（2014）青民一终字第919号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2015-05-11
案件名称
李德洪与孙某、隋双飞房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙某,隋某飞,李某洪
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一终字第919号上诉人（原审被告）孙某。上诉人（原审被告）隋某飞，系孙某女儿。被上诉人（原审原告）李某洪。委托代理人姚滨，山东天颐临律师事务所律师。上诉人孙某、上诉人隋某飞因与被上诉人李某洪房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2013）南民初字第10898号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，由代理审判员侯娜担任审判长、代理审判员王化宿担任本案主审、与代理审判员迟金铜共同组成合议庭进行了审理。现已审理终结。李某洪在原审中诉称，李某洪系××人，拥有青岛市市南区新湛三路×号楼×单元×户房产一处。该房产系顶楼，附带有阁楼。李某洪自2011年6月起将涉案房屋一层出租给孙某与隋某飞使用，自己居住阁楼。双方约定年租金17000元，但孙某与隋某飞自2012年6月起累计拖欠李某洪房租1万元，并由隋某飞向李某洪出具了欠条。2013年6月出租期届满后，孙某与隋某飞占据李某洪房屋至今。请求依法判令：一、孙某与隋某飞向李某洪支付2012年6月至2013年6月期间尚欠的房屋租金1万元；二、孙某与隋某飞向李某洪支付自2013年6月至实际腾房之日止的房屋使用费（截至李某洪起诉之日，产生房屋使用费2833元），按照年租金17000元计算；三、孙某与隋某飞腾让青岛市市南区新湛三路×号楼×单元×户房屋；四、本案诉讼费用由孙某与隋某飞承担。孙某在原审中辩称，1、李某洪不具备诉讼主体资格。其从未与李某洪签订过房屋租赁合同，李某洪提起诉讼无事实和法律依据。2010年8月份，孙某与涉案房屋的房东何美丽就房租支付问题达成口头协议，自2010年8月起租赁涉案房屋，年租金17000元，何美丽收取房租押金1000元并出具收到条。李某洪与何美丽系夫妻关系。自2010年8月份开始，孙某与隋某飞在涉案房屋内居住至今。2、2011年9月20日，何美丽向孙某借款20万元，至今未能归还。2012年3月15日，何美丽因非法集资入狱，其出狱后，2012年11月16日，孙某与隋某飞、证人、何美丽在李某洪母亲处，就如何偿还20万元借款达成协议，何美丽明确表示，以房租抵偿借款。何美丽向孙某借款，李某洪应当是知晓的。孙某与隋某飞居住在涉案房屋内，且与何美丽关系较好，因当时何美丽称需要钱急用，因此向孙某借款。孙某曾向李某洪索要过借款，但李某洪称是何美丽借的款，与其无关。3、2010年7月1日，孙某向何美丽支付第一年的租金17000元，2011年7月1日，又向何美丽支付了第二年的租金17000元。何美丽入狱后，李某洪曾找到孙某索要租金，孙某表示没有钱。2012年，孙某向李某洪支付了7000元。隋某飞在原审中辩称，李某洪不具备诉讼主体资格。其从未与李某洪签订过房屋租赁合同，且该案与其无关，请求依法予以驳回。原审法院查明，李某洪系青岛市市南区新湛三路×号×单元×户房屋的产权人。孙某与隋某飞称自2010年8月份开始搬入涉案房屋居住至今，2010年及2011年，分别向何美丽交纳了两年的房租共计34000元。2010年7月30日，何美丽出具收条一份，内容为：“2010.7.30收到房租押金1000元”。2012年，孙某与隋某飞向李某洪支付了房租7000元，2012年8月21日，隋某飞向李某洪出具欠条一份，载明：“欠新湛三路4号4单元501房租10000元”。孙某与隋某飞称该欠条是在被迫情况下出具的，并非其真实意思表示。孙某称，李某洪的配偶何美丽曾向其借款20万元，后因无力偿还债务，提出以房租抵债，双方就此达成口头协议。经孙某与隋某飞申请，证人邢某、证人吴某出庭作证，两证人均称孙某与何美丽曾达成口头协议，以涉案房屋的房租抵偿欠款。孙某称给何美丽的借款无借条，是现金支付。原审法院认为，李某洪系青岛市市南区新湛三路×号×单元×户房屋产权人，依据押金收条，孙某与隋某飞自2010年8月份开始在涉案房屋中居住至今，并缴纳租金每年17000元，双方自2010年8月份开始形成不定期房屋租赁法律关系。一审庭审过程中，双方认可2012年8月份至2013年8月份的房租已经支付7000元。依据隋某飞出具的欠条，孙某与隋某飞尚欠租金10000元未付。因此，李某洪要求孙某与隋某飞支付2012年8月份至2013年8月份尚欠房租1万元的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。孙某辩称李某洪的配偶何美丽曾向其借款20万元，后因无力偿还，双方达成口头协议以涉案房屋的租金抵偿欠款，因孙某未提交相应的证据证明借款事实的存在，且两证人均称与何美丽存在借款纠纷，综上，证人证言及孙某与隋某飞的答辩意见，无事实和法律依据，原审法院不予采信。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，李某洪主张孙某与隋某飞将涉案房屋腾让给李某洪，应视为李某洪主张解除与双方之间的房屋租赁合同。但李某洪未提交证据证明其在合理期限之前通知过解除合同及腾让房屋事宜，因此，原审法院认为，李某洪与孙某、隋某飞的房屋租赁合同自2013年8月8日立案之日起解除，孙某与隋某飞应于判决生效之日起30日内将涉案房屋腾让给李某洪。李某洪主张孙某与隋某飞应支付自2013年6月份开始的房屋使用费，原审法院认为，孙某与隋某飞应自2013年9月份起向李某洪支付涉案房屋的占用费，按照每年17000元计算，直至将涉案房屋腾让给李某洪之日止。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定，判决：一、李某洪与孙某、隋某飞就青岛市市南区新湛三路×号×单元×户房屋达成的房屋租赁合同自2013年8月8日起解除；二、孙某、隋某飞于判决生效之日起10日内给付李某洪房租1万元；三、孙某、隋某飞于判决生效之日起30日内将青岛市市南区新湛三路×号×单元×户房屋腾让给李某洪；四、孙某、隋某飞自2013年9月份起向李某洪支付房屋占用费，按照每年17000元计算，直至孙某、隋某飞将上述房屋腾让给李某洪之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费121元，减半收取60.5元，由孙某与隋某飞负担。因上述费用，李某洪已预交，孙某与隋某飞于判决生效之日起10日内给付李某洪。宣判后，孙某与隋某飞均不服原审判决提起上诉。孙某上诉称，一审期间，孙某申请证人邢某、吴某出庭作证，证实了孙某与李某洪之妻何美丽之间借款的事实以及以房租抵顶借款的事实，该两位证人与孙某之间无法律规定的利害关系，一审法院否定证人证言的效力，没有法律依据。另外李某洪在一审中对孙某关于何美丽借款的陈述未提出异议。孙某请求二审法院查明事实，依法改判。隋某飞上诉称，1、隋某飞不应成为本案被告，其从未与李某洪以及何美丽达成过房屋租赁协议，其居住在涉案房屋是因与其母亲孙某共同生活的缘故，其出具欠条是在受胁迫的情况下出具。2、一审期间，证人邢某、吴某出庭作证，证实了李某洪之妻何美丽借款的事实以及以房租抵顶借款的事实，该两位证人与孙某、隋某飞之间无法律规定的利害关系，一审法院否定证人证言的效力，没有法律依据。另外李某洪在一审中对孙某关于何美丽借款的陈述未提出异议。隋某飞请求二审法院查明事实，依法改判。李某洪答辩称，孙某与隋某飞无证据证明何美丽借款的事实，且其所称的借款与本案不是同一法律关系，不应一并审理。经审理查明，二审审理过程中，孙某申请证人杜某出庭作证，并提交证人崔某的书面证言，欲证明何美丽曾向孙某借款20万，并约定了以该借款抵顶房租。证人杜某称其曾向哈尔滨天业高新技术产业高新技术有限公司青岛分公司存款100万，因何美丽是该公司的总经理助理，其于2012年11月16日找何美丽了解情况，遇到孙某等几人向何美丽索要借款，听到何美丽说借过孙某20万，因没钱还要以房租抵顶，并说第二天继续协商，签订书面协议。证人崔某在书面证言中陈述，其于2012年11月16日陪同邢某去找何美丽讨钱，当时还有孙某等共5人，何美丽称其借孙某的20万无法还清，只能让孙某继续使用房屋，以房租抵顶。大家让何美丽出具书面材料时，何美丽称第二天与李某洪一起出具。李某洪质证称证人所述与事实不符，孙某既不能提交何美丽的借条、也不能提交以房租抵顶借款的书面证据，仅靠证人证言，不能证明其主张的事实。本院二审查明的其他事实与原审法院一致。本院认为，当事人对自己主张的事实应当提交证据加以证实。孙某与隋某飞主张何美丽曾向孙某借款20万元，后因无力偿还，双方达成口头协议以涉案房屋的租金抵顶借款。孙某与隋某飞应当提交充分的证据加以证实。本案中，孙某与隋某飞未提交孙某与何美丽关于以房租抵债的书面证据，李某洪也不予认可。孙某与隋某飞仅提交了证人邢某、吴某、杜某的证言和崔某的书面证言，而无其他证据相佐证，不足以证实孙某主张的以房租抵顶借款的事实，孙某与隋某飞以何美丽承诺过以房租抵顶借款为由据交房屋租金，证据不足，本院不予采信。隋某飞系在涉案房屋内居住使用，且其亦针对涉案房屋出具过欠付房租的欠条，隋某飞并未提交证据证实该欠条是在其受胁迫的情况下出具，本院对其不应成为本案被告的上诉意见，不予采纳。综上，孙某与隋某飞的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费242元，由上诉人孙守玲负担121元，由上诉人隋某飞负担121元。本判决为终审判决。审 判 长 侯 娜代理审判员 王化宿代理审判员 迟金铜_二Ο一五年二月十五日书 记 员 胡浩东书 记 员 吴苗苗 来自：