（2014）沪一中民二（民）终字第3231号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2015-03-09
案件名称
上海湘玉酒店投资管理有限公司诉叶世中等房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海湘玉酒店投资管理有限公司,叶世中,上海盛奥资产经营管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第3231号上诉人（原审原告、反诉被告）上海湘玉酒店投资管理有限公司。委托代理人王荣，上海市道恒律师事务所律师。委托代理人孙亦强，上海市道恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）叶世中委托代理人庄菁，上海中夏旭波律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海盛奥资产经营管理有限公司。委托代理人吴曾保，上海善景律师事务所律师。上诉人上海湘玉酒店投资管理有限公司（以下简称湘玉公司）因与被上诉人（以下简称）叶世中、上海盛奥资产经营管理有限公司（以下简称盛奥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第2384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月20日受理后，依法组成合议庭，于同年12月9日公开开庭进行了审理，上诉人湘玉公司之法定代表人周＊＊＊及其委托代理人王荣、孙亦强，被上诉人叶世中及其委托代理人庄菁，被上诉人盛奥公司之委托代理人吴曾保到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，2013年8月17日，湘玉公司（承租方，乙方）与叶世中（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方向乙方出租涉案房屋，该房屋的产证编号为：沪房地闵字（2009）第0＊＊＊＊＊13号，权利人为盛奥公司，建筑面积4，856平方米。该房屋房顶有二处简易房，其中一处简易房免费提供乙方使用，另一处甲方自用。乙方向甲方承诺，承租该房屋作为宾馆与商业使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。乙方保证，在承租期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途。涉案房屋建筑面积租金为人民币（下同）2.20元／平方米／日，租金2年内不变，自第3年起以后每两年递增5%。物业管理费为1元／平方米／月。租期12年，装修期3个月，租金的给付方式为付三押二。除甲方已在本合同补充条款中同意乙方承租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将房屋部分承租给他人。但同一间居住房屋，不得分割承租。乙方承租该房屋，应按规定与受租方订立书面的承租合同。承租期内，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足以抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。承租期间，非本合同规定的情况，乙方中途退租的，乙方应按提前退租的天数的租金的1倍向甲方支付违约金。若违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。承租关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还给乙方。乙方返还涉案房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分。甲方向乙方提供停车位免费十个，底楼还有的两个在营业的店要清空。合同租赁时间生效期为整栋楼清空并交接水电煤物业等所有费用并交钥匙当天开始为免租期。同日，双方还签订了《补充条款》，条款约定乙方承租涉案房屋的经营业态是酒店和商业。在承租期内乙方不得随意变更该经营业态／品类。如需变更须征得甲方书面同意，否则视为乙方根本性违约，甲方有权终止本合同，所造成的损失由乙方自行承担。乙方承诺签订该承租合同后，于正式营业前必须办齐相关经营证照，否则视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同。甲、乙双方同意，在签署承租合同的同时，乙方还需向甲方支付押金649，900元。本合同约定的承租期内，乙方无权要求以上述保证金抵付其任何应付款项（包括但不限于租金、物业管理费、单元内部能耗费等）。装修期为三个月，在装修期内乙方不需支付租金但需支付使用该物业所发生的所有费用，包括但不仅限于水、电、通讯、设备、物业管理及其它费用。乙方应保持该房屋包括但不限于本合同附件三所列的装修、设施和设备等的清洁完好及可使用状态。未经甲方事先书面同意，乙方不得在该房屋的外部包括窗户、外墙或顶部展示、树立、黏贴或悬挂任何标志、文字、海报、旗帜、广告牌或告示等。乙方应自行向相关部门申报并取得在该房屋内合法进行经营活动的所有批准、营业执照及许可证等，且应适时更新此等批准、营业执照及许可证。乙方应积极配合甲方办理本合同在相关房地产管理部门的租赁合同登记备案手续，包括但不限于提供合法有效的营业执照等文件及签署必要的文件等。乙方在承租期间，因上家租户开设宾馆，卫生部门对开设宾馆商铺有暗房比例要求，其对该处商铺的屋顶进行过局部改造，破坏了屋顶整体结构，因而造成房屋内局部有渗漏，所以乙方要在施用前把房屋渗漏修复处理好，乙方在租用期间的房屋渗漏均由乙方承担。乙方不得私自转租该商铺，转租行为须征得甲方书面同意方可进行，否则视为乙方根本性违约，甲方有权终止本合同，所造成的损失（包括第三方损失）由乙方自行承担。乙方承诺正式营业前办齐相关经营证照。乙方无法办理相关经营证照的，甲方不承担相应责任，如因此种原因乙方无法履行本租赁合同的，则视为乙方根本性违约，甲方有权单方面解除合同，甲方按照本合同主条款第九条第（二）项追究乙方赔偿责任，乙方无异议。该补充条款与主合同具有同等法律效应，若主合同与该补充条款不一致时，以该补充条款为准。本合同在甲方于2013年8月17日前收到乙方首期款2，124，800元整（押金649，900元＋首期三个月租金974，800元＋500，000元为设备费）后即可正式生效。甲方应提供和配合乙方办理营业执照所需的所有合法材料。合同签订当日，湘玉公司根据叶世中的要求，分别向叶世中支付了1，041，500元，向盛奥公司支付了983，300元。在合同签订前及合同签订时，湘玉公司规划将涉案房屋的二层用于经营动漫城、网吧，因其认为上述用途属于商业经营范畴，符合合同对涉案房屋用途的约定，故未将其租赁涉案房屋的具体规划告知叶世中。2013年8月26日，湘玉公司委托的装修人员张＊＊＊向叶世中出具收条，上载：“今收到原春上雪商务酒店（沁春路）大门钥匙一套（共计：陆把钥匙）。湘玉公司即日起为装修起始”。因叶世中当时尚未清空面包房、中介公司，故交付的6把钥匙中未包含上述两间门面的钥匙。另叶世中交付的6把钥匙中，其中一把为农业银行ATM机的店面钥匙，该钥匙虽已交付，但此时ATM机尚未拆除。2013年9月23日，湘玉公司向叶世中发出《转租申请证明》，上载：该司从叶世中处承租位于闵行区沁春路＊＊＊＊＊＊号一至四楼的整栋4，856平方米的房屋，用于宾馆与商业用途，租期12年。现该司经研究决定将该房屋的3-4楼改为商务酒店，2楼用于经营网吧和电玩，1楼再转租为小超市、美容美发、酒店大堂、银行网点等商业用途，在12年的合同期中将随着生意的进展随时调整商业业态或转租。现在，该司需叶世中提供产权人同意叶世中转租给湘玉公司并同意湘玉公司将该房屋用于上述用途的有关证明（即在本转租证明上盖章认可）、盖产权人公章的房产证和消防证复印件，以及其它办理证照所需的资料。2013年9月27日，湘玉公司向盛奥公司提交了三份申请证明，第一份申请证明上载：本公司与叶世中于2013年8月17日签订了《房屋租赁合同》，由该司从叶世中处承租了位于上海市闵行区沁春路＊＊＊＊＊＊号，现该司研究决定将该房屋的3-4楼改为商务酒店，还有1楼＊＊＊＊＊＊号用于酒店大堂，因办理消防，工商等执照所需的证明材料，需要产权方盛奥公司提供此申请证明并盖章，便于该司办理执照使用。望盛奥公司给予同意支持。第二份申请证明上载：该司从叶世中处承租了位于上海市闵行区沁春路＊＊＊＊＊＊号，现该司研究决定将该房屋的1楼，部分出租经营超市使用，因办理消防，工商等执照所需的证明材料，需要产权方盛奥公司同意认可并提供此申请证明并盖章，便于该司办理执照使用，望给予同意支持。第三份申请证明上载：该司研究决定将上海市闵行区沁春路＊＊＊＊＊＊号的2楼整体改为动漫城（网吧、电玩、游戏房），因办理消防，工商等执照所需的证明材料，需要产权方盛奥公司同意认可并提供此申请证明并盖章，便于该司办理执照使用，望给予同意支持。2013年10月5日，叶世中以邮件方式致函湘玉公司，称涉案房屋已于2013年10月5日全部清空。最后一批清空的房屋钥匙在其处，可约定时间随时来取；另9月水电煤物业等费用请务必及时缴纳。合同免租期则由2013年10月6日开始起算。如有疑问请及时联系协商。湘玉公司收到该邮件后，考虑到叶世中无法向其提供同意其开设动漫城的相关材料，即使收了最后一批钥匙亦无法达到其租赁涉案房屋的目的，故其未按邮件要求领取最后一批清空的房屋钥匙。2013年10月6日，叶世中将农业银行ATM机所在的店面交予湘玉公司。2013年10月8日，湘玉公司的法定代表人周＊＊＊出具收条称，其收到叶世中关于上海市闵行区沁春路＊＊＊＊＊＊号三、四楼宾馆办证材料一套。2013年10月16日，叶世中回复湘玉公司称，其与湘玉公司明确约定涉案房屋二、三、四层仍经营宾馆，维持原商业业态。现湘玉公司将二层改为经营网吧、动漫、电玩，这违反合同约定，其不予允许，业主也不允许。至于湘玉公司在申请中称“将1楼再转租为小超市、美容美发、酒店大堂、银行网点等商业用途，在12年的合同期中将随着生意的进展随时调整商业业态或转租”，对此，其不能随意答复并同意。因为，其虽然是出租方，但真正的业主是盛奥公司，若湘玉公司再行转租，将会使租赁关系过于复杂，以后难免出现纠纷，在盛奥公司处肯定不能通过。至于湘玉公司主张的在12年内将随着生意的进展随时调整商业业态或转租的经营理念和态度其深感担忧。湘玉公司中申请的经营业态所需材料过于笼统，希望湘玉公司逐项申请。若此，其一定最大能力范围内配合贵公司。2013年11月12日，叶世中委托上海善景律师事务所吴曾保律师发函致湘玉公司，上载：湘玉公司于2013年8月17日与叶世中签订的《房屋租赁合同》于2013年8月17日正式生效。因此，装修期三个月（免租期）应于2013年8月17日开始计算。租金将从2013年11月18日始计收。现装修期的三个月即将届满，希望湘玉公司能加快装修进度，尽早开业，保证双方能严格履行合同。2013年11月15日，盛奥公司就湘玉公司的函件进行了回复，上载：该司在上海市闵行区沁春路所属商铺，目前业态已有一家大型合法网吧游戏城以及一家联华超市。为保护现有商户合法经营之义务，况且该司也对上述两家商户有过承诺，不再增加同意经营性质商户。该处商铺原来是做宾馆酒店使用，未经本公司同意，不得擅自用于其它用途。另查明，盛奥公司系涉案房屋的产权人。湘玉公司于2013年11月26日诉诸原审法院，请求判令：一、解除《租赁合同》及《补充条款》；二、叶世中返还湘玉公司2，024，800元；三、盛奥公司对上述钱款中983，300元承担连带返还责任；四、叶世中赔偿湘玉公司损失计2，262，679元（其中包括：1、装修损失费304，583元；2、中介费600，000元；3、因定做设备所支付的定金损失1，226，856元；4、利息损失计131，240元，以2，024，800元为本金，按年利率6%计算，除以12个月乘以10个月，即计自2013年8月17日起至2014年6月17日时止）。叶世中反诉请求判令：一、湘玉公司给付叶世中提前解除合同违约金649，900元；二、湘玉公司按10，348.80元／天（4，704平方米＊2.20元／平方米／日）的租金标准给付叶世中房屋租金及使用费至实际交还房屋时止（计自2013年8月27日起，且需扣除被告已支付的三个月的房屋费用）；三、湘玉公司搬离涉案房屋，并将房屋返还给叶世中。原审又查明，2014年1月8日，叶世中当庭表述，为能及时止损，其同意解除与湘玉公司签订的《房屋租赁合同》及《补充条款》。2014年8月26日，湘玉公司与叶世中至涉案房屋进行现场勘察，经核对叶世中尚未向湘玉公司交付的房屋面积共计138.72平方米（原中介所用房屋面积为37.12平方米，原面包店所用面积101.60平方米）。同时，双方对叶世中转让给湘玉公司的尚在涉案房屋内的设备进行了清点。嗣后，湘玉公司将清点清单递交原审法院。在2014年9月29日的庭审中，湘玉公司的法定代表人周＊＊＊对递交的清单予以否认，称需至涉案房屋对相关设备重新进行清点。叶世中为避免涉案房屋空置损失的进一步扩大，当庭向法院作出如下意思表示：已清点的设备设施虽在湘玉公司的控制之下，但不要求法院采取保全措施，未避免损失进一步扩大，其同意将500，000元的设备转让款退还湘玉公司。至于测量的面积，因实际未交付的面积仅138.72平方米，而其反诉请求中所扣除的面积为152平方米，其反诉请求并未侵害到湘玉公司的利益，故其对反诉请求不再作调整。2014年10月13日，湘玉公司与叶世中至涉案房屋进行现场勘察，经核对农业银行ATM机店面面积为29.64平方米。原审审理中，湘玉公司向法院提出申请，要求对坐落于上海市闵行区沁春路＊＊＊＊＊＊号由湘玉公司进行装修的工程造价进行司法鉴定。法院对湘玉公司的上述申请进行了审核后予以准许，并经上海市高级人民法院电脑配对确定由上海＊＊＊＊工程监理造价咨询有限公司对上述工程项目进行了审价，湘玉公司于2014年4月1日向上海＊＊＊＊工程监理造价咨询有限公司支付了司法鉴定费29，000元。2014年5月27日，上海＊＊＊＊工程监理造价咨询有限公司向本院出具了《工程造价鉴定意见书》，上载：沁春路＊＊＊＊＊＊号由湘玉公司进行装修的工程造价鉴定金额为304，583元（其中争议部分金额5，269元，该费用为淋浴房地漏有否更换，由于现场目测无法确定湘玉公司是否更换过淋浴房地漏，所以将这一部分造价5，269元列为争议，如湘玉公司没有变更淋浴房地漏，则鉴定金额相应扣减5，269元，由法院裁定）。上述费用分为四个部分，分别是一层的拆除工程、三层、四层的拆除工程、层面的防水工程、垃圾处理及家具搬运工程。2014年6月13日，法院召集双方当事人就上述司法鉴定意见书进行质证，湘玉公司、叶世中、盛奥公司对上述司法鉴定意见书无异议。对于争议部分的项目，法院根据当事人质证意见、鉴定单位的意见并结合当事人提供的证据，发表如下认证意见：因湘玉公司提供的证据不足以证明其更换了淋浴房地漏，故上述费用应在鉴定金额中予以扣减。综上，法院认定湘玉公司在涉案房屋内所装修的工程造价为299，314元。审理中，在司法鉴定单位出具了鉴定意见，且上述鉴定意见经双方当事人质证后，法院分别在2014年6月13日、2014年8月22日、2014年9月29日的庭审中向湘玉公司行使释明权，即考虑到湘玉公司向法院提出请求要求解除其与叶世中签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，叶世中在庭审中已明确表示同意解除合同，现因涉案房屋的装潢损失已完成司法鉴定，为避免损失的扩大，湘玉公司理应将涉案房屋交还给叶世中。否则，由此造成的损失，需由湘玉公司承担。湘玉公司称无论法院如何判决，其需待叶世中将钱款退还后方可交还涉案房屋。叶世中不退还钱款，其就不会搬离涉案房屋，其愿意承担由此造成的不利后果。原审认为，湘玉公司与叶世中签订的《房屋租赁合同》、《补充条款》，系双方真实意思的表示，且不违反法律法规禁止性规定，当属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。现湘玉公司向法院提起诉讼要求解除上述《房屋租赁合同》及《补充条款》，鉴于叶世中于2014年1月8日当庭表示同意，故法院确认涉案合同及补充条款于2014年1月8日予以解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现湘玉公司要求叶世中退还已支付的设备转让款500，000元，鉴于叶世中在庭审中表示自愿退还上述费用，法院予以准许。湘玉公司要求叶世中退还已付款项扣除设备费后的1，524，800元，法院亦予以支持。至于湘玉公司要求盛奥公司对叶世中返还款项中的983，300元承担连带返还责任的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。关于湘玉公司要求叶世中返还涉案房屋，亦符合上述法律规定，法院予以支持。现本案的争议焦点有二：一是导致《房屋租赁合同》、《补充条款》解除的责任之认定？二是《房屋租赁合同》、《补充条款》解除后损失之认定？针对本案争议焦点一，法院认为，根据查明的事实来看，湘玉公司与叶世中对导致《房屋租赁合同》、《补充条款》的解除均有责任。首先，根据《补充条款》的约定，湘玉公司承租涉案房屋的用途为酒店和商业，在征得叶世中书面同意的情况下，湘玉公司是可以变更涉案房屋的经营业态及品类。那么，作为出租方的叶世中，其在与湘玉公司签订租赁合同前，应本着诚实信用原则，以善意的方式履行作为出租人的义务，即叶世中在明知其所享有的出租权利范围是受到其与盛奥公司签订的《房屋租赁合同》制约的情况下，其有义务向盛奥公司了解涉案房屋所禁止涉及的经营业态及品类，并将此情况在与湘玉公司签订涉案合同及补充条款之前如实告知湘玉公司。现湘玉公司根据其对涉案合同条款的理解，欲改变涉案部分房屋的经营品类，并按合同约定向出租方叶世中、业主方盛奥公司递交了三份申请证明（一份是将涉案房屋的一层部分出租经营超市的申请，一份是用涉案房屋的三层、四层用作商务酒店的申请，一份是用涉案房屋的二层用作动漫城的申请），而得到的答复却是盛奥公司所属商铺已有一家大型合法网吧游艺城及一家联华超市，而盛奥公司对上述两家商户有过承诺，不再增加同等经营性质商户，故上述三份申请中有两份被予以了拒绝。对此，法院认为，叶世中、盛奥公司所提出的理由其主观上并不存在恶意，但上述理由在涉案合同签订之前业已存在，因湘玉公司在签约前并未从叶世中处了解到此情况，当其在积极准备履约时方才获悉，确实在一定程度上令湘玉公司难以接受，并最终导致湘玉公司提出解除涉案合同及补充条款的请求。鉴此，法院有理由认为叶世中对涉案合同及补充条款的解除负有责任。其次，根据湘玉公司的陈述，其在签订合同前及签订合同时，对涉案房屋的用途已有具体规划，湘玉公司亦应在缔约前或缔约时向叶世中披露其租赁涉案房屋的用途，使叶世中得以及时履行作为出租人的告知义务。由此可见，湘玉公司亦对此存在过错。鉴于本案合同解除的原因在于双方在缔约过程中，对涉案房屋的商业用途及变更范围约定不明确，对此双方均应承担同等责任。鉴于双方对解除涉案合同及补充条款均负有责任，故法院对湘玉公司、叶世中要求对方承担违约金的本诉及反诉请求均不予支持。针对本案争议焦点二，法院认为，涉案合同及补充条款的解除所造成的损失认定如下：一、涉案房屋的租金及房屋使用费的损失。该部分费用需分为两个阶段计算。第一阶段为3，008，827.27元，计算方法如下：［4，704平方米（叶世中自认的扣除中介所用房屋、面包房所用面积后的交付面积以此数额为准）-农业银行ATM机店面面积29.64平方米］＊2.20元／平方米／天＊41天［计自2013年8月26日（即涉案房屋中已交付房屋的交付日期）至2013年10月5日（农工商ATM机交付的前日）］＋4，704平方米＊2.20元／平方米／天＊250天［计自2013年10月6日（农业银行ATM机交付日）至2014年6月13日（原审法院向湘玉公司行使释明权，要求其向叶世中交还涉案房屋的日期）］=421，627.27元＋2，587，200元。此笔费用，根据上述责任认定原则，由湘玉公司与叶世中各负担50%，即湘玉公司需承担1，504，413.64元。第二阶段为按10，348.80元／天（4，704平方米＊2.20元／平方米／天）计自2014年6月14日至湘玉公司实际搬离时止，此项损失，系因湘玉公司拒绝向叶世中交付涉案房屋，致使损失进一步扩大所致，故应由湘玉公司自行负担。二、装修费损失。根据审价结论，涉案房屋装修工程造价为299，314元，考虑到湘玉公司对涉案房屋的装修所投入的费用主要用于涉案房屋废旧材料的拆除及屋面的防水工程，结合本案的具体情况，法院认为上述费用由叶世中负担更为妥当。关于湘玉公司提出中介费600，000元的损失，因该笔费用是否给付，叶世中不予确认。退而言之，若上述费用确已由湘玉公司交予案外人，那么此笔费用是否应给付、给付的金额均未在签约前得到叶世中的确认，故该笔费用理应由湘玉公司自行承担。关于湘玉公司提出的预付款的损失，因上述费用是否确实给付、如确实给付是否业已产生损失、损失的具体金额均处于不确定的状态，故对湘玉公司主张的此项损失，法院在本案中不作处理。关于湘玉公司提出的已付租金及押金的利息损失，因湘玉公司根据责任分配所需承担的款项大于其已付款项，故其据此要求利息损失的诉讼请求，于法无据，法院不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百三十五条之规定，于二〇一四年十月十七日判决：一、确认上海湘玉酒店投资管理有限公司与叶世中2013年8月17日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》于2014年1月8日解除；二、叶世中于判决生效之日起十日内退还上海湘玉酒店投资管理有限公司2，024，800元；三、叶世中于判决生效之日起十日内赔偿上海湘玉酒店投资管理有限公司装饰装修损失299，314元；四、上海湘玉酒店投资管理有限公司于判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市闵行区沁春路＊＊＊＊＊＊号房屋，并将上述房屋返还给叶世中；五、上海湘玉酒店投资管理有限公司于判决生效之日起十日内向叶世中给付自2013年8月26日起至2014年6月13日止的租金及房屋使用费计1，504，413.64元；自2014年6月14日起至实际搬离坐落于上海市闵行区沁春路＊＊＊＊＊＊号房屋之日止，按10，348.80元／天的标准计算的房屋使用费；六、驳回上海湘玉酒店投资管理有限公司其他的本诉请求。七、驳回叶世中其他的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费55，722.90元，财产保全费5，000元，合计60，722.90元，由上海湘玉酒店投资管理有限公司负担30，361.45元，由叶世中负担30，361.45元。反诉案件受理费减半收取计15，707.03元，由上海湘玉酒店投资管理有限公司负担7，853.52元，由叶世中负担7，853.51元。司法鉴定费29，000元，由上海湘玉酒店投资管理有限公司负担14，500元，由叶世中负担14，500元。判决后，上诉人湘玉公司不服，上诉称，原审判决错误，应予改判。解除合同责任上诉人不应承担，解约造成的损失应该由被上诉人承担。一审将合同解除责任各半承担（包括租金损失）于法无据。上诉人拿到房屋之后，按约免租期开始是从整栋楼清空等开始，但至今清空、水电等交接工作都没有完成。2013年10月28日开始，叶世中已经将标的房屋的大门封死，造成上诉人对房屋事实上无法使用（叶世中对此也予以确认）但一审没有查明此合同解除的主要原因。订约后，上诉人实际支付中介费60万元、装修费120多万元，包括利息，原审判决不支持该请求显属错误。另盛奥公司对于双方签订的合同是明知并且确认的，盛奥公司对上述债务应承担连带责任。故上诉请求撤销原判，支持其原审全部诉讼请求，驳回叶世中原审全部反诉请求。被上诉人叶世中辩称，不同意上诉请求，上诉人的上诉皆系原审主张及抗辩，其坚持原审意见并同意一审判决，要求驳回上诉、维持原判。被上诉人盛奥公司辩称，上诉人原审诉讼请求（变更后）不涉及盛奥公司责任，其不应承担本案民事责任。原审认定事实请求、适用法律正确，要求驳回上诉、维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查明，本院审理期间，湘玉公司与叶世中于2015年1月13日签署《交接书》，明确即日前者将上海市沁春路＊＊＊＊＊＊－＊＊＊＊＊＊号钥匙一把交付后者，标的房屋内除已装修部分外无湘玉公司“任何物品”。经质证，上诉人与两被上诉人虽对其前标的房屋占有、管理状态意见相左，但均确认自2015年1月13日始，本案标的房屋由被上诉人叶世中占有、管理。本院认为，上诉人湘玉公司与被上诉人叶世中签订的《房屋租赁合同》、《补充条款》系双方真实意思表示，约定内容不违反强制性法律规定，双方由之形成的房屋租赁合同关系当属合法有效。有效合同约束当事人按约全面履行。因租约履行障碍，双方在原审中均同意解约，原审法院据之确认租约解除于法有据，本院应予维持。本案上诉争议的焦点由三，一为解约责任之分配，二为租赁标的房屋交付及占有状态的确定，三为盛奥公司是否应承担连带责任。必须指出，湘玉公司上诉请求及事实、理由原审已作为本诉请求及反诉答辩充分表达，原审法院针对之阐述详尽、有据，本院不再重复。需要强调的是：关于解约责任，在双方合意解除状态下，如无特别依据，解约原因依法属双方合意，责任自应双方各半负担。本院注意到，本案湘玉公司、叶世中关于此部责任之诉辩实系针对解约（合意）的原因即解约动机。即使就其言之，除了原审确定的出租人叶世中方因素，湘玉公司作为具备完全民事行为能力的民（商）事主体，应具备谨慎、诚信的意思及行为能力，其签约时对房屋用途应具相应规划，缔约阶段即应向出租人披露承租用途，并向出租人及有关单位了解标的房屋现状及履行可能性。双方诉讼阶段合意解约之直接原因系标的房屋不能满足湘玉公司承租使用目的，应该认为，该结果系承租人、出租人双方原因作用的后果，原审于此判断正确。但必须指出，根据现有证据，该等解约动机范畴内因素在可知、应知范围内，湘玉公司与叶世中并未形成意思表示合致或共识，不能直接形成解约原因，本案解约在双方共同意思范围内应由双方均担责任，湘玉公司上诉主张缺乏基本依据，本院难以采信。关于标的房屋交付及占有状态。根据查明事实，2013年8月26日，湘玉公司委托的装修人员向叶世中出具收条，明确表示收到大门钥匙一套，并表示“湘玉公司即日起为装修起始”，应该认为，湘玉公司该委托人之行为涉及租赁合同权利、义务部分依法应视为湘玉公司之承租人行为，尽管可能存在实际履行不尽完美之处，但该意思表示明确，实际双方履行期间亦未有相反表示，应该认为，原审将之确定为租赁起租点合法、有据，该时点应视为标的房屋占有转移至承租人之始。合同履行期间，双方确有争议，但并无证据表明，承租人的占有遭到出租人的连续、有效侵夺，以致形成出租人占有状态。在现有证据条件下，应视为湘玉公司承租占有成立。需要说明的是，本院审理期间，本案上诉人与两被上诉人共同确认自2015年1月13日起，本案标的房屋由出租人叶世中占有、管理，该时点应视作标的房屋返还叶世中的时点。原审相应判决主文部分，本院予以修正。关于盛奥公司是否承担叶世中本案债务的连带责任，根据查明事实，奥盛公司仅为本案租约标的房屋的所有人，就本案租赁合同关系而言，其与承租人湘玉公司并无约定或法定之权利、义务关系，上诉人该部主张缺乏基本的事实与法律依据，本院不能采信。湘玉公司其余上诉再次重申之主张，未能提及相应证据，原审判理得当有据，本院不再赘述。据此，原审法院在查明事实的前提下，判决原则正确，本院应予维持，现新事实涉及原判部分本院予以修正。上诉人湘玉公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院难予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第2384号民事判决第一、二、三、六、七项；二、撤销上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第2384号民事判决第四、五项：三、上诉人上海湘玉酒店投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人叶世中给付租金、房屋使用费（即自2013年8月26日起至2014年6月13日止的租金及房屋使用费计1，504，413.64元；自2014年6月14日起至2015年1月13日止按10，348.80元／天的标准计算的房屋使用费）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费、司法鉴定费按原判执行，二审案件受理费人民币56，744.41元，由上诉人上海湘玉酒店投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶振军代理审判员 许 京代理审判员 蒋辉霞二〇一五年二月十五日书 记 员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 微信公众号“”