（2015）二中民终字第01688号
裁判日期: 2015-02-16
公开日期: 2015-03-26
案件名称
卢×1等与北京华风腾龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
卢×1,史×1,北京华风腾龙房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第01688号上诉人（原审原告）卢×1，男，1965年4月28日出生。上诉人（原审原告）史×1，女，1967年9月4日出生。二上诉人之共同委托代理人高鹏，北京市中坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京华风腾龙房地产开发有限公司，住所地北京市房山区腾龙家园23号楼2层23-1号。法定代表人王文军，经理。委托代理人王爱云，女，1970年9月19日出生，北京华风腾龙房地产开发有限公司办公室主任。上诉人卢×1、史×1因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第10646号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。史×1，卢×1、史×1之共同委托代理人高鹏，北京华风腾龙房地产开发有限公司（以下简称华风腾龙公司）之委托代理人王爱云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2014年8月，卢×1、史×1诉至原审法院称：我们与华风腾龙公司于2009年8月1日签订了合同编号Y849659的《北京市商品房预售合同》，对房屋价款、价款支付方式、交付时间、办理产权登记的时间等做出了明确约定。合同签订后，我们依约支付了购房款，履行了买受人应当承担的合同义务，但华风腾龙公司未能在合同约定的时间内办妥我们购买商品房的权属转移登记。预售合同第二十一条产权登记（二）转移登记约定，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。故根据合同约定，华风腾龙公司应自2011年5月30日至2014年4月14日向我们支付逾期办理房屋所有权证违约金。我们为维护自身合法权益，诉至法院，要求华风腾龙公司给付逾期办理房屋所有权证违约金44761.75元。华风腾龙公司辩称：我公司不同意卢×1、史×1的诉讼请求。第一，计算违约金的起始时间应是实际交房之日起推迟360日；截止时间应以我公司通知业主办证时间为准，由于卢×1、史×1原因导致未能办理房屋所有权证的责任不应由我公司承担。第二，卢×1、史×1以其他原因曾起诉过我公司要求违约金，加上本次诉讼，卢×1、史×1要求的违约金数额过高，如果法院支持卢×1、史×1的本次违约金请求，我公司请求法院依法予以减少。第三，卢×1、史×1补交的房屋面积差价款不应作为计算违约金的基数。原审法院经审理认为：卢×1、史×1与华风腾龙公司在自愿基础上签订的商品房预售合同，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。卢×1、史×1与华风腾龙公司均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。华风腾龙公司向卢×1、史×1交房时间为2011年9月10日。按照双方合同的约定，卢×1、史×1委托华风腾龙公司办理房屋权属转移登记，卢×1、史×1应在商品房交付之日起360日内，即2012年9月4日前，取得房屋所有权证书。卢×1、史×1购买的商品房实际办理产权转移登记的时间为2014年4月14日，华风腾龙公司未按约定办理转移登记的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。依据合同约定的违约金计算标准，综合考虑合同履行情况、双方对导致逾期办证的过错程度、华风腾龙公司承担逾期交房逾期办理初始登记违约金以及诉讼期间双方的举证情况等因素，确定华风腾龙公司应当向卢×1、史×1给付逾期办理房屋所有权证违约金的数额。卢×1、史×1诉讼请求的合理部分，应当予以支持；过高部分，不应予以支持。华风腾龙公司抗辩意见的合理部分，应当予以采纳；不合理部分，不应予以采纳。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，于2014年12月判决：一、北京华风腾龙房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付卢×1、史×1逾期办理房屋所有权证违约金二万四千九百零五元三角五分；二、驳回卢×1、史×1的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，卢×1、史×1不服，以原审判决认定事实不清、适用证据错误、判决结果显失公平为由上诉至本院，请求撤销原审判决，依法改判华风腾龙公司支付逾期办理房屋所有权证违约金44761.75元。卢×1、史×1的上诉理由为：双方就办理房屋所有权证的起算时间点约定含糊，即“在商品房交付之日起360日内”，这里既未表述清楚是“应当交付之日起360日内”还是“实际交付之日起360日内”，这两点在此明显不是一个时间点；鉴于双方签订的合同是华风腾龙公司预先准备好的格式合同，双方如对一些合同条款内容产生歧义，应当按照对买受人一方有利的意思和内容进行解释；所以，本案中应当按照“应当交付之日起360日内”作为计算办理房屋所有权证的起算时间点；另外，华风腾龙公司不但存在迟延办理房屋所有权证的违约行为，还存在迟延交房、迟延进行产权初始登记等违约行为；既然买卖合同对上述三种违约行为分别进行了详细约定，而无需考虑三种违约行为和违约金是否存在重叠计算的问题。华风腾龙公司同意原审判决。经审理查明：2009年8月1日，卢×1、史×1与华风腾龙公司签订了《北京市商品房预售合同》。该合同约定：卢×1、史×1购买华风腾龙公司开发的位于B10号住宅楼1层3单元102号房屋一套（以下简称诉争房屋），房屋总价款423338元，华风腾龙公司应当在2010年5月30日前交付房屋，在2011年5月30日前办理商品房所在楼栋的初始登记。该合同第二十一条“产权登记”之“（二）转移登记”的内容为：卢×1、史×1委托华风腾龙公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；商品房交付使用后，如因华风腾龙公司的责任，卢×1、史×1未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按第（1）种方式处理，即：如卢×1、史×1不退房，自卢×1、史×1应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，华风腾龙公司按日计算向卢×1、史×1支付全部已付款万分之一的违约金，并于卢×1、史×1实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。该合同对双方其他权利义务等事项同时进行了约定。上述合同签订后，卢×1、史×1按照合同约定交纳了购房款423338元，于2013年6月24日补交购房款944元。2011年9月10日，华风腾龙公司向卢×1、史×1交付了原告所购房屋。2013年4月19日，卢×1、史×1购买房屋所在楼栋办理了初始登记。2013年5月28日，华风腾龙公司在单元门张贴了《办理房屋所有权证通知》，向业主告知自2013年6月5日至2013年7月5日集中收集办理房屋所有权证所需资料。卢×1、史×1于2013年6月24日向华风腾龙公司提交了办理转移登记所需的材料。2014年4月14日，卢×1、史×1购买的诉争房屋办理了产权转移登记。另查明，原审法院曾判决华风腾龙公司给付卢×1、史×1逾期交房违约金39539.78元、逾期办理楼栋初始登记违约金29167.99元，上述判决已生效。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、购房款发票、房屋所有权证、收据、《办理房屋所有权证通知》、照片及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。卢×1、史×1与华风腾龙公司签订的《北京市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。卢×1、史×1与华风腾龙公司均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。华风腾龙公司向卢×1、史×1交付诉争房屋的时间为2011年9月10日。按照双方合同的约定，卢×1、史×1委托华风腾龙公司办理房屋权属转移登记，卢×1、史×1应在诉争房屋实际交付之日起360日内取得房屋所有权证。卢×1、史×1购买的商品房实际办理产权转移登记的时间为2014年4月14日，已超出上述约定期限，故华风腾龙公司未按约定办理转移登记的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原审法院依据合同约定的违约金计算标准，综合考虑合同履行情况、双方对导致逾期办证的过错程度及华风腾龙公司承担逾期交房和逾期办理初始登记违约金等情况，确定华风腾龙公司向卢×1、史×1给付逾期办理所有权证违约金的数额并无不当，本院予以维持。卢×1、史×1称合同第二十一条第（二）项约定的“商品房交付之日起360日内”中的“交付之日”应为合同约定的交付之日。该解释与合同约定的文意不符；而且逾期交房有与之相应的违约责任，若卢×1、史×1的解释，则将出现逾期交房的一个事实产生逾期交房违约金与逾期办证违约金两个违约责任的情形，故上述解释亦不符合合同体系解释原则。因此，卢×1、史×1对合同中逾期办证约定内容的理解有误，本院难以采纳。综上，卢×1、史×1的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费460元，由卢×1、史×1负担204元（已交纳），由北京华风腾龙房地产开发有限公司负担256元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费297元，由卢×1、史×1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 顾国增代理审判员 李俊晔代理审判员 王 佳二〇一五年二月十六日书 记 员 史天予 微信公众号“”