（2014）雨板民初字第590号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2015-04-10
案件名称
原告王普与被告南京市雨花台城镇建设综合开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市雨花台区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王普,南京市雨花台城镇建设综合开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2014）雨板民初字第590号原告王普，女，1985年4月2日生，汉族。委托代理人晏兵克，江苏兴玄武律师事务所律师。被告南京市雨花台城镇建设综合开发有限公司，住所地在南京市雨花台区卡子门大街88号。法定代表人姜玲，该公司董事长。委托代理人单行之，男，1987年5月21日生，汉族。原告王普诉被告南京市雨花台城镇建设综合开发有限公司（以下简称雨花开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王普及其委托代理人晏兵克、被告雨花开发公司的委托代理人单行之到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王普诉称，2012年8月底，在被告没有预售许可证和合同文本的情况下，原告出于对被告的信任，以向被告支付部分购房款的形式确定购买被告开发的南京市雨花台区龙飞路＊＊号＊＊幢＊＊＊室房屋一套。2012年11月22日，在原告的反复要求下，原、被告才签订了《商品房买卖合同》。截止2012年11月27日，原告共向被告支付购房款1330000元。2013年1月31日，原告在办理房产抵押登记手续后，向被告支付了购房的银行贷款。按照合同约定，原告向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期视为付款日期。至此，原告已经按照合同约定将房款全额支付给被告，经被告认可后向原告出具450万元的购房发票。根据合同约定，被告应于2013年3月30日前向原告交付涉案房屋，但当日涉案房屋因质量问题并不符合交付条件，因此被告未能向原告如期交房，给原告造成巨大经济损失，致使原告的合同目的不能实现。2013年12月27日，被告向原告寄出《房屋交付通知书》，但该书面通知书的送达时间严重违反了双方合同约定的交房时间。根据《商品房买卖合同》第六条第四款约定，被告迟延交付该商品房，经原告催告后60日仍未交付的，原告有权解除本合同。另根据商品房买卖合同纠纷的相关司法解释，出卖人迟延交付房屋，经催告后三个月的合理期限仍未履行，当事人一方请求解除合同的，人民法院应予支持。被告在规定的期限2013年3月30日未向原告交付房屋，经原告多次催告后仍未履行交付义务，故原告有权要求解除合同。在2014年4月1日与被告协商解除合同事宜无果后，为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告于2012年11月22日签订的《商品房买卖合同》；2、被告双倍返还原告定金共计60万元；3、被告支付原告因贷款买房产生的银行贷款利息损失28万元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告雨花开发公司辩称，首先，2012年11月22日，原、被告对南京市雨花台区龙飞路＊＊号＊＊幢＊＊＊室房屋的销售达成一致意见，并签订的《商品房买卖合同》。2013年3月下旬，被告电话通知原告验收房屋，原告承诺按约前往，被告基于原告的口头承诺便未再邮寄书面交房通知书。2013年3月30日，被告已经取得《建设工程规划验收合格书》和《住宅使用说明书》，完全符合交付条件，但当日原告仅以房屋存在渗水等瑕疵，拒绝签字收房。之后，被告对渗水等问题进行了维修整改，但原告仍以房屋质量问题提出种种不合理的要求，拒绝收房。事实上，该房屋显然不属于合同法第148条中因标的物的质量不符合要求，致使合同目的不能实现规定的情形。鉴于此，被告于2013年12月28日向原告邮寄《房屋交付通知书》，作为对2013年3月电话通知收房行为的确认，催促原告尽快收房。根据双方签订的合同第12条约定，被告在具备交房条件，履行交房通知的前提下，原告无正当理由拒绝收房的，视为已经收房，因此被告不存在违约行为，原告不得以未收房为由要求解除合同并主张损失。此外，根据双方合同第5条约定，原告应按期支付对应款项，其中原告应当在2012年11月22日前支付的第二期房款1350000元，经被告催告后，原告于2012年11月27日才付清82000元余款。原告应当于2012年12月31日前支付的第三期房款3150000元，原告于2013年1月31日才全额支付。原告的延期付款已经构成事实上的违约，其为了拒付违约金而故意拒绝收房，被告保留对原告追索违约金的权利。退一步说，根据双方的合同约定，原告在未付清违约金的前提下，无权向被告主张推迟交付房屋的违约责任。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年11月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的南京市雨花台区龙飞路＊＊号＊＊幢＊＊＊室房屋一套。该合同约定，被告应于2013年3月30日前向原告交房。该商品房交付时应当符合的条件为：被告已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。被告应在确定的交付日期前7天，书面通知原告办理交接手续。原告于2012年9月1日及9月5日共向被告支付280000元定金，于2012年9月24日向被告支付第一期房款500000元，于2012年11月22日及11月27日共向被告支付第二期房款570000元，被告于2012年11月27日向原告开具1350000元购房发票。2013年1月24日，原、被告及交通银行共同签订《个人房地产抵押贷款合同》及《南京市房地产抵押合同》，原告办理了贷款及抵押手续。2013年2月5日，原告通过银行贷款向被告付清剩余3150000元房款。2013年12月28日，原告收到被告邮寄的交房通知书，但通知原告收房的时间为2013年3月5日。2014年4月1日，原告向被告发出通知一份，要求与被告解除《商品房买卖合同》并进行相应的索赔。另查明，2012年7月2日，南京市规划局查验被告建设的板桥B地块二期一标段09-1栋工程（涉案房屋所在地）符合规划许可要求，并出具建设工程规划验收合格书。2012年12月20日，南京市雨花台区房屋建筑工程验收备案办公室出具备案意见，被告建设的工程于2012年12月7日竣工验收合格。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、银行刷卡单、个人房地产抵押贷款合同、南京市房地产抵押合同、发票、交房通知书、房屋建筑工程竣工验收备案表、视听资料等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告王普与被告雨花开发公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。现原告已通过银行抵押贷款的方式向被告支付了4500000元购房款，并办理了房产抵押手续，履行了足额付款的义务，被告理应向原告交付合同约定的房屋。合同约定的交房条件为：被告已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。被告在约定交房日前已经取得上述材料并辩称电话通知原告验房，结合原告前往验房的行为及此后主张被告瑕疵担保义务的事实，该辩称具有一定合理性，可以认定被告具有交房的行为且原告对此行为具备交房事实的认知条件。被告在交房前虽然未严格按照合同履行书面通知义务，但涉案房屋已经具备销售及交付的证明文件，被告已经完成了合同的主要义务。鉴于商品房买卖合同的性质，以及原告向银行办理了购房贷款和房产抵押的事实，本院认为原告购房合同的目的能够实现。关于房屋质量问题，原告验房时及此后对房屋质量提出了异议，但在庭审中并未列举相应的证据证明房屋存在不具备交付条件的质量问题，诉讼中也未就此申请质量鉴定，故原告据此解除合同的诉讼请求不具备法定或约定的条件，本院不予支持。原告关于双倍返还定金、返还银行贷款及利息的诉讼请求均以解除合同为前提，在本院认定双方合同不符合解除条件的前提下，原告的上述诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。如被告在履行交房过程中存在违约或所交付房屋质量存在瑕疵，原告可在合同继续履行的前提下，向被告追究相应责任，且被告负有维修等义务。关于诉讼费用承担的问题，虽然原告的诉讼请求未能得到本院的支持，但被告在履行相应义务时确未能严格依照合同履行，也正基于此引发本案的诉讼，故被告应当承担本案一半的诉讼费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告王普的诉讼请求。案件受理费45040元，由原告王普负担22520元，被告南京市雨花台城镇建设综合开发有限公司负担22520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据最高人民法院《人民法院诉讼收费办法》应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费45040元。南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼分理处，账号：10×××76。审 判 长 胡正义人民陪审员 陈国琴人民陪审员 梁争上二〇一五年二月十五日法官 助理 薛 鹏书 记 员 夏国燕 微信公众号“”