（2015）门民初字第223号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2015-08-26
案件名称
张德山与褚井贵房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市门头沟区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张德山,褚井贵,北京易家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款
全文
北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2015）门民初字第223号原告张德山，男，1948年4月28日出生。委托代理人焦艳霞，北京万贝律师事务所律师。委托代理人高春莲，女，1969年4月20日出生。被告褚井贵，男，1956年4月5日出生。委托代理人金汉来，北京市隆安律师事务所律师。被告北京易家房地产经纪有限公司，住所地北京市门头沟区新桥南大街44号南大厅。法定代表人胡景阳，总经理。委托代理人安海静，女，1978年8月16日出生，北京易家房地产经纪有限公司人力资源部经理。原告张德山与被告褚井贵、北京易家房地产经纪有限公司（以下简称易家房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员耿迎涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告张德山及其委托代理人焦艳霞、高春莲，被��褚井贵及其委托代理人金汉来，被告北京易家房地产经纪有限公司之委托代理人安海静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张德山诉称：2012年2月12日，我与褚井贵、易家房地产公司签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》。约定我将位于北京市门头沟区××小区一套安置房出卖给褚井贵，房屋售价104万元。合同签订后，褚井贵按照合同约定交付部分房款。2012年9月，我取得房屋钥匙，后于2012年10月12日将房屋交付给褚井贵。三方签订的《补充协议》第九条约定，甲乙双方约定，自甲方取得房屋钥匙之日起18个自然月，如因国家政策，涉案房屋未取得《中华人民共和国房屋所有权证》，甲方退还乙方支付甲方定金及房款，乙方居住期间产生的费用由乙方承担。甲、乙、丙三方互不承担违约责任。我认为该条系双方关于合同解除条件的约定。自2012年9月我取得房屋钥匙至今，因国家政策，我一直未取得房屋所有权证。2014年11月我向两被告发送律师函，明确提出解除三方签订的合同。根据合同法第九十三条、九十六条的规定，解除合同的条件成就，解除权人可以解除合同。合同自解除通知到达对方时解除。另，根据门头沟区住建委下发的《关于严格禁止棚户区改造安置房违规上市私下交易的公告》规定，我与被告交易涉案房屋的行为不符合规定，该合同亦存在法定解除的情形。诉讼请求：一、确认原被告签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议于2014年11月30日解除；二、褚井贵腾退位于北京市门头沟区××区×号楼×单元302号房产。被告褚井贵辩称：我不同意原告的诉讼请求，补充协议第九条并非合同解除的条件，该条系对权利义务的约定。涉案房屋完全具备办理房产证的条件，合同能够继续履行。门头沟区住建委的公告不能���生合同法定解除的效力。被告北京易家房地产公司辩称：我方与被告褚井贵答辩意见一致。经审理查明：2012年2月12日，甲方张德山、乙方褚井贵、丙方易家房地产公司签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，约定甲方将位于北京市门头沟区××区×号楼×单元302号（原名称北京市门头沟区××小区×号楼×单元302号，以下简称302号）房屋出卖给褚井贵，房屋售价104万元。《补充协议》第九条约定，自甲方取得此房产钥匙之日起18个自然月，如因国家政策，此房产未取得《中华人民共和国房屋所有权证》，甲方退还乙方支付甲方定金及房款，乙方居住期间产生的费用由乙方承担。甲、乙、丙三方互不承担违约责任。合同签订后，褚井贵按照合同约定给付张德山定金及购房款100万元，并于2012年10月11日补交房屋实际多出面积款4.8万元。张德山于2012年9月24日取得涉案房屋钥匙，同年10月12日张德山将房屋钥匙交付给褚井贵。现涉案房屋由褚井贵居住使用。2013年9月22日门头沟区城乡和住房建设委员会下发《关于严格禁止棚户区改造安置房违规上市私下交易的公告》，规定棚户区改造安置房在未征得政府批准的情况下禁止上市私下交易；违规上市私下交易棚户区改造安置房，将不予办理房屋产权登记和产权过户等手续。2014年11月30日，褚井贵本人签收张德山发出的解除房屋买卖合同律师函。上述事实，有双方当事人及其代理人的陈述、房屋买卖居间合同、补充协议、收据、中国邮政快递单、中国邮政速递物流网络查询截图、律师函等证据在案佐证。本院认为：张德山、褚井贵与易家房地产之间签订的房屋买卖居间合同及补充协议系三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。各方应当按照约定履行自��的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案争议焦点在于张德山是否享有合同解除权。首先，补充协议第九条并未明确约定张德山享有合同解除权；其次，不能取得房屋所有权证影响的主要是买受人的利益，并不直接影响出卖人的合同目的实现与否，故该条赋予出卖人的是一种义务，即在约定时间不能取得房屋所有权证的情况下，负有返还买受人定金和房款的义务，而不是约定其享有单方合同解除权。因张德山不享有单方合同解除权，故其发出解除合同的通知并不产生合同解除的法律效力。另，张德山主张诉争房屋买卖居间合同违反了北京市门头沟区城乡和住房建设委员会《关于严格禁止棚户区改造安置房违规上市私下交易的公告》属于合同解除的法定理由，于法无据，本院不予采信。综上，张德山要求确认原被告签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议于2014年11月30日解除的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。张德山要求褚井贵腾退涉案房屋的诉讼请求系合同解除的后果，其主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定，判决如下：驳回张德山的诉讼请求。案件受理费七千零八十元，由张德山负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。代理审判员 耿迎涛二〇一五年二月十五日书 记 员 张天泽 来自