（2014）苏中民终字第04510号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2015-12-21
案件名称
张家港市港帆物业管理有限公司与项惠琴物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
项惠琴,张家港市港帆物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第04510号上诉人（原审被告）项惠琴。委托代理人顾德贤。被上诉人（原审原告）张家港市港帆物业管理有限公司。法定代表人代先明，总经理。上诉人项惠琴因与张家港市港帆物业管理有限公司（以下简称港帆物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院作出的（2014）张开民初字第0602号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：项惠琴系张家港市杨舍镇梁丰花园89幢402室业主，住房建筑面积114.67平方米。2003年9月23日，张家港市物价局下发的《关于暂时核定名帆花园等住宅区物业管理公共服务费收费标准的批复》明确梁丰花园小区物业管理公共服务收费收费标准为0.40元／月·平方米。2005年1月4日，港帆物业公司与项惠琴签订《张家港市前期物业服务协议》，约定：由港帆物业公司为该小区提供物业服务，物业服务费按物价局批复履行，设施运行费、公共照明费、公共用水费，一年一次，公开分摊至每户业主。交纳费用的时间为一年一次，业主到物业公司交纳。逾期交纳的，从逾期之日起每日按应缴费用的万分之五加收滞纳金。合同签订后，港帆物业公司在该小区从事物业服务工作至2012年12月31日撤出。项惠琴尚结欠2010年1月4日至2012年12月31日止的物业费1644元。以上事实，由《张家港市前期物业服务协议》、房屋权属登记信息查询结果证明、缴费通知及当事人陈述等证据予以证实。原审原告港帆物业公司的诉讼请求为，请求判令：项惠琴支付物业费1644元、能耗费414元及滞纳金562元并承担本案诉讼费用。审理中，港帆物业公司将滞纳金金额减少为450元。原审法院认为：诉争的《前期物业服务协议》合法有效，对双方均具有约束力。港帆物业公司按约提供了物业服务，项惠琴理应支付物业费。港帆物业公司主张项惠琴应支付拖欠的物业费1644元，原审法院予以支持。港帆物业公司主张的滞纳金实质上是违约金，项惠琴未按约交纳物业费已构成违约，现港帆物业公司主张自逾期付款之日起按照每日万分之五支付滞纳金450元，并不违反法律规定，原审法院予以支持。虽然当事人在物业服务协议中约定了设施运行费、公共照明费、公共用水费等费用分摊到户的计算方式，但港帆物业公司并未提供将上述费用分摊到项惠琴的相关依据，现港帆物业公司主张按照0.10元／月·平方米收取能耗费，缺乏合同依据，原审法院不予支持。对于项惠琴抗辩的港帆物业公司存在物业服务不到位的情况，由于其并未提供相应证据予以证实，原审法院亦不予采纳。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款的规定，判决：一、被告项惠琴应给付原告张家港市港帆物业管理有限公司物业费1644元及滞纳金450元，合计2094元。限被告项惠琴于判决生效之日起10日内履行。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费150元，减半收取75元，由原告张家港市港帆物业管理有限公司负担25元，被告项惠琴负担50元。上诉人项惠琴不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：在港帆物业公司服务不到位和不负责任的情况下，原审判决有失公平。要求港帆物业公司向法庭提供其一审委托代理人曾瑞的劳动关系证明，没有就说明不是公司员工。港帆物业公司在2010-2012年间从未向上诉人催讨过物业费，原因是涉案房屋外卫窗户损坏，车库天棚裂缝物业公司未维修。小区内屋顶搭建的玻璃房是违章建筑，物业公司没有阻止，存在安全隐患。物业公司的保安管理松散，数量不足，且都是老年人员，管理不到位。物业公司收取物业费没有开具正式的发票，上诉人保留举报的权利。请求撤销原判，由物业公司修复外卫窗户及89幢6号车库天棚裂缝。被上诉人港帆物业公司辩称：上诉人说的曾瑞不是我方职员，我是法定代表人，我证明他就是我们的职员，第二，上诉人称2010年之后未收取物业费不属实，上诉人以窗户损害为由不交物业费的理由不成立，上诉人是2010年之前还交物业费，所以不是房屋质量的问题，而且房屋质量的问题应该找开发商解决。违章玻璃房搭建应该是其他执法部门处理，物业没有强拆的权利，上诉人也可以举报物业公司愿意协助。小区只有一个主大门，门岗上随时有保安两三个。关于外来人员我方都是有登记的，可以提供相关证据。我方可以随时给上诉人开发票，我收据都给了，但是不知道开什么抬头，如果上诉人要就可以开。原审判决认定事实清楚，适用法律得当，只有公共能耗费没有支持也就算了。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。二审另查明：项惠琴在一审中提交的据以证实窗户损坏及车库天棚裂缝的照片显示，裂缝和损坏部位均位于室内。二审中，港帆物业公司提交2008年、2009年、2007年的部分值班交接记录表，车辆登记本，2009年、2010年、2012年的部分保安队召开例会登记表，2011年-2012年的车辆出入登记表，车辆出入表单页。证明履行了正常物业管理事项，不是如上诉人说的外来人员不管，没有保安巡逻，保安人员少，被上诉人提供的物业管理服务是规范的。项惠琴质证认为只有2011年12月至2012年的车辆出入登记是可以的，其他的零碎的证据不符合要求，是不是伪造的不清楚。项惠琴主张：我房子损坏的窗户和天棚的裂缝我不是要求被上诉人修复，是要求被上诉人协助有关部门来修复，具体是被上诉人去找相关部门，被上诉人是房产公司的下属公司，因此我找物业公司实际上与找房产公司是一个作用，但是物业公司就是没有给我办好。本院向上诉人释明，如认为房屋有质量问题应当向开发商主张权利，物业公司和开发商系两个独立的主体；项惠琴认为其应该找物业公司，物业公司为业主服务，让物业公司帮忙找房产公司，保修期已经过了。上述事实，由照片、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，项惠琴对港帆物业公司提供物业服务的事实本身并未提出异议，本院予以认定。项惠琴作为物业所有人，接受物业服务之后理应按照合同约定支付物业服务费，拖欠费用构成违约的，还应承担相应的违约责任。原审判决关于物业服务费及滞纳金的认定无误，本院予以维持。项惠琴对于港帆物业公司原审委托代理人曾瑞的身份持有异议，港帆物业公司在二审中当庭确认曾瑞系其员工，且委托代理人身份是否合法系人民法院审查范畴，项惠琴的该项上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。项惠琴提及的房屋外卫窗户损坏，6号车库天棚裂缝均位于室内，该部位系业主专属范围，是否属于物业公司应当提供维修服务的公共部位，是否应由物业公司承担维修义务尚无证据证实；项惠琴关于物业公司有义务协助其向开发商主张权利的陈述没有事实及法律依据，其以房屋问题未修复为由拒绝支付物业服务费的主张没有依据，本院不予支持。小区内违章搭建阳光房的情况即便存在，其行为主体并非港帆物业公司，管理主体应为城市管理等行政主管部门，亦非港帆物业公司；项惠琴以物业公司未予阻止为由拒绝支付物业管理费没有法律依据，本院不予支持。项惠琴关于小区保安存在问题、收取费用未开具发票等的主张均不能成为其拒绝支付物业管理费的合法理由，本院均不予支持。综上所述，上诉人项惠琴的上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人项惠琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 周 军代理审判员 王君英二〇一五年二月十五日书 记 员 田思诗 来自：