（2013）闵民五（民）初字第2427号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2015-04-27
案件名称
张斌与黄秀宝、梁智佳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张斌,黄秀宝,梁智佳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2013）闵民五（民）初字第2427号原告（反诉被告）张斌。委托代理人张君毅，上海明伦律师事务所律师。被告（反诉原告）黄秀宝。被告（反诉原告）梁智佳。二被告（反诉原告）共同的委托代理人张生跃，上海国瑜律师事务所律师。原告（反诉被告）张斌与被告（反诉原告）黄秀宝、梁智佳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月2日立案受理，本院受理后依法适用简易程序并于2014年1月14日公开开庭予以审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭于2014年4月10日、6月27日、12月17日公开开庭进行审理。黄秀宝、梁智佳在答辩期内提起反诉，本院适用普通程序于2015年1月23日公开开庭予以合并审理。原告（反诉被告）张斌及其委托代理人张君毅，被告（反诉原告）黄秀宝、梁智佳及共同的委托代理人张生跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张斌诉称，其与黄秀宝、梁智佳于2013年8月23日签订了《上海市房地产买卖合同》，约定由张斌购买黄秀宝、梁智佳名下坐落于上海市闵行区漕宝路××号601室，房屋总价为人民币（币种下同）115万元。合同签订后，张斌分别于2013年8月23日与2013年9月5日向黄秀宝、梁智佳通过银行转账方式支付了80万元及30万元房款，双方约定尾款5万元应于黄秀宝、梁智佳向张斌交付房屋后再行支付。双方于2013年9月4日至房地产交易中心办理了各项房屋转让登记手续，涉案房屋已于2013年9月13日变更登记为张斌名下，但黄秀宝、梁智佳未依合同第四条之约定，于2013年9月22日前腾出房屋，黄秀宝、梁智佳至今仍实际占用涉案房屋，导致张斌无法实际入住，张斌多次与黄秀宝、梁智佳就交房事宜进行交涉，均无果。张斌认为已履行了合同约定的义务，系争房屋的权属也已经登记在张斌名下，张斌有权要求继续履行合同，黄秀宝、梁智佳应按合同约定，迁出系争房屋，故起诉至法院，请求判令：1、黄秀宝、梁智佳搬离位于上海市闵行区漕宝路××号601室房屋；二、黄秀宝、梁智佳按每月2，500元标准，支付自2013年10月1日起至本判决生效之日止的租金损失。被告（反诉原告）黄秀宝、梁智佳辩称，不同意张斌的诉讼请求。1、黄秀宝、梁智佳向案外人借款，张斌与借款人相识共同操作了该房屋买卖，双方之间并非是真实的买卖关系，实际为民间借贷。张斌以欺骗及欺诈的手段迫使黄秀宝、梁智佳签订买卖合同并过户，即使是真实的买卖，该115万元的房价也明显低于市场价格，显示公平，故认为应该撤销该买卖合同。2、房屋出租价格差不多2，500元／月，但认为双方之间并非真实的买卖，也不存在交付房屋，故不应支付该部分损失。同时，黄秀宝、梁智佳基于上述理由提起反诉，请求撤销就上海市闵行区漕宝路××号601室房屋签订的买卖合同。针对反诉，张斌辩称，不同意反诉请求。认为双方的租赁合同真实有效，应按约履行。如果法庭撤销该合同，黄秀宝、梁智佳应承担相应的缔约过失责任，将另案向其主张。本案审理过程中，张斌于2014年12月5日向本院申请撤回本诉，本院于2015年2月14日裁定予以准许。经审理查明，黄秀宝、梁智佳原系上海市闵行区漕宝路××号601室房屋的产权人。2012年9月13日，案外人陈某（出借人、抵押权人、签约甲方）与黄秀宝、梁智佳（借款人、抵押人、签约乙方）签订《房地产抵押借款合同》一份，约定：乙方向甲方借款70万元，借款期限为2个月，自2012年9月13日至2012年11月12日；抵押物座落漕宝路××号601室，房屋建筑面积为66.02平方米，房地产价值100万元，房地产权证编号闵字200602618×。该合同关于利率、借款发放、借款归还等内容并未作出约定。后陈某与二被告办理了系争房屋的抵押登记。后在交易过程中，陈某注销了该抵押。2013年8月23日，黄秀宝、梁智佳（卖售人、签约甲方）与张斌（买受人、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲乙双方通过上海合乔房地产经纪事务所居间介绍，由乙方受让甲方自有位于上海市闵行区漕宝路××号601室房屋，房屋建筑面积为66.02平方米，该房屋占用范围内的土地所有权为集体所有，国有土地使用权以出让方式获得；甲、乙双方同意，甲方于2013年9月22日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；甲、乙双方确认，在2013年9月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按总房价款日万分之二计算，违约金自本合同应付期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方还有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之起15日内向甲方支付；甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产权利转移）交给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按总房价款日万分之二计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过15日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付15日的违约金外，乙方还有权单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起15日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；甲方应于乙方取得该房屋的产证后二日内将物业的维修基金无偿过户给乙方，甲方应于乙方取得该房屋的产证后二日内将室内的有线电视无偿过户给乙方，甲方应于乙方取得该房屋的产证后二日内将室内的煤气初装设施及户名无偿过户给乙方；甲、乙双方约定，甲方与本合同约定的过户前，必须向房屋所在地的警所办理原有户口迁出手续，否则每逾期一天，甲方应向乙方支付总价款万分之二的违约金；本合同签订当日，乙方于2013年8月23日乙方支付甲方首期房价款80万元，甲、乙双方共同到房地产交易中心办理产权过户手续当日，乙方支付甲方房价款30万元，甲、乙双方验收、交接物业当日，乙方支付甲方尾款5万元等。合同还对其他内容进行了约定。签订该合同当日，张斌通过中国工商银行向被告梁智佳转账80万元。2013年9月5日，张斌及黄秀宝、梁智佳共同至上海市闵行区房地产交易中心申请办理系争房屋的产权过户手续，张斌于当日通过中国农业银行向梁智佳转账30万元，后张斌于同年9月13日取得了系争房屋的房地产权证。2013年11月27日，张斌以要求黄秀宝、梁智佳搬离的诉讼请求诉至本院，本院于同年12月2日立案受理本案。上述事实，由张斌提交的《上海市房地产买卖合同》、银行转账凭证、税收通用缴款书、《上海市房地产权证》，由黄秀宝、梁智佳提交的《房地产抵押借款合同》及《上海市房地产登记申请书》、双方签订的《上海市房地产登记申请书》等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，因双方对于系争房屋于签订买卖合同时的市价价格存在争议，张斌认为价值140万元左右，黄秀宝、梁智佳则认为价值175万元左右，故黄秀宝、梁智佳向本院申请对系争房屋于2013年8月23日的市场价格进行评估，本院通过上海市高级人民法院委托上海信衡房地产估价有限公司对系争房屋于2013年8月23日的市场价格进行评估。上海信衡房地产估价有限公司于2014年11月25日作出估价报告，结论为系争房屋在全部假设和限制条件下的市场价值为172万元，折合建筑面积单价为26，053元／平方米。经庭审质证，黄秀宝、梁智佳对该评估报告无异议，张斌认为评估价格过高，评估报告中对于楼层描述错误，对评估估价方法存在异议，申请重新进行评估。评估人员张爱军到庭陈述到，按照技术标准的要求需搜集3个以上的交易实例，其收集了静安新城第四区8个以上在2013年8月23日左右的交易实例，最终选取了3个作为参考，如不同楼层会根据经验修正；对于第七页楼层的描述是笔误，对于住宅的估价是使用一种方法，该小区成交的单价在2.60万元／平方米到2.80万元／平方米，系争房屋的户型比较好，房屋周围由地铁12号线的站点，除了楼层不是很好外，条件较好，故评估的价格为26，053元／平方米的单价。本院认为，鉴定过程程序合法，本院对评估报告及补充报告的证据效力予以认定。本案争议的焦点为就系争房屋签订的买卖合同的效力问题，对此张斌认为该合同系双方真实意思表示，黄秀宝、梁智佳应按约履行交付房屋，黄秀宝、梁智佳则认为该房屋转让价款明显过低，该买卖合同显示公平，故要求撤销。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二项之规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……（二）在订立合同时显失公平的。……”，客观上当事人双方的权利、义务明显不对等，而致利益严重不均衡构成显示公平。就本案而言，黄秀宝、梁智佳出售名下之房屋为重大的财产处分行为，其二人在该买卖合同中最主要的权利为收取相应的售房款。依据双方约定的价款，该房屋出售价格为110万元，但当时系争房屋的市场价格为172万元，二者差额达62万元，即黄秀宝、梁智佳以市值六成左右的价格出售房屋，故签订该买卖合同时双方的权利义务明显不对等，黄秀宝、梁智佳利益严重失衡，故其以此主张显失公平要求撤销买卖合同的反诉请求本院予以支持。该合同撤销后，黄秀宝、梁智佳无需再向张斌交付房屋，而对于合同被撤销以后的后果，双方当事人于庭审中均表示另案主张，本院中不再处理，双方可另行协商解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二项之规定，判决如下：撤销原告（反诉被告）张斌与被告（反诉原告）黄秀宝、梁智佳于2013年8月23日就上海市闵行区漕宝路××号601室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》。反诉案件受理费减半收取计7，575元，由原告（反诉被告）张斌负担3，787.50元，由被告（反诉原告）黄秀宝、梁智佳负担3，787.50元；鉴定费5，800元，由原告（反诉被告）张斌负担2，900元，由被告（反诉原告）黄秀宝、梁智佳负担2，900元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 蒋鸣良代理审判员 殷 雪人民陪审员 陈务宁二〇一五年二月十五日书 记 员 龚 漾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 更多数据：