（2015）乌中民四终字第39号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2015-04-01
案件名称
姜章海与乌鲁木齐环鹏物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姜章海,乌鲁木齐环鹏物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）乌中民四终字第39号上诉人（原审被告）：姜章海。被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐环鹏物业管理有限公司。法定代表人：马靖，该公司经理。委托代理人：于凡，女，1966年4月8日出生，汉族，乌鲁木齐市环鹏物业管理有限公司职员。上诉人姜章海因物业服务合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月13日公开开庭审理了本案。上诉人姜章海，被上诉人乌鲁木齐环鹏物业管理有限公司（以下简称环鹏物业公司）的委托代理人于凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2009年4月3日，姜章海与乌鲁木齐环鹏有限公司签订《集资建房协议书》，双方约定姜章海自愿向乌鲁木齐环鹏有限公司申请集资购买座落在沙区红庙子路西二巷和谐苑小区内第21号楼第1单元第1层第101号，建筑面积约70平方米（建筑面积最终以产权证面积为准）；乌鲁木齐环鹏有限公司所属物业公司负责本住宅区的治安、绿化、卫生及物业管理工作；姜章海不得以任何理由拒交暖、治安、卫生、物业等各项费用，累计欠交费用达三个月的，物业公司有权按有关规定给予处罚，直至停供。同日，环鹏物业（甲方）与姜章海（乙方）签订《物业服务协议》，双方就物业管理服务达成协议，约定甲方应提供物业管理服务内容为提供物业共用部位的维护和管理服务、提供物业共用设施设备及其运行的维护和管理服务、提供环境卫生、绿化管理服务、提供公共秩序维护等事项的协助管理服务等；甲方提供的物业服务质量按新疆维吾尔自治区建设厅发布的《新疆维吾尔自治区普通住宅物业服务等级标准（试行）》（新建房（2004）4号）规定的档标准执行；住宅物业综合服务费按建筑面积执行新计法规（2014）531文件标准；物业综合服务费按年收取，业主或物业使用人应在每年第一季度履行缴纳义务；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，逾期缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按3‰标准缴纳违约金，乙方不补交的，甲方可以停止对其服务。此后，姜章海入住环鹏物业公司提供物业服务的和谐苑小区21号楼1单元101室。入住期间，姜章海曾交纳部分物业费，后拒绝交纳2011年5月1日至2014年3月15日间的物业费966元。环鹏物业公司多次催交，姜章海至今未付。原审法院认为：姜章海于2009年与环鹏物业公司签订《物业服务协议》并入住环鹏物业公司提供物业服务的和谐苑小区，已实际接受了物业公司提供的物业服务。作为物业服务的受益人，姜章海理应依照《物业服务协议》的约定按期履行交纳物业服务费用的义务。环鹏物业公司与姜章海双方在《物业服务协议》中对物业服务质量标准和服务费收取标准均有约定，姜章海曾按照本案环鹏物业公司主张的标准向环鹏物业公司交纳过物业费，故姜章海称与环鹏物业公司没有合同关系、环鹏物业公司没有提供过物业服务的辩称与事实不符。姜章海亦未提供证据证明环鹏物业公司未依约提供物业服务，故法院对其辩称不予采信。本案姜章海欠付2011年5月1日至2014年3月15日物业费的事实清楚，故法院对环鹏物业公司要求姜章海支付物业费980元中的合理部分即966元【计算公式：0.4元／月·平方米×建筑面积70平方米×34.5个月=966元】的诉讼请求予以支持。姜章海未依约按期交纳物业费，应当承担违约责任。环鹏物业公司主张的违约金按照日千分之三的标准计算，但涉案《物业服务协议》仅载明按3‰标准缴纳违约金，并无明确约定为日千分之三的标准，故违约金按照同期银行贷款利息来计算较为妥当【计算公式：2011年5月1日至2012年4月30日期间物业费336元×4.875‰／月×逾期时间2012年5月1日至2014年3月15日共计22.5个月=36.86元；2012年5月1日至2013年4月30日期间物业费336元×4.875‰／月×逾期时间2013年5月1日至2014年3月15日共计10.5个月=17.20元，合计54.06元】，故法院对环鹏物业公司要求姜章海支付违约金的诉讼请求中合理部分即54.06元予以支持。原审法院遂判决：一、姜章海给付乌鲁木齐环鹏物业管理有限公司物业费966元（2011年5月1日至2014年3月15日）；二、姜章海给付乌鲁木齐环鹏物业管理有限公司违约金54.06元。上诉人姜章海不服一审判决上诉称：我缴纳集资款后，被上诉人拿出《物业服务协议》，称不签订该协议就不给房屋钥匙，我无奈之下与被上诉人签订《物业服务协议》。被上诉人提供物业服务的标准不明确，且未依约提供物业服务，故我不同意交纳物业费。请求二审法院依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。被上诉人环鹏物业公司答辩称：我公司和上诉人签订的《物业服务协议》真实有效，姜章海已入住多年。《物业服务协议》中对物业服务标准和收费标准有明确约定，我公司也履行了维护、环境卫生及绿化管理等职责，上诉人应交纳物业费。原审判决正确，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。经本院二审审理查明事实与原审判决认定事实一致。上述事实的认定，有《物业服务协议》、《集资建房协议书》、确认书、照片、缴费通知、当事人陈述及一、二审法庭审理笔录等证据附卷佐证。本院认为：姜章海与环鹏物业公司签订的《物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，双方均应依约履行。姜章海上诉称其系被胁迫与环鹏物业公司签订《物业服务协议》，因姜章海没有提供相应的证据予以证明，故本院对姜章海的该上诉理由不予采信。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩事由的，人民法院不予支持。本案中，姜章海接受了环鹏物业公司提供的物业服务，姜章海未能举证证明环鹏物业公司未依约履行物业服务合同约定的主要义务，故其以环鹏物业公司提供物业服务不符合标准为由拒付物业管理费缺乏事实及法律依据，本院不予采信。环鹏物业公司与姜章海在《物业服务协议》中对物业服务质量标准和服务费收取标准均有约定，姜章海曾按照该约定标准向环鹏物业公司交纳过物业费，姜章海应依照约定标准交纳尚欠的物业服务费用。姜章海欠付2011年5月1日至2014年3月15日物业费966元（计算公式：0.4元／月·平方米×建筑面积70平方米×34.5个月=966元）的事实清楚，姜章海应履行交纳义务。姜章海未依约按期交纳物业费，应当承担违约责任。涉案《物业服务协议》没有明确约定违约金的标准，故本案违约金按照银行同期贷款利率计算较为妥当。原审法院按照银行同期贷款利率判决姜章海支付环鹏物业公司违约金54.06元并无不当，本院予以维持。综上，姜章海的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人姜章海已预交），由上诉人姜章海负担。本判决为终审判决。审 判 长 兰 莉审 判 员 陈映红代理审判员 柳 燕二〇一五年二月十五日书 记 员 刘 青 微信公众号“”