（2014）佛中法民一终字第3479号

裁判日期: 2015-02-15

公开日期: 2015-06-05

案件名称

黄思华与余碧英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省佛山市中级人民法院

所属地区

广东省佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

余碧英,黄思华

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省佛山市中级人民法院民事判决书（2014）佛中法民一终字第3479号上诉人（原审原告）余碧英，住广东省佛山市南海区。上诉人（原审被告）黄思华，住广东省怀集县。委托代理人梁光楷，广东煜日律师事务所律师。上诉人余碧英与黄思华因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第620号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、黄思华应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期违约金500元予余碧英；二、黄思华应于判决发生法律效力之日起十日内支付5000元予余碧英；三、驳回余碧英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取5347元（余碧英已预交），由余碧英负担5322元，由黄思华负担25元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予余碧英，法院不另收退。上诉人余碧英与黄思华均不服上述判决，向本院提起上诉。余碧英上诉称：2013年11月15日双方在中介处签订了《房地产买卖三方合同》，约定余碧英购买黄思华位于佛山市南海区桂城街道文华北路23号星晖园3号楼1座801房（以下简称案涉房屋），建筑面积为106.83平方米。买方愿意购买该房地产协定售价为79万元，中介费13000元整买方交付，在签订本合同当天2013年11月15日即交付3000元，同日买方支付卖方定金23万元，当天买方同时支付卖方12万元用以银行注销还贷。卖方将房屋房产证及有关证件等存放于中介方作过户之用。余下首期楼款44万元须在房产转名拿到回执当天支付给卖方。买卖方双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当日。买卖双方应在交接该物业当天一并到场查验房屋并签署《房屋交接确认书》，卖方将房屋钥匙交付给买方，即视为房屋转移的标志。卖方应在该物业交付予买方之日前缴清该物业的一切欠款及应付费用（包括如银行贷款、税款、债务及水电、煤气、电话、网络使用、有线电视、管理费等费用）。卖方保证在该物业交付后买方无须对上述卖方欠款及应付费用负责，否则视为卖方逾期交楼，买方有权拒绝收楼及追偿。根据合同第六条第2款约定，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价百分之一支付违约金。黄思华于2014年1月14日交付1000元予余碧英抵扣未付费用，余碧英当天不知道没有过户，户名还是黄思华，2014年3月5日去拿房产证，余碧英丈夫和黄思华一起去管理处办理过户手续。在供水公司营业厅时，因为2014年1月14日没有过余碧英的名和银行账号，2014年3月5日黄思华付清水费费用，并称已经付清所有费用。黄思华要求余碧英丈夫退回1000元，黄思华知道电、煤气、管理费等费用是在余碧英银行账号中扣的，余碧英丈夫不知道，因为户名还是黄思华的名字，黄思华利用欺诈的手段乘人之危，使余碧英丈夫在不知道事实的情况下退回1000元予黄思华，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第一百二十二条之规定，黄思华应承担损害赔偿责任。2014年3月18日，余碧英通知中介要求黄思华补交尚欠的电费、煤气费、物业管理费、分摊电费，中介通知黄思华。3月21日，黄思华到中介补写退回收据拒绝交付尚欠的电费、煤气费、物业管理费、分摊电费，同时要余碧英支付其四幅画的4000元，余碧英丈夫拒绝支付。其后，余碧英丈夫多次打电话予黄思华，黄思华拒绝接听。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十八条规定，当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条规定，经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。由于双方在合同中约定物业交付时间为卖方收齐楼款当日，黄思华应当于2014年1月14日收齐楼款当日把房屋交付。但是黄思华拒绝将房屋交付予余碧英，已构成违约。黄思华在2014年1月19日交付房屋只给予余碧英一条铁门钥匙，而铁门、木门钥匙本应该是各5条，还有9条没有交付。黄思华没有把所有可以移动的家具搬走，也未到场签署《房屋交接确认书》并且没有确认已将房屋转移予余碧英，余碧英并未签署《房屋交接确认书》。黄思华应承担2013年11月至余碧英与黄思华签名确认《房屋交接确认书》时止的水、电、煤气、物业管理、电费分摊等费用。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。逾期交楼违约金应从2014年1月15日计算至双方签署《房屋交接确认书》时止，一审法院仅判决500元不公平。2013年11月10日前中介带余碧英去看楼，10日上午全家去仔细看房屋，没有发现问题。余碧英于签订《房屋买卖合同》当日交付23万元予黄思华，并支付黄思华12万元银行贷款，黄思华未到场查验房屋并签署《房屋交接确认书》。2014年2月，余碧英发现厕所墙面起泡，804屋主认为可能是春天潮湿。一个星期后，发现厕所墙瓷砖上流下黑色的东西。物业管理处人员告知余碧英，黄思华于2010年5月到物业管理处作记录，901房没有做好防水，厕所水从天花渗水滴落余碧英厕所。黄思华出售房屋时没有告诉余碧英房屋存在漏水现象，属于隐瞒瑕疵，应承担违约责任，减收购房款50000元。综上，上诉请求：1.改判黄思华因逾期交房应当支付余碧英违约金679400元及煤气费208.05元、物业管理费、电费、分摊电费至签署《房屋交接确认书》时止；2.改判黄思华因隐瞒厕所漏水、外墙漏水，未将案涉房屋维修资金存折以及房屋装修图纸转让予买方，赔偿余碧英损失10000元；3.本案全部案件受理费由黄思华负担。黄思华上诉称：一、一审法院认定黄思华交付房屋违约没有事实依据。虽然双方书面约定“买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款的当天”，于本案而言，黄思华收齐楼款的时间为2014年1月14日，按书面约定双方应当对买卖房屋进行交收，但由于余碧英强调2014年1月14日要上班，不能到有关部门办理房产过户手续，故其以实际行为来改变交房时间。2014年1月14日上午，余碧英委托其丈夫沈胜松及儿子沈晓军到房产部门办理过户手续，办完过户手续后，双方曾就房屋问题进行过交涉，黄思华主动问余碧英的丈夫和儿子何时交房，沈胜松表示其当天下午要回高明上班，时间紧来不及交收房屋，所以双方口头约定1月19日下午4时前交接。这个交付时间的改变是双方重新协商的结果，故延迟交付并不构成违约。一审法院认为“双方在案涉合同约定物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当日，黄思华应于2014年1月14日收齐楼款当天把案涉房屋交付予余碧英，黄思华没有举证证明余碧英单方原因导致案涉房屋未能在2014年1月14日交付予余碧英，于2014年1月19日才交付案涉房屋予以余碧英，已构成违约”是机械、固化地理解双方的约定。法院无视余碧英因上班不能亲自办理房产过户手续而委托其丈夫、儿子办理手续的事实，又无视其丈夫也因工作上的冲突不能在当天交收房屋的客观原因。本案房屋之所以没有按合同约定的当天进行交接，原因在于余碧英而不在于黄思华，一审法院明知房屋交收是双方行为，在任何一方不配合履行时都难以完成的情况下，仍然强调黄思华单方负举证责任是武断的。既然余碧英在一审中主张是黄思华拒绝交付房屋，那么就应当要求其举证证明其诉讼主张。事实上，余碧英在一审期间多次强调，其在2014年1月19日收取房屋后给予15天的时间给黄思华交清所有费用及办好证件，没有主张在2014年1月19日交付房屋构成违约。一审法官多次提示余碧英是否按2014年1月14日确定应交房屋，但余碧英仍然坚称其主张是交付房屋后因黄思华未能交清费用和办妥有关产权证及将物业维修基金存折交给余碧英而构成违约，且坚持从2014年4月6日起计算违约金。故一审法院擅自修改余碧英的诉讼请求，所作的此项判决既无事实依据，亦无法律依据，其所作的第一项判决应予撤销。二、一审判决关于“从一般生活经验考虑，该问题不属于表面可见的问题。由于合同未见对该情况有特别的说明，黄思华亦没有举证证明在签约时向余碧英明确告知厕所天花渗滴问题，而该问题对房屋价值必然存在一定程度的减损，黄思华应对房屋存在的该隐蔽瑕疵承担违约责任，法院根据公平合理原则予以衡量，酌定黄思华减收房款5000元，黄思华应支付5000元予以余碧英”的论述犯了常识性错误。理由如下：1.黄思华对房屋的放盘价是86万元，余碧英看过房屋后已经发现而且黄思华也明确告知厕所天花有渗滴现象，但余碧英认为“这是极少的问题搞下就可以解决”。当时余碧英表示可以一次性支付房款，故双方就价格问题反复协商，达成按79万元交易、中介费及其他费用由余碧英承担的交易条件，这个交易价已经包含双方对二手房屋使用现状的价值评估，黄思华不存在对房屋瑕疵的隐瞒，更谈不上违约。2.渗滴现象属于表面可见的问题。因为渗滴发生在房屋的天花部位（并非因黄思华的原因引起）渗滴致使天花部位留下水印痕迹是明显的，除非是刚刚开始的渗滴现象，否则只要有渗滴，就会产生水印痕迹。这个生活常识不仅常人具备，主审法官更应具备。法官应到案涉房屋现场实地了解，不能仅根据余碧英提交的书证作出判断。3.贬值5000元缺乏法律依据。（1）依一般渗滴现象的处理，费用不超过500元，因此精明的余碧英已经在与黄思华谈价钱时提出“一次性付款，要翻新房屋（包括解决厕所天花渗滴现象，更换家私等）又要一笔费用”等诸多理由要求黄思华降低交易价，故黄思华认为在双方最后交易价上不存在欺诈和违约。（2）一审法院既然认定黄思华交易房屋时存在对隐蔽瑕疵“承担违约责任”，那么就应当依据违约条款或者违约责任的原则进行判决，其所依据“公平和合理原则”是错误的。首先，双方的交易是公平的，双方在平等基础上协商达成的交易结果，房产中介也了解双方关于此买卖的协商事实；其次，房屋交易价格是合理的，符合市场上二手房的交易价格水平，不存在偏离市场交易价的现象；第三、房屋是余碧英多次察看后确定交易的，在整个协商过程中黄思华不存在任何隐瞒和欺骗。（3）如果一审法院认定该房屋的价值存在一定程度的减损，那么就必须先对房屋的现值进行评估，而且依据购入价进行对比，确定是否存在价值贬损，如有贬损就要寻找导致贬损的原因，并依法评估确定贬损额多少。房屋价值的贬损不属于法官行使自由裁量权进行裁决的范围。综上，黄思华上诉请求：撤销一审判决，驳回余碧英的诉讼请求。上诉人余碧英二审期间提交以下证据：证据1.南海燃气2014年用户自报数卡一份、居民用户安全检查记录表两份、用户抄表情况一览一份，以证明余碧英至今还没有搬进案涉房屋，卡上显示的用气量都是黄思华使用的，并且最后一次扣费时间是2014年2月5日。证据2.收据一份，以证明余碧英支付了2014年1月-6月的电分摊费用，黄思华没有支付，已经构成违约。证据3.佛山市南海燃气发展有限公司出具的发票一张，以证明2013年11月25日-2014年2月5日的燃气费是由余碧英支付，黄思华没有支付。证据4.佛山市星晖中建物业管理有限公司星晖园物业服务中心（以下简称星晖园物业中心）出具的证明一份，以证明余碧英至今没有入住案涉房屋。证据5.广东电网公司佛山南海供电局出具的用电量记录单一份、应收电费列表一份，以证明2014年1月-3月的用电是黄思华使用的，应当由黄思华支付相应的用电费用。抄表时间是逢单月的7号，所以2014年1月7日之后到2014年3月的电费47.12元是余碧英交纳的，2014年1月7日之前的电费155元是黄思华交纳的。证据6.星晖园物业中心出具的证明一份，以证明该证明记载的内容和案涉房屋的漏水情况。证据7.星晖园业主收楼验收表一份，以证明黄思华隐瞒案涉房屋漏水情况。证据8.星晖园物业中心的交款通知书一份，以证明2014年1月-2月的住宅管理费由余碧英交纳，黄思华没有交纳，存在违约行为。证据9.存有照片的光碟一张，以证明交楼前案涉房屋墙表面看不出有漏水情况。黄思华质证认为：证据1中的南海燃气2014年用户自报数卡没有原件予以核对，对其真实性有异议；对居民用户安全检查记录表的真实性没有异议，但该证据不能证明黄思华违约；对用户抄表情况一览的真实性没有异议，黄思华同意支付其使用期间的费用。2014年1月14日黄思华支付了1000元，约定产生的费用在里面扣除。对于证据2，因电表过户时可以查询实时电费，故2014年1月14日是可以查询电费情况，过户时由于黄思华没搬走，又住了5天，黄思华愿意支付5天的电费分摊。对证据3的真实性没有异议，黄思华认为按照天数分摊，按照其实际使用的天数支付费用。对于证据4的真实性没有异议，对关联性有异议，星晖园物业中心作为证人应当出庭作证。对证据5没有异议，黄思华认为155元就是计算至1月14日的实时电费，47.12元是1月14日之后到抄表时间的电费，黄思华愿意按照其实际占用的5天分摊47.12元的费用。证据6不具有证明力，星晖园公司作为一个管理公司不能出具证明，且没有出庭作证。对证据7的真实性有异议，黄思华认为这张表是伪造的，正面填写的内容不是黄思华的笔迹。对证据8的真实性没有异议，黄思华确实没有交纳1月份物业管理费，一般是两个月交一次，因为要房产证变更后才能确认，黄思华愿意承担其应承担的部分。证据9的照片拍摄时间分别是2014年11月16日、2014年11月30日、2014年12月3日，都是在一审判决后制作的，不能证明余碧英主张的证明内容。对证据9中序号为1、3、4、5、6、7、8、9、22、26、27、28、29、30的照片确认拍摄环境是在案涉房屋；序号为2、10、13、14、19、20、21、24、25的照片都不能确认拍摄的对象是否属于案涉房屋；序号为11、12、15、16、18、23、31照片内容是案涉房屋的一部分，但是在交楼时不存在发霉情况，走道是可见的并非隐蔽的，如果交楼时存在漏水，余碧英不可能不发现。漏水发霉是交楼之后发生的，是余碧英自己造成的，交付房屋的时候是冬天，发霉现象不可能短期产生。本院对上述证据的认证意见如下：黄思华对证据1中的居民用户安全检查记录表、用户抄表情况一览、证据2、证据3、证据4、证据5、证据8的真实性均无异议，故本院对其真实性予以确认。证据1中的南海燃气2014年用户自报数卡无原件予以核对，黄思华又不予确认其真实性，故本院不予采信。证据6、证据7均加盖了星晖园物业中心的公章，故本院对其真实性予以确认。证据9中部分照片，余碧英一审期间已提交，本院不重复认证；其余照片因不能反映拍摄时间，故本院不作审查。余碧英二审期间还申请沈胜松出庭作证，沈胜松就案涉房屋的交付等问题作出陈述，黄思华对其陈述有异议。本院认为，沈胜松是余碧英的配偶，与余碧英存在利害关系，故对其证言不予采信。黄思华二审期间没有提交新的证据。经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，综合双方当事人的诉辩，本院对本案分析如下：关于黄思华是否存在逾期交楼的问题。双方当事人在合同中约定物业交付使用的时间为“卖方收齐楼款当日”。黄思华在2014年1月14日已全额收取购房款，故2014年1月14日为黄思华应交付案涉房屋之日。而事实上，余碧英在2014年1月19日才收到案涉房屋钥匙，即黄思华于该日才履行房屋交付义务，故黄思华已构成违约。黄思华上诉主张其与余碧英就房屋交付时间已作变更，其本人对未按合同约定的时间交付房屋不存在过错，因余碧英不确认该事实而黄思华对此又未能提供证据予以证明，故对其主张本院不予采信，黄思华应承担逾期交楼的违约责任。余碧英上诉主张逾期交楼违约金应从2014年1月15日起计算至双方签署《房屋交接确认书》时止。对此，本院认为，首先，余碧英确认已于2014年1月19日收到案涉房屋钥匙，从该日起其已实际管领、控制案涉房屋，房屋交付事实上已完成。其次，签署《房屋交接确认书》是双方当事人在交接房屋当天所需完成的书面手续，该手续是房屋交接的形式性要求，未签署《房屋交接确认书》不能否定房屋交付的客观发生，不应机械地以签署《房屋交接确认书》作为认定房屋交付的标志。最后，黄思华在2014年1月14日已向余碧英支付1000元，该款是作为预付款用以抵扣案涉房屋的欠费及应付费用。经审查，该款项足以支付案涉房屋交接之前所产生的相关费用，余碧英不能因其未扣除相关费用并返还1000元予黄思华而向黄思华主张逾期至签署《房屋交接确认书》时止的违约责任。基于前述，逾期交楼违约金应从2014年1月15日计算至2014年1月19日。黄思华虽存在违约行为，但该违约行为不影响双方合同的实际履行，余碧英亦未举证证明黄思华的该行为造成其具体经济损失，故原审法院根据本案实际情况，酌定的违约金数额合法合理，本院予以维持。余碧英上诉请求黄思华支付违约金679400元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于余碧英上诉请求黄思华支付煤气费等费用的问题，因其未在一审提出相关诉讼请求，双方当事人可自行协商处理或者另行主张权利。关于房屋渗漏问题。本案双方当事人对案涉房屋存在渗漏的事实均无异议，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”据此，黄思华本案中负有告知余碧英案涉房屋存在渗漏问题的义务，但其本案中既未举证证明已履行告知义务，又未举证证明余碧英明知房屋存在渗漏仍购买的事实，故黄思华主张其无须承担赔偿责任本院不予采纳。至于赔偿数额，黄思华认为应通过评估予以确定，因该方式既不利于双方纠纷及时化解，又增加双方的诉讼成本，本院经综合考量，认为原审法院结合日常生活经验及以公平、合理原则，酌定赔偿金额为5000元并无不妥，予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10691元，由余碧英负担10641元，黄思华负担50元。本判决为终审判决。审　判　长　　吴健南代理审判员　　彭进海代理审判员　　姜欣欣二〇一五年二月十五日书　记　员　　黎梦婷搜索“”