（2014）佛中法民一终字第3732号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2015-03-25
案件名称
陈锦暖与何远高租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈锦暖,何远高
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百二十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）佛中法民一终字第3732号上诉人（原审被告）陈锦暖，曾用名陈锦煖，男，1969年7月11日出生，住广东省佛山市禅城区。委托代理人张思扬。委托代理人吴永贤。被上诉人（原审原告）何远高，男，1971年2月1日出生，住广东省佛山市顺德区。委托代理人李旺东。委托代理人吕洁非。上诉人陈锦暖因与被上诉人何远高租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法乐民初字第832号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条、第二百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、解除何远高与陈锦暖于2012年3月22日签订的《场地租赁合同》；二、陈锦暖应在判决发生法律效力之日起十五日内向何远高返还保证金50000元；三、陈锦暖应在判决发生法律效力之日起十五日内向何远高赔偿损失177955元；四、驳回何远高的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为10036.3元（何远高已垫付），由何远高负担7636.3元，陈锦暖负担2400元。上诉人陈锦暖上诉提出：一、何远高于2012年5、6、7月实际占有、使用涉案土地并取得收益，理应向陈锦暖支付相应租金，但原审法院却判令陈锦暖应向何远高赔偿2012年5、6、7月租金，毫无理据。2012年3月22日，陈锦暖与何远高签署《场地租赁合同》后，陈锦暖于当月已将涉案土地交付何远高使用。何远高亦承认实际占有涉案土地后，马上于2012年3月聘请施工队进场施工，对涉案土地进行平整，并用作停车场对外出租收益。二、原审法院片面认定何远高平整场地费用66755元的损失，难以令人信服。66755元费用的支出凭证均属何远高与案外人发生的法律关系，其真实性无法确认，没有证据证明与本案有关。该支出凭证并无任何《施工合同》或工程竣工结算单予以佐证，亦无划款依据予以证实。更重要的是，上述所有单据并未注明工地地址或工程名称，与通常的施工交易惯例相悖。另外，陈锦暖曾于2008年期间安排施工队对涉案土地进行平整，并支付土地平整材料费、人工费共一万多元。退一步而言，即使何远高曾委托施工队对涉案土地进行平整，亦只是在陈锦暖已施工平整的基础之上稍加完善，其费用支出极为有限，对于“66755元”费用不能简单认定了事。三、原审法院判令陈锦暖应赔偿何远高“可获得利益”损失65000元，属于明显错误。首先，陈锦暖将涉案土地使用权转租予案外人黎荣发前，曾多次电话询问何远高是否有意受让，何远高均表示无意受让涉案土地的使用权。其次，涉案土地租赁权的转让，必须经过劳村村委会的同意并办理相应的转让手续，劳村村委会同意陈锦暖转让给黎荣发，并不必然代表劳村村委会会同意陈锦暖转让给何远高。再次，《场地租赁合同》中约定的土地使用权转让价，与陈锦暖向黎荣发转让的成交价根本不存在任何可比性。四、案外人黎荣发作为本案的利害关系人及实际侵权人，但原审法院并未依据陈锦暖的申请追加黎荣发作为第三人参与本案诉讼，程序有误。陈锦暖与案外人黎荣发于2012年7月2日签订一份《协议书》，约定申请人将其承租的涉案土地全部权利义务一并转让予黎荣发，并注明黎荣发已知悉该土地的性质、现状及已将土地使用权租赁给何远高；黎荣发同意受让土地使用权后自行处理与何远高的租赁关系，自行承担相应的法律责任。2012年7月13日，陈锦暖与黎荣发、郭亚水到劳村资产办公室完成相关转让手续，现黎荣发为涉案土地的使用权人。黎荣发于2012年7月对涉案土地进行围蔽，何远高无法使用涉案土地，导致本案诉讼产生。黎荣发作为实际侵权人，亦是本案诉讼产生的根源所在，与本案的处理结果存在重大的利害关系，应被追加作为诉讼第三人。综上，请求：1.撤销原审判决第三项，改判驳回何远高的其它所有诉讼请求。2.案件一、二审诉讼费用由何远高承担。上诉人陈锦暖在二审期间没有向本院提交新的证据。被上诉人何远高答辩称：一、原审法院判决陈锦暖赔偿何远高2012年5、6、7月租金有理有据。首先，何远高承认在2012年3月份聘请施工队进场对涉案土地进行平整，但直至2012年7月份涉案土地被案外人黎荣发、郭亚水围闭期间，何远高仅仅是对土地进行施工前的平整和前期相关准备工作，还没有开展具体的工程施工，更谈不上实际的占有、使用、收益。其次，陈锦暖将土地出租给何远高在先，但收取押金、租金后又擅自将土地使用权转让给黎荣发、郭亚水，其违约导致何远高签订合同的目的无法实现，陈锦暖应赔偿因违约造成何远高的全部损失。最后，何远高前期将涉案土地平整，提高了土地的价值，陈锦暖才得以3068000元的价格将土地使用权转让给黎荣发、郭亚水。二、原审法院判决陈锦暖赔偿何远高平整场地产生的费用66755元有理有据。何远高聘请有经验的施工队去施工，提供的支出凭证也当然是与第三方发生的。而且，根据建筑行业目前的状态，没有施工合同，仅依赖信任而进行的施工普遍存在，工程没完工没有竣工结算也是再合理不过的情形，陈锦暖以“66755元费用的支出凭证，均是与案外人发生法律关系”、“支出凭证无任何《施工合同》或竣工结算单予以佐证”为由而认为支出与本案无关，实属错误。另外，即使陈锦暖所称曾在2008年期间对涉案土地进行平整为真，该次平整与何远高所进行平整的内容、规模、要求不可能相同，时隔4年的物价也发生飞跃，二者完全没有可比性。陈锦暖以未经证实的2008年所谓的平整支出，作为何远高平整土地支出的参照，是没有任何依据的。三、原审法院判决陈锦暖赔偿何远高可获得利益损失65000元有理有据。本案是由于陈锦暖将涉案土地“一地二租”而导致合同解除，陈锦暖赔偿何远高可得利益损失，合理合法。原审法院以何远高根据合同可以3003000元受让涉案土地使用权，与陈锦暖转让价3086000元的差额作为何远高可得利益的参照数额，也具有一定的合理性，为了避免讼累，何远高对原审法院的判决予以认可。四、根据合同相对性原理，陈锦暖的违约行为所造成何远高的损失，只应当由陈锦暖承担，陈锦暖与案外人黎荣发、郭亚水之间的关系、有何约定，都与何远高无关，与本案的审理没有关系，原审法院不予追加案外人为第三人，符合法律规定。综上，请求驳回陈锦暖的上诉请求，维持原判。被上诉人何远高在二审期间没有向本院提交新的证据。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是租赁合同纠纷，涉案《场地租赁合同》因陈锦暖的违约行为而解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，陈锦暖应当赔偿何远高因合同解除造成的损失。陈锦暖对原审法院认定的何远高损失数额提出异议，对此，本院分析如下：对于何远高已经支付的2012年5、6、7月租金46200元是否属于损失范围的问题。何远高与陈锦暖签订《场地租赁合同》，约定陈锦暖将涉案土地出租给何远高，租赁期限为15年。由此可见，何远高承租涉案土地是为了长期经营之用。何远高在承租涉案土地后，即进场施工平整土地，为履行合同做前期准备。在此期间，陈锦暖将涉案土地全部权利义务转让给案外人黎荣发，导致涉案《场地租赁合同》予以解除，致使何远高的合同目的无法实现。虽然涉案土地在2012年5、6、7月曾处于何远高的控制之下，但该期间尚处于其为了使用涉案土地的准备阶段，在陈锦暖未提供证据证明何远高在此期间已经利用涉案土地取得收益的情况下，原审法院认定何远高已经支付的该三个月租金属于损失范围，公平合理，本院予以支持。对于何远高平整场地产生的费用损失问题。何远高提供了收款收据、收条、送货单等证据，拟证明其为平整场地所支出的费用。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”的规定，在陈锦暖提供的证据不足以反驳何远高提供的上述证据的情况下，原审法院对何远高主张的平整场地费用66755元予以采信，并无不当，本院予以支持。该费用属于何远高为了履行涉案《场地租赁合同》而支出的合理费用，在合同因陈锦暖的违约行为导致解除的情况下，陈锦暖应当赔偿何远高的该部分直接损失。对于何远高主张的可得利益损失应否支持的问题。双方签订的《场地租赁合同》第13条约定：“乙方（何远高）租赁期前十年内，何远高有权按每亩人民币柒拾捌万元向甲方（陈锦暖）购买甲方与劳村存资产管理办公室租赁的使用权。”由于陈锦暖将涉案土地的全部权利义务一并转让给黎荣发，原审法院认定何远高、陈锦暖之间约定使用权受让价3003000元与陈锦暖、黎荣发达成的转让成交价3068000元的差额65000元，属于何远高的可得利益，并无不当。由于该可得利益是陈锦暖签订合同时应当预见到的，故原审法院将此认定为何远高的损失，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，本院予以维持。至于本案是否应当追加黎荣发为第三人的问题。本案是租赁合同纠纷，何远高起诉解除其与陈锦暖签订的《场地租赁合同》并请求陈锦暖承担违约赔偿责任，根据合同的相对性原理，无需追加案外人黎荣发为本案第三人。如果陈锦暖认为是由于黎荣发的原因造成其违约，陈锦暖可根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，在向何远高承担违约责任后，依照法律规定或者按照约定解决其与案外人黎荣发的纠纷。综上所述，陈锦暖的上诉请求，理据不足，本院依法驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3859.1元，由上诉人陈锦暖负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 珊代理审判员 王志恒代理审判员 安 静二〇一五年二月十五日书 记 员 袁嘉莹第8页，共8页 关注公众号“”