（2014）温永瓯民初字第295号

裁判日期: 2015-02-16

公开日期: 2015-04-08

案件名称

潘小亥与永嘉中厦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

永嘉县人民法院

所属地区

永嘉县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十一条，第九十三条第一款，第九十七条

全文

浙江省永嘉县人民法院民 事 判 决 书（2014）温永瓯民初字第295号原告：潘小亥，务工。委托代理人（特别授权）：麻建国。被告：永嘉中厦房地产开发有限公司。法定代表人：戴志武。委托代理人（特别授权）：徐锋。原告潘小亥为与被告永嘉中厦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2014年8月14日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于2014年9月4日、2015年1月8日二次公开开庭进行了审理。原告潘小亥及其委托代理人麻建国，被告永嘉中厦房地产开发有限公司的委托代理人徐锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘小亥诉称：原、被告系商品房买卖合同关系当事人。2011年8月20日，原、被告签订了一份商品房买卖合同，约定原告购买被告所开发的铂晶嘉园2幢2104室商品房一套，建筑面积134.11平方米，单价21151.74元／平方米，总价2836660元；约定原告逾期超过60日，被告有权解除合同，如果合同解除，原告按累计应付款的8%向被告支付违约金；合同还对其他内容进行了约定。2011年8月20日，原告支付了购房首付款856660元，并支付车位使用费首付款60000元。2011年底，被告通知原告办理银行按揭贷款，但由于被告不具备房地产开发相应的资质，原告担心被告所开发的楼盘达不到工程质量要求，不能办理产权证，而被告又不能提供担保，所以原告不同意办理银行按揭贷款。2013年2月7日，被告给原告发出了一份《解除合同通知书》，通知原告解除商品房买卖合同。2014年4月8日，永嘉中厦房地产开发有限公司起诉潘小亥要求支付剩余购房款1980000元。2014年5月13日，永嘉中厦房地产开发有限公司又变更诉讼请求为确认商品房买卖合同解除，支付违约金158400元并赔偿经济损失；不久又撤回了起诉。原告认为，被告行使解除权，原商品房买卖合同已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告已支付购房款856660元，应承担违约金为1980000×8%=158400元，故被告应归还购房款698260元。而被告没有及时归还购房款，应承担赔偿责任。同时商品房是主物，车位是附属物，商品房买卖合同解除，车位使用合同也应解除。故被告应归还原告车位使用费60000元，并赔偿损失。故原告诉至法院，请求判令被告归还原告购房款698260元并赔偿损失（以购房款698260元为基数，自2013年2月23日起按每日万分之五计算至判决确定归还之日止）；被告归还原告车位使用费60000元并赔偿损失（以60000元为基数，自2013年2月23日起按每日万分之五计算至判决确定归还之日止）；本案诉讼费由被告负担。在审理过程中，永嘉中厦房地产开发有限公司对因房屋买卖造成的经济损失另行提起索赔，原告遂变更部分诉讼请求：将请求归还购房款698260元变更为856660元，并以856660元为基数赔偿利息损失，其他诉讼请求不变。原告在第二次庭审中补充陈述：被告提供的地下车位有偿使用协议书是真实的。该协议是租赁协议，租赁协议最长不能超出20年，但该协议年限约定与商品房年限一致，超出20年的期限限制，超出部分无效。从协议书的前言部分可以看出，车位是人防工程设施，被告实际是没有所有权的，所有权应属于国家，说明被告无权签订该协议。依据该合同的前言，可以看出原告是在已经购买商品房后，再去签订该协议，该车位是为配合商品房住宅使用，其目的是为商品房配套使用，现商品房买卖合同已经解除，原告购买车位已经失去合同目的，即使合同有效，该合同也应予以解除。为证明自己主张的事实，原告在举证期限内向本院提供了下列证据：1、原告身份证复印件一份，以证明原告主体资格；2、被告营业执照复印件一份，以证明被告主体资格；3、商品房买卖合同一份，以证明原告购买被告开发的铂晶嘉园2幢2104号商品房并约定相关权利义务内容的事实；4、销售不动产统一发票一份，以证明原告已经支付被告购房款856660元的事实；5、收款收据一份，以证明原告已经支付被告车位使用费60000元的事实；6、解除合同通知书一份，以证明被告于2013年2月7日通知原告解除原先商品房买卖合同的事实；7、民事起诉状和变更诉讼请求申请书各一份，以证明永嘉中厦房地产开发有限公司于2014年4月8日向法院起诉要求潘小亥支付购房款1980000元，后于2014年5月13日变更诉讼请求又撤回起诉的事实。被告永嘉中厦房地产开发有限公司辩称：一、原告诉称不办理银行按揭的原因不属实、不客观。原告不办理按揭的原因是：本案楼盘的市场价下跌，原告不遵守诚实信用原则，考虑自己的利益而不办理按揭。原告诉称2013年收到被告发出的通知单，不是事实。原告现持有的解除合同通知单，被告对其真实性、来历都有异议；如果是被告给原告的，原告应提供相应证据。原告认为车位是从物，房屋买卖合同解除，车位使用权必然解除的理由不能成立。本案涉及的房屋是买卖合同，车位是使用权，有的人买一套房屋使用两个车位，有的人则没有，因此车位使用权和房屋买卖是两个不同的法律关系，两个合同没有必然关联。因此假设本案商品房买卖合同解除，那么车位使用权还没有达成一致意见，也不是本案审理的范围。二、原告诉讼请求不合法、也不合理。买卖合同约定相关违约金，而买卖合同附件中也约定了支付款项的违约金，本合同约定两个违约金。根据本案房屋的价格的跌落情况，至今为止房屋的实际损失，远远大于合同约定的违约金金额，因此原告要求支付违约金不合理。被告认为本案涉及的相关违约金过低，根据相关法律规定，要求法院结合本案合同履行中的实际损失，对违约金的数额予以增加。原告要求被告赔偿损失不能成立，假设合同已经解除，那么原告从没有协助被告办理注销登记手续，因此对解除合同后的损失，原告也应当承担赔偿责任，而不是被告承担。本案中，原告存在违约行为，逾期不支付购房款。根据原告违约行为结合法律相关规定，本案原告应承担赔偿损失或支付违约金的责任，而不是被告承担违约责任。被告在第二次庭审中补充陈述：原告关于返还地下车位使用费60000元的请求，其法律基础在诉称中没有明确，原告称车位使用合同无效要求返还或者车位使用合同是商品房合同附件而解除，处于不固定状态。被告认为：1、原告提出的被告无权处分车位是不能成立的，该车位土地使用权属于被告，且是被告出资建造的，根据物权法归属于被告所有。2、原告认为车位是人防工程不能成立。车位的部分功能可能有人防工程职能，但不能改变所有权属于被告的事实。3、对原告主张地下车位有偿使用协议书属租赁合同有异议，且超出20年也不是必然无效。如果法院认定地下车位有偿使用协议书已经解除，因原告没有履行相应义务，原告应承担总价款30%的违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。为证明自己主张的事实，被告在举证期限内向本院提供了下列证据：1、公司营业执照复印件一份，以证明被告主体资格；2、身份证复印件一份，以证明原告的主体资格；3、商品房预售许可证一份，以证明2011年7月27日铂晶嘉园取得商品房预售资格的事实；4、商品房预定协议书一份，以证明原、被告签订了商品房预约合同，原告向被告交纳定金30万的事实；5、商品房买卖合同一份，以证明原、被告之间签订商品房买卖合同关系并约定相关权利义务的事实；6、监理合同、证明一份，以证明2011年12月15日被告购买的房屋已结顶并具备了办理按揭贷款条件的事实；7、通知、催告函、函件投递单及邮件跟踪查询、短信摘要三条，以证明原告多次通知被告办理房屋银行按揭贷款和支付剩余购房款的事实；8、解除合同通知书、函件投递单及邮件跟踪查询各一份，以证明2014年5月12日原告按约解除了商品房买卖合同，并将解除的事实告知了原告；9、地下车位有偿使用协议书一份，以证明原、被告签订了地下车位有偿使用协议的事实，说明车位不是从物；10、ems邮寄信封、解除合同通知单、邮寄查询跟踪，以证明原告不可能在2013年2月7日另外收取一张解除合同通知单的事实。原告提供的证据，经被告质证认为：对证据1、2、4无异议。证据3无异议；根据该证据可以证明，该合同第8条约定解除合同违约金，附件八第一条第二项约定违约责任，关于违约条款约定了两处，且是重叠的计算方式。对证据5的真实性无异议，对其关联性有异议，该证据与本案缺乏关联性。对证据6的真实性有异议，被告于2013年2月8日确实发出解除合同通知，所有购房者的通知单都是通过ems发出，因原告拒收而于2013年2月20日退回，收件地址是温州航标路，故原告提供的证据6是不真实的，要求对印章真实性进行鉴定；在第二次庭审中，被告对该证据的印章真实性予以认定。对证据7无异议，当时在诉讼中，发现证据有虚假可能，因此撤回起诉。被告提供的证据，经原告质证认为：对证据1真实性无异议，还应该提供开发资质、组织机构代码证，对被告是否具备开发房地产项目的资质有异议；对证据2无异议；对证据3，因被告公司不具备开发资质，预售许可证发放应该也是违法的。对证据4无异议，定金是300000元，在买卖合同中没有定金，该定金对原、被告后续没有约束力，已由商品房买卖合同取代。对证据5真实性无异议，附件8第一条第1项约定违约金为已支付房款的20%，主合同中的违约金约定是未付款的8%，违约金约定出现重复、矛盾现象，只能选择其一适用，原告认为应适用未付款的8%。对证据6的真实性无异议，而被告不具备开发资质，因此其也不具备办理按揭贷款。对证据7无异议。对证据8，认为商品房买卖合同已于2013年2月7日解除，被告公司于2014年5月邮寄的解除合同通知无法律意义。对证据9的真实性无异议，该合同是违法的，首先被告应证实对车位有所有权，而被告没有提供证据证明，如果被告没有所有权，则不能签订有偿使用协议，协议书的前言部分可以看出，车位是人防工程设施，被告实际是没有所有权的，所有权应属于国家，被告亦没有提供证据证明其享有用益物权，说明被告无权签订该协议；有偿使用协议属于租赁协议，按照法律规定不能超过20年，本案车位使用协议约定和商品房使用期限一致，违反了法律规定；该协议书第一句话，可以看出原告是在已经购买商品房后，签订该协议，该车位是为配合商品房住宅使用，现商品房买卖合同已经解除，原告购买车位已经失去合同目的，即使合同有效，该合同也应予以解除。对证据10，投递的时间在2013年2月12日，与我方提供的解除通知的时间在2013年2月7日，不排除被告公司再次投递的可能性，但信封中邮寄的内容是否为被告提供的解除合同通知单，其内容无法考证，也无法确定，被告提供的该份证据不能否定原告提供的解除合同通知书的真实性。对原告提供的证据，本院审查认为：证据1、2、3、4、7经被告质证无异议，本院予以认定。证据5，系收款收据，被告对其真实性无异议，被告在庭审中亦认可收到原告车位使用费60000元，故本院予以认定。证据6，被告虽然在第一次庭审时对其真实性表示无法确认，而被告申请对其上被告单位公章真实性进行鉴定而又不预缴鉴定费用，在第二次庭审时被告明确表示该解除合同通知书的印章确实是被告单位的，本院对该证据予以认定，并认定原告于2013年2月间收到被告邮寄的解除合同通知书。对被告提供的证据，本院审查认为：证据2、4、7经原告质证无异议，本院予以认定。证据1系公司营业执照，原告对其真实性无异议，且该证据系相关部门颁发，本院予以认定。证据3系商品房预售许可证，该证据系永嘉县住建局颁发，依据具体行政行为效力先定原则，故本院对证据3予以认定。证据5同原告提供的证据3相同，予以认定。原告对证据6的真实性无异议，本案商品房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，不因为没有资质或超越资质开发行为违反行政管理规定而导致商品房买卖合同无效，根据结顶证明，结合双方签订的商品房买卖合同，铂晶嘉园具备办理按揭贷款条件。证据8系解除合同通知书（2014年5月）、函件投递单及邮件跟踪查询，该商品房买卖合同已于2013年2月解除，无需再次解除，不予认定。证据9系地下车位有偿使用协议书，原告对其真实性无异议，本院予以认定。证据10系ems邮寄信封、解除合同通知书单、邮寄查询跟踪，因被告于第二次庭审中认可落款时间为2013年2月7日的解除合同通知单上被告单位公章的真实性，故证据10不能证实被告主张的事实，不予认定。综合以上认定的证据，结合原、被告庭审陈述，本院认定如下事实：被告永嘉中厦房地产开发有限公司系铂晶嘉园楼盘的开发企业。2011年7月27日被告公司取得铂晶嘉园商品房预售许可证。2011年8月4日，铂晶嘉园开盘，原告按照通知参加抽签摇号认购2幢2104室商品房，并与被告签订了商品房预定协议书，原告于当日支付购房定金300000元。2011年8月13日，原告与被告签订了《铂晶嘉园》地下室车位有偿使用协议书。2011年8月20日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，合同约定：该商品房单价为每平方米21151.74元，总金额2836660元；付款方式为买受人于签订合同当日先支付不低于总房款30%的首付款，剩余部分房款在出卖人发出书面通知后7天内向指定的银行申请按揭贷款；合同关于分期付款的方式约定为：在签订商品房买卖合同当日支付总房款的30%，房屋结顶时支付30%，结顶后三个月内支付20%，结顶后6个月内支付剩余的20%；合同组成部分附件八补充约定：由于买受人的原因不能办理按揭贷款的，将自动转为分期付款；买受人必须在出卖人发出书面通知或电话通知后，7天内至出卖人指定地址办理付款手续，否则视为买受人违约，出卖人按照合同第八条约定追究买受人的违约责任。此外，合同第八条还约定，买受人逾期付款超过60日，出卖人愿意继续履行合同的，则合同继续履行，自本合同约定付款期的第二日起至实际支付之日止，买受人按日应付款的万分之五向出卖人支付违约金。该商品房买卖合同业经永嘉县房产交易所备案登记。原告于签订合同当日支付首付款856660元（包括定金300000元）及车位使用费60000元。2011年12月15日，铂晶嘉园1-4幢楼房结顶。被告于2011年12月15日、2011年12月31日、2012年6月25日邮寄信件及律师函通知原告前来办理按揭贷款手续或缴纳剩余购房款，并告知如逾期办理，则按合同第八条约定承担违约责任。原告既未在规定时间办理按揭贷款手续，亦未支付剩余购房款。2013年2月初，被告向原告邮寄落款时间为2013年2月7日《解除合同通知书》，通知原告解除商品房买卖合同，并要求将首付款856660元作为违约金和实际损失收取。原告收到《解除合同通知书》后，曾要求被告返还购房款，双方因违约金或经济损失的赔偿问题协商未果，被告没有返还购房款。2014年4月8日，永嘉中厦房地产开发有限公司起诉潘小亥要求支付剩余购房款。2014年5月13日，永嘉中厦房地产开发有限公司又变更诉讼请求为确认商品房买卖合同解除，支付违约金158400元并赔偿经济损失；不久又撤回了起诉。2014年8月14日，原告诉至本院请求返还购房款、车位使用费并赔偿经济损失。在诉讼过程中，永嘉中厦房地产开发有限公司认为潘小亥违约，另行提起诉讼，请求潘小亥赔偿经济损失，本院已立案受理，案号为（2014）温永瓯民初字第406号。另查明，铂晶嘉园楼盘在2011年8月开盘时处于高价，2012年初，部分购房户因购房后市场价格下降曾出现“房闹”事件，截止2014年6月，该楼盘市场价一直处于下降趋势。在第一次庭审后，本院依被告的申请于2014年9月4日委托金华天鉴司法鉴定所对落款时间为2013年2月7日的解除合同通知书上通知人“永嘉中厦房地产开发有限公司”印章的真实性进行鉴定。经通知被告未按期预缴鉴定费用，金华天鉴司法鉴定所决定终止此次鉴定。本院认为：原、被告于2011年8月20日签订的商品房买卖合同，主体合格、内容合法，意思表示真实，属有效的合同。原告虽对被告房产开发资质提出异议，房产开发资质只是行政责任的规定，而未明确违反之后将导致合同无效的民事责任，其性质上属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定，本案商品房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，不因为被告公司超越资质或没有资质开发行为违反行政管理规定而导致商品房买卖合同无效。双方当事人均应按合同的约定履行相应的义务。原告应当在双方约定的时间内办理银行按揭贷款手续，因原告未在规定的时间内办理按揭贷款手续，按双方签订的合同约定：因原告方原因不能办理银行按揭贷款的将自动转为分期付款，而分期付款的，应当在签订商品房买卖合同当日支付30%，房屋结顶支付总房款的30%，结顶后3个月内支付总房款的20%，剩余20%的房款在结顶6个月内付清。现被告建造的房屋已于2011年12月15日结顶，但原告在接到被告的通知后却未按约缴纳全部购房款，或办理按揭贷款，其行为显属违约，应当承担相应违约责任。被告在原告违约后依据合同第八条约定“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，----”，通知原告解除商品房买卖合同，行使合同解除权，并已2013年2月到达原告，原、被告之间的商品房买卖合同已于2013年2月解除。对于原告已交纳的购房款856660元，被告应予以返还。而对于解除合同造成被告的经济损失，已在（2014）温永瓯民初字第406号案件中另行处理，故被告公司应返还原告首付款856660元。由于原告自身存有违约行为，且双方在解除合同后就经济损失的赔偿问题协商未果，其请求支付利息损失，理由不足，本院不予支持。原告要求被告返还车位使用费60000元并赔偿损失的诉求，涉及到双方签订的地下车位有偿使用协议书，该协议书独立于商品房买卖合同。原告在起诉状和第一次庭审中认为地下车位乃房屋从物，故地下室车位有偿协议系商品房买卖合同的从合同，应随主合同在2013年2月同时解除；而在第二次庭审中称该合同效力有问题为无效合同，并提出即使有效亦应解除。原告该请求权诉称法律基础不固定，且被告已提出异议，故对该诉讼请求不宜在本案中一并处理，宜由原告另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、被告永嘉中厦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告潘小亥购房款856660元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11383元，减半收取5691.50元，由被告永嘉中厦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费11383元，款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：192999010400031950013。逾期按自动撤回上诉处理］。审判员　　徐晓林二〇一五年二月十六日书记员　　黄跃跃永嘉县人民法院门户网站网址：http：／／yongjia.zjcourt.cn：88／ 更多数据：