（2013）珠香法湾民一初字第252号
裁判日期: 2015-02-16
公开日期: 2015-11-24
案件名称
朱素凤与崔本来、珠海市中化化工公司返还原物纠纷一审民事判决书
法院
珠海市香州区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2013）珠香法湾民一初字第252号原告：朱素凤，女，汉族，身份证住址：广东省珠海市香洲区，公民身份号码：×××8308。委托代理人：吴毓明，男，汉族，××年××月××日出生，现住广东省珠海市香洲区。被告：崔本来，男，汉族，身份证住址：广东省珠海市香洲区。委托代理人：郭俊德，广东嘉骏律师事务所律师。委托代理人：陈石。被告：珠海市中化化工公司，住所地：珠海。法定代表人：崔本来，总经理。委托代理人：林伟涛，广东凯邦律师事务所律师。被告：伊小亚，女，汉族，身份证住址：广东省珠海市香洲区，公民身份号码：×××0069。委托代理人：邬元忠，广东嘉骏律师事务所律师。委托代理人：吴文仪，广东嘉骏律师事务所律师。第三人：中国化工橡胶有限公司，住所地：北京市海淀区。法定代表人：冯益民，总经理。委托代理人：冯伶俐，广东非凡律师事务所律师。委托代理人：付王颖，广东非凡律师事务所律师。原告朱素凤诉被告崔本来返还原物纠纷一案，本院立案受理后，在审理过程中，根据原告申请追加珠海市中化化工公司、伊小亚为共同被告，并通知中国化工橡胶有限公司作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告朱素凤的委托代理人吴毓明、被告崔本来的委托代理人郭俊德、被告珠海市中化化工公司的委托代理人林伟涛、被告伊小亚的委托代理人吴文仪以及第三人中国化工橡胶有限公司的委托代理人冯伶俐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年7月23日，原告通过公开拍卖参与竞拍向原业主购买了涉案两套房产。2012年10月24日、10月25日分别取得涉案两套房屋的房地产权证。被告经原告多次交涉仍拒不腾房。原告于是诉至法院，诉讼请求经过变更及明确，请求判令：一、被告崔本来、珠海市中化化工公司、伊小亚立即将珠海市拱北联安路239号4C房、4D房腾退给原告；二、被告崔本来、珠海市中化化工公司、伊小亚向原告支付房屋占用费（按每套1500元／月，自2012年11月25日起计至腾退之日止）；三、本案的诉讼费由被告承担。被告崔本来辩称，一、本人并不是涉案房屋的实际占有人，不存在腾房义务。1993年2月2日由原中国化工新材料公司报经原化工部批准，同意投入人民币75万元在珠海设立珠海市中化化工公司，上述资金中已有67.55万用于向珠海经济特区宝丰企业（集团）宝江大厦工程部购买珠海市拱北联安路239号4C房、4D房（即涉案房产），并经珠海会计师事务所验资，证明将上述房产作为珠海市中化化工公司注册资本中的固定资产，一直由该公司实际占有、使用、控制和享有物权。所以，涉案房屋实际产权单位和使用单位均是珠海市中化化工公司，本人不是涉案房屋的实际占有人，更不存在腾房义务。二、涉案房屋（珠海市拱北联安路239号4C房）已于1994年经珠海市工商行政管理局登记作为珠海市中化化工公司的注册地，但实际上，该公司一直将拱北联安路239号4D房作为办公场所和经营场所使用。三、涉案房屋（珠海市拱北联安路239号4C房）已于2012年1月1日出租给伊小亚使用，租期为15年，租期由2012年1月1日至2027年1月1日止。虽然珠海市中化化工公司作为原中国化工新材料公司的全资子公司，但原中国化工新材料公司从来没有给该公司任何经营资金，为了维持公司日常经营和开支，珠海市中化化工公司将涉案房屋珠海市拱北联安路239号4C房出租给伊小亚使用，租金用于维持该公司的日常经营和开支，包括但不限于公司的电话费、水电费、办公费以及员工的餐费、交通费补助等。综上所述，本人并不是涉案房屋的实际占有人，不存在腾房的义务，涉案房屋的实际产权人和占有人是珠海市中化化工公司，承租人是伊小亚。原告起诉本人主体不适格，请驳回原告的全部诉讼请求。被告珠海市中化化工公司辩称，一、原告朱素凤所拍卖购买的珠海市拱北联安路239号4C房、4D房的所有权并不属于中国化工新材料总公司，涉案房子的所有权为本公司所有，朱素凤与中国化工新材料总公司所签订的买卖合同是无效的，朱素凤请求返还原物没有事实和法律依据。1993年2月4日，中国化工新材料总公司拟投资75万元设立珠海市中化化工公司，其中有67万元用于购买珠海市拱北联安路239号4C房、4D房（涉案房屋）。1993年3月3日，珠海会计师事务所对珠海市中化化工公司的注册资金进行验资，验资证明中确认了：固定资金67万、流动资金10万元，固定资金67万元也就是指本案涉案房屋的价值，此后涉案房屋一直都用该公司占有、使用和收益至今。另一方面，珠海市中化化工公司在1994年5月3日向工商局申请变更地址报告上也清楚地写明了该公司已经在拱北宝江大厦购房。因此，涉案房屋的所有权并非属于中国化工新材料总公司，而是属于珠海市中化化工公司所有，中国化工新材料总公司无权对涉案房屋进行拍卖，原告与中国化工新材料总公司所签订的买卖合同是无效的。二、朱素凤取得珠海市房地产登记中心对涉案房屋的权属登记使用的是虚假资料，是无效的确认登记。从原告朱素凤提交的房地权证的登记上可以看出朱素凤所有权的取得方式为1996年向珠海经济特区宝丰企业（集团）有限公司购买取得。但是根据原告竞买资料及崔本来提交的证据资料可以反映，涉案房产由珠海市中化化工公司以中国化工新材料公司驻珠海办事处的名义于1992年5月20日向珠海经济特区宝丰企业（集团）有限公司购买取得。因此，可以确认，涉案房屋不是原告在1996年购买取得的，因此，原告向登记机关提交的办证资料是不真实的，其取得的所有权证不能反映其是涉案房屋的真正所有权人。三、朱素凤在购买该房产时，没有审查中国化工新材料总公司是否对涉案的房产有处分权，应该由朱素凤承担这种后果。另一方面，朱素凤购买该房产的价格明显低于市场价格，其与中国化工新材料总公司签订的合同恶意串通损害珠海市中化化工公司合法权益的，该合同是无效的。综上，涉案房产的权属人为珠海市中化化工公司，原告请求该公司返还原物是不成立的，应予以驳回。被告伊小亚辩称，本人与珠海市中化化工公司于2011年11月26日签订了租赁合同，约定该公司将珠海市拱北联安路239号4C房租赁给本人使用，租赁期限为15年。双方于2012年5月23日签订了租赁合同补充协议，承租范围是珠海市拱北联安路239号4C房整套和4D房的一部分。本人是涉案房屋的合法承租人，在租赁期间不存在腾退义务，请驳回原告的诉讼请求。第三人中国化工橡胶有限公司述称，一、涉案房屋权益属于第三人，第三人完全有权处置。1、第三人的相关主体变更。第三人为全民所有制企业，原隶属于国家化学工业部和国家国有资产管理局。本案牵涉时间长达20年以上，自1992年至今，第三人的主体发生过系列变更，原为中国化工新材料公司，法定代表人黄澄华；1993年5月30日变更为中国化工新材料总公司，法定代表人黄澄华；2008年9月23日变更为中国化工橡胶总公司，法定代表人张肃泉，主管部门：中国化工集团公司；2013年1月经过改制变更为中国化工橡胶有限公司，法定代表人冯益民。2、涉案房屋权益原属于第三人珠海办事处，珠海办事处撤销后，涉案房屋权益归第三人享有。改革开放初期，为拓展沿海地区业务，第三人于1992年6月8日经中国化学工业部批准同意，在珠海设立了中国化工新材料公司驻珠海办事处（下称第三人珠海办事处），办事处在第三人授权范围内全权代理第三人在珠海市开展所委托的经营业务。崔本来任第三人珠海办事处主任。1992年5月20日，由第三人珠海办事处与珠海经济特区宝丰企业（集团）有限公司宝江大厦工程部签订《销售商品房屋合同书》及《房地产买卖契约》，由第三人珠海办事处购买拱北迎宾大道东侧宝江大厦四楼C、D房（下称宝江大厦四楼C、D房）。《房地产买卖契约》第三条约定两幢房屋的交付期是1993年11月30日，而房屋的实际交付期为同年12月。第三人珠海办事处成立后，在三年多的时间中，崔本来身为办事处主任，并未带领珠海办事处为第三人创造任何效益，完全没有打开珠海局面，已无存在必要。1995年10月31日，第三人同意并专门下发中化新企发（95）188号文，决定撤销珠海办事处，在该批复中明确将办事处两套商品房产权划归第三人所有。原办事处人员自谋出路。1995年11月5日，第三人免去崔本来的办事处主任职务，第三人与崔本来解除了劳动合同关系。上述第三人撤销珠海办事处及与崔本来解除劳动合同关系的事实，在已生效的崔本来与第三人的劳动争议仲裁裁决书（珠劳人仲案字（2013）433号）第18页得到认定。崔本来与第三人解除劳动合同关系后，崔本来不得在珠海地区代表第三人从事任何经营业务。第三人珠海办事处撤销后，由于宝江大厦四楼C、D房的相关权益属于第三人，崔本来于1996年2月12日之前向第三人交回了《销售商品房屋合同书》原件一份，房地产买卖契约C、D座正本，买房收据等。在1997年8月28日崔本来亲笔向第三人提交的《珠海办事处具体情况汇报》中明确提出：“房产：购买拱北宝江大厦四楼C、D座房产二套，共198.77㎡，合同和发票已上缴总公司，房产权归总公司所有。”3、第三人有权依法拍卖涉案房屋权益。2013年7月23日，第三人为清理资产，依法委托北京亚特兰国际拍卖有限公司对拱北宝江大厦4楼C、D座房产进行拍卖，并按相关程序履行了交接手续。第三人处置自己的资产完全合法。二、涉案房屋并非第三人对珠海市中化化工公司的出资。1994年3月，第三人仅是将宝江大厦四楼C座房产借给珠海市中化化工公司使用，该公司和崔本来均无权擅自将宝江大厦四楼C、D座出租他人。1993年2月11日，第三人设立珠海市中化化工公司，该公司为独立法人，自主经营、独立核算、自负盈亏。第三人任命崔本来为法定代表人。珠海市中化化工公司的开业登记资料显示：该公司注册资金75万元，其中固定资金50万元，流动资金25万元。化学工业部财务司于1993年2月5日出具的资金注册证明及化学工业部财务司和国家国有资产管理局于1993年4月出具的国有资产产权登记表明确记载并证明：珠海市中化化工公司注册资本金总额75万元，其中固定资金50万元、流动资金25万元，情况属实，承担法律、经济责任。均证明了第三人已将固定资金50万元及流动资金25万元出资到位。在珠海市中化化工公司的开业登记资料中仅包括了：投资证明和资金注册证明，以及经营场所的租房公约，根本没有宝江大厦四楼C、D座两套房产的任何资料。宝江大厦四楼C、D座房产根本不是第三人对珠海市中化化工公司的出资。此外，上述1995年10月31日第三人决定撤销珠海办事处的中化新企发（95）188号文，以及在1997年8月28日崔本来亲笔向第三人提交的《珠海办事处具体情况汇报》中，均明确珠海办事处两套商品房产权划归第三人所有。崔本来曾是第三人珠海办事处主任和珠海市中化化工公司的法定代表人，本案的上述相关证据能形成证据链相互印证，涉案两套房根本不是第三人对珠海市中化化工公司的出资，第三人对该公司的出资已在其注册成立时，经化学工业部财务司和国家国有资产管理局证明已经以固定资产50万元和流动资金25万元出资到位。关于珠海市中化化工公司的验资证明、资金注册证明中所指的固定资金与宝江大厦两套房屋没有直接关系，而是另外的固定资金。该公司成立后不到两个月即于1993年4月2日成立贸易部，注册资金50万元，于1993年成立设备维修行，注册资金18万元。当时，珠海市中化化工公司尚未搬至宝江大厦4C房。上述珠海市中化化工公司再投资的共计68万元，如果不是第三人在该公司成立时已经出资的宝江大厦两套房屋以外的其他固定资金和流动资金的话，该公司再投资的资金从何而来？可见，宝江大厦4C、4D两套房并非该公司验资报告和注册资金证明上的固定资产。该两套房一直是第三人单独所有的房产。1994年3月，第三人仅仅是将宝江大厦四楼C座房产暂时借给珠海市中化化工公司使用。D座房产长期被崔本来个人私自占用，虽经第三人多次催促，崔本来迟迟不予退还。2005年下半年后，第三人要求崔本来注销珠海市中化化工公司并由第三人收回房屋，崔本来根本不予理会。但无论如何，崔本来及珠海市中化化工公司无权对第三人拥有权益的涉案两套房产擅自对外出租牟取私利。三、崔本来假借珠海市中化化工公司名义与伊小亚签订的租赁合同及补充协议无效且涉嫌私刻公章。珠海市中化化工公司成立后，崔本来严重失职，几乎未开展经营活动。2005年，第三人要求珠海市中化化工公司撤并到珠海特种气体公司，要求崔本来不再对该公司办理年检，尽快进行清算后予以注销。2005年下半年，崔本来向第三人上缴了该公司的行政公章和财务章，但却利用第三人远在北京的不便，欺骗第三人章已全部上缴完毕并私自保留了合同专用章。同时违抗第三人命令，不将该公司进行注销，并私刻该公司印章进行2005年度后的工商年检。更为严重的是，崔本来利用珠海市中化化工公司法定代表人身份以及涉嫌私刻的公司公章、私刻的第三人珠海办事处公章，为自己开出巨额工资欠条，严重损害该公司利益。2013年6月24日，在珠海市中化化工公司行政公章已上缴第三人情况下，崔本来再次利用自己的法定代表人身份，向公安机关谎称公章遗失，重新经公安机关备案刻制了珠海市中化化工公司的行政公章并于2013年6月28日启用。自2005年下半年至2013年6月28日，崔本来一直使用涉嫌私刻的珠海市中化化工公司公章对外私自进行各类活动。对此，崔本来在与第三人的另案“珠劳人仲案字（2013）433号”庭审中已经承认，该案仲裁裁决书也已认定该事实。同时，为达到损公肥私之目的，崔本来还利用涉嫌私刻的公司公章与伊小亚签订所谓的租赁合同及补充协议，该租赁合同、补充协议的签署日期分别为2011年11月26日、2013年5月23日，其上所加盖的珠海市中化化工公司印章涉嫌私刻。综上，由于涉案房屋系第三人房屋，珠海市中化化工公司无权随意对外出租，其与伊小亚所签租赁协议及补充协议应认定无效。而且该租赁合同完全有违常理，一签15年，且租金不变，其真实性令人怀疑。且崔本来涉嫌利用私刻的珠海市中化化工公司公章签订该合同。四、第三人从未委托崔本来对外出租涉案房屋。自第三人珠海办事处撤销后，崔本来无权代表第三人在珠海进行任何活动。伊小亚提交的1992年6月16日的委托书，由于时间久远，第三人没有看到原件，对其真实性无法确认。退一步，即使该委托书有原件，也不能被采信。其一，该委托书出具时间为1992年6月16日，即第三人珠海办事处存续期间，即使是真实的，也仅指珠海办事处存续期间，崔本来有权代理第三人在珠海的业务。而珠海办事处于1995年10月30日撤销后，崔本来已无权再代理第三人。其二，自1992年至今，第三人已经历多次变更，并早于1993年5月30日变更为中国化工新材料总公司，法定代表人也早已变更，并非当时的黄澄华。故该委托书在第三人及法定代表人变更后并不能对外产生效力。其三，崔本来、珠海市中化化工公司一方面主张涉案两套房屋是该公司财产，该公司有权处置该两套房，另一方面又凭借该委托书主张崔本来有权代表第三人出租房屋，其观点前后矛盾，不能自圆其说，故其任何主张均不能采信。五、崔本来是珠海市中化化工公司法定代表人，该公司已被崔本来实际控制，而崔本来又与第三人因劳动争议纠纷发生直接冲突。珠海市中化化工公司的答辩意见不能采信。综上，第三人认为涉案两套房屋原属于第三人，并非第三人对珠海市中化化工公司的出资。第三人完全有权通过拍卖程序进行处置，珠海市中化化工公司无权对外出租。且该公司与伊小亚所签订的租赁合同，涉嫌私刻珠海市中化化工公司公章，有违常理，不真实，应被认定无效。经审理查明，第三人原名中国化工新材料公司，成立于1988年，原为全民所有制企业，1993年5月30日变更名称为中国化工新材料总公司，2008年9月23日又变更名称为中国化工橡胶总公司。2013年1月，第三人经改制为一人有限责任公司（法人独资），并变更企业名称为中国化工橡胶有限公司。1992年6月8日，原化学工业部批复同意第三人在珠海设立办事处（全名为中国化工新材料公司驻珠海办事处）。同年6月16日，第三人发文任命崔本来为驻珠海办事处主任。同日，第三人向崔本来出具一份《委托书》，内容是：今委托崔本来同志代理中国化工新材料公司在珠海的一切业务。同年8月1日，珠海市香洲区经济技术协作办公室批复同意第三人成立驻珠海办事处。1992年5月20日，第三人驻珠海办事处（甲方）与珠海经济特区宝丰企业（集团）有限公司宝江大厦工程部（乙方）签订一份《销售商品房屋合同书》，主要内容包括：甲方向乙方购置拱北迎宾大道东侧宝江大厦四楼C、D房，合计建筑面积193平方米；总房价675500元，甲方在1992年6月27日前付60万元，余款在同年7月16日前付清；预定1993年6月交付房屋。崔本来作为甲方主管／经办人在该合同落款处签名。珠海经济特区宝丰企业（集团）有限公司（甲方、卖方）与第三人驻珠海办事处（乙方、买方）另签订两份《房地产买卖契约》，主要内容包括：甲方同意将拱北迎宾大道宝江大厦四楼C、D座转让给乙方，成交价分别为378525元、317170元，甲方于1993年11月30日将上述房地产正式交付给乙方等。崔本来作为乙方负责人在该合同落款处签名。之后，第三人驻珠海办事处分别于1992年6月27日、同年7月26日向珠海经济特区宝丰企业（集团）有限公司宝江大厦工程部支付房款600000元、75500元。1993年11月2日，第三人驻珠海办事处又分别支付了房款3500元以及煤气管道费5200元。另外，1992年6月26日，珠海市香洲区国防教育训练基地（甲方）与第三人驻珠海办事处（乙方）签订一份《租房公约》，主要内容包括：甲方将位于珠海市香洲区狮山里185号的香洲区武装部招待所一楼102、103、104号房租给乙方办公用，每月租金2000元，租期从1992年7月1日至1993年7月1日止。1993年2月2日，原化学工业部政策法规司批复同意第三人组建珠海市中化化工公司（原拟公司名称为珠海兴华三产公司），注册资本75万元。同年2月4日，第三人向珠海市工商局提出设立珠海市中化化工公司的申请并出具《投资证明》，载明拟向该公司投资75万元。同年2月5日，原化学工业部财务司出具《资金注册证明》，证明珠海市中化化工公司拥有资金总额75万元，其中固定资金50万元、流动资金25万元。同日，第三人发文任命崔本来为公司经理（法定代表人），任期四年。同年2月11日，珠海市中化化工公司登记成立，法定代表人为崔本来，登记的经营地址为珠海市香洲区狮山里185号。同年2月24日，该公司向珠海市工商局申请开办贸易部，注册资金18万元。同年4月18日，该公司向珠海市工商局申请开办办公设备维修行，注册资金18万元。1994年5月，该公司以在宝江大厦购房并于1994年4月初迁往新址为由，向工商部门申请变更经营地址为拱北宝江大厦四楼C座。另外，在珠海市中化化工公司的《企业法人申请开业登记注册书》中有关企业主要设备和主要服务设施一栏内填写有“办公房两套”等内容。根据第三人提供的《国有资产产权登记表》显示：拟开办企业珠海兴华三产公司（后登记名称为珠海市中化化工公司），初始国有资本金总额为75万元，其中固定基金50万元、流动基金25万元。根据崔本来提供的珠海会计师事务所于1993年3月3日出具的《验资证明》显示：珠海市中化化工公司登记注册资金为75万元；该所验证确认公司实有资金为77万元，其中固定资金67万元、流动资金10万元。庭审时，被告崔本来及珠海市中化化工公司认为，上述《验资证明》提及的固定资金67万元即涉案两套房产的价值，故该房产属于第三人对珠海市中化化工公司的出资。第三人表示，第三人向珠海市中化化工公司出资75万元已到位，原化学工业部财务司为此出具《资金注册证明》并在国有资产管理部门办理了登记；涉案房产并非其出资，仅为第三人无偿出借给珠海市中化化工公司作为办公用房；上述《验资证明》提及的固定资金并非涉案房产而是其他固定资金，但由于时间及保管期限现无法提供珠海市中化化工公司的相关财务资料。为核实上述情况，本院向大华会计师事务所（特殊普通合伙）珠海分所进行了调查，该所于2014年12月18日函复称：珠海会计师事务所根据财政部脱钩改制的规定于1998年改制为珠海市德律会计师事务所，后于2011年2月18日经珠海市工商行政管理部门核准注销，该所并无珠海会计师事务所出具的验资报告相关资料等。1995年10月31日，第三人向驻珠海办事处以及珠海市中化化工公司出具《关于同意撤销珠海办事处的批复》，决定撤销珠海办事处并对债权、债务等处理如下：“至1995年10月底，珠海办事处欠总公司借款本息1233270元，现将办事处两套商品房产权划归总公司所有，抵扣欠总公司部分借款695695元及部分利息128810元，办事处欠总公司的204305元及其利息75650元再加上房产款的一半利息128810元，总计408765元及办事处的其他债权、债务一并转入珠海市中化化工公司，原办事处的办公设备归珠海市中化化工公司所有；原办事处人员自谋出路。有关手续请崔本来办理。”同年11月5日，第三人发文免去崔本来办事处主任职务。之后，第三人收回了珠海办事处的公章、财务章以及涉案房产的相关合同、发票原件。1997年8月28日，崔本来向第三人出具《珠海市办事处具体情况汇报》，主要内容包括：珠海办事处于1995年10月31日撤销后，正、副主任崔本来、宋树官免职并自谋出路；办事处行政章、财务章各一枚已上缴总公司；涉案两套房产的合同和发票已上缴总公司，房产权归总公司所有；办事处成立两年来无任何经营活动，无外债、无经济纠纷；资金来源为借总公司900000元，资金流向包括购买涉案两套房产房款695695元、煤气管道费8000元、小区绿化城建费5000元等；办事处结余47755元和购买西区土地款40000元共计87755元转入中化公司占用，以上结论仅从大的账目中得出，低值易耗品、招待费未统计其内，最终以审计财务账目为准等。上述情况汇报还加盖了珠海市中化化工公司的公章。2012年7月2日，第三人召开总经理办公会，研究同意委托中国化工资产公司按照企业国有资产转让相关规定，通过拍卖程序转让原珠海办事处2套房产，起拍价为评估值65.81万元。2012年7月14日，北京亚特兰国际拍卖有限公司在《北京晨报》上刊登《拍卖公告》，内容是：该公司受委托将于2012年7月23日下午15时在公司拍卖行对珠海市拱北迎宾大道宝江大厦4楼C、D房产使用权进行公开拍卖；预展时间及地点为2012年7月14日至17日、标的物所在地；竞买人须书面承诺：1、已经自行了解拍卖标的现状，并充分了解了未来对房产使用权占有的预期和各种不确定风险。2、竞买人在成为买受人后，接（签）收房产使用权资料，即完成拍卖标的交接和风险承担责任的转移……3、为达成对拍卖标的平稳交接，买受人结付成交价款后的6个月内为腾退期，超过此期限未能办结腾退的，买受人有权介入，自行办理清退事宜……等。2012年7月23日，珠海市德民投资有限公司参与竞拍并以66.81万元价格成交，并随后支付了房款及拍卖佣金。同年7月30日，第三人（转让方、甲方）与珠海市德民投资有限公司（受让方、乙方）签订《普通住宅房使用权益转让协议》，主要内容包括：第一条被转让房屋的基本情况。1、该房屋（即涉案房产）由中国化工新材料公司驻珠海办事处于1992年向珠海经济特区宝江企业集团有限公司购买……甲方由中国化工新材料公司名称变更为中国化工新材料总公司，现变更为中国化工橡胶总公司。中国化工新材料公司驻珠海办事处于1995年撤销，故该房产由其开办单位中国化工橡胶总公司收回并处置。2、上述房屋暂住的原企业遗留人员，目前正在进行清退工作。相关遗留问题需要稳妥处理解决，以实现平稳交接，故暂时无法腾退房产；……第三条权益转让发生的相关税费、风险承担。甲方以净价将该房屋使用权益转让给乙方，在权益转让过程中发生的一切税费均由乙方承担，并由乙方负责办理全部相关手续。甲方给乙方提供有关的资料仅限于《房地产买卖契约》两份及相关购房收据。乙方购买上述权益后，甲方同意将上述房屋的合同、收据更名到乙方或乙方指定的第三方名下，但是否能够办理更名、过户手续及产权证甲方不予承诺，乙方愿意承担此风险；……第五条房屋接管。本协议签订并生效后，6个月内为腾退期，逾期未能办结腾退的，由乙方实施对该房屋的管理，乙方有权介入或自行办理清退事宜……第六条特别约定。乙方向甲方支付完毕房产使用权益转让款项后，上述房产的使用权、所有权、收益权、处分权均为乙方所有，甲方不得以任何理由提起异议……等。上述转让协议另附有《拍卖标的交割函》，根据该交割函，珠海市德民投资有限公司付款后随即接收了涉案房产的《销售商品房屋合同》、《房地产买卖契约》、购房收据以及燃气管道费收据等正本文件。2012年10月24日、25日，上述两套房产办理产权登记至原告名下，而有关房产登记档案材料中包括了珠海经济特区宝丰企业（集团）有限公司就涉案房产与原告签订的两份《商品房买卖契约》（落款时间分别为1996年5月20日、5月30日）以及客户名称为原告的有关房地产销售专用发票等税费凭证。对此，原告表示，珠海市德民投资有限公司竞得房屋后，根据《普通住宅房使用权益转让协议》第三条的约定，经与第三人以及珠海经济特区宝丰企业（集团）有限公司沟通，采取了直接更名的方式办理了涉案房产的产权登记手续。关于珠海市中化化工公司的公章情况。1993年2月22日，该公司成立时在珠海市保安公司刻制了公章（以下称公章1）、财务专用章、合同专用章各一枚，并在珠海市公安局香洲分局办理了备案。2005年2月23日，第三人发文，要求珠海市中化化工公司并入珠海特种气体公司。之后，第三人收回了前述1993年刻制的珠海市中化化工公司公章、财务专用章。2013年6月19日，珠海市中化化工公司在《珠海经济特区报》上发布声明称，原公章遗失作废。同年6月24日，该公司刻制了新的公章（以下称公章3）并在珠海市公安局办理了备案。另外，在2011年、2012年度的珠海市中化化工公司年检材料中，又出现了另一枚该公司公章（以下称公章2）。庭审时，第三人称，公章2是第三人2005年下半年收回公章1之后由崔本来私刻。崔本来称，公章2是2004年或2005年由珠海市中化化工公司的公章管理人员向其移交，至于何时刻制以及是否与1993年公安机关备案的印章一致并不清楚。原告及被告伊小亚则表示不清楚该公司公章的刻制及使用情况。关于涉案两套房屋的占有、使用情况。该房屋此前一直未办理产权登记手续。庭审时，被告崔本来表示，从1994年5月珠海市中化化工公司变更登记地址后，涉案房屋一直由该公司占有、使用，公司登记的地址虽为宝江大厦4楼C房，但实际上4楼C房、D房都向伊小亚出租以及作为公司办公用；崔本来是公司法定代表人，即使在涉案两套房屋内居住或有个人物品，也属于职务行为。被告珠海市中化化工公司表示，涉案房产一直由该公司占有、使用和收益，目前4楼D房的一部分作为办公，4楼C房全部以及D房的一部分则出租给伊小亚。伊小亚称，其向珠海市中化化工公司承租的宝江大厦4楼C房的全部以及D房的一部分，现正使用。伊小亚为此提供落款日期为“2011年11月26日”的《租赁合同》及落款日期为“2012年5月23日”的《租赁合同补充协议》，其中《租赁合同》写明：珠海市中化化工公司将宝江大厦4C商住楼出租给伊小亚，期限为15年1个月，从2012年1月1日起至2027年1月1日止；伊小亚在每月15日前缴纳当月房屋租金2500元等。《租赁合同补充协议》写明：珠海市中化化工公司拥有宝江大厦4C、4D两套办公用房，现双方确认乙方承租范围为宝江大厦4C全套和4D一部分（约30平方米）；若伊小亚能一次性支付上述租赁房屋一年或一年以上的租金，公司同意每一年收十个月租金等。上述合同及补充协议的甲方（出租人）落款处，有崔本来的签名及珠海市中化化工公司盖章。另外，伊小亚还提供了2011年12月27日广播电视数字业务受理单及电视费发票（用户地址为宝江大厦4D房、用户名称为伊小亚）、装修款收据及部分水电费发票。庭审之后，伊小亚又于2014年12月18日提交书面回复称，其以现金方式交付租金，由出租方开具收据，并提供了有关押金及租金收据。在案件审理过程中，因第三人对于伊小亚提供的前述租赁合同及补充协议的真实性有异议并申请鉴定，本院于2014年7月委托中国广州分析测试中心司法鉴定所进行鉴定，具体鉴定事项包括：一、对伊小亚提交的2011.11.26租赁合同（以下称检材1）以及2012.5.23租赁合同补充协议（以下称检材2）上“珠海市中化化工公司”的公章与珠海市中化化工公司于1993.2.22经珠海市公安局香洲分局批准刻制的“珠海市中化化工公司”的公章是否属同一印章进行比对鉴定，以及与珠海市中化化工公司于2013.6.23在珠海公安部门备案刻制的公章是否属于同枚印章进行鉴定；二、对伊小亚提交的2011.11.26租赁合同以及2012.5.23租赁合同补充协议上“珠海市中化化工公司”的公章加盖形成时间进行鉴定；三、对伊小亚提交的2011.11.26租赁合同上出租人“中国化工橡胶总公司”以及第一条“宝江大厦4C”“商住楼”手写字体与该合同上其他手写字体的形成时间差距进行比对鉴定。该中心经鉴定后于2014年12月8日向本院提交《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：一、检材1《租赁合同》、检材2《租赁合同补充协议》上的“珠海市中化化工公司”印文分别与样本11珠海市公安局香洲分局出具的《证明》上的“珠海市中化化工公司”印文、样本12珠海市公安局拱北口岸分局出具的《印章备案证明》上的“珠海市中化化工公司”印文不是出自同一枚印章；二、检材1《租赁合同》、检材2《租赁合同补充协议》上的“珠海市中化化工公司”印文是在2013年上半年期间盖印形成；三、检材1《租赁合同》第一条的“宝江大厦4C”“商住楼”手写体文字印刷形成在前；出租人处的“中国化工橡胶总公司”手写体文字形成在后，无法判断各手写体文字的形成时间差距。第三人为此支付鉴定费23305元。本院认为，当事人对于自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原、被告及第三人争议的焦点在于：一、第三人是否有权处分涉案两套房产（即珠海市拱北联安路239号宝江大厦4C、4D房）；二、珠海市中化化工公司或崔本来是否有权将上述房产对外出租；三、伊小亚以其与珠海市中化化工公司存在合法租赁关系为由拒绝腾退，是否成立。对此，本院分析如下：一、关于第三人是否有权处分涉案两套房产的问题。首先，从购房合同的落款签章、房款收据载明的交款单位等来看，涉案房产是第三人驻珠海办事处向珠海经济特区宝丰企业（集团）有限公司购买。第三人驻珠海办事处仅为第三人当时设立的分支机构，并非独立法人，其在第三人授权范围内在珠海开展第三人所委托的经营业务。而根据崔本来于1997年8月28日向第三人出具的《珠海办事处具体情况汇报》，第三人驻珠海办事处购买上述房产的资金来源于第三人。1995年10月31日，第三人发文撤销驻珠海办事处并明确了上述房产划归第三人所有。在崔本来出具的前述《珠海办事处具体情况汇报》中也证实：有关房产合同和发票已上交第三人，房产归第三人所有。因此，在第三人驻珠海办事处撤销后，第三人是涉案房产的合法权利人。其次，被告崔本来、珠海市中化化工公司主张涉案房产属于第三人对珠海市中化化工公司的出资，应归该公司所有。但1993年2月珠海市中化化工公司成立时，涉案房产并未登记至公司名下，有关珠海市会计师事务所出具的验资证明中也未明确记载其固定资金的组成，故现有证据并不足以证实被告崔本来、珠海市中化化工公司的上述主张，而本案崔本来的该项主张也与其在1997年8月28日出具的《珠海办事处具体情况汇报》中所述不符。综上所述，结合现有证据，第三人为涉案房产的合法权利人，其于2012年7月通过拍卖方式处分上述房产，并无不当。珠海市德民投资有限公司竞得上述房产权益，支付了拍卖款并办理产权登记至原告名下，原告依法取得上述房产的所有权。退一步而言，假设如被告崔本来、珠海市中化化工公司主张第三人无权处分涉案房产，本案也并无充分证据可以证明原告受让上述房产存在恶意串通等非善意的情形，珠海市中化化工公司无权追回上述房产。二、关于珠海市中化化工公司或崔本来是否有权将上述房产对外出租的问题。如前所述，在第三人驻珠海办事处撤销后，第三人是涉案房产的合法权利人。依现有证据，本案亦无法认定该房产属于第三人对珠海市中化化工公司的出资。虽然珠海市中化化工公司作为第三人设立的子公司，多年来将上述房产作为其办公地址，第三人对此并无异议。但在未征得第三人同意的情况下，珠海市中化化工公司或崔本来实际上并无将涉案房屋对外出租收益的权利。至于被告伊小亚提供的一份由第三人向崔本来出具的委托书，其出具时间为1992年6月16日，在珠海市中化化工公司成立（1993年2月）之前，且与第三人发文任命崔本来为驻珠海办事处主任系同一日，因此，该委托书应为第三人授权崔本来代理有关驻珠海办事处业务，被告将其作为崔本来有权出租涉案房产的依据，与事实不符。综上所述，结合本案证据，在未征得第三人同意的情况下，珠海市中化化工公司或崔本来均无权将涉案房产对外出租。三、关于被告伊小亚以其与珠海市中化化工公司存在合法租赁关系为由拒绝腾退，是否成立。首先，对于中国广州分析测试中心司法鉴定所出具的鉴定结论，被告虽有异议但没有足以反驳的相反证据和理由，其当庭申请重新鉴定，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的相关情形，故本院不予准许。根据鉴定意见第2项：伊小亚本案提交的落款日期为“2011.11.26”的《租赁合同》及落款日期为“2012.5.23”的《租赁合同补充协议》上的“珠海市中化化工公司”印文是在2013年上半年期间盖印形成。这与三被告多次当庭陈述的有关租赁合同上的“珠海市中化化工公司”盖印时间与合同落款时间一致的情况存在较大出入。根据鉴定意见的第3项：前述《租赁合同》第一条的“宝江大厦4C”“商住楼”手写体文字印刷形成在前，出租人处的“中国化工橡胶总公司”手写体文字形成在后。这也反映该租赁合同本身也存在涂改添加出租人名称的情况。因此，三被告据以主张珠海市中化化工公司与伊小亚之间存在租赁关系的直接证据（即《租赁合同》和《租赁合同补充协议》）真实性存疑，本院难以采信。虽然被告伊小亚居住于涉案房产内属实，但其与珠海市中化化工公司之间是否存在租赁关系，依现有证据尚难以认定。其次，退一步而言，假设如被告伊小亚主张，其向珠海市中化化工公司承租了涉案房产，但如前所述，在未征得第三人同意的情况下，珠海市中化化工公司或崔本来均无权将涉案房产对外出租，故伊小亚与珠海市中化化工公司之间的租赁合同也应认定无效，伊小亚以此为由拒绝腾退涉案房产，理据不足。至于被告伊小亚在本案调解过程中提出的装修补偿问题，不属于本案审理范围，可依法另循途径解决。综上所述，结合本案证据，被告伊小亚以其与珠海市中化化工公司存在合法租赁关系为由拒绝腾退，缺乏事实及法律依据，不能成立。综合以上分析，在原告取得涉案两套房产所有权的情况下，被告崔本来、珠海市中化化工公司、伊小亚对涉案房产的占有、使用，属于无权占有。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，原告作为涉案房产的权利人有权请求其返还原物，即腾退涉案房产。被告崔本来、珠海市中化化工公司、伊小亚本案提出的相关抗辩理由，理据不足，本院不予采纳。由于被告崔本来、珠海市中化化工公司、伊小亚目前均实际占用涉案房产，应共同向原告支付占有使用费，综合考虑本案实际，本院酌情由三被告按3000元／月（每套1500元／月）的标准从2013年8月15日（本院根据原告申请追加伊小亚为被告并通知其参与诉讼之日）起共同支付占有使用费至其腾退之日为止。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第一百零六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十七条、第七十一之规定，判决如下：一、被告崔本来、珠海市中化化工公司、伊小亚于本判决生效之日起二十日内腾退位于珠海市拱北联安路239号宝江大厦4C、4D房并交还给原告朱素凤；二、被告崔本来、珠海市中化化工公司、伊小亚于本判决生效之日起二十日内共同向原告朱素凤支付房屋占有使用费（按珠海市拱北联安路239号宝江大厦4C、4D房每套人民币1500元／月的标准，两套合计人民币3000元／月，从2013年8月15日起计至腾退之日止）；三、驳回原告朱素凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币10601元，由原告朱素凤承担人民币601元，由被告崔本来、珠海市中化化工公司、伊小亚共同承担人民币10000元；本案鉴定费人民币23305元（已由第三人中国化工橡胶有限公司向中国广州分析测试中心交纳），由第三人中国化工橡胶公司承担人民币7344元，由被告崔本来、珠海市中化化工公司、伊小亚共同承担人民币15961元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长 谢 光审 判 员 谢健宇代理审判员 白 龙二〇一五年二月十六日书 记 员 韩 致 关注公众号“”