（2014）湘民一初字第1029号

裁判日期: 2015-02-15

公开日期: 2015-06-25

案件名称

黎建新、阳冬林与湘阴县兴湘房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

湘阴县人民法院

所属地区

湘阴县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黎建新,阳冬林,湘阴县兴湘房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十七条，第一百四十一条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十五条第一款，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百五十三条

全文

湖南省湘阴县人民法院民事判决书（2014）湘民一初字第1029号原告黎建新。原告阳冬林。两原告共同委托代理人冯木良（特别授权），湖南九野律师事务所律师。两原告共同委托代理人黎美丽（特别授权），系原告黎建新之妹。被告湘阴县兴湘房地产开发有限公司。住所地：湘阴县文星镇新城开发区。法定代表人：王小奇，公司董事长。委托代理人张全民，湖南昌禹律师事务所律师。委托代理人钟坤（特别授权），湖南昌禹律师事务所律师。原告黎建新、阳冬林与被告湘阴县兴湘房地产开发有限公司（以下简称兴湘房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告黎建新、阳冬林共同委托的代理人冯木良与徐美丽、被告湘阴县兴湘房地产开发有限公司委托的代理人钟坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，原告阳冬林、黎建新系夫妻关系。2010年初，两原告打算在湘阴县城购买一个门面。两原告在被告兴湘房地产公司售楼部工作人员的积极推介下，选定了由该公司开发的兴湘大市场40栋121号（又称15号）门面。2010年2月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《湘阴县兴湘大市场房屋销售合同书》。合同约定由兴湘房地产公司将其位于兴湘大市场40栋的121号门面出售给原告，该门面的建筑面积54平方米，售价每平方米5000元，总金额27万元。合同还明确约定：“甲方保证在交接时该商品房没有产权纠纷和财务纠纷”。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告却找各种借口推托，一直没有为原告办理商品房产权登记手续。原告后来获悉，早在2005年7月30日被告就已经与李文斌签订了《湘阴县兴湘大市场房屋销售合同书》，将兴湘大市场40栋121号门面出售给了李文斌，后在湘阴县房地产管理局为李文斌办理了《房屋所有权证书》（该门面现已更名为9幢121号房，已由李文斌出售给陈蕾并办理了产权变更登记手续）。原告认为，被告作为商品房开发商，故意隐瞒40栋121号门面已经出卖给案外人李文斌的事实而与原告订立商品房买卖合同，系典型的民事欺诈行为，致使作为买受人的原告无法取得该房屋，原告不仅有权要求被告返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可以请求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任。为了维护原告的合法权益，原告根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条等相关规定具状起诉，请求人民法院：1、判令解除原、被告签订的《湘阴县兴湘大市场房屋销售合同》；2、判令被告向原告返还27万元购房款，按月利率2%的标准支付自2010年5月23日起至被告实际返还购房款之日止期间的利息，赔偿原告的损失；3、判令被告承担27万元惩罚性的赔偿责任；4、判令被告承担本案诉讼费。被告兴湘房地产公司辩称，一、两原告与被告签订《湘阴县兴湘大市场房屋销售合同书》属实。根据合同约定的办理过户手续时间，原告应在2010年5月23日起开始计算诉讼时效，现在起诉已超过诉讼时效。购买门面属于生产经营性投资，不在《消费者权益保护法》之内，原告主张按《消费者权益保护法》第五十五条判令被告27万惩罚性赔偿责任于法无据。原告不能证明被告有合同欺诈行为，不能适用《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定。依据《合同法》第一百一十三条规定，一方不履行合同造成对方损失的，赔偿不得超过合同一方预见，法院只能支持可预见的门面返租的租金。原告黎建新、阳冬林为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一，原告身份证、被告的工商营业执照复印件，用以证明原、被告的主体资格。证据二，《湘阴县兴湘大市场房屋销售合同书》原件，用以证明合同中被告保证其出售的商品房产权没有纠纷，同时约定了违约责任等。证据三，收款收据原件，用以证明原告依合同约定支付了全部购房款。证据四，由湘阴县房地产测绘中心出具的证明，用以证明兴湘大市场原40栋已更名为第9栋。证据五，民事判决书复印件，用以证明被告在与原告2010年签订《湘阴县兴湘大市场房屋销售合同书》之前的2005年就已将该房出售给了李文斌，且李文斌已取得房屋产权证的事实。证据六，文星镇字0024857房产证复印件，用以证明房屋现已登记在案外人陈蕾的名下，证明被告实施民事欺诈行为。证据七，2005年7月30日被告与李文斌签订《湘阴县兴湘大市场房屋销售合同书》复印件，用以证明被告已将房屋出售给了李文斌后又出售给原告，属于民事欺诈行为。证据八，《门面反租合同》复印件，用以证明原告于2010年8月至2013年8月收取了该门面四年的租金。被告为抗辩原告的诉求向本院提交以下证据：证据一，2010年黄志强与兴湘公司签订的门面反租合同。证据二，2013年黄志强与兴湘公司签订的门面反租合同。以上证据，用以证明与本案类似的门面预期利益是递增的。经庭审举证、质证，本院对以上证据作如下分析认定：被告对两原告提供的证据一、证据三、证据八无异议，本院予以确认。被告认为证据二《房屋销售合同》没有法定代表人王小奇签名，其真实性有待公司核实后才能确认。本院认为，合同加盖了公司印章，就可以认定为公司行为。且被告向原告收取了全部购房款，原告已实际履行了合同义务，故对该证据的“三性”均予以确认。被告对证据四、五、六、七的真实性、合法性均无异议，但对其关联性有异议，认为这几份证据不能证明在2010年本案所涉房屋产权到了李文斌名下，不存在被告对原告进行合同欺诈。本院认为被告在2005年与案外人李文斌签订房屋销售合同，在2010年又与原告就同一门面签订房屋销售合同，其实质是一房两卖，明显属于民事欺诈行为，故对该四份证据的“三性”均予以采信。对被告提供的两份证据，原告对其真实性和关联性均持异议，本院经审查确认该证据的真实性，对该证据的关联性不予认可。庭审后，本院为查明案件的客观事实，依据原告的申请调取了李文斌与兴湘房地产公司于2015年7月30日签订的《湘阴县兴湘大市场房屋销售合同书》、（2013）湘民一初字第814号《民事判决书》、2014年4月3日李文斌与陈蕾签订房屋买卖合同，证明被告一房两卖的民事欺诈行为，被告质证时对其关联性持异议。本院认为，该组证据与原告之前提供的几份证据（其中合同复印件系原告从本院调取）内容基本一致（之前调取的系该房屋的二楼的合同，合同签订的时间、对象等均完全一致），均能证实被告实施了一房两卖的欺诈行为，故对该组证据的“三性”均予以确认。经审理查明，原告阳冬林、黎建新夫妇于2010年2月23日与被告兴湘房地产公司签订《湘阴县兴湘大市场房屋销售合同书》。合同约定由兴湘房产公司将其位于兴湘大市场40栋的121号门面（又称15号）出售给原告，该门面的建筑面积54平方米，售价每平方米5000元，总金额27万元。合同还明确约定：“甲方保证在交接时该商品房没有产权纠纷和财务纠纷”。合同签订后，原告依约支付了购房款。同时，原、被告签订了一份《门面返租合同》，租期为2010年9月30日至2011年10月31日。被告租赁该门面后将其转租给实际承租户，由该实际承租户直接将租金交给原告。原、被告的《门面返租合同》连续签订了四年，原告收取了四年的租金。在此期间，原告多次向被告提出办理该门面的产权登记手续的要求，被告以该项目的国土、房产总证没有办下来为借口，同时反复说明黎建新、阳冬林夫妇已经收取门面租金，暂时不办理也无妨，故一直没有为原告办理商品房产权登记手续。2014年6月，原告从他人处获悉，被告早在2005年7月30日就已经与李文斌签订了《湘阴县兴湘大市场房屋销售合同书》，将兴湘大市场40栋121号门面出售给了李文斌，湘阴县房地产管理局为李文斌办理了《房屋所有权证书》（该门面现已更名为9幢121号房，已由李文斌出售给陈蕾并办理了产权变更登记手续）。原告认为，被告作为商品房开发商，故意隐瞒40栋121号门面已经出售给案外人李文斌的事实而与原告订立商品房买卖合同，属于典型的民事欺诈行为。为此，两原告多次向被告要求返还购房款并赔偿相应的损失，遭到被告的拒绝，两原告遂向本院提起诉讼。以上事实有原告的诉讼材料、本院依法认定的有效证据、庭审笔录等在卷证实，足以认定。本案争议的焦点是：原告的诉讼请求有无事实和法律依据，应否予以支持？被告关于原告的起诉已超过诉讼时效的抗辩理由是否成立？本院认为：1、原、被告签订的《湘阴县兴湘大市场房屋销售合同书》系合法有效合同，原告已按合同的约定履行了付款的义务，但被告却没有依约“保证该商品房没有产权纠纷”，没有将该商品房产权办至原告的名下。现今查明，被告在2005年7月30日便将该门面出售给李文斌并办理产权至李文斌名下（李文斌于2014年4月将该房屋出售给陈蕾并将产权变更至陈蕾的名下）。因此，被告的一房两卖的行为系典型的民事欺诈行为。对民事欺诈行为，相关法律、法规明确了适用惩罚性赔偿责任。因为只有惩罚性赔偿，才能更有利于有效制裁和遏制欺诈等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，维护守约方的合法权益，促进社会诚信制度的确立。因被告已将涉案门面出售给他人并办理了产权登记手续，被告已不可能履行合同约定的义务，故原告要求解除合同、返还合同款、承担惩罚性的赔偿责任的的诉讼请求符合法律的规定，本院予以支持。2、关于利息计算的起始时间和标准问题。原、被告之间的合同第17条规定“如因甲方的过失造成乙方不能在实际交接之日起90天内取得权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起60天内将已付款退还给乙方，并按已付款月息2%付息。”原、被告签订的《门面返租合同》的时间为2010年8月6日，可视为双方实际交接之日，依据合同约定，被告在90日内为原告办理房屋权属登记，其计算利息的起始时间为2010年11月6日。因银行利率调整，原告同意自2014年11月22日起按1.866%的标准计算利息，本院对此予以支持。3、关于被告抗辩原告起诉已超过诉讼时效的问题。本院认为，原、被告双方签订《房屋销售合同》后，又于2010年8月6日签订了《门面返租合同》，原告连续收取了该门面四年的租金，在此过程中，原告多次要求被告办理门面产权登记手续未果。原告在2014年6月获悉被告在与其签订《房屋销售合同》之前已将该门面出售给他人并办理了《房屋产权所有权证书》后，便立即向被告主张权利并提起诉讼。本案中原、被告双方在合同中没有约定合同解除权行使期限，法律对商品房买卖合同的解除权行使期限也没有规定，原告提出的诉求是解除合同而不是撤销合同，解除合同期限不是一个不变的除斥期间，其起算时间为原告知道或者应当知道其合法权益受到侵害之日，至于合同约定的90日内办理产权手续是针对被告的违约责任的时间起算点而言，故被告关于超过诉讼时效的抗辩理由不成立。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百四十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十五条、第一百一十三条，《最高人民法院关于关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：解除原、被告于2010年2月23日签订的《湘阴县兴湘大市场房屋销售合同书》；二、限被告湘阴县兴湘房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内返还原告黎建新、阳冬林的购房款27万元及利息（利息按本金27万元，2010年11月6日起至2014年11月21日期间按月利率2%计算，2014年11月22日起按月利率1.866%计算至实际还款之日止）；三、限被告湘阴县兴湘房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告黎建新、阳冬林支付惩罚性赔偿款27万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9800元，由被告湘阴县兴湘房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审　判　长　　陈飞涛审　判　员　　喻建伟人民陪审员　　杨放明二〇一五年二月十五日书　记　员　　杨亦娴微信公众号“”