（2014）佛顺法良民初字第2277号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2015-04-13
案件名称
佛山市保利恒信房地产有限公司与钟兰花商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市保利恒信房地产有限公司,钟兰花
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十三条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛顺法良民初字第2277号原告佛山市保利恒信房地产有限公司，住所地广东省顺德区大良街道蓝田路27号五层。法定代表人刘文生。委托代理人金三宝、何惠仪，广东循理律师事务所律师。被告钟兰花，女，1981年04月16日出生，汉族。委托代理人唐北平，恩施州广源法律服务所法律工作者。原告佛山市保利恒信房地产有限公司（以下简称保利公司）诉被告钟兰花商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月3日受理后，依法由审判员范子进独任审判，于2015年1月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何惠仪，被告及其委托代理人唐北平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年2月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及其补充协议。合同约定：被告向原告购买位于佛山市顺德区大良街道办事处德和社区居民委员会国泰南路2号保利中汇花园5座2302房，建筑面积为217.61平方米，购房总价为2047914元，被告应在2014年2月17日前支付首期款617914元，余款1430000元在合同签订后七天内向银行办妥按揭贷款手续。如被告未按合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过90天后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的百分之十向原告支付违约金；被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之四的违约金。合同签订后，被告于2014年2月17日向原告支付了部分首期款79521元，此后未再支付。截止2014年12月2日，被告共欠逾期购房款1968393元。因被告未能按期支付首期款及未向银行办妥按揭1430000元，原告分别于2014年5月27日及2014年7月10日向其发出催款函，但被告仍未支付。被告拖欠购房款的行为，已经构成根本违约，并严重侵害原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，特诉请判令：一、被告立即向原告支付剩余房款1968393元（其中，应付首期款为538393元，应付按揭部分房款为1430000元）；二、被告向原告支付逾期付款违约金222754.87元（暂计至2014年12月2日，其中，首期款的逾期违约金自2014年2月18日起计算，按揭部分房款的逾期违约金自2014年2月25日起计算，均按每日万分之四计算至被告还清款项之日）；三、被告承担本案所有的诉讼费。被告辩称，一、原告起诉被告继续履行购房合同，支付剩余房款1968398元，违背了双方签订的《合同补充协议》第二条第七款。被告不能履行购房合同，是因为银行按揭没有批准，导致买卖合同无法履行，原告依照约定，应起诉解除合同，不应起诉继续履行合同，支付剩余房款。故请求法院驳回原告要求继续履行商品房买卖合同的诉讼请求。二、被告未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，是因为不可归责于当事人双方的事由，原告应退还被告支付的各种款项合计100000元。被告申请的购房按揭贷款未获批准，不是原被告双方的过错，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”综上，原被告双方在签订《商品房买卖合同》时，约定支付房款的方式是银行按揭贷款，并在双方签订的《合同补充协议》中约定。被告按揭申请未获批准且未选择原告认可的付款方式导致买卖合同无法履行的，原告有权解除合同。现原告的诉请求违背合同的约定及司法解释的规定，请求法院驳回原告继续履行商品房买卖合同的诉讼请求，并判令原告返还被告购房款及维修基金100000元。诉讼中，经本院提示，被告明确其关于解除合同的主张属于抗辩而不提起反诉。诉讼中，原告提供的证据及被告的质证意见如下：1.原告营业执照、组织机构代码证以及房地产开发企业资质证书复印件各一份、被告身份证复印件一份，证明原被告的诉讼主体资格。2.商品房预售许可证复印件一份，证明案涉房产已获得预售许可证，符合销售条件，原告有权销售。3.商品房买卖合同及补充协议原件一份，首期款收据原件一份，证明双方于2014年2月17日签订商品房买卖合同及补充协议，合同约定房产总价、支付方式、支付日期及违约责任情况等。按约定，被告应在2014年2月17日前支付首期款617914元，余款应在合同签订后七天内向银行办妥按揭手续，但被告仅支付了部分首付款79521元。4.催款函打印件及邮寄单复印件各二份，证明原告向被告发函做催收购房款的情况。被告的质证意见：对上述四组证据的真实性无异议，对证据3的证明内容有异议，因被告另有一张收据，故对首期款收据原件的证明内容有异议。按补充协议的约定，贷款按揭不能办理不能继续履行双方约定的合同，原告有权解除合同而不得要求继续履行。诉讼中，被告提供的证据以及原告的质证意见如下：1.收据原件二份，证明原告收取了被告维修基金，另外被告支付了律师服务费400元。原告的质证意见如下：对收据的真实性无异议，但服务费与本案无关。经庭审质证，双方当事人对于对方当事人所提交的证据的真实性均无异议，经审查，本院对双方当事人所提交的证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。经审理查明，保利公司所诉称的事实，有其提供的证据可予证明，钟兰花亦无异议，故本院予以确认。另查明，双方签订的《合同补充协议》第二条第2点约定，乙方（钟兰花）应主动及时了解按揭申请审批情况，并在按揭未获批准的三日内通知甲方（保利公司），并在六日内选择甲方认可的其他付款方式；如果乙方在银行按揭未获批准三日内未通知甲方或者在银行按揭未获批准的六日内未选择甲方认可的其他付款方式，按照逾期付款处理。第二点第3点约定：“乙方因自身原因导致按揭款项未及时支付给甲方的，甲方在追究其逾期付款的责任时，按揭款项的付款期限为签订买卖合同后一个月内”。第二条第7点约定：“如乙方的按揭申请未获银行批准且乙方未能选择甲方认可的付款方式导致买卖合同无法履行的，甲方有权解除买卖合同。乙方应向甲方支付总房价10%的违约金并承担因买卖合同解除所产生的所有费用（包括但不限于公证费、合同注销手续费等），前述违约金及费用甲方有权在乙方已付的购房款中优先予以扣除”。以上事实还有庭审笔录可予佐证。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，一、原告有权要求继续履行《商品房买卖合同》以及合同补充协议。被告认为依照双方合同的约定，原告应当请求解除合同，其理由是《合同补充协议》第二条第7点的约定。但该条约定赋予的是原告的单方解除权，而非一定要履行的义务，故原告可以行使该单方解除权，也可以不行使该解除合同的权利。另外，被告所引用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，一方面是赋予了守约方的单方解除权，另一方面是规定了在不可归责于当事人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的特定情形下的双方当事人的解除权。本案中，被告亦未提供证据证明存在不可归责于当事人的事由，导致银行按揭贷款未获批准，故其主张存在不可归责于当事人的事由从而认为《商品房买卖合同》以及合同补充协议应当解除，缺乏事实依据，本院不予支持。《商品房买卖合同》以及合同补充协议是原被告真实意思的表示，对于双方均具有约束力，应当被恪守，原告主张继续履行合同，符合法律规定，本院予以支持；被告认为原告必须解除合同，缺乏法律依据，本院不予支持。二、被告应当继续履行支付剩余房款的义务。双方约定了支付首期款以及剩余房款的时间和方式，但被告仅支付了首期款79521元，余款直至庭审之日均未支付，已经构成了违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定，被告应当继续履行支付房款的违约责任。双方约定的购房款总价为2047914元，被告已经支付了79521元，尚应支付的购房款为1968393元。因此，对于原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。三、被告应当承担支付逾期付款违约金的违约责任。被告逾期支付购房余款，已经构成了违约，除了应当承担上述继续支付购房款的违约责任之外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，还应当按照双方的约定承担违约金。根据双方《商品房买卖合同》的约定，逾期付款超过90天的，逾期付款违约金为每日万分之四。关于被告逾期支付的购房款中，根据双方的约定，其中538393元应于2014年2月17日前支付，其中1430000元应当于合同签订一个月内（2014年3月17日前支付），故逾期付款违约金应分别自2014年2月18日（538393元）与2014年3月18日（1430000元）起计算。经计算，暂计至2014年12月2日，逾期付款违约金合计为210742.87元，其后按每日万分之四的标准计算至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告钟兰花应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市保利恒信房地产有限公司支付购房款1968393元，以及逾期付款违约金（暂计至2014年12月2日为210742.87元，其后按每日万分之四的标准计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告佛山市保利恒信房地产有限公司的其他诉讼请求。本案受理费12164.59元（已减半收取），由原告佛山市保利恒信房地产有限公司负担48.05元，由被告钟兰花负担12116.54元（直接返还给原告佛山市保利恒信房地产有限公司，本院不另作收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（本页下无正文）审判员 范子进二〇一五年二月十五日书记员 冯秋莹 微信公众号“”