的损失，损失金额275193.14元。宏丰公司在一审时辩称：1、孙树本与宏丰公司已经签订拆迁补偿协议，该份协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效。2、孙树本的房屋性质为住宅，不能按照门市房补偿。双方原约定产权调换为金域名筑10号楼的3楼54㎡，后由于10号楼没有54㎡的房屋，经协商将孙树本的房屋改为9号楼2单元302号。3、双方签订的产权调换协议书9号楼2单元302号房屋已交付给孙树本。因此，不存在双倍返还。4、我公司与孙树本签订的是45号协议，没有签订1号协议。45号协议中只约定一套房屋，是9号楼2单元302号53.98㎡。本案经原审法院审理认定，孙树本在白河场区水塔路围墙外有一处砖瓦结构平房，建筑面积为58.08㎡，用途为住宅。2010年5月23日，宏丰公司作为诉争房屋所在地开发商与孙树本订立了房屋产权调换协议，约定将孙树本的房屋拆除，回迁给孙树本9号楼2单元302室（53.98㎡）和9号楼54平方米三楼各一套。其中9号楼2单元302室（53.98㎡）已经交付给孙树本。孙树本的砖瓦结构平房已经拆除。原审认为，孙树本与宏丰公司签订的45号房屋产权调换协议，不违反国家法律的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。孙树本主张，1号房屋产权调换协议合法有效，因其提供的协议为复印件，宏丰公司不予认可，孙树本无其他确实、充分的证据佐证，对孙树本的该项主张，不予支持。宏丰公司主张，45号房屋产权调换协议只约定9号楼2单元302室（53.98平方米）一套房屋，因该协议另约定9号楼三楼54㎡，且该协议中10号楼修改为9号楼，“54㎡三楼”并未剔除，因此，对于宏丰公司的该项主张，本院不予支持。因双方约定的9号楼54㎡三楼未约定具体房屋位置，致使合同目的不能实现，现孙树本要求赔偿损失，本院予以支持，由宏丰公司给付“9号楼54㎡三楼”折价款，按照长白山管委会池北区《关于池北区管委会国有土地上房屋征收决定的公告》回迁安置房屋市场指导价格2880元每平方米计算。由于双方未约定具体房屋位置，不能确定宏丰公司将置换给孙树本的房屋出卖给他人，故孙树本要求双倍赔偿损失的主张，本院不予支持。但是，宏丰公司作为开发公司，负有完善合同条款、明确回迁房屋具体位置的义务，对合同目的不能实现，宏丰公司应承担回迁安置房屋市场指导价格10﹪的责任。因双方已经签订合法有效的合同，并未约定营业损失，对孙树本要求补偿营业损失的主张，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条的规定，遂判决：一、长白山保护开发区宏丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付孙树本回迁房屋折价款171072.00元。二、驳回孙树本的其他诉讼请求。原审判决后，双方当事人均不服，向本院提出上诉，孙树本的上诉理由为：宏丰公司一房二卖，原审判决未适用双倍赔偿，58.08㎡平房应当认定为门市房，10号楼54㎡的应当给付。宏丰公司答辩为：本案不存在一房二卖的问题，也不存在赔偿问题。孙树本的58.08㎡的房屋是住宅，孙树本向法庭提供的房照足以证明。双方签订产权调换协议时的约定是10号楼54㎡，但实际履行过程中宏丰公司已经改变了合同的内容，回迁给孙树本9号楼。所以宏丰公司已经履行了合同的内容。请求驳回孙树本的诉讼请求。宏丰公司上诉理由为：1、本案是发回重审案件，被上诉人改变原诉讼请求，直接导致了法律关系的变化，理应撤诉后另案诉讼，原审直接审理，系诉讼程序严重违法。2、产权调换协议中约定只给孙树本回迁9号楼2单元302室，根本不存在9号楼54㎡三楼的问题，再审过程中，孙树本不但伪造证据，企图多要几套楼房，而且利用产权调换协议中的笔误多要楼房，这是极其不讲诚信的行为。所以，原审判决认定产权调换协议中存在两栋楼房的观点没有任何依据。综上，请求二审法院纠正原审判决的错误，还上诉人一个公道，同时维护法律的公平、正义与尊严。孙树本答辩认为：原审重审符合法律规定，且孙树本在庭审中增加诉讼请求也是法律允许的，原审程序是符合法律规定的。孙树本提供的两份协议书均由宏丰公司签名并盖章，其范本也是宏丰公司提供的，应当支持。孙树本与宏丰公司签订的两份协议均系双方真实意思表示，1号协议中虽然没有写明具体房间号，但这只是合同的不完善性，不影响合同的成立。宏丰公司的诉求中要求发回重审是错误的，该案已经发回过一次了。6000元价格补偿的争议，宏丰公司在诉状中也承认了，因此对于6000元补偿的事实，不需要庭审重新认定，这个属于宏丰公司自认的事实，我们认为原审程序合法，实体部分虽有些不足，我们认为原审判决第一项是正确的。二审庭审中，经过当庭陈述，各方当事人对下列事实没有异议，本院当庭予以确认：1、孙树本在二道白河场区水塔路围墙外有一处砖瓦结构平房，建筑面积为58.08㎡。2、2010年5月23日宏丰公司与孙树本协商，拆除孙树本所有的房屋，现该房屋已经拆除。3、金域名筑小区9号楼2单元302室已经交付孙树本使用。双方争议的焦点：1、孙树本提供的与宏丰公司之间签订的1号和45号产权调换协议书及协议的内容是否真实有效。2、孙树本被拆除的房屋应当按照商业用房还是住宅标准补偿。3、孙树本提出的补偿请求是否应当支持以及数额是否合理。二审庭审中，上诉人孙树本向法庭提供了证据如下：1、房源目录表1份，证明宏丰公司违反约定，将9号和10号两处房屋出卖给第三人的事实。2、1号拆迁协议和45号拆迁协议各1份，证明宏丰公司给付孙树本3套房屋，现在只给付了1套房屋，宏丰公司应履行合同的事实。1号协议原件丢失，应由宏丰公司提供原件的事实。3、补充协议书1份，证明宏丰公司承诺58.08㎡的房子，应当变成商业用房，每平方米孙树本6000元，另给付孙树本3套住宅，2010年11月30日前给付如不兑现，双倍赔偿给孙树本3套住宅，同时19.3㎡的商业用房无偿送给孙树本。4、吉林津科司法鉴定中心司法鉴定检验报告书2份，证明1、补充协议的内容和公章的先后顺序是打印字迹在先，印章盖印在后。2、补充协议书上的公章和产权调换协议书和补充协议书的上的公章是同一枚公章。上诉人宏丰公司向法庭提供了证据如下：1.营业执照复印件1份，证明宏丰公司的资格。2.房屋所有权证书1份，证明该房屋所有权人为孙树本，房屋性质为住宅。3.安图县二道镇房产管理局出具的证明1份，证明产权人为孙树本的房屋建筑面积为58.08㎡，产权证号为6804，产权为私产，用途为住宅的事实。4.产权调换协议书1份，证明2010年5月23日，孙树本、宏丰公司双方签订该协议，该协议合法有效。5、财产分割协议书，证明孙树本与王淑云离婚后，本案涉案的房屋归王淑云所有，孙树本作为本案当事人主体不适格。经庭审质证，上诉人孙树本提供的第1份证据，上诉人宏丰公司有异议，认为9号楼302室已经交付孙树本使用，房源表上的10号楼中没有孙树本的房屋。本院认为，该房源目录表系是影印件且该证据与本案并无关联性，本院对这份证据不予确认。上诉人孙树本提供的第2份证据，上诉人宏丰公司有异议，认为孙树本提供的1号合同没有原件，而且1号合同与孙树本提供的45号合同，无论内容还是字迹均相同，所以孙树本提供的1号合同是从45号合同复印的，根本不存在1号合同。因10号楼没有54㎡，经双方充分协商双方约定将孙树本的房屋调换到9号楼53.98㎡，并且该房屋已经交付孙树本使用，本院认为，孙树本虽然未向本庭提供1号产权调换协议的原件，但又提供了补充协议书，足以证明1号产权调换协议的真实性，本院对1号产权调换协议予以确认。45号产权调换协议，上诉人宏丰公司虽然提出异议，但并未向法庭提供证据证明异议的成立，并且45号产权协议的版本是宏丰公司向孙树本提供的，对45号产权调换协议及内容，本院予以确认。上诉人孙树本提供的第3份证据，上诉人宏丰公司对真实性提出异议，该补充协议书除有公章外没有任何人签字，公章的真假难以区分，是谁盖的无法核实，且该证据的形成时间为2010年5月26日，不应当作为二审的新证据，并当庭提出司法鉴定申请。本院认为，该证据客观真实，与孙树本提供的第4份证据相互之间佐证，足以证明该证据的真实性，本院对这份证据予以确认。上诉人孙树本提供的第4份证据，上诉人宏丰公司对真实性没有异议，但认为该鉴定报告使用的是HG580型文鉴仪，检验的公章中间的五星，只是通过五星落在了纸张上的先后顺序鉴定的，鉴定的依据不足。并当庭提出重新鉴定申请。本院认为，该证据系具有资质的鉴定机构依法作出的鉴定报告，鉴定过程及结果客观、真实，上诉人宏丰公司虽然提出异议，但并未向本庭提供证据证明鉴定依据不足以及可以重新鉴定的依据。所以本院不予准许宏丰公司重新鉴定的申请且对这份证据予以确认。上诉人宏丰公司提供的第1、2、3、4份证据，上诉人孙树本对真实性无异议，本院认为，上述4份证据均符合法律规定，本院予以确认。上诉人宏丰公司提供的第5份证据，上诉人孙树本对真实性没有异议，但认为该协议与本案并无关联性，且该证据里的房屋不是本案涉案房屋。本院认为，上诉人宏丰公司举出这份证据想要证明的问题是本庭归纳的无争议事实部分，且孙树本与本案诉争的房屋之间存在利害关系，所以上诉人宏丰公司举出的这份证据想要证明的问题，本院无法采信。根据本院确认、采信的证据针对争议焦点，评判事实如下：1、关于孙树本提供的与宏丰公司之间签订的1号和45号产权调换协议书及协议的内容的效力问题。孙树本在二道白河场区水塔路围墙外有一处砖瓦结构平房，建筑面积为58.08㎡。2010年5月23日，孙树本与宏丰公司签订了房屋产权调换协议1号与45号约定将孙树本的房屋拆除，现该房屋已经拆除。2010年5月26日孙树本与宏丰公司又签订了补充协议书，约定“孙树本在金域名筑商业街拆迁中贡献巨大，给付孙树本三套住宅，9号楼54㎡，及53.98㎡各一套，10号楼54㎡”共计三套房屋，现金域名筑小区9号楼2单元302室已经交付孙树本使用。宏丰公司并未给付剩余2套房屋，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，宏丰公司应当继续履行给付剩余2套房屋的义务，但双方没有约定具体房屋位置，客观上给付房屋的请求已经不能履行，所以参照长白山管委会池北区《关于池北区管委会国有土地上房屋征收决定的公告》回迁安置房屋市场指导价格2880元㎡计算折价款为2880元㎡×54㎡×2套=311040.00元。对孙树本的这项诉讼请求，本院予以支持。上诉人宏丰公司认为1号协议是复印件不能作为证据使用，但在庭审中上诉人孙树本向本庭提供的补充协议能够佐证1号产权调换协议的真实性，同时，45号协议中，宏丰公司认为只有9号楼2单位302室1套房屋，并不存在2套房屋，但该协议中10号楼修改为9号楼，“54㎡三楼”的字样并未剔除，且该格式合同是由宏丰公司提供的，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款.”的规定，对于宏丰公司提出45号产权调换协议中只约定了1套房屋的主张，本院无法支持。2、孙树本被拆除的房屋应当按照商业用房还是住宅标准补偿和补偿请求是否应当支持以及数额是否合理的问题上诉人孙树本主张宏丰公司将合同约定的另两套房屋卖给第三人，要求双倍赔偿，因产权调换协议中并未明确约定房屋的具体位置，无法认定宏丰公司存在“一房二卖”的事实，故孙树本主张双倍赔偿的请求，本院不予支持。上诉人孙树本主张其所有的房屋是营业用房，并支付补偿以此带来的损失，损失金额为275193.14元。孙树本与宏丰公司签订的补偿协议中，约定“58.08㎡住改商每平米补人民币陆仟元，58.08㎡×6000元／㎡=348480.00元。”按照该补充协议的约定，宏丰公司应当补偿孙树本348480.00元。孙树本原审起诉时，要求补偿275193.14元，并不违反法律规定，本院予以支持。原审认定宏丰公司，负有完善合同条款、明确回迁房屋具体位置的义务，对合同目的不能实现，宏丰公司应承担回迁安置房屋市场指导价格10﹪的责任，没有事实和法律依据，原审认定有误，应予纠正。本院认为，上诉人孙树本与宏丰公司签订1号和45号产权调换协议，协议内容符合法律规定，原审法院认定部分事实有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条的规定，判决如下：一、撤销（2014）白民初字第6号民事判决。二、上诉人长白山保护开发区宏丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付孙树本二套回迁房屋折价款311040.00元。三、上诉人长白山保护开发区宏丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付孙树本补偿款275193.14元。四、驳回上诉人孙树本与上诉人宏丰公司的其他诉讼请求。如果未按本判决执行的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费13700.00元，由上诉人孙树本负担3100.00元，由上诉人宏丰公司负担10600.00元。本判决为终审判决。审 判 长 刘 冬审 判 员 于 红代理审判员 赵晓丽二〇一五年二月十六日书 记 员 苏前玮 更多数据：