（2015）云中法民二终字第38号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2015-04-17
案件名称
陈国强与罗定市宇基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省云浮市中级人民法院
所属地区
广东省云浮市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈国强,罗定市宇基房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）云中法民二终字第38号上诉人（原审原告）：陈国强，男，1976年9月3日出生，汉族，罗定市人，户籍住址，现住罗定市。委托代理人：陈波，男，41岁，住罗定市罗城街道。被上诉人（原审被告）：罗定市宇基房地产开发有限公司。地址：罗定市。法定代表人：李建勇，该公司总经理。委托代理人：朱靖，广东恒晟律师事务所律师。委托代理人：曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。上诉人陈国强因与被上诉人罗定市宇基房地产开发有限公司（以下称宇基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服罗定市人民法院作出的（2014）云罗法民初字第988号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。案经原审法院审理查明，2010年11月3日，陈国强与宇基公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号为101100xx号），合同约定：由陈国强向宇基公司购买位于罗定市东华一路1号南江帝景小区尊荣阁x幢xxx层xx号房。该合同第三条的买受人所购买商品房的基本情况约定：“该商品房合同约定建筑面积共129.13平方米，其中，套内建筑面积110.23平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.9平方米”。第四条的计价方式与价款约定：“该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4450.43元，总金额为肆拾玖万零仟伍佰柒拾壹元整”。第五条面积确认及面积差异的处理中约定：“本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或可退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）”。合同签订后，陈国强如约支付了首期购房款150571元，并已收楼入住。后陈国强以其所购买的房屋已经罗定市房屋测绘所测量，房屋面积存在差异为由多次与宇基公司交涉未果，遂诉至原审法院要求处理。另查明，涉案的商品房至今尚未办理产权登记。原审法院审理认为：本案为房屋买卖合同纠纷。陈国强与宇基公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应依该合同的约定全面履行自己的义务。根据陈国强、宇基公司双方签订的《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理中约定：“合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”。由于涉案的商品房至今尚未办理产权登记，确定涉案的房屋是否存在面积差异是按合同约定，应以产权登记确定的面积差异为准，现陈国强尚未提供争议房屋的产权登记证明确定所购商品房的面积，只根据《房屋测量成果报告书》主张涉案房屋存在面积差异，不符合合同的约定。现陈国强的诉讼请求，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：驳回陈国强的诉讼请求。案件受理费255元，由陈国强承担。一审宣判后，上诉人陈国强不服，向本院提起上诉称：请求二审法院撤销（2014）云罗法民初字第988号民事判决，并依法改判；本案一、二审受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、原审法院查明事实不清，遗漏了关键的案件事实。被上诉人为解决商品房面积差异纠纷，曾向上诉人提交《补充协议》，上诉人是根据《补充协议》所表述的内容得知房屋已经罗定市房屋测绘所测量，并得到房屋实际面积的精确数字，也是根据《补充协议》提起诉讼的。该事实已经原审法庭调查证实，该《补充协议》也在法庭上出示并质证。被上诉人虽然以《补充协议》没有签名而未生效为由提出抗辩，但对于《补充协议》是该公司提供给上诉人这一事实予以认可的。该部分的事实对于案件认定是最为关键的，原审判决书的查明部分没有对此作任何的表述，上诉人认为是属于事实不清。二、上诉人的房屋虽然没有办理产权登记，但产权登记面积已经确定。证据《补充协议》来源于被上诉人，是其制作并提供给上诉人的，《补充协议》第2条中明确表述为“经罗定市房屋测绘所实测，产权登记建筑面积为127.65平方米……套内面积为105.0424平方米”，被上诉人在其准备的文件中是认可罗定市房屋测绘所实测所得的面积就是产权登记面积，在答辩中却又认为罗定市房屋测绘所所测得的面积不算产权登记面积，这是被上诉人有违诚信的表现。《补充协议》虽然没有签名，但上诉人出示该协议，从协议反映的内容可以证实被上诉人联系了罗定市房屋测绘所进行了实测；从被上诉人向上诉人提供补充协议这一行为，足以推定被上诉人已认可实测的结果，并以实测的结果数值为基础与上诉人协商。被上诉人的行为已构成民事行为上的默认。原审法院认为上诉人只根据《房屋测量成果报告书》主张涉案房屋存在面积差异，这样的认定是不客观的。事实上《补充协议》与《房屋测量成果报告书》相互印证，可以构成证据链条，结合法庭查明的事实，被上诉人违约事实确凿。三、《补充协议》所载房屋登记实测面积的数据应当视为合同内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，《补充协议》虽然没有被上诉人盖章，但所载内容是其真实意思表示，再加上其具有高度格式化的特征，性质上与没有盖章的商品房销售广告和宣传资料是相同的。《补充协议》所载房屋登记实测面积的数据属于房屋及相关设施所作的说明，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为合同内容。双方即使就补偿问题不能达成一致意见，但房屋登记实测面积的数据已经由被上诉人确认，作为新的合同内容修正了原合同第三条中对房屋面积数据的约定，具有约束力。一审法院认为双方均不在补充协议上签名确认，补充协议不能作为认定涉案房屋存在面积差异的证据，显然没有正确理解法律本意。上诉人认为，上述司法解释正是考虑到开发商与业主之间信息与各方面资料的不对称，为了便于处于弱势的业主维权方才作出如此规定的。四、《房屋测量成果报告书》应当作为认定案件事实的依据。《房屋测量成果报告书》只能是依申请才由房屋测绘机构作出，没有接受申请并收取测绘费，测绘机构不会主动进行测量。案中调取的《房屋测量成果报告书》正是被上诉人申请作出的，被上诉人在知悉产权登记具体面积后并没有提出异议，没有要求重新测量，而是时隔一年多在法庭上提出不认可《房屋测量成果报告书》的抗辩理由。事实上，被上诉人已对测量成果报告完全接受并援引了报告中的所有数据，且制作了《补充协议》，被上诉人援引数据这个事实可以说明测量成果报告的真实性、专业性与客观性，该报告可以作定案依据。五、一审法院没有正确适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》。该证据规定第九条第一、三项规定，众所周知的事实以及根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实，当事人无需举证证明。《房屋测量成果报告书》的测量数据即是房屋产权登记的依据，这是众所周知的事实，该事实可以推定出房屋产权登记面积已确定。另外，被上诉人在《补充协议》中援引测量成果报告结果，并在该协议上说明“经罗定市房屋测绘所实测，产权登记建筑面积为127.65平方米……套内面积为105.0424平方米”，从这些已知事实结合日常生活经验法则完全可以推定出产权登记面积已被确定该事实。根据上述法律规定，上诉人认为本案的房屋产权登记面积已被确认，上诉人已完成了举证义务，法院应作出正确的认定。上诉人陈国强在二审期间没有提交新的证据。被上诉人宇基公司答辩称，请二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。理由：1.原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。2、上诉人的上诉事实理由缺乏理据，依法应予驳回。上诉人的上诉理由中提到的补充协议，并不是双方合意达成的协议，对双方均无约束力，所以不能作为证据使用。本案上诉人的房屋至今尚未有合法的权属证书，产权登记面积尚未确认，上诉人以已失效的房屋测量报告书作为认定房屋产权登记面积的依据，是不成立的。综上，由于本案争议的面积差异，尚未有双方合同约定的产权登记面积的合法依据，故上诉人主张按照房屋面积差异对本案的房价进行多退少补，缺乏依据的，不应予支持。被上诉人宇基公司在二审期间没有提交新的证据。本院查明的事实与原审查明的基本一致，予以确认。另查明，上诉人陈国强于2014年8月14日向原审法院起诉，请求法院判令：1.宇基公司退回陈国强多收的购房款23087.05元及利息5310.02元，两项合计28397.07元。2.本案诉讼费用由宇基公司负担。还查明，双方当事人对双方在2010年11月3日签订的《商品房买卖合同》的真实性和合法性均无异议。双方当事人在二审诉讼中均确认在《商品房买卖合同》的第五条中约定了面积差异及面积差异款的处理。再查明，陈国强在一审诉讼中提交了《补充协议》一份，拟证明宇基公司向陈国强提交了该补充协议，并以该协议处理双方对面积差异的争议。该《补充协议》中载明了如下内容：“……合同中的建筑面积及套内面积与罗定市测绘所测量的实际面积有差异，经双方协商一致，特签订以下补充内容：1、原合同建筑面积为129.13平方米，建筑面积单价为3799.05元，套内面积为110.23平方米，套内单价为4450.43，房屋总金额为490571元。2、经罗定市房屋测绘所实测，产权登记建筑面积为127.65平方米，建筑面积单价为3799.05元，套内面积为105.0424平方米，套内单价为4616.69元，房屋总金额为484948元。买卖双方同意继续履行于2010年11月3日签订的《商品房买卖合同》；同意按合同约定第五条第2点对面积差异部分实行买卖双方多退少补，不作退房处理；同意按照房屋测量成果报告书面积办理房地产权证并以房屋总价484948元作为该房完税金额。……”该《补充协议》并没有陈国强与宇基公司的签名确认。原审法院根据陈国强在一审诉讼中的申请，依法调取了由罗定市房屋测绘所于2012年2月14日出具的《房屋测量成果报告书》，该报告书中载明了涉案房屋的建筑面积为127.65平方米，并备注了套内面积105.0424平方米，分摊面积为22.6118平方米，及备注了该报告有效期为一年等内容。对此，陈国强在一审庭审中认为该份报告书能真实客观反映房屋面积减少的实际情况，宇基公司则认为该报告书的有效期为一年，该报告书至一审诉讼时已失效。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。双方当事人对双方在2010年11月3日签订的《商品房买卖合同》的真实性和合法性均无异议，本院予以确认，双方当事人应当按照合同的约定享受权利和履行义务。综合上诉人陈国强的上诉请求及被上诉人宇基公司的答辩意见，本案的主要争议焦点是：宇基公司是否向陈国强退回多收了的购房款。关于宇基公司是否向陈国强退回多收了的购房款的问题。上诉人陈国强主张被上诉人宇基公司应当按合同的约定退回多收的购房款和利息。根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条“……合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。……”的面积确认及面积差异处理约定，涉案房屋是否存在面积差异，是以产权登记确定的面积差异为准。由于涉案商品房至今尚未办理产权登记，也就是据以确定房屋面积差异的产权登记面积尚未确定，故上诉人陈国强提出按该合同第五条要求被上诉人退回多收购房款及利息的主张，缺乏依据，本院不予支持。陈国强上诉认为《房屋测量成果报告书》及《补充协议》可以作为认定涉案房屋产权登记面积的依据。虽然《房屋测量成果报告书》中载明了涉案房屋的建筑面积为127.65平方米，并备注了套内面积105.0424平方米，分摊面积为22.6118平方米，但由于该报告书是罗定市房屋测绘所于2012年2月14日出具的，且该报告书中亦备注了报告书有效期为一年。因至本案诉讼时为止，该《房屋测量成果报告书》已失效，且双方当事人在合同中并没有约定以《房屋测量成果报告书》作为确定产权登记面积的依据，宇基公司亦不予认可，故该《房屋测量成果报告书》不能作为认定案件事实的依据。此外，《补充协议》中除载明了“经罗定市房屋测绘所实测，产权登记建筑面积为127.65平方米，建筑面积单价为3799.05元，套内面积为105.0424平方米，套内单价为4616.69元，房屋总金额为484948元”的内容，还载明了“买卖双方同意继续履行于2010年11月3日签订的《商品房买卖合同》；同意按合同约定第五条第2点对面积差异部分实行买卖双方多退少补，不作退房处理；同意按照房屋测量成果报告书面积办理房地产权证并以房屋总价484948元作为该房完税金额”的内容。这表明该《补充协议》既反映了产权登记建筑面积为127.65平方米，同时也反映了房屋总价为484948元，因此，即使多退少补面积差异款，也应同时参照该协议变更的房屋总价484948元，不应单独选取产权登记建筑面积而割裂变更了的房屋总价作为依据。同时，由于该《补充协议》并没有陈国强与宇基公司的签名确认，且宇基公司亦不予认可，故该《补充协议》对双方当事人不具有法律约束力，故此，上诉人陈国强的上述主张，缺乏理据，本院不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。上诉人陈国强的上诉主张理由不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费510元，由上诉人陈国强负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓建勇代理审判员 尹燕红代理审判员 陈洁涛二〇一五年二月十五日书 记 员 冯家玲 来自