（2015）黑民终字第18号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2015-03-12
案件名称
黑龙江恒冠房地产开发有限公司与张智宏房屋买卖合同纠纷民事判决书
法院
黑龙江省高级人民法院
所属地区
黑龙江省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黑龙江恒冠房地产开发有限公司,张智宏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）黑民终字第18号上诉人（原审被告）黑龙江恒冠房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区东直路167号。法定代表人陈艳丰，该公司总经理。委托代理人户东序，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）张智宏，女，1970年9月27日出生。委托代理人唐冰，黑河市爱辉区张地营子乡法律服务所法律工作者。上诉人黑龙江恒冠房地产开发有限公司（以下简称恒冠公司）与被上诉人张智宏房屋买卖合同纠纷一案，齐齐哈尔市中级人民法院（以下简称齐中院）于2014年6月17日作出（2014）齐民初字第14号民事判决。恒冠公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人恒冠公司的委托代理人户东序，被上诉人张智宏的委托代理人唐冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院判决认定：2012年10月11日，张智宏与恒冠公司签订了《博烨-金域蓝湾商服预约协议书》。协议书约定：张智宏采用一次性付清全额购房款的方式，作为优先预约权诚意金预约购买恒冠公司开发的位于黑龙江省拜泉县博烨金域蓝湾商服B区内的5号、6号两户商服用房。合同签订当日，张智宏一次性向恒冠公司交付了全额购房款3，963，537.00元，恒冠公司给张智宏出具了交款收据，并加盖了恒冠公司的财务专用章。张智宏主张，2013年末，张智宏得知双方签订《博烨-金域蓝湾商服预约协议书》时，恒冠公司开发建设的博烨-金域蓝湾项目尚未取得《商品房预售许可证》。同时，博烨-金域蓝湾开发项目因立项、审批、资金短缺等问题至今尚未完成项目建设及交付房屋。故张智宏诉至法院，请求依法解除张智宏与恒冠公司签订的《博烨-金域蓝湾商服预约协议书》，返还张智宏购房款本金及利息，并承担本案的相关费用。张智宏原审诉称：2012年10月11日，张智宏与恒冠公司在黑龙江省拜泉县恒冠公司金域蓝湾售楼处签订了《博烨-金域蓝湾商服预约协议书》。协议书约定：张智宏采用一次性付清全额购房款的方式，作为优先预约权诚意金预约购买恒冠公司开发的位于黑龙江省拜泉县博烨金域蓝湾商服B区内的5号、6号两户商服用房。合同签订当日，张智宏一次性向恒冠公司交付了全额购房款3，963，537.00元，恒冠公司给张智宏出具了交款收据，并加盖了恒冠公司的财务专用章。协议签订后，张智宏便经常不定期的向恒冠公司询问房屋交付的时间，恒冠公司一直答复竣工后立即交付房屋。2013年末，张智宏得知双方签订《博烨-金域蓝湾商服预约协议书》时，恒冠公司开发建设的博烨-金域蓝湾项目尚未取得《商品房预售许可证》。同时，博烨-金域蓝湾开发项目因立项、审批、资金短缺等问题至今尚未完成项目建设及交付房屋。在得知上述情况后，张智宏一直同恒冠公司协商，要求解除合同，由恒冠公司返还购房款，或者明确所购房屋的交付时间。恒冠公司在口头答应解除合同后，却一直以无钱为由推诿，直至今日仍未能返还张智宏预付的购房款或向张智宏交付房屋。综上，根据相关法律规定，诉至法院，请求依法解除张智宏与恒冠公司签订的《博烨-金域蓝湾商服预约协议书》，返还张智宏购房款本金及利息，并承担本案的相关费用。恒冠公司原审经合法传唤，未出庭应诉、未答辩、亦未提供证据。原审法院判决认为：张智宏与恒冠公司签订的《博烨-金域蓝湾商服预约协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按协议约定的内容履行各自的权利义务，张智宏已按协议约定交付了全额购房款，恒冠公司亦应给予张智宏一个明确的房屋交付时间。现张智宏主张，恒冠公司开发建设的博烨-金域蓝湾项目尚未取得《商品房预售许可证》。同时，博烨-金域蓝湾开发项目因立项、审批、资金短缺等问题至今尚未完成项目建设及交付房屋，要求解除张智宏与恒冠公司签订的《博烨-金域蓝湾商服预约协议书》，并返还张智宏购房款本金及利息，应予支持。且恒冠公司经本院合法传唤拒不到庭应诉，故该院对张智宏的诉讼请求予以支持。判决：一、解除张智宏与恒冠公司签订的博烨-金域蓝湾商服预约协议书；二、冠房公司于本判决生效后十日内返还张智宏购房款3，963，537.00元及利息409，379.00元。案件受理费44，002.70元，由恒冠公司负担。恒冠公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决。由恒冠公司承担本案诉讼费用及其他相关费用。主要理由为：一、原审认定恒冠公司欠张智宏房款3，963，537.00元事实不存在。因恒冠公司欠张智宏工资本金及利息共计1，000，000.00元，答应用诉争的两套商服作为抵押，为抵押给其出具两张收据，实际上恒冠公司未收到购房款，原审对该事实未查清。二、恒冠公司同意给张智宏的利息400，000.00元，是以600，000.00元作为本金。对给购房款利息400，000.00元双方无约定，恒冠公司亦无承诺。因张智宏未交购房款，故由恒冠公司承担利息缺少法律依据。综上，请求二审法院查清事实作出公平公正的判决。张智宏答辩称：原审认定判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回恒冠公司的上诉请求。恒冠公司在上诉状中陈述与事实不符，亦未举示证据证实。本案的事实是在2012年10月11日双方签订了购房合同，约定采取一次性付款方式购买上诉人开发的金域蓝湾小区5、6号商服，合同签订当日张智宏一次性向恒冠公司交付了全额房款，恒冠公司给张智宏出示了收据，并加盖了恒冠公司的财务公章，原审认定双方协议意思表示真实，就应该按照协议内容履行。张智宏按照协议交付全部房款，应给其明确的交房时间，直至本案审理期间，恒冠公司未取得商品房预售许可证亦未交付房屋。二审中，张智宏举示三张汇款凭证：第一张：2010年12月1日，汇款金额为60，000.00元：第二张：2011年2月1日，汇款金额为100，000.00元；第三张：2011年12月12日，汇款金额为200，040.00元。在上述汇款凭证中，前两张是张智宏给恒冠公司法定代表人陈艳丰的汇款，后一张系张智宏通过恒冠公司的出纳曹延玲账户给恒冠公司的汇款。意在证明：张智宏部分购房款系通过银行汇款支付给恒冠公司的事实。恒冠公司质证称：真实性认可，但此三笔汇款均为双方签订的购房协议之前，无法证明是购房款，恒冠公司承认双方还有债务关系，但并非购买房产。对于曹延玲的收款情况，承诺回去予以核实。本院要求恒冠公司应就其财务人员是否收到此笔款项及用途，在限定的期间内进行举证，否则视为认可。但恒冠公司未在本院限定期限内举证。本院根据张智宏举证及对方质证情况，对上述证据认定如下：因恒冠公司对该证据真实性无异议，本院证据的真实性予以确认。上述证据与恒冠公司出具的前两张汇款凭证以及恒冠公司称张智宏的支付的购房款即包括现金、银行汇款，还包括部分债务的陈述相互佐证，对此本院予以确认。对于后一张张智宏汇入恒冠公司财务人员帐户上的汇款凭证，恒冠公司未在本院限定的期限内进行举证。本院对张智宏意证明的问题予以采信。本院经审理确认原审法院判决认定的事实。另查明：本案诉争博烨-金域蓝湾小区工程开发方恒冠公司至本案二审庭审结束时尚未取得《商品房预售许可证》。恒冠公司称张智宏支付的购房款包括现金及银行汇款，另外有部分拖欠工资及债务抵顶了部分房款，其主张支付的房款没有房款收据体现的数额多，但未举示证据证实。并称之所以出具与付款数额不一致的收据，目的是为之后的更好合作。本院认为：张智宏与恒冠公司签订的《博烨-金域蓝湾商服预约协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方均应按协议约定的内容履行各自的权利义务，恒冠公司至今未取得《商品房预售许可证》亦不能交付房屋，致使合同目的无法实现，原审法院解除合同并无不当。关于涉案的购房款是否应为工资款的问题。恒冠公司主张两套商服系作为其拖欠张智宏工资的抵押，本金非3，963，537.00元，仅为1，000，000.00元。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，其应举示证据证实。恒冠公司未对上述主张举示证据证实。张智宏虽对付款方式前后表述不一致，但其举示了协议、收据，及支付对价的部分证据。其举示的合同中未体现抵押关系的内容，购房款收据记载收款方式为全款现金，收款事由为购房。张智宏在二审中举示三份汇款凭证，佐证其交付部分房价款，并非欠工资款的事实。故恒冠公司该上诉主张本院不予支持。关于原审判决恒冠公司给付购房款利息400，000.00元问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”张智宏与恒冠公司签订的《博烨-金域蓝湾商服预约协议书》被依法解除后，恒冠公司应当返还张智宏已付房款3，963，537.00元，恒冠公司明知其未取得商品房预售许可证，仍与买受方签订售房合同，直至张智宏起诉时止仍未取得，且不能交付房屋给张智宏造成损失，其存在过错，故张智宏主张购房款利息，并从房款交付时起算应予支持，原审判决并无不当。恒冠公司上诉主张其承担利息缺乏法律依据不能成立。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44，050.00元，由黑龙江恒冠房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 王广厚审 判 员 魏 伟代理审判员 王景波二〇一五年二月十五日书 记 员 李营东 来自