（2014）新民一终字第240号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2015-03-17
案件名称
向新香与克拉玛依家益德经营管理有限责任公司、韩建全房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区高级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
向新香,克拉玛依家益德经营管理有限责任公司,韩建全
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆维吾尔自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2014）新民一终字第240号上诉人（原审原告）：向新香，女，汉族，1971年4月18日出生，克拉玛依区阿芙萝家纺生活馆业主，住新疆克拉玛依市向阳南村**幢**楼**号。委托代理人：司省良，新疆同创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：克拉玛依家益德经营管理有限责任公司，住所地：新疆克拉玛依市幸福路1号。法定代表人：宛剑，公司董事长。委托代理人：刘宁，新疆惠和律师事务所律师。委托代理人：王晓黎，新疆惠和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩建全，男，汉族，1972年4月28日出生，现无业，住新疆克拉玛依市星光小区东侧*号。上诉人向新香因与被上诉人克拉玛依家益德经营管理有限责任公司（以下简称家益德公司）、韩建全房屋租赁合同纠纷一案，不服克拉玛依市中级人民法院（2014）克中民二初字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人向新香及其委托代理人司省良，被上诉人家益德公司的委托代理人刘宁、王晓黎，被上诉人韩建全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年，克拉玛依家益德物业服务有限责任公司（现更名为克拉玛依家益德经营管理有限责任公司）在承包经营克拉玛依市家佳乐超市过程中，经产权人同意，由其垫资改造家佳乐超市北入口。该改造工程由承包单位新疆三联工程建设有限责任公司承包后，交由其下属的十九队即韩建全施工队具体负责施工。该工程于2010年11月29日竣工验收。此前即2010年3月4日，家益德公司总经理郑云龙与韩建全签订的《备忘录》一份，主要内容载明：“关于新建家佳乐超市新二楼改造商业用房工程，家益德公司与三联十九队韩建全协商如下内容：1、家益德公司确保该项目由三联公司承建（中标）。2、承建好的二楼由韩建全负责管理并收租金，收来的租金冲抵工程款。3、冲抵工程款金额300万元，多余部分由家益德公司付给三联公司。4、韩建全负责租金冲抵工程款与三联公司工程款协调。以上内容为双方商谈备忘记录，可作以后协议附件。”2010年9月30日，产权人克拉玛依市供联商贸有限责任公司与家益德公司签订《租赁委托合同》一份，主要内容载明：“产权人克拉玛依市供联商贸有限责任公司委托家益德公司代理出租位于克拉玛依区幸福路1号（楼层地下1层地上2层，建筑面积20418.11平方米＋2505.51平方米），并以产权人委托代理人的身份与承租人签订租赁合同，合同期限内产权人不再与第三方订立同一标的的出租委托合同或出租合同。委托代理期限：2010年10月1日起至2025年9月30日止，期限15年。对其他权利义务亦进行了约定。2010年12月9日，家益德公司与韩建全签订《房屋交接单》一份，内容载明：“于2010年12月9日将位于克拉玛依幸福路副3号二楼副3-A号房屋，面积为1447.09平方米交由韩建全使用。房屋具体情况如下：（具体位置见附图）1、水、电、暖配套设施齐全。2、消防设施完善。3、其它。”由于韩建全在接收房屋后，未能与新疆三联工程建设有限责任公司就工程款事宜协调一致。2011年11月22日，新疆三联工程建设有限责任公司向建设方克拉玛依市家佳乐商贸有限责任公司发出《催款函》，主要内容为：“我公司于2010年6月20日与贵公司签订了《克拉玛依市供销社家佳乐超市改造工程施工合同》，工程总造价为596.797612万元，施工中贵公司仅支付我公司工程款268.04万元。我公司于2010年1月份向贵公司提交了经中介机构审核完毕的竣工结算，按照合同约定贵公司应在收到竣工结算28天内支付剩余工程款299.8198万元，经我公司多次派人催要，贵公司一直找借口拖延至今未支付该款项。鉴于贵公司的违约行为，现我公司再次郑重函告：贵公司在收到本催款函后一周内将剩余工程款项支付给我公司，否则采取法律手段维护合法权益。”克拉玛依市家佳乐商贸有限责任公司收到此《催款函》后转交家益德公司具体负责处理。后来诉讼中，新疆三联工程建设有限责任公司与家益德公司就此工程款协商达成一致《协议》，主要内容约定：“双方就剩余工程款299.8198万元达成如下协议：一、在2012年1月16日前支付100万元；二、在2012年3月20日前支付100万元；三、在2012年4月20日前付清余款99.8198万元及三联公司已经支出的诉讼费3.7248万元由家益德公司承担；四、家益德公司针对上述一、二、三项约定中任意一项未能在约定的时间内支付工程款，家益德公司自愿承担欠款总额299.8198万元从2010年12月至付清余款之日银行同期贷款利息三倍的违约金；同时家益德公司同意三联公司就未予支付的工程款和违约金直接向克拉玛依区人民法院申请支付令；五、本协议经双方盖章后生效。协议生效后三联公司即申请撤诉并解冻家益德公司账户。”此协议签订后，家益德公司分三次向新疆三联工程建设有限责任公司支付剩余工程款2998198元及相关诉讼费用。由于上述事件，家益德公司认为韩建全没有按2010年3月4日双方签订的《备忘录》内容，就新疆三联工程建设有限责任公司剩余工程款299.8198万元事宜处理妥当，致使其与韩建全以三年房屋租金冲抵上述工程款为内容的房屋租赁合同履行失去意义，于是在2011年12月17日协议解除与韩建全的房屋租赁合同关系，该《协议》主要内容载明：“一、双方签订的《房屋租赁合同》原合同一式两份各持一份。2011年7月7日韩建全通过我公司原经理郑云龙借出我方所持合同原件，后经索要韩建全称已遗失。2011年11月份由于种种原因，并经双方多次协商后达成终止原克拉玛依幸福路1号地下超市入口二楼《房屋租赁合同》（面积1447平方米），终止合同时间为2011年12月31日。二、由于韩建全与家益德公司签订《房屋租赁合同》后，韩建全又将该房屋转租给其他8家商户，并签订1-3年的租赁合同。现由韩建全负责在2011年12月31日前解除与其8家商户签订的房屋租赁合同，同时这8家商户在2011年12月31日前所发生的任何经济责任和法律责任由韩建全本人承担。三、2011年12月22日前由韩建全负责组织上述8家商户与家益德公司签订新的《房屋租赁合同》。”同年12月31日双方又签订《协议》一份，主要内容载明：“韩建全与家益德公司就克拉玛依幸福路1号地下超市入口二楼房屋租赁及该房屋建造事宜，充分协商达成如下协议：1、建造幸福路1号地下超市入口二楼房屋的工程款（余款约322万元）由家益德公司支付给三联工程建设有限公司（具体还款计划由家益德公司和三联工程建设有限公司协商后确定，韩建全同志做相应的协调工作）。2、韩建全租赁克拉玛依市幸福路1号地下超市入口二楼房屋（面积1447平米）的租期从2011年4月1日计算，该房屋租金由韩建全收至2011年12月31日止。3、韩建全对幸福路1号地下超市入口二楼房屋的装修费用120万元用幸福路1号地下超市入口二楼从2011年4月1日至2011年12月31日所收的房屋租金和2011年10月家益德公司已支付给韩建全49万多元的工程款来抵扣。”该协议签订后，家益德公司于2011年12月30日向向新香丈夫王永华送达通知三份，主要内容为：“家佳乐地下超市入口二楼商户：我公司与韩建全签订的家佳乐地下超市入口二楼《房屋租赁合同》于2011年12月31日终止，我公司将于2O12年1月1日收回该房屋。请各位商户与我公司在2O12年1月3日前签订《房屋租赁合同》，届时有商户未与我公司签订《房屋租赁合同》的，我公司视为该商户放弃在此地的经营权。签收人王永华。”2012年1月6日，家益德公司与向新香丈夫王永华签订了“克拉玛依市幸福路副3-A-2、3-A-3及3-A-6《房屋租赁合同》三份，对双方权利义务进行了明确约定。另查，王永华与向新香系夫妻关系，阿芙萝家纺生活馆为个人经营的个体工商户，登记业主为向新香，对王永华所涉本案之行为，向新香均予以认可。又查，克拉玛依家益德服务有限责任公司于2012年3月20日通过克拉玛依市工商行政管理局变更为“克拉玛依家益德经营管理有限责任公司”。再查，2010年11月9日，家益德公司与克拉玛依阿芙萝家纺生活馆业主即向新香的丈夫王永华签订《房屋租赁合同》一份，主要内容约定：“克拉玛依家益德服务有限责任公司（甲方）将位于克拉玛依市幸福路家佳乐超市新二楼，面积1447平方米（非机打）出租给克拉玛依阿芙萝家纺生活馆（乙方）从事商业经营。租赁期限9年，自2011年3月1日起至2020年2月29日止。房租按每年160万元计算。其中前三年租金总计250万元，由于家益德公司欠韩建全工程款250万元，所以前三年租金250万元乙方不用支付，由韩建全工程款一次性付清，第四年按每年160万元计。同时对其他权利义务亦进行了约定。”现向新香认为其作为阿芙萝家纺生活馆业主，其丈夫王永华与家益德公司签订的上述《房屋租赁合同》有效且其已参与投资装修，家益德公司强制解除此《房屋租赁合同》造成其经济损失，故提起诉讼。还查，2011年3月5日，向新香丈夫王永华出具《说明》一份，主要内容载明：“此阿芙萝家纺生活馆与家益德公司所签订合同的用途限于家佳乐新二楼出租证明用，所产生的一切后果由阿芙萝家纺生活馆负责，与家益德公司无任何责任关系。”同日，阿芙萝家纺生活馆业主向新香丈夫王永华与家益德公司签订《房屋租赁合同》一份，主要内容约定：“租赁房屋坐落在克拉玛依区幸福路1号，建筑面积1447平方米，租期从2011年3月1日至2014年2月28日，租金伍拾万伍仟元，用途为商用。对其他权利义务亦进行了约定。”原审法院认为，该案争议焦点主要是：阿芙萝家纺生活馆业主即向新香的丈夫王永华与家益德公司于2010年11月9日签订的《房屋租赁合同》是否成立且实际履行问题；向新香要求家益德公司承担经济损失423.85万元是否成立问题。一、关于阿芙萝家纺生活馆业主即向新香的丈夫王永华与家益德公司于2010年11月9日签订的《房屋租赁合同》是否成立且实际履行问题。首先，原克拉玛依家益德服务有限责任公司经克拉玛依市工商行政管理局变更登记改名为克拉玛依家益德经营管理有限责任公司”，其自然承继了原克拉玛依家益德服务有限责任公司对外的权利义务。同时，本案租赁标的物即克拉玛依市幸福路家佳乐超市地下超市入口新二楼（面积1447平方米），又经产权人克拉玛依市供联商贸有限责任公司委托家益德公司对外出租，所以家益德公司作为本案租赁标的物房屋的出租权人并无不当。家益德公司于2010年11月9日与王永华签订的《房屋租赁合同》，因王永华与向新香系夫妻关系，且阿芙萝家纺生活馆为个人经营的个体工商户，登记业主为向新香，该《房屋租赁合同》又加盖阿芙萝家纺生活馆印章，故向新香作为本案诉讼主体适格。该《房屋租赁合同》从形式表征来看，当事人意思表示一致，房屋不被法律法规禁止出租，又以书面形式订立，符合合同成立的条件，故该《房屋租赁合同》成立；其次，租赁合同自当事人双方达成协议时起成立，而不以租赁物的实际交付为合同的生效要件。租赁合同为诺成合同，非实践性合同。租赁合同当事人双方既负有一定义务，也享有一定权利，双方的权利义务具有对应性、对价性，故其又系双务合同。租赁合同当事人的任何一方从对方取得利益，均须支付一定代价；出租人以转移租赁物的使用收益权而取得租金，承租人以转移租金的所有权取得租赁物的使用收益，因此租赁合同为有偿合同。依此合同理论，租赁合同成立后，只有当事人全面地适当履行各自义务，才能实现订立合同的初衷，否则并不能直接产生预期的合同利益。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案诉争为房屋租赁合同纠纷，承租人即向新香要实现合同根本目的并获取预期合同利益，必须先取得租赁标的物并使用收益，如其未能取得、占有租赁物或未履行主要支付租金义务，则该《房屋租赁合同》并未实际履行，当事人双方仅系存在违约责任问题。根据已查明的上述事实，本案租赁标的物经承包单位新疆三联工程建设有限责任公司交付下属十九施工队即韩建全具体改造，依韩建全与家益德公司签订的《备忘录》、《房屋交接单》及解除房屋租赁合同《协议》，新疆三联工程建设有限责任公司与家益德公司剩余工程款和解《协议》及付款凭据等证据相互印证，已形成完整证据链条，足以证实本租赁标的物事实上由韩建全占有、控制和使用。相反，向新香没有提供直接占有、控制本案租赁标的物即幸福路家佳乐超市地下超市入口新二楼（面积1447平方米）以及向家益德公司交付租金或依合同约定内容向新疆三联工程建设有限责任公司以租金冲抵剩余工程款的有效直接证据。依《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”依此法律规定，向新香应承担已占有本案租赁标的物并使用收益或已履行支付租金主要义务的证据，否则其应承担举证不能的法律后果。再次，2011年3月5日，向新香丈夫王永华与家益德公司又签订《房屋租赁合同》，同日亦出具《说明》，该《说明》内容即“此阿芙萝家纺生活馆与家益德公司所签订合同的用途限于家佳乐新二楼出租证明用，所产生的一切后果由阿芙萝家纺生活馆负责与家益德公司无任何责任关系。”进一步印证了向新香未实际占有使用本案租赁标的物，亦不能直接排除本案诉争的2010年11月9日签订的《房屋租赁合同》对外起非招商证明作用。综上，当事人双方诉争的2010年11月9日签订的《房屋租赁合同》成立，但该合同并未实际履行。家益德公司、韩建全提供的证据，互相之间前后印证，能形成基本完整的证据锁链，足以认定上述争议《房屋租赁合同》没有实际履行。二、关于向新香要求家益德公司、韩建全赔偿经济损失423.85万元是否成立问题。在本次诉讼中，向新香并未提供直接有效的证据证明其经济损失，仅提供自述损失金额的计算清单，家益德公司、韩建全又不认可，故无法认定向新香经济损失423.85万元真实存在。其中对2011年12月31日《协议》涉及装修费用120万元需要说明的是：从证据来源表明，该《协议》系家益德公司提供，以证明家益德公司与韩建全解除租赁合同后，家益德公司补偿韩建全对新二楼的装修费用120万元的事实，与向新香无直接关联性。向新香庭审质证中，对家益德公司提供的此《协议》不予认可，却在其所主张的经济损失中，又以此《协议》内容中的120万元作为其投资经济损失的合法依据，显然违背了民事诉讼应遵循的诚实信用原则。关于向新香提供四份合同证实自己租金损失的问题，承前所述，由于本案诉争的《房屋租赁合同》未实际履行，本案双方当事人并未对租赁标的物进行交接，向新香也未向家益德公司支付过租金，且向新香提供的证据，不能证实其是否存在经营损失及该损失与本案存在关联性，故向新香要求家益德公司、韩建全赔偿经济损失的主张不能成立。至于向新香要求解除合同的请求，因涉案之争的《房屋租赁合同》根本就未实际履行，现亦无解除之必要。另，关于本案所涉及王永华（向新香）、陆明、韩建全之间的关系，系另一法律关系，不属本案审查范围。遂判决：驳回向新香的诉讼请求。案件受理费41569元，由向新香负担。宣判后，向新香不服上述判决，上诉称，一、双方签订的《房屋租赁合同》已实际履行。2010年11月9日双方签订《房屋租赁合同》后，我对上述租赁物进行了长达1年的装修，进行了广告宣传和招商工作。2O12年1月1日，家益德公司单方发出通知解除其与韩建全之间的租赁合同，并收回房屋，致其他商户纷纷与我解除合同，并与家益德公司签订了新的租赁合同，继续使用我已装修好的商场。关于2011年3月5日王永华给家益德公司出具的说明一份，我在一审开庭时，向法庭提交了（2012）克中民二初字第29号判决书，说明了该证明是用于2011年3月5日家益德公司与我签订的租赁合同，是帮助我用于对外出租用，与2010年11月9日的合同无关，从2O11年3月5日所出具的证明也可以证实，双方所签的合同已经实际履行，被上诉人也在按合同约定协助我对外招商，并出租的事实。二、本案中确定的120万元装修数额，是我认可的无争议事实，一审法院以“在另案中不予认可，在本案中作为经济损失的主张，违反诚实信用原则，不予确认”理由，适用法律错误。故请求二审法院依法改判。家益德公司答辩称，一、双方签订的合同实际未履行。2010年11月9日签订的房屋租赁合同目的是供韩建全等对外招租时证明他们有对外转租的权利，无论向新香与家益德公司有一份还是两份合同，都是招租证明文件。家益德公司在原审中提交的备忘录、房屋交接单、房屋租赁合同、新疆三联公司与家益德公司剩余工程款和解协议、付款凭证，都能印证，本案涉案标的物是由韩建全占有、控制和使用。向新香并未实际占有、控制和使用。二、家益德公司补偿韩建全对新二楼的装修费用120万元，韩建全认可。向新香将此补偿费用作为其损失无任何依据。向新香的上诉理由不成立。韩建全口头答辩称，2010年11月9日向新香与家益德公司签订的合同是我们招商证明使用的，家益德补偿的120万元，我和王永华、陆明已进行了清算。家益德公司与涉案二楼所有的商户重新签订了合同。二审法院应驳回向新香的诉讼请求。经审理查明，2012年9月21日，王永华在原审调查时自认以下事实：1、与韩建全、陆明签订过三方合作协议。2、《家佳乐新二楼股东决议》韩建全没有出资。3、公共部分装修，包括外墙广告牌、开业宣传费120多万元。另查明，2012年11月12日，向新香向原审法院出具说明内容为：关于公共部分装修款经过开庭家益德公司与韩建全是按照120万元进行结算，我方诉讼主张也是120多万元，两者相差不大，现在我方同意按照家益德公司与韩建全结算的120万元结算，对此不再要求鉴定。二审经审理查明的其他事实与一审查明的其他事实一致。本院认为，认定向新香与家益德公司之间是否存在租赁合同是处理本案的基础。向新香以2010年11月9日其夫王永华与家益德公司签订的《房屋租赁合同》为依据，认为双方之间存在租赁合同关系。经审查，该合同约定，“租金支付由韩建全工程款一次性付清”，即租金支付义务人是合同之外的第三人韩建全，并非合同名义承租。2011年3月5日，王永华向家益德公司出具的《说明》：“双方所签合同的用途限于家佳乐新二楼出租证明用，所产生的一切后果由阿芙萝家纺生活馆负责，与家益德公司无任何责任关系”，且合同签订后，租赁房屋并未交予合同相对人，而是第三人韩建全。韩建全和家益德公司均陈述韩建全与家益德公司之间存在租赁合同关系，韩建全与王永华存在合伙关系，此陈述与上述事实相吻合。综上，向新香与家益德公司之间并不存在真实的租赁合同关系，双方签订的《房屋租赁合同》仅为对外招租使用。因此，向新香以该合同依据主张解除合同及赔偿损失，缺乏事实基础。至于向新香对租赁物进行装修、招商、转租收益损失，其应基于韩建全与王永华、陆明之间的合伙关系另行主张。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40708元（向新香已预交），由向新香负担。多交861元予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 谭 婷代理审判员 李 刚代理审判员 孙ＸＸ二〇一五年二月十五日书 记 员 张 佳 更多数据：搜索“”来源：