（2013）松民三（民）初字第3082号

裁判日期: 2015-02-15

公开日期: 2015-05-26

案件名称

上海垄景房地产开发有限公司与陈明梁商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市松江区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海垄景房地产开发有限公司,陈明梁

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2013）松民三（民）初字第3082号原告上海垄景房地产开发有限公司。法定代表人薛皓。委托代理人吴辰，上海小城律师事务所律师。委托代理人毛莹，上海小城律师事务所律师。被告陈明梁。原告上海垄景房地产开发有限公司与被告陈明梁商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年11月28日立案受理后，依法适用简易程序由审判员张利独任审理。后因无法直接将诉讼文书送达被告，本案转为适用普通程序审理。审理中，根据原告的申请，本院依法追加上海银行股份有限公司漕河泾支行作为本案第三人参加诉讼，后又根据原告申请，通知上海银行股份有限公司漕河泾支行退出本案诉讼。本案于2014年5月20日、2015年2月15日两次公开开庭进行审理。原告委托代理人毛莹到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案经本院院长审批，审理期限延长四个月。本案现已审理终结。原告诉称：2011年8月10日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告向原告购买松江区泗泾镇古楼公路1198弄《同润山河小城》XXX号XXXX室房屋。合同第七条约定，如被告逾期支付购房款，原告有权解除合同并要求被告承担房屋总价10%的赔偿责任。合同附件一“特别约定”规定，“乙方（即被告）在未办妥个人房地产权证前，若由于乙方个人原因不按时还贷银行的借款，根据借款合同和抵押合同，被银行视作为违约，而造成的一切经济损失均由乙方自行承担；若银行要求终止借款合同的，甲方（即原告）有权单方面解除本合同。”2011年9月，被告通过上海银行股份有限公司漕河泾支行办理了银行贷款，原告作为被告的连带保证人在被告未办理完成房屋抵押登记手续前提供保证担保。之后银行按约放款，但自2012年8月起，被告开始逾期还款，经银行催讨未果，故起诉要求原告作为被告的保证人承担对应保证责任，归还贷款本息。经上海市徐汇区人民法院（2013）徐民二（商）初字第593号判决书的判决和执行，原告合计承担了保证责任共计1，145，929.76元（含向银行支付的利息补差4，103元）。原告认为被告根据预售合同有按约付款的义务，现因被告付款问题导致原告对外承担了担保责任，应视同被告未按约付款，故要求被告参照合同约定支付赔偿金。同时根据原、被告双方合同约定，被告对原告承担的保证义务有相应的赔偿责任。原告诉讼要求：1、判令解除原、被告之间签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令被告协助原告办理注销预售合同网上登记备案手续、预告登记注销手续；3、判令被告返还购房款1，483，919.98元的发票；4、判令被告支付赔偿金148，391.90元（依据《上海市商品房预售合同》第七条约定）；5、判令被告返还上海市松江区泗泾镇古楼公路1198弄同润山河小城XXX号XXXX室房屋；6、判令被告向原告支付原告依据（2013）徐民二（商）初字第593号判决书承担的保证责任，计1，145，929.76元。被告未作答辩。经审理查明：2011年8月10日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《上海市商品房预售合同》，约定被告向原告购买松江区泗泾镇古楼公路1198弄《同润山河小城》XXX号XXXX室房屋，根据暂测建筑面积房屋总价暂定为1，480，910元。合同第七条约定：“乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向原告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之5计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过20天后，甲方有权选择下列第壹种方案追究乙方责任，壹、甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的10%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。”合同附件一特别约定规定：“2、在乙方未办妥个人房地产权证前，若由于乙方个人原因不按时还贷银行的借款，根据借款合同和抵押合同，被银行视作违约，而造成的一切经济损失均由乙方自行承担。若银行要求终止借款合同的，甲方有权单方面解除本合同。”合同对其他事宜进行了约定。合同签订后，被告支付了除贷款部分的房款453，919.98元。原告已经将系争房屋交付了被告。另查明：2011年9月15日，案外人上海银行股份有限公司漕河泾支行（乙方）与被告陈明梁、案外人崔某某（甲方）、原告（丁方）签订《个人住房借款担保合同》，约定由甲方向乙方借个人住房商业性贷款103万元，用于购买本市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋，借款期限从2011年9月30日起至2041年9月30日止；本合同项下商业性贷款适用中国人民银行当期公布的与本合同约定的商业性借款期限同期同档次的基准年利率，现为7.05%，执行利率为基准年利率的1.0倍；甲方（包括主借款人和共同借款人）未按本合同在还款日期内归还贷款本息，乙方对甲方所欠本金在本合同约定执行利率基础上加收30%按日计收罚息，对所欠利息在本合同约定的执行利率基础上加收30%按日计收复利，罚息和复利利率根据中国人民银行规定的利率调整而调整。甲方贷款购买丁方开发的预售商品房的，丁方为本合同项下甲方的全部债务提供阶段性连带保证担保。保证期间从贷款发放之日起至抵押房地产经房地产登记机构出具的《上海市房地产权证》交乙方核对无误，并将该住房《上海市房地产权证（他项权利）》交乙方执管时止。丁方保证责任的范围为甲方应偿还给乙方的本合同项下个人住房全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金和乙方为实现债权而发生的相关费用。在丁方保证期间内，出现本合同第四十四条所列的情形时，丁方应在接到乙方向其出具的《履行保证责任通知书》后的第五个工作日内向乙方履行保证责任。甲方连续三个月或累计六个月未按合同约定履行还款义务，乙方有权要求甲方提前偿还全部个人住房商业性贷款本息和其他应付款等等。2011年10月9日，上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋在上海市松江区房地产处被设定预告登记（预购商品房抵押），预购商品房抵押人为被告陈明梁，预购商品房抵押权人为上海银行股份有限公司漕河泾支行。2011年10月25日，上海银行股份有限公司漕河泾支行依约发放贷款103万元。在上述合同履行过程中，被告陈明梁自2012年8月20日起未按约定履行还款义务，截至2013年1月20日，被告陈明梁欠上海银行股份有限公司漕河泾支行贷款本金1，021，715.29元、利息、罚息、复利为36，383元，合计1，058，098.29元。之后，上海银行股份有限公司漕河泾支行诉至上海市徐汇区人民法院，为此上海银行股份有限公司漕河泾支行聘请律师，并先行支付律师费5，000元。上海银行股份有限公司漕河泾支行在上海市徐汇区人民法院诉讼中，提出要求被告归还借款本金、利息罚息等等，还要求原告对被告承担连带保证责任。2013年7月30日，上海市徐汇区人民法院作出了（2013）徐民二（商）初字第593号民事判决，判决内容为：一、陈明梁、崔某某于判决生效之日起十日内归还上海银行股份有限公司漕河泾支行借款本金1，021，715.29元、利息、罚息、复利为36，383元，合计1，058，098.29元，并支付以1，021，715.29元为基数，自2013年1月21日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利（按双方《个人住房借款担保合同》约定的标准执行）。二、陈明梁、崔某某于判决生效之日起十日内支付上海银行股份有限公司漕河泾支行律师费5，000元。三、上海垄景房地产开发有限公司对陈明梁、崔某某的上述债务承担连带保证责任。四、上海垄景房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向陈明梁、崔某某追偿。五、上海银行股份有限公司漕河泾支行其余诉讼请求不予支持。案件受理费14，800元，减半收取计7，400元，由上海银行股份有限公司漕河泾支行负担216元、陈明梁、崔某某、上海垄景房地产开发有限公司负担7，184元；保全费5，000元，由陈明梁、崔某某、上海垄景房地产开发有限公司负担。之后，原告上海垄景房地产开发有限公司向上海银行股份有限公司漕河泾支行支付了1，145，929.76元（含向上海银行股份有限公司漕河泾支行利息补差4，103元）。又查明，上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋产权至今尚未正式登记在被告陈明梁名下，该房屋预购商品房抵押权人为上海银行股份有限公司漕河泾支行的抵押登记已经注销。在本案审理中，本院对上述房屋予以查封。以上事实，由上海市商品房预售合同、民事判决书、上海市房地产登记簿、个人住房借款担保合同、发票联、执行通知书、代管款收据、代收诉讼费收据、贷记凭证、关于黄盛建、陈明梁尾款划付情况说明、律师费发票、房屋交接单及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的《上海市商品房预售合同》合法有效，双方均应恪守履行各自的合同义务。关于原告是否有权要求解除上述《上海市商品房预售合同》。合同附件一特别约定规定：“2、在乙方（即被告）未办妥个人房地产权证前，若由于乙方个人原因不按时还贷银行的借款，根据借款合同和抵押合同，被银行视作违约，而造成的一切经济损失均由乙方自行承担。若银行要求终止借款合同的，甲方（即原告）有权单方面解除本合同。”现案外人上海银行股份有限公司漕河泾支行已经向其他法院起诉要求本案被告及原告支付银行贷款本金、利息等等，并且法院已经作出了生效判决，确定本案被告及原告承担借款本金、利息等等，本案原告也已经向银行支付了款项，故被告与上海银行股份有限公司漕河泾支行的借款合同关系实际已经终止，据此，原告有权解除《上海市商品房预售合同》。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告协助《上海市商品房预售合同》网上备案注销手续、预告登记注销手续以及返还房屋、发票的诉请，合法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付赔偿金的请求，符合合同约定，本院予以支持。关于原告为被告所支付的（2013）徐民二（商）初字第593号案件所产生各项费用，该费用系因被告未能按约归还银行贷款所致，故原告有权向被告予以追偿。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告上海垄景房地产开发有限公司、被告陈明梁之间签订的关于上海市松江区泗泾镇古楼公路1198弄《同润山河小城》XXX号XXXX室房屋的《上海市商品房预售合同》；二、被告陈明梁于本判决生效之日起十日内协助原告上海垄景房地产开发有限公司办理上述《上海市商品房预售合同》网上备案登记注销手续及预告登记（预购房屋权利人为被告陈明梁）注销手续；三、被告陈明梁于本判决生效之日起十日内返还原告上海垄景房地产开发有限公司金额为1，483，919元购房款发票；四、被告陈明梁于本判决生效之日起十日内将上海市松江区泗泾镇古楼公路1198弄《同润山河小城》XXX号XXXX室房屋返还给原告上海垄景房地产开发有限公司；五、被告陈明梁应当支付原告上海垄景房地产开发有限公司赔偿金148，391.9元；六、被告陈明梁应当支付原告上海垄景房地产开发有限公司代为承担的费用1，145，929.76；七、原告上海垄景房地产开发有限公司应当返还被告陈明梁购房款1，483，919.98元；八、上述第五、六、七项相互折抵后，原告上海垄景房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告陈明梁189，598.32元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16，529元，财产保全申请费5，000元，公告费1，080元，合计诉讼费22，609元，由被告陈明梁负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　张　利代理审判员　张　莉人民陪审员　陆瑞兴二〇一五年二月十五日书　记　员　万小兰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。