（2014）杭上民初字第1310号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2015-07-01
案件名称
杭州新湖滨商业发展有限公司与杭州古迅贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市上城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州新湖滨商业发展有限公司,杭州古迅贸易有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭上民初字第1310号原告：杭州新湖滨商业发展有限公司，住所地：杭州市上城区延安路258号法定代表人：陈晓东，董事长。委托代理人：刘森，上海市君和律师事务所律师。委托代理人：潘雄，上海市君和律师事务所律师。被告：杭州古迅贸易有限公司，住所地：杭州市下城区杭锅新村配2幢108室。法定代表人：姚佳。原告杭州新湖滨商业发展有限公司（以下简称“新湖滨公司”为与被告杭州古迅贸易有限公司（以下简称“古迅公司”）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年8月21日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序，由代理审判员娄磊担任审判长，与人民陪审员徐新樵、朱志华组成合议庭，于2015年1月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘森、潘雄到庭参加诉讼。被告古迅公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新湖滨公司起诉称：2013年，原告与被告签订店铺经营合同（以下简称“本合同”），约定原告向被告提供位于杭州市延安路258号湖滨银泰二期127室的店铺，店铺建筑面积103平方米，合同期限自2013年10月1日至2016年11月30日止。双方同时约定被告承诺店铺不晚于2013年9月30日对外整体营业；若被告未在2013年9月30日前对外营业，视为被告违约，原告有权解除合同并没收订金；被告进场日至2013年9月28日系装修免租期，店铺物业管理费为15450元；2013年10月1日至2013年11月30日，若被告未按时开业，店铺约定扣率为人民币46994元，月物业管理费为7725元；若被告无正当理由中断营业连续超过五天或一年内累计超过十五天的，视为提前撤柜，被告应向原告支付违约金5000元；被告不履行协议的有关规定经原告指出，在合理的期限内不能及时纠正的，原告有权解除本合同并要求被告支付赔偿金，由本合同引发的争议应向原告所在地人民法院提起诉讼。店铺经营合同订立后，被告并未根据本合同第3.5.1条的约定，向原告支付定金。此后，被告无视本合同中开业日条款的约定，未能按时于2013年9月30日前开业。经原告反复催促，被告才于2014年3月18日正式对外营业，迟延开业近5个月之久。开业后，被告至今未向原告补足约定扣率收益。2014年5月上旬，被告负责人希望减免所欠的约定扣率，并提出以开展促销企划案的形式抵消部分约定扣率的建议。但原、被告未就该提议达成一致意见。被告延迟开业、拖欠约定扣率等费用的行为造成了原告巨大的经济损失。2014年7月10日，原告向被告发出缴费通知单，要求被告向原告支付所拖欠的费用，但被告始终不予答复。2014年7月23日，原告再次向被告发出缴费通知函，告知被告应至迟于2014年7月31日前缴纳所欠费用，否则原告将采取法律措施以维护自身合法利益，然被告仍置若罔闻，2014年7月31日，原告向被告发出合同解除通知函，告知原告已于2014年7月31日正式解除店铺经营合同。截至2014年8月15日，被告共欠付原告扣率331633.37元，扣率逾期利息10203.57元，物业管理费61948.15元，物业管理费逾期利息1785.94元，其他费用10884.36元，其他费用逾期利息238.24元，逾期占用费23175元，共计人民币439868.64元。故原告诉至本院，请求判令：1、确认原、被告订立的店铺经营合同于2014年7月31日解除，并于2日内将案涉房屋返还原告，且恢复原状；2、被告向原告支付扣率331633.37元，扣率逾期利息10203.57元，物业管理费61948.15元，物业管理逾期利息1785.94，其他费用10884.36元，其他费用逾期利息238.24元；上述逾期利息要求计算至实际支付之日止；3、被告向原告支付自2014年8月1日暂计至2014年8月15日逾期返还期间的店铺占用费23175元（参照店铺经营合同中的日约定扣率），店铺占用费要求计算至店铺返还之日止；4、原告有权没收被告保证金46994元；5、诉讼费、保全费等由被告承担。为证明其主张，原告向本院提交以下证据：1、店铺经营合同、房屋所有权证各一份，证明双方签订房屋经营合同，原告向被告提供店铺，被告应按约支付扣率等费用；2、定金收据一份，证明向原告缴纳过定金46994元，后定金转化为履约保证金；3、缴费发票十张及专柜结算单十三张，证明被告拖欠扣率、物业费等费用情况；4、缴费通知函二份、EMS单据及单据查询情况各一份，证明原告多次向被告催讨扣率等费用；5、合同解除通知函、EMS单据及单据查询情况各一份，证明原告终止与被告的店铺经营合同，催讨扣率等费用；6、照片十张，证明被告在解约后仍在原告场地经营。被告古迅公司未答辩，亦未提交证据，视为其放弃答辩及举证权利。审理中，本院依法对原告提供的证据进行当庭质证后认证如下：被告古迅公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利。本院认为原告提交的证据1-6真实、合法，与本案有关联性，本院予以认定。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认案件事实如下：位于杭州市延安路258号一层、二层、四层房屋系原告新湖滨公司所有。原告新湖滨公司与被告古迅公司签订湖滨银泰二期店铺经营合同一份，约定了原告提供位于杭州市延安路258号湖滨银泰二期的127室商铺供被告设置店铺并经营本合同约定商品，店铺套内建筑面积为103平方米。原、被告同意每月按照约定扣率或者正常扣率进行收益分配，约定扣率收益计算方式为2013年12月1日至2014年11月30日：日约定扣率收益为15元／天／平方米，月约定扣率收益为46994元／月；2014年12月1日至2015年11月30日：日约定扣率收益为16元／天／平方米，月约定扣率收益为50127元／月；2015年12月1日至2016年11月30日；日约定扣率收益为17元／天／平方米，月约定扣率收益为53260元／月；月约定扣率收益为日约定扣率收益×套内建筑面积×365天÷12个月，不足月的当月约定扣率收益为日约定扣率收益×当月实际经营天数×套内建筑面积。正常扣率收益系根据被告店铺不同商品含税销售总额的一定比例分配收益。原、被告同时约定每月正常扣率收益大于每月约定扣率收益时，原告分配收益按照每月正常扣率收益计算；每月正常扣率收益小于每月约定扣率收益时，原告分配收益按照每月约定扣率收益计算。被告应按75元／月／平方米，即7725元／月的物业管理费标准支付物业管理费，月物业管理费总额为月物业管理费标准×12月÷365天，不足月的当月物业管理费总额为日物业管理费标准×当月实际经营天数×套内建筑面积。在本合同期限内，被告可根据实际需求要求原告向其提供包括但不限于出租仓库、出租花车、出租场地办活动、出租灯箱等服务项目，因该等服务项目导致原告额外产生相关成本和支出，被告应支付相对应的费用，被告支付完毕该费用后，凭支付凭证与原告结算被告应分配的收益，该等服务项目费用中的被告店铺发生的水费、电费、网络费、电话费等费用，由被告自行负责并自行支付，如由于行政事业单位收费系统原因或其他原因，导致被告无法自行支付该等费用，原告可协助被告完成支付以上该等费用，但由此产生的相关税费由被告承担。被告同意使用原告的收银系统，被告应向原告交纳的使用费为500元／月。被告应在原告规定的用电标准范围内核定用电量，并根据政府价格及能耗缴纳水电管理费给原告，被告同意原告在原、被告双方每月结算时与原告应分配的收益一并提取。被告应在本合同签订之日起5日内向原告支付定金46994元，若被告积极履行本合同按约定时间如期开业，此笔定金转为本合同约定下的被告应缴质量保证金。店铺中的商品销售收入全部进入原告统一账户，并由原告统一向消费者考据发票，原、被告原则上采用当月销售次月结算的方式进行结算，被告在对账后根据原告要求销售次月10日前（如遇节假日结算时间将顺延）向原告开具一般纳税人增值税专用发票，原告在收到前述增值税专用发票后根据约定的收益分配方式，提取相应费用后于销售次月25号前结算。如果被告未经原告书面同意提前撤店，应向原告支付违约金，违约金数额为被告提前撤店前6个月原告所分配的收益及提取的相关费用的总和。若被告不履行合同的有关规定经原告指出，在合理的限期内不能及时纠正，原告有权解除合同并要求被告支付赔偿金。被告自2013年12月1日至2014年7月31日的营业期间，其销售金额共计45527元。2014年2月28日，被告向原告支付履约保证金46994元。2014年3月31日至2014年8月13日，被告共计产生物耗费用、电费、通讯服务费、其他服务费共计10884.36元。原告曾于2014年7月10日、7月23日向被告邮寄缴费通知函，要求被告缴纳约定扣率收益以及物业管理费等费用。2014年7月29日，原告向被告邮寄合同解除通知函一份，认为原告要求被告履行合同义务，支付拖欠费用的要求未得到被告的有效回应，被告的行为已经构成根本违约，要求合同于2014年7月31日解除，并要求被告支付拖欠的扣率、物业管理费等各项费用。被告在2014年8月4日收到该通知函。因被告至今未支付拖欠的费用及腾退案涉商铺，原告诉至本院，要求依法解决。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告之间签订的店铺经营合同系双方真实的意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，应属有效。在本案合同履行过程中，经原告催告后，被告仍未支付扣率收益、物业管理费等费用，故原告要求与被告解除合同于法有据，该解除合同的通知于2014年8月4日送达至被告，因此，案涉合同于2014年8月4日解除。合同解除后，被告至今未腾退案涉商铺，故原告要求被告腾退案涉商铺的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。至于原告要求被告就案涉商铺恢复原状的诉讼请求，本院认为，虽然合同中约定被告在撤店后需要将店铺内的装修还原，但原告并未提供证据证明装修前店铺内的装修情况，故本院对该诉讼请求不予支持。在案涉合同解除前，被告应当按照合同的约定向原告支付扣率收益。被告自2013年12月1日至2014年8月4日，每月的正常扣率收益均小于约定扣率收益，故被告应当按照约定扣率收益支付2013年12月1日至2014年8月4日期间的扣率收益共计375952元，在2013年12月1日至2014年8月4日期间，原告已经预收取被告收益共计43305元，该收益应当予以扣除，故被告应当支付原告扣率收益338827元。自2014年8月5日始，被告未腾退案涉商铺，应当参照合同关于约定扣率收益的标准支付店铺占有使用费。被告未向原告缴纳物业管理费，应当按照合同的约定标准向原告支付2013年12月1日至2014年8月4日期间的物业管理费61948.15元。在被告经营店铺期间，共产生其他费用10884.36元，故原告要求被告支付该费用的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求没收履约保证金46994元的诉讼请求，本院认为，原、被告在合同中约定该保证金系用于被告店铺已售商品的售后服务，并未约定原告有权没收该履约保证金，故原告的该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告按照银行贷款利率1.5倍的标准支付扣率收益的逾期利息、物业管理费的逾期利息、其他费用的逾期利息，本院认为，原、被告在合同中对上述逾期利息均未作出相应约定，以及对解除合同后要求被告支付赔偿金的计算方式、标准未明确约定，故原告要求支付逾期利息的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告古迅公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告杭州新湖滨商业发展有限公司与被告杭州古迅贸易有限公司之间的湖滨银泰二期店铺经营合同于2014年8月4日解除；二、被告杭州古迅贸易有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾退位于杭州市延安路258号湖滨银泰二期127室商铺，将商铺返还原告杭州新湖滨商业发展有限公司；三、被告杭州古迅贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州新湖滨商业发展有限公司扣率收益338827元，物业管理费61948.15元、其他费用10884.36元；四、被告杭州古迅贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州新湖滨商业发展有限公司商铺占有使用费（自2014年8月5日始按照约定扣率收益标准分期计算至被告杭州古迅贸易有限公司实际腾退之日止）；五、驳回原告杭州新湖滨商业发展有限公司的其他诉讼请求。被告杭州古迅贸易有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费7898元，公告费650元，合计8529元，由被告杭州古迅贸易有限公司负担8125元，由原告杭州新湖滨商业发展有限公司负担314元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费7879元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨分理处）。审 判 长 娄 磊人民陪审员 徐新樵人民陪审员 朱志华二〇一五年二月十五日书 记 员 陶舒雯 关注公众号“”