（2014）云罗法民初字第890号

裁判日期: 2015-02-15

公开日期: 2015-11-19

案件名称

张彩玲与张树清建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书

法院

罗定市人民法院

所属地区

罗定市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2014）云罗法民初字第890号原告（反诉被告）张彩玲，女，1950年11月3日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。委托代理人沈杨军，广东军萍律师事务所律师。委托代理人莫衍，广东军萍律师事务所律师。被告（反诉原告）张树清，女，1957年8月12日出生，汉族，罗定市人，现住罗定市。委托代理人李政，广东碧辉律师事务所律师。原告（反诉被告）张彩玲诉被告（反诉原告）张树清建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人沈杨军、莫衍，被告张树清及其委托代理人李政到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2005年，原、被告达成口头协议，由原告将其位于罗定市AA城BB管理区CC村的集体土地使用权（土地使用证号：总编号93-3729，用地单位（户）张彩玲，土地性质集体，占地面积72㎡）以3.4万元的价格出卖给被告，被告支付11000元预付款，余下款项经原告多次催促至今未付。2013年农历5月，原告要求被告返还集体土地使用权时，被告强硬在该集体土地上搭建铁皮屋等临时建筑物。以上事实有《土地使用证》等证据证实。根据我国法律规定，集体土地不能买卖，原、被告双方买卖集体土地使用权违反了法律法规的强制性规定，是无效行为，并且被告在原告使用的集体土地上搭建临时建筑物亦侵犯了原告的合法权益，为此，原告依法起诉，诉讼请求：一、确认原、被告双方于2005年达成的集体土地使用权买卖协议无效。二、原告愿意返还预付款11000元给被告。三、判决被告返还位于罗定市AA城BB管理区CC村的集体土地使用权（协议价值34000元，土地使用证号：总编号93-3729，用地单位（户）张彩玲，土地性质集体，占地面积72㎡）给原告，被告拆除在该集体土地搭建的铁皮屋等临时建筑物。四、诉讼费用由被告承担。原告对其起诉及反诉答辩提供的证据如下：1、身份证，证实原告的主体资格。2、农村居民建房用地通知书，证实原告申请使用土地建设住宅并获批准的事实。3、土地使用证，证实土地由原告依法使用的事实。4、存折2000元，证实被告交付的预付款。5、支出表，证实原告在取得涉案土地使用权后整理土地基础所支出的费用。被告对原告提供的证据提出以下质证意见：对证据1、2无异议，对证据3有异议，事实上是由被告使用，自从双方达成口头协议后，交付2000元定金后，土地已交由被告使用，在2006年开始动工，2013年建好铁皮屋并居住使用至今，后加建了一层石棉瓦。对证据4存折无异议。对证据5有异议，不确认。被告答辩并反诉称，原、被告婚前在娘家同队同姓关系，双方均嫁到泗纶镇沙底村。原告是外地人，并非当地村民，她是经过国土局批准取得涉案建设用地使用权，被告从其手上受让，无可厚非。原告诉称原、被告达成口头转让协议属实，但诉称转让时间、价款失实，其实是原告首先提出要约，之后被告才承诺，原、被告是于2002年达成口头转让协议，约定内容：原告以原来的价款14000元转让涉案建设用地使用权给被告，由被告先交定金2000元，余下的价款因被告经济困难待被告以后有钱才支付，价款全部支付后，原告将土地证等证件交被告。被告交付定金2000元（存折）后，又于2003年至2006年间交付9000元，由原告配偶许胜辉经手收并统一出具了11000元的收据。在许胜辉建议下，2006年12月1日，被告开始实际使用受让的建设用地平基、起基础、填土、挖化粪池等，支出29262元。后于2013年上半年建铁皮屋、接通自来水等（支出13610.52元）居住至今。并于2014年4月28日加铺一层石棉瓦，支出659元。被告建铁皮屋后，原告向被告提出拆除的意见。2010年，因土地使用权价值升值，原告便见利忘义，提出“双退”，即原告退款，被告退回土地使用权，被告提出由原告给回已付转让款、因使用涉案用地所支费用及赔偿土地使用权升值损失202000元［（72㎡×3000元／㎡）-14000元］方可，原告不同意。到2012年，双方曾协商有条件解除合同，双方约定各出100元费用请巫远锋计算被告因使用涉案用地所支费用，计算结果出来后，原告背信弃义，不但不支付100元费用给巫远锋，而且不愿接受计算结果，更不用说给回款项、赔偿损失了，并一直逃避。综上所述，原告出尔反尔，其诉讼事实涉嫌虚假。请法院驳回原告的诉讼请求并确认涉案土地使用权归属被告。如法院确认合同无效，被告提出反诉请求：一、判决原告返还已付转让款11000元并赔偿利息（其中2000元的利息从2003年1月1日起，9000元利息从2006年1月1日起，均按银行同期贷款利率计至还清之日止）损失给被告；二、判决原告赔偿被告在涉案建设用地建造基础、铁皮屋等支出费用43531.52元及其利息（其中本金29262元从2007年7月1日起，本金13610.52元从2013年7月1日起，本金659元从2014年7月1日起，均按银行同期贷款利率计至还清之日止）给被告；三、判决原告赔偿土地使用权价值升值损失202000元给被告。反诉诉讼费由原告负担。被告对其答辩和反诉提供的证据有：一、屋地转让书2页及附件3页，证实：1、涉案土地转让时间、面积、价款及欠款；2、原告已经实际使用受让的建设用地平基、起基础、填土、挖化粪池等及所支出的费用。3、原、被告曾协商有条件的解除合同。二、无名称，立字据人：许秋成，证明人谭付荣等，内容为：许秋成计算被告建地基时报花费2页（内容相同），证实被告已经实际使用受让的建设用地建地基及所支出的费用。三、2007年1月31日收据等（内容关于因起基础等购买原材料费用、运费、工资等的原始依据），证实被告已经实际使用受让的建设用地起基础、填土、捣楼面、挖化粪池等及所支出的费用。四、无名称，内容：19号字部19张号码，覃18张，该证据是原告找其他邻居计算被告所支出的费用时，其邻居将上述第2、3组证据编号1-19作印记后，用同一张纸书写撕成两份以作印证，原、被告各保存一份，证明：原告曾找其邻居计算被告使用受让建设用地建设所支出的费用。五、2013年5月4日收据等，证实被告已经于2013年上半年在受让的建设用地上建造铁皮屋居住至今并接通自来水及所支出的费用。六、2014年4月28日收款收据，证实因为铁皮屋炎热不利于居住，因此被告于2014年4月28日购买并在原来铁皮屋顶上加铺一层石棉瓦及所支出的费用。七、日子单，证实被告找人择吉日时动工使用受让的建设用地。八、无名称、内容：限许锦培7天内拆屋，证实被告在受让建设用地上建造铁皮屋后，原告向被告提出拆除的意见。九、照片5张，证实原告已经实际使用受让的建设用地。2014年12月2日提交证据：十、光盘1（写有“所有”字样，是原、被告及被告的女儿许彩云、儿媳黄雪梅等人对话录音，用录音笔录音），证实：1、张彩玲承认收到张树清因受让土地使用权所交定金2000元（交付余额为2000元存折），并在后来由张彩玲的配偶许胜辉收到涉案土地使用权转让款9000元；2、许胜辉叫张树清先捣地梁和平整土地，余下转让款3000元待张树清资金宽动后再交；3、张树清想将余下转让款3000元交给张彩玲并要求她办理土地证过户时，张彩玲开始反悔，不愿意转让。4、由于土地使用权不断升值，张树清多次要求张彩玲办理过户手续，但张彩玲一直在外面逃避，之后连电话都不接听，并想将土地使用权高价转让给他人。十一、光盘2（写有“与胜辉对话”字样，是原告的配偶许胜辉与被告的儿子许锦培、女儿许彩云对话录音，用手机录音），十二、光盘3（写有“培与剑文对话”字样，是原告的次子许剑文与被告的儿子许锦培对话录音，用手机录音），十三、光盘4（写有“与许泽对话”字样，是原告的长子许泽与被告的儿子许锦培通话录音，用手机录音），证据十一至十三，证实：1、转让、转让款、反悔事实；2、印证编号1、2、3号证据）。2014年12月3日提交证据：十四、《执行裁定书》［（2014）云罗法执异字第7号］；十五、收费通知；十六、广东省地方税收纳税申报表；十七、中国人民共和国契税完税证；十八、广东省罗定市不动产销售（转让）发票；证据十四至十八，证实集体土地使用权可以转让。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的证据提出以下质证意见：对证据一房屋转让书及附页我方有异议，与事实不一致，巫远峰没有估算资质。对证据二有异议，与事实不符，与原始数据部不符。对证据三有异议，是被告方自行列支的数据，不予确认。对证据四有异议，不是实际支出的数据，与本案无较大的关联。对证据五、六有异议，所列的支出是属于违章建筑的支出，应由被告自行承担，对证据七有异议，证据不真实，与本案无关联。证据八、九由法院依法核实。证据十至十三光盘来源不合法，对原告方收取11000元事实予以确认，其他都不确认，与案件事实不符。对裁定书有异议，与本案所争议事实无关联。反诉被告张彩玲辩称，一、双方于2005年达成的集体土地使用权买卖合同无效，应由反诉原告返还涉案集体土地使用权。二、反诉原告的各项反诉请求没有法律及事实依据，应予驳回。综上，反诉原告提出的各项反诉请求均没有事实及法律依据，应驳回。经审理查明，原、被告婚前是娘家同村同队同姓关系，婚后，原、被告均嫁到泗纶镇沙底村委不同自然村，现双方的户籍均在泗纶镇沙底村委，户口性质都是农业户口。涉案的土地位于罗定市AA城BB管理区CC村（土地使用证号：总编号93-3729，用地单位（户）张彩玲，土地性质集体，占地面积72㎡），是原告向本市AA城街道平西村委购买所得。原告取得该土地后只做了部分基础工作，但未建房。2005年上半年间，原、被告双方经协商达成了由原告转让涉案的土地给被告的口头协议。原告主张转让价款为34000元，被告一共支付了11000元，且其中2000元不是定金，是购地款。被告则主张转让价款是14000元。在2005年6月30日支付2000元定金之后再分两次支付了9000元，共支付了11000元。被告在受让土地后，于2006年12月开始在该地皮上动工，2007年上半年做好地基、化粪池，于2013年建好铁皮屋并申请安装自来水后居住使用至今。后双方因该地皮问题产生纠纷，遂成讼。以上事实，有原告提供的身份证、农村居民建房用地通知书、土地使用证、存折、支出表，被告提供的身份证、屋地转让书2页及附件3页、收据、字部纸19张、自来水安装发票、收款收据、日子单、字条、照片5张等证据以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案是建房用地转让合同纠纷。涉案的土地是经过罗定市国土局批准规划的农村居民建房用地，讼争土地已经政府职能部门规划为建房用地，故不属于《中华人民共和国土地管理法》第63条规定的情形。本案中，原、被告双方均非涉案建房用地所在地的村民，故对涉案建房用地使用权的取得，原、被告双方均应享有同等的权利，原告能够有偿取得涉案建房用地使用权，则被告同样有权有偿受让该建房用地使用权。原告提出的“涉案土地使用权转让协议违反法律强制性规定，没有法律效力”的诉讼意见，理由不能成立，本院不予采纳。原告与被告双方关于转让涉案建房用地的口头协议，是双方的真实意思表示，其内容和约定均无违反法律法规强制性规定，合法有效。原、被告双方应按合同的约定履行相关义务。本案被告已依约向原告支付相关转让款项，原告亦依约向被告交付了涉案建房用地及相关权属证书，且涉案建房用地已由被告加建相关建筑设施和构建物后从其受让后居住使用至今。现原告提出要求确认涉案建房用地转让协议无效、判决被告返还该涉建房用地使用权以及被告拆除在该建房用地的临时建筑物等诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持，应予驳回。被告提出的涉案建房用地转让协议有效的抗辩意见，合情合理，本院予以采纳。鉴于原告的确认无效的诉讼请求本院不予支持，故反诉原告基于假设法院判决确认无效而提出的反诉请求，已无必要，本院亦予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百四十三条、第一百四十六条、第一百四十七条的规定，判决如下：驳回原告张彩玲的诉讼请求。驳回反诉原告张树清的反诉请求。案件受理费650元（原告张彩玲已预交），由原告张彩玲负担；反诉案件受理费2574元（反诉原告张树清已预交），由反诉原告张树清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审　判　长　　潘　林审　判　员　　孔凡森代理审判员　　梁梅燕二〇一五年二月十五日书　记　员　　袁美霞 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