（2014）金兰民初字第1125号

裁判日期: 2015-02-16

公开日期: 2015-04-14

案件名称

胡秀花、徐礼成与兰溪市兴龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

兰溪市人民法院

所属地区

兰溪市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

胡秀花,徐礼成,兰溪市兴龙房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

全文

浙江省兰溪市人民法院民 事 判 决 书（2014）金兰民初字第1125号原告胡秀花。原告徐礼成。两原告共同委托代理人胡国良。被告兰溪市兴龙房地产开发有限公司。法定代表人杨惠芳。委托代理人张建权。原告胡秀花、徐礼成为与被告兰溪市兴龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2013年9月26日向本院提起民事诉讼，本院于同日预立案受理后，于2014年10月8日立案，依法组成合议庭，于2014年10月28日公开开庭审理本案，原告徐礼成及其委托代理人胡国良、被告兰溪市兴龙房地产开发有限公司的委托代理人张建权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年7月31日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买兰溪市兰荫路102号星湖大厦1幢1单元802室，商品房价款379371元，被告应在2011年9月30日前将商品房交付原告使用且应在2012年6月30日前将商品房土地、房屋产权证交付被告。原告已按合同履行了商品房付款义务，但被告未按合同履行义务，且被告在原告多次向其要求承担违约责任时都置之不理。原告认为，原、被告签订的房屋买卖合同真实有效，原告依约履行义务后，被告未按合同约定履行交房、办证义务，应当根据合同约定支付违约金。为此，原告特向法院起诉，请求法院依法判令：1.被告支付逾期交房违约金113.8元和逾期交付土地、房屋权属证书违约金21396.52元，合计21510.32元。2.本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，被告对交房时间没有异议。被告对逾期办证违约金起算的时间也没有意见，计算截至时间应当为房屋权证的初始凭证办证时间，即2012年11月1日，不应当计算至原告起诉要求的2013年1月4日。被告逾期办证是因为浙江兰溪农村合作银行的车库违章建在被告开发的星湖大厦小区外消防通道上，影响了消防验收。被告为早日拆除违章建筑多方努力，积极处理，且支付许多额外的费用解决问题，因此逾期办证的违约责任并不在被告，原告起诉的违约金数额过高，考虑本案特殊情况，被告也愿意作出一定的补偿。原告为证明自己的主张，向本院提供了以下证据，经被告质证，本院认证如下：1.原告身份证、被告公司基本情况，证明原、被告诉讼主体资格。被告无异议。本院对该证据予以确认。2.浙江省商品房买卖合同，证明合同内容条款及违约责任的约定。被告无异议。本院对该证据予以确认。3.楼宇交接书，证明商品房实际交付时间是2011年10月1日。被告无异议。本院对该证据予以确认。4.《土地使用权证书》及《房屋所有权证书》复印件，证明涉案土地、房屋的权属登记日期。被告无异议。本院对该证据予以确认。5.发票，证明原告已经全部支付商品房销售款情况，但发票上面的时间与实际付款时间是不一致的。被告无异议。本院对该证据真实性予以确认。6.个人购房担保借款合同，证明原告在首付款付清后，余款3万元已经通过银行交付给被告。被告对真实性无异议，认为付款时间应以银行汇款时间为准。本院对该证据真实性予以确认。被告兰溪市兴龙房地产开发有限公司向本院提供证据，经原告质证，本院认证如下：1.星湖大厦建设用地规划许可证，证明被告建设项目合法合规。原告无异议。本院对该证据予以确认。2.建设工程规划许可证，证明被告建设项目合法合规。原告对真实性无异议，对关联性有异议。原告认为该工程被告是2008年就应当取得，违章建筑、消防通道等问题应当在之前就解决。本院对该证据真实性予以确认。3.关于要求拆除消防通道上违章建筑的紧急请示，证明消防通道未通过验收因为浙江兰溪农村合作银行的违章建筑，被告为早日拆除违章建筑多次努力。原告对三性有异议。该工程从2008年开始开发，到2012年6月份才请示，可见违章建筑影响消防验收是由于被告的不及时处理才造成的。本院认为该证据与被告提供的证据4能够相互印证，本院对该证据真实性予以确认。4.公证书，证明兰溪市住房与城乡建设局确认消防通道未通的原因是浙江兰溪农村合作银行的违章建筑。原告对真实性无异议，对关联性有异议。仅凭公证书不能证明被告消防验收未通过的原因是浙江兰溪农村合作银行的违章建筑。本院认为该证据与被告提供的证据3能够相互印证，本院对该证据真实性予以确认。5.兰溪市星湖大厦总平面图，证明消防通道上的违章建筑在兰溪市星湖大厦的用地红线图之外并不在红线图以内。原告对真实性无异议。违章建筑刚好在红线上面。对星湖大厦来说，被告应当及早处理，在红线之外和红线之内都不存在矛盾，主要是被告没有及时处理才造成的。本院对该证据真实性予以确认。6.房屋拆迁补偿协议，证明被告为早日开通消防通道，只得与浙江兰溪农村合作银行签订补偿协议。原告真实性无异议。该证据同时能够证明被告不及时有效的处理消防通道的问题，导致被告违约。如果被告及时的去处理，就不会存在消防无法验收的问题。本院对该证据予以确认。7.建筑工程消防审核意见书，证明星湖大厦开工时经消防审批许可。原告对真实性无异议，对证明目的有异议。该证据只是意见书，并不是审核结果，不能证明消防已经通过验收。本院对该证据予以确认。8.房产证复印件，证明房产证初始凭证取得时间是2012年11月1日。原告对真实性无异议。这个总证的时间不能证明被告为原告取得房屋权的时间。被告应当在2012年6月30日前交付有原告名字的房产证而不是总证。本院对该证据予以确认。本院依据确认的证据并结合当事人庭审陈述，认定以下法律事实：2010年7月31日，二原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定被告将星湖大厦1幢1单元802室出售给二原告，房屋总价款为379371元。原告在签订合同时支付房款249371元，余款办理贷款手续，银行按揭贷款130000元。被告应当在2011年9月30日前将房屋交付给原告使用，如未按期交付，逾期不超过60日，自2011年10月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款的0.3‰的违约金。被告负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。被告负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。被告承诺于2012年6月30日前取得上述土地、房屋权属证书，交付给买受人。原告委托被告办理商品房转移登记。被告如未按期交付权属证书或登记证明，自约定之日未超过90日，按已付房款的0.1%承担违约责任。超过90日，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交房款0.3‰的违约金。合同签订后，二原告按约支付了首期房款并办理完毕按揭贷款手续。2011年10月1日，原、被告办理的房屋交付手续。2012年6月，因浙江兰溪农村合作银行的车库影响星湖大厦整体消防验收，被告向有关部门反映相关情况未果。2012年9月3日，被告与浙江兰溪农村合作银行签订房屋拆迁补偿协议一份，由被告补偿原告28万元整，合作银行将其南侧的车库五间予以拆除。2012年11月1日被告取得兰荫路102号星湖大厦1幢1单元802室房屋所有权初始凭证。2012年11月16日被告取得兰荫路102号星湖大厦1幢1单元802室房屋土地使用权分割凭证。2012年12月17日原告取得房屋产权登记证书，2013年1月4日原告取得土地使用权证书。本院认为原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，其行为合法有效，依法受法律保护。原告已经根据合同约定，全额支付了购房款，被告也应当按约履行自己的义务。被告逾期1日交房事实清楚，被告要求降低逾期交房违约金没有依据，本院不予支持。根据原、被告购房合同约定，被告负责办理土地使用权初始凭证，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明；被告负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。被告承诺于2012年6月30日前取得上述土地、房屋权属证书，交付给买受人，原告委托被告办理该商品房转移登记。因此，被告在2012年6月30日前应当交付给原告的是初始凭证。2012年11月1日，被告取得涉诉房屋所有权初始凭证。2012年11月16日，取得土地使用权初始凭证。因此被告逾期办证的时间应当计算至2012年11月16日止。由于被告逾期办理权属证书的主要原因是他人的违章建筑影响消防验收，考虑本案逾期办证的实际情况，本院对逾期办证违约金的标准应当适当予以降低，并以每日0.2‰为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，经本院审委会讨论决定，判决如下：一、被告兰溪市兴龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡秀花、徐礼成逾期交房违约金113.8元，逾期办证违约金10470.6元（按日万分之二自2012年7月1日计算至2012年11月16日止），合计人民币10584.4元；二、驳回原告胡秀花、徐礼成的其他诉讼请求。案件受理费676元，由原告胡秀花、徐礼成负担338元，被告兰溪市兴龙房地产开发有限公司负担338元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（预交上诉案件受理费676元，款汇至金华市中级人民法院诉讼费预收户，开户银行：中国农业银行金华市分行，汇入账号：196999010400040900000106003，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室。）审　判　长　　金　霞代理审判员　　徐露苗人民陪审员　　何寄芸二〇一五年二月十六日代书　记员　　蒋九虎 来源：