（2015）渝四中法民终字第00181号

裁判日期: 2015-02-15

公开日期: 2015-05-29

案件名称

彭位东与阮太生,蔡禹珍房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第四中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

彭位东,蔡禹珍,阮太生,彭水黔龙阳光地产开发有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二条第一款，第三十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

重庆市第四中级人民法院民事判决书（2015）渝四中法民终字第00181号上诉人（原审原告）：彭位东，男，1972年9月14日出生，苗族，个体工商户，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托代理人：焦永华，重庆渝东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡禹珍，女，1953年9月6日出生，汉族，个体工商户，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托代理人：刘德均，重庆才学律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阮太生，男，1948年4月14日出生，汉族，个体工商户，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托代理人：刘德均，重庆才学律师事务所律师。原审第三人：彭水黔龙阳光地产开发有限公司。住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道文庙社区学坝街**号。法定代表人：汪卫东，该公司经理。上诉人彭位东与被上诉��阮太生、蔡禹珍及原审第三人彭水黔龙阳光地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，彭水苗族土家族自治县人民法院作出（2014）彭法民初字第02166号民事判决，彭位东不服该判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年2月11日对本案公开开庭进行了审理。上诉人彭位东及其委托代理人焦永华，被上诉人蔡禹珍、阮太生的委托代理人刘德均到庭参加诉讼。原审第三人彭水黔龙阳光地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭水苗族土家族自治县人民法院审理查明：2011年6月8日，《彭水苗族土家族自治县学坝片区旧城改建项目房屋征收补偿安置方案》进行公示，公示载明：“一、房屋征收范围：拟征收总户数284户，拟征收总面积约102000平方米。拟征收范围：北至九曲河大桥，南至渔业社，西至中业太阳城，东至街道。具体范围以彭水县规划局划定的该片区规划红线为准。二、征收实施单位：该项目由彭水县国土房管局委托彭水县住房保障与房屋征收中心承担征收与补偿的具体工作……。七、房屋征收补偿安置……。（二）选择房屋产权调换的补偿安置……。3.搬迁费。住宅按1000元／户•次，按两次算（搬进搬出各一次）；非住宅（商业、办公、业务用房）按建筑面积30元／平方米•次；生产用房按建筑面积40元／平方米•次的标准进行计算补助……。5.合法经营的停产停业损失费。每过渡一月按经营性房屋评估价值的5‰计算损失予以补偿（过渡期为6个月）。重庆市另有规定的从其规定……。”2014年2月18日，阮太生作为甲方与作为乙方的彭位东签订《房屋租赁合同》，载明：“一、乙方承租文庙社区九曲河桥头甲方自有私房门牌259号负三楼加工厂。年租金人民币肆仟元，租用时��从2014年2月18日起至2015年2月17日……。五、乙方在房屋租赁期满之日前三个月向甲方办理下年度的租房合同。房屋租赁合同有效期内，拆迁或转让租用房产时乙方同意房屋租赁合同自此终止，十五日内双方交接租用房屋。乙方不得以任何方式或借口来索要任何的赔偿。甲方只退还乙方未满租期的租房本金……。”上述租赁房屋，产权登记在阮太生名下，阮太生与蔡禹珍系夫妻关系。彭位东租赁房屋从事米粉加工活动，彭位东已向阮太生支付了4000元租金。2014年8月2日，阮太生通过在租赁房屋处张贴的方式，向彭位东送达《解除房屋租赁合同的通知》。2014年8月23日，双方因房屋租赁合同产生纠纷，经彭水县汉葭街道文庙社区居民委员会组织协调，双方签字确认一份承诺书，其载明：“……文庙社区工作人员、房主、租房户共同调解、协商，租房户向文庙社区人员承诺在2014年9月10日之前必须全部搬出……此承诺书签字后生效。”2014年9月15日，阮太生起诉彭位东，请求判令：1.确认2014年2月18日原、被告签订的《房屋租赁合同》于2014年7月16日原告签订《彭水自治县学坝片区旧城改建项目房屋征收补偿安置协议书》时解除；2.判令被告立即将彭水县汉葭街道文庙社区九曲河桥头259号底楼米粉加工厂返还给原告；3.被告承担本案的全部案件受理费。该案审理过程中，原告阮太生增加诉讼请求为：被告支付原告经济损失833.3元。案件受理后，经组织双方进行调解，双方协商一致。2014年10月14日，彭水县人民院作出（2014）彭法民初字第02469号民事调解书，调解内容为：“一、原、被告之间协商一致《房屋租赁合同》于2014年8月29日解除；二、由原告阮太生于2014年10月14日向被告彭位东支付未到期租金和押金共计2337元（已当庭兑现）；三、位��彭水县汉葭街道文庙社区九曲河桥头259号负二楼的租赁屋由原告自行处理；四、原告阮太生自愿放弃其余诉讼请求。”彭水苗族土家族自治县住房保障和房屋征收中心分别于2014年9月23日、2014年9月25日出具《证明》各一份，证明本县学坝片区旧城改建项目被征收人阮太生其他经营性用房（生产米粉、加工豆腐干）面积252.8平方米，停产停业损失费合计为31951.4元，已作补偿。彭位东一审诉称：2013年2月19日，原告与被告阮太生签订房屋租赁合同一份，租赁汉葭街道文庙社区九曲河桥头259号二被告之房负三楼两间加工厂，面积约为150平方米，作为原告生产米粉之用，租期自2014年2月19日起至2015年2月18日止。2014年8月，被告之房被县政府规划由第三人征收，按县人民政府规定的补偿方案，原告应享受搬迁费约20000多元、停产停业损失约数万元。此外，被告应退还给原告尚��半年未到期的房租费2500（其中押金500元）。请求人民法院判令：由二被告向原告支付未到期租金2500元，并将第三人应付给被告再由被告付给原告的搬迁费、停产停业损失费，判由第三人直接支付给原告。本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为，判令二被告支付未到期租金2500元（包括押金500元）、停产停业损失15975.7元、搬迁费5056元，共计23531.7元。被告阮太生、蔡禹珍一审辩称：1.本案是房屋租赁纠纷，而非拆迁补偿安置纠纷，原告只能依据房屋租赁合同的相对人请求，而不能以安置补偿合同中的被拆迁人为被告提出请求。搬迁损失费是另一法律关系，不是本案审查范围；2.租赁合同中约定解除合同情形为拆迁，拆迁补偿纠纷不属于本案审理范围；3.解除合同后是否存在损失及损失大小，原告应该举证证明其经营期间是否存在损失及损失大小。即使��告在解除合同中存在损失，被告也不应承担原告的损失，因为合同约定不承担；且承诺书中约定逾期不搬迁不承担损失。4.原告只承租负三楼一间而非原告诉称的两间，承租面积不实。租赁时间为2014年2月18日至2015年2月17日。彭水苗族土家族自治县人民法院认为，该案是一起房屋租赁合同纠纷，争议焦点为：原告彭位东搬迁费、停产停业损失之请求是否应当得到支持；如若支持，具体数额应当如何确定。关于原告停产停业损失之请求。首先，原告主张征收部门补偿的停产停业损失系补偿给自己的。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”。对国有土地上个人房屋征收的，享受补偿权益的主体应是房屋所有权人，故享受补偿权益主体应为房屋所有权人，并非承租人彭位东。其次，该案中停产停业损失系产权置换后，过渡6个月期间的停产停业损失。根据《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》第八条规定：“被征收房屋的生产、经营单位或个人的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失；没有约定的，由被征收人人和生产、经营的单位或个人协商分配”。停产停业损失补偿系拆迁人因拆迁非住宅房屋，给经营者造成停产停业损失的补偿。拆迁不仅给承租人的对外经营活动造成了损失，亦对房屋产权人将该房屋出租收取租金的租赁活动造成了损失。故依据上述规定，承租人可以参与分配停产停业损失。最后，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定：“房屋租赁合同有效期内，拆迁或转让租用房产时乙方同意房屋租赁合同自此终止，十五日内双方交接租用房屋。乙方不得以任何方式或借口来索要任何的赔偿。甲方只退还乙方未满租期的租房本金。”双方有约定的情形下应遵守约定，无约定的情形下遵守相关规定，上述约定系双方真实意思表示，即租赁房屋涉及拆迁、《房屋租赁合同》终止后，彭位东不得以任何方式向阮太生要求支付任何赔偿，视为双方对于停产停业损失进行了约定，故依照上述约定进行分配，阮太生不应向彭位东支付相关停产停业损失费用。同时，原告亦并未举示足够证据证明阮太生给其带来实际损失，综上，原告停产停业损失之请求难以支持。关于原告搬迁费之请求。（2014）彭法民初字第02469号案件中，阮太生与彭位东对于合同解除、退还租赁物、支付未到期租金（已支付）达成了一致。而阮太生、彭位东约定租赁房屋涉及拆迁、《房屋租赁合同》终止时，阮太生只需向彭位东退还未满到期的租房本金。双方��约定的情形下应遵守约定，无约定的情形下遵守相关规定，根据上述双方约定，阮太生已向彭位东支付了未到期租房本金，彭位东不应再向阮太生要求支付其他费用。对于彭位东请求支付未到期租金，因双方协商一致并已支付未到期租金，故本案不再进行重复处理。该案系房屋租赁合同纠纷，基于合同的相对性，合同的权利义务对于签订的主体产生约束作用，而房屋租赁合同系阮太生与彭位东进行签订，其合同权利义务不能及于蔡禹珍，故原告对于蔡禹珍的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告彭位东的诉讼请求。案件受理费388元（原告彭位东已预交194元），减半收取为194元��由原告彭位东负担。彭位东不服彭水苗族土家族自治县人民法院的前述判决，向本院提出上诉，请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要事实和理由：1.上诉人应当享有停产停业损失补偿和搬迁费。停产停业损失补偿针对的是因征收导致经营受损的补偿。如果没有上诉人承租后用于合法经营，而作为普通房屋使用，则征收人是不会向被上诉人补偿停产停业损失。因此，本案中真正因征收受损的是上诉人，上诉人才是适格的停产营业损失补偿受益人。征收人已经按照商业性质房屋对被征收人作出了补偿，据此，被上诉人不应当享有停产停业损失补偿。搬迁费是按照40元每平方补偿给需要搬迁的对象，上诉人因征收需要搬迁，该笔搬迁费应当是补偿给上诉人的。2.一审判决对《房屋租赁合同》中约定的“乙方不得以任何方式或借口来索要任何的赔偿”的定义是错误的。首先，从字面理解，补偿和赔偿具有不同的性质，《房屋租赁合同》针对的是合同解除后上诉人放弃向被上诉人要求赔偿的权利，但本案争议的是房屋被征收单位征收后的停产停业损失和搬迁费，此两笔费用不属于上诉人放弃向被上诉人要求赔偿的范围。其次，从《房屋租赁合同》内容看，均为形式相同，说明合同文本由上诉人提供，在对合同条款的理解存在歧义时，应该作出不利于提供合同文本方的解释。对于《房屋租赁合同》中约定的“乙方不得以任何方式或借口来索要任何的赔偿”，被上诉人没有举示证据证明已经向上诉人明确告知该条款的含义和包含的内容，因此，该条款中不应当包含停产停业损失和搬迁费。再次，上诉人与被上诉人签订合同时约定的条款所针对的内容，仅指双方履行或提前解除��同的约定，此时征收尚未发生，对于该房是否征收，以及征收后有什么性质的补偿，上诉人均不得知，所以上诉人对于停产停业损失和搬迁费是没有放弃权利的。3.一审判决认定事实不清，漏列当事人。一审判决没有查清楚被征收的房屋的面积和对应的补偿金额，应当追加征收单位为案件的当事人。综上，征收人将补偿费全部支付给被上诉人后，上诉人向被上诉人主张自己应当享有的部分，符合法律规定，应当得到支持。被上诉人阮太生、蔡禹珍共同答辩称：1.上诉人一审起诉的案由是房屋租赁合同纠纷，不是拆迁安置补偿纠纷。停产停业损失费和搬迁费均是拆迁安置的范围。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》约定房屋拆迁后，被上诉人仅仅只是退还上诉人未到期的租金。上诉人因为解除合同没有受到实际损失，因此不存在其向被上诉人请求赔偿的问题��2.上诉人请求被上诉人支付搬迁费、停产停业期间的损失是没有事实依据的。（1）上诉人主张承租人享有征收赔偿的权利没有法律依据，被拆迁人只能是产权人。根据补偿办法第7条规定，生产经营单位和被征收人的损失的支付办法按照合同约定，本案双方当事人对于损失约定是不予赔偿，只退还未到期租金。被上诉人获得的只是房屋本身的价值，并没有上诉人所称的生产经营损失。搬迁费在合同中也是约定了不予支付的。（2）2014年8月23日经居委会调解，双方确认在2014年9月10日前搬迁，否则损失自负，这是上诉人和被上诉人共同签订的文书。上诉人没有按约定的时间搬迁，再要求支付搬迁费不应得到支持的。（3）双方签订的《房屋租赁合同》不是格式合同，是双方之间协商达成的一致意见。被上诉人的房屋在2011年就已经确定在被拆迁红线范围内，拆迁单位也进行了公告，上诉人说不知道该房屋属于被拆迁房屋的理由不成立。（4）本案不存在漏列当事人。房屋租赁合同纠纷和拆迁安置补偿纠纷的案由不一样，本案是房屋租赁合同纠纷，按照合同相对性原理，征收人不是合同的相对方，不应作为当事人参加诉讼。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二审中，被上诉人提交了一份证据：彭水县房屋资源管理局的证明。拟证明上诉人关于不知道被上诉人的房屋在拆迁征收范围内的陈述不属实。上诉人经质证认为，虽然该份证据收集时间是2015年1月28日，但是证明的内容发生在一审之前，而被上诉人没有收集，该份证据不是二审中出现的新证据。该份证据的内容，不能推定上诉人在签订合同时已经知道租赁的房屋要拆迁，不能达到上诉人所要证明的目的。本院经审查认为，被上诉人所举示的证据虽然出自彭水县房屋国土资源管理部门，具有真实性，但是其证明的内容与本案不具有关联性，不能达到被上诉人所述的证明目的，本院不作本案的证据采信。本院二审查明：被上诉人阮太生持有的争议房屋房产证中，载明的房屋用途为“住宅、商业”。二审庭审中，上诉人对其在一审中提出被上诉人退还尚未到期的租金的请求，因被上诉人已实际支付，上诉人表示予以放弃。另查明，一审开庭前，彭位东以彭水黔龙阳光地产开发有限公司与本案无关为由，撤回对彭水黔龙阳光地产开发有限公司的起诉，一审法院予以准许。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案争议的焦点为：1.一审判决是否漏列当事人；2.被上诉人是否应当向上诉人支付停产停业损失和搬迁费。现评述如下：一、关于本案是否漏列当事人的问题。本��是上诉人提起的房屋租赁合同纠纷，《房屋租赁合同》的当事人为上诉人彭位东和被上诉人阮太生，征收单位不是本案合同的当事人。故此，上诉人主张一审判决漏列当事人的理由不成立，本院不予支持。二、关于被上诉人是否应当向上诉人支付停产停业损失和搬迁费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二条规定，本法所称合同是平等民事主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，上诉人彭位东与被上诉人阮太生签订的《房屋租赁合同》第五条约定：“乙方在房屋租赁期满之日前三个月向甲方办理下年度的租房合同。房屋租赁合同有效期内，拆迁或转让租用房产时乙方同意房屋租赁合同自此终止，十五日内双方交接租用房屋。乙方不得以任何方式或借口来索要任何的赔偿。甲方只退还乙方未满租期的租房本金。”该项约定是双方当事人在签订合同时的真实意思表示。上诉人主张《房屋租赁合同》系被上诉人提供的格式合同，因被上诉人在签订合同时未向上诉人履行告知义务，该条款无效。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。虽然上诉人和被上诉人签订的《房屋租赁合同》系被上诉人所提供的打印件，其中的条款也是被上诉人反复使用和预先拟定的，但是合同中载明的具体内容并非是双方不能协商拟定的，所以上诉人主张该条款系格式条款、不产生法律效力的主张不成立，本院不予支持。根据《房屋租赁合同》第五条的约定，房屋租赁合同因拆迁或转让租用房产时，乙方即上诉人彭位东同意房屋租赁合同自此终止。在被上诉人阮太生于2014年8月2日向上诉人彭位东送达��解除房屋租赁合同的通知》后，双方产生争议，通过诉讼调解，彭水苗族土家族自治县人民法院作出（2014）彭法民初字第02469号民事调解书确认，双方于2014年8月29日解除了《房屋租赁合同》。其次，停产停业损失，是指因房屋被征收而造成被征收人生产经营活动暂停或者终止而产生的损失。搬迁费是指被拆迁人在房屋被征收后因为搬迁所产生的各项费用。上诉人彭位东请求被上诉人支付其停产停业损失和搬迁费，因上诉人和被上诉人在《房屋租赁合同》中已经明确约定合同终止后，十五日内双方交接房屋，乙方不得以任何方式或借口来索要任何赔偿，甲方只退还乙方未满期的租房本金。只是解除时间和履行方式经（2014）彭法民初字第02469号民事调解书作出了变更，但该调解书并未否认双方签订合同所约定内容与调解书不相抵触部分的效力，即乙方不得以任何方式或借口来索要任何赔偿。因此，上诉人主张约定中的赔偿和补偿的性质不同，其放弃的仅仅是因合同终止后主张合同违约的赔偿请求权，不是放弃的补偿这一理由不成立，本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，虽然一审庭审前彭位东以彭水黔龙阳光地产开发有限公司与本案无关为由，撤回对彭水黔龙阳光地产开发有限公司的起诉并得到一审法院准许后，仍将彭水黔龙阳光地产开发有限公司列为本案第三人不当，应予纠正，但本案判决结果正确，可予维持。上诉人彭位东上诉事实和理由均不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费388元，由上诉人彭位东负担。本判决为终审判决。审　判　长　　张泽端代理审判员　　郑　斌代理审判员　　段成一二〇一五年二月十五日书　记　员　　侯　睿关注公众号“”