（2015）包民一初字第00247号

裁判日期: 2015-02-15

公开日期: 2015-06-19

案件名称

安徽满天星连锁超市有限公司与合肥铭柜商务酒店管理服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

合肥市包河区人民法院

所属地区

合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

安徽满天星连锁超市有限公司,合肥铭柜商务酒店管理服务有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

安徽省合肥市包河区人民法院民事判决书（2015）包民一初字第00247号原告：安徽满天星连锁超市有限公司。法定代表人：汪毅，总经理。委托代理人：张林林，安徽徽美律师事务所律师。委托代理人：章南娇，安徽徽美律师事务所律师。被告：合肥铭柜商务酒店管理服务有限公司。法定代表人：周先明，董事长。原告安徽满天星连锁超市有限公司（以下简称“满天星超市”）诉被告合肥铭柜商务酒店管理服务有限公司（以下简称“铭柜商务酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月16日立案受理后，依法由代理审判员胡娟适用简易程序，于2015年1月20日公开开庭进行了审理。原告安徽满天星连锁超市有限公司的委托代理人张林林、被告合肥铭柜商务酒店管理服务有限公司的法定代表人周先明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安徽满天星连锁超市有限公司诉称：2008年9月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将合肥市包河区水阳江路4号六层综合楼房产出租给被告，用于宾馆、酒店经营使用；租期自2009年1月10日至2021年1月9日；合同对租金支付、合同解除、违约责任等明确约定。合同签订后，原告按约履行了合同义务，但被告未按约支付租金。原告于2014年12月8日解除《房屋租赁合同》，但被告仍未腾出房屋，并下欠逾期房租、违约金、房屋占有使用费等。现依法诉讼，请求判令：一、被告腾出合肥市包河区水阳江路4号（南皖字第5844号）房产，并将上述房产返还给原告；二、被告支付逾期房屋租金568894.90元、赔偿金307964.67元、2014年12月8日至2014年12月16日房屋占有使用费28134.00元；三、被告支付自2014年12月17日起每日按6252元支付房屋占有使用费直至房屋返还之日止；四、本案诉讼费用由被告承担。被告合肥铭柜商务酒店管理服务有限公司辩称：拖欠房屋租金属实，因经营状况不好暂时无力支付；赔偿金及房屋占有使用费不愿意支付；未收到原告的解除合同通知。经审理查明：2008年5月8日，合肥满天星经贸有限公司（乙方）与中国人民解放军安徽省军区合肥第四离职干部休养所（甲方）签订了一份《军队房地产租赁合同补充协议》，约定甲方将水阳江路4号沿街六层综合楼整体出租，租赁期限为15年。2008年9月5日，合肥满天星经贸有限公司（甲方）与铭柜商务酒店（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：第一条、甲方将合肥市水阳江路4号面积约4500平方米的房屋出租给乙方；第二条、乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为宾馆、酒店使用；第三条、租赁期限从2009年元月10日至2021年元月9日止，共12年；第四条、租金标准为：第一年（自2009年元月10日到2010年元月9日）每月租金为67500元，第二年（自2010年元月10日至2011年元月9日）每月租金为72000元，第三年（自2011年元月10日至2012年元月9日）每月租金为81000元，从第四年开始在前一年租金基础上逐年递增5%；乙方应于本合同签订之日起2日内，即向甲方支付三个月租金（自2009年元月10日至2009年4月9日）即202500元，以后均应提前一个月向甲方支付下季度租金，乙方先交租金后使用；第五条、本合同签订之日起2日内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金20万元，房屋保证金无息；租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿外，剩余部分无息返还乙方；第十条、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，并不退还房屋租赁保证金：1、不支付或者不按照约定支付租金达15日或者欠缴除房屋以外各项费用达陆万元的；2、擅自改变该房屋用途或者擅自拆改变动损坏房屋主体结构的；3、擅自转租或者变相转租给第三方的4、利用该房屋从事违法或法律明确禁止的活动的；第十一条、乙方有本合同第十条第三款约定的情形之一的，应按壹年租金额向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；乙方不按约支付租金，除及时补交房租外，每拖欠一日，应按拖欠额的3‰向甲方支付赔偿金、累计拖欠租金达15日以上（含15日），甲方有权收回本合同约定属于甲方的全部财产，同时以断水、断电的方式督促缴纳房租，并不承担任何的责任后果；乙方逾30日未缴纳租金，甲方即可将乙方的财产收归甲方所有，以抵扣所欠经费，乙方不得有异议，若抵扣不足，乙方应当补足；合同期满或者解除合同后，乙方未按约定时间返还房屋的，则每拖欠返还一日，乙方应按原租金双倍向甲方支付房屋占有赔偿金；第十四条、甲方同意给予乙方四个月的装修期（自2008年9月10日至2009年元月9日），装修期间免收租金，租金从2009年元月10日起开始计算。合同签订后，合肥满天星经贸有限公司将房屋交付给铭柜商务酒店。从2014年4月11日至2014年7月10日，铭柜商务酒店只支付租金200000元，尚欠81303元；之后的租金也未支付。2014年10月，满天星超市委托安徽徽美律师事务所就拖欠租金事宜向铭柜商务酒店发律师函要求被告在收到函告起十日内支付拖欠的租金，逾期将依据约定单方解除合同。2014年12月8日原告向被告邮寄解除合同通知书，该通知书载明：我公司现按合同约定通知你方，解除2008年9月5日我公司与你方签订《房屋租赁合同》，并要求你方立即返还租赁房屋、恢复原状、支付逾期租金，铭柜商务酒店于12月9日签收。另查明，2014年12月10日，中国人民解放军安徽省军区合肥第四离职干部休养所出具证明，同意原告对承租的包河区水阳江路4号（南皖字第5844号）房产在军队房地产允许经营项目范围内招商转租。上述事实，除当事人一致陈述外，还有原告安徽满天星连锁超市有限公司提供的《军队房地产租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同》、律师函、解除合同通知书、快递单等，证据符合法定的客观性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原告出租房屋得到了房屋所有权人中国人民解放军安徽省军区合肥第四离职干部休养所的同意，应为合法有效，双方均应遵守合同约定。原告依约将房屋交付给被告使用，被告应于2014年3月11日前支付2014年4月11日至2014年7月10日期间的租金281303元，但被告仅支付了200000元，仍欠81303元，之后的租金也分文未付。原告于2014年12月8日发函，要求解除房屋租赁合同，被告2014年12月9日签收，双方之间的租赁合同已于通知达到之日解除。被告辩称未收到解除合同通知书，无事实依据，本院不予采信。故原告要求解除合同、支付租金并返还房屋，有事实及法律依据，本院予以支持。2014年4月10日至2014年12月9日期间的租金为750141元（81000×1.05×1.05×1.05×8个月），被告已支付200000元，尚欠550141元。对被告交纳的20万元保证金，应从租金中抵扣，故被告应向原告支付租金350141元。合同解除后，被告应当返还房屋，继续使有诉争房屋，应当支付占有使用费，对原告要求被告支付2014年12月10日之后至实际搬离房屋时止的占有使用费，本院予以支持。其中2014年12月10日至2015年1月9日的房屋占有使用费为每天3125.59元（93767.625元／30天），2015年1月10日开始按每天3281.87元（98456元／30天），直至被告实际腾出房屋之日止。被告逾期支付租金已经构成违约，应当支付违约金，合同中关于“乙方不支付或不按照约定支付租金，甲方有权单方解除合同，并不退还房屋租赁保证金”、每日按拖欠额的3‰支付的赔偿金及双倍房屋占有赔偿金的约定，性质实为违约金，属于重复约定，双方对于违约金的约定数额过高，应以同期银行贷款利率的四倍计算。其中2014年4月10日至7月9日的违约金以81303元为基数，自2014年3月11日暂计算至起诉之日2014年12月16日止为15176.56元；2014年7月10日至10月9日的违约金以281303元为基数，自2014年6月11日暂计算至2014年12月16日止为35256.64元；2014年10月10日至2014年12月9日的违约金以187535.25元为基数，自2014年9月11日暂计算至2014年12月16日止为12002.26元，违约金共计62435.46元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告合肥铭柜商务酒店管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内将位于合肥市水阳江路4号房屋（建筑面积约4500㎡）腾空返还给原告安徽满天星连锁超市有限公司；二、被告合肥铭柜商务酒店管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽满天星连锁超市有限公司租金350141元、违约金62435.46元；三、被告合肥铭柜商务酒店管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽满天星连锁超市有限公司2014年12月10日至房屋实际腾空房屋时止的占有使用费（其中2014年12月10日至2015年1月9日的房屋占有使用费为每天3125.59元，2015年1月10日开始按每天3281.87元）；四、驳回原告安徽满天星连锁超市有限公司的其他诉讼请求。被告合肥铭柜商务酒店管理服务有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21946元，减半收取10973元，由原告安徽满天星连锁超市有限公司负担2000元，被告合肥铭柜商务酒店管理服务有限公司负担8973元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员　胡　娟二〇一五年二月十五日书　记　员　何菊花附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定、和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。更多数据：搜索“”来源：