（2015）松民初字第097号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2015-03-25
案件名称
原告松江物业与被告松桃县合医局物业服务合同纠纷一案的判决书
法院
松桃苗族自治县人民法院
所属地区
松桃苗族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
松桃松江物业服务有限公司,松桃苗族自治县新型农村合作医疗管理局
案由
服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第七条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十二条，第一百零九条
全文
贵州省松桃苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）松民初字第097号原告松桃松江物业服务有限公司，住所址：贵州省松桃苗族自治县蓼皋镇世昌广场。法定代表人龙晓金，系该公司总经理。委托代理人聂扬，泽富律师事务所律师，特别授权。委托代理人王桃萍，泽富律师事务所律师，特别授权。被告松桃苗族自治县新型农村合作医疗管理局，住所地：贵州省松桃苗族自治县蓼皋镇盛世兴城（邦宇综合楼）4楼、5楼。法定代表人石峰，该局局长。委托代理人姜若松，虎跳峡律师事务所律师，一般授权。原告松桃松江物业服务有限公司（以下简称“松江物业”）诉被告松桃苗族自治县新型农村合作医疗管理局（以下简称“合医局”）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年01月04日受理后，依法由代理审判员邓海超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告松江物业的委托代理人聂扬、王桃萍、被告合医局的委托代理人姜若松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告松江物业诉称：2012年07月20日，原告与贵州邦宇房地产开发有限公司松桃分公司签订《物业管理协议》，约定由原告对贵州邦宇房地产开发有限责任公司松桃分公司开发建设的“邦宇·盛世兴城”项目的全体业主进行管理服务；并且约定公益性用房、事业办公用房物业管理服务费0.8-1.00元／㎡／月。合同签订后，原告依照合同约定对“邦宇·盛世兴城”房屋建设共有部分、共用设施设备、市政共用设施和附属建筑物、构建物等进行了日常维护、养护和管理，清洁卫生、垃圾的收集运输、车辆停发等管理事项。被告系贵州邦宇房地产开发有限公司松桃分公司开发建设的“邦宇·盛世兴城”（邦宇综合楼）4、5层（建设面积分别为：327.25㎡和287.54㎡，共计614.79㎡）房屋实际使用人，是贵州邦宇房地产开发有限责任公司松桃分公司的业主，拒绝向原告支付物业管理费用，计算自2014年12月20日止，已欠原告物业管理费17828.90元。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉要求：1、判决被告支付原告17828.90元物业管理费；2、判决诉讼费用由被告承担。被告合医局辩称：1、原告不是“邦宇·盛世兴城”（邦宇综合楼）4、5层的业主，业主应为松桃苗族自治县食品药品监督管理局，且依据商品房买卖合同，其“邦宇·盛世兴城”（邦宇综合楼）4、5层的建筑面积应为576.71平方米；2、被告不存在拒绝缴纳物业管理费，其同意每年支付原告物业管理费3000.00元，但要求原告将服务项目告知被告。3、被告所经过的过道公共区域是其聘用的清洁员进行保洁，原告从未收集过被告的垃圾。原告为证明其主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：1、原告的营业执照、机构代码、法人证明、法人身份证复印件。证明原告身份信息及诉讼主体资格。经庭审质证：被告对证据的真实性无异议，但认为原告没有年检，丧失物业管理资格。2、《物业管理资格证书》、《收费许可证》。证明原告具备物业管理资质；原告具有收取物业管理费资格及物业管理费的收费标准，即被告应按照每月每平方米1元的价格交纳物业管理费。经庭审质证：被告对《物业管理资格证书》真实性无异议，《收费许可证》2014年度没有年检，证明原告收取物业管理费是不合法的，且不是原件，真实性不持异议。3、《物业管理协议》、《房屋登记信息表》。证明原告与贵州邦宇房地产开发有限公司松桃分公司签订《物业管理委托协议》，由原告对贵州邦宇房地产开发有限公司松桃分公司开发的“盛世兴城”项目的全体业主和物业使用人提供物业管理服务；证明物业管理费的计算方式；证明被告实际使用由松桃苗族自治县卫生和食品药品监督管理局购买贵州邦宇房地产开发有限公司松桃分公司开发建设的“邦宇·盛世兴城”（邦宇综合楼）4、5层（建设面积分别为：327.25㎡和287.54㎡，共计614.79㎡）房屋，被告系“盛世兴城”的业主，享受原告提供的物业管理服务，应当缴纳物业管理费17828.9元。经庭审质证：对证据的真实性无异议，对证据的证明目的有异议。“邦宇·盛世兴城”（邦宇综合楼）4、5层的部分实际使用人不是被告，且原告未向被告提供服务。4、证人龙x兰、龙x高、唐X治的证人证言。证明原告向被告提供物业管理的事实。经庭审质证，被告认为龙x兰的证人证言不是事实，其未向被告所在区域打扫卫生；认为唐云高的证人证言反映出原告未尽到其相应的责任；认为唐兴高的证人证言中，对原告公共管理部分提供物业服务无异议，但对原告提供打扫卫生服务有异议，认为不是事实。被告为证明其主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：1、商品房买卖合同。证明业主系松桃县食品管理局，房屋建筑面积为576.71平方米。经庭审质证：原告对房屋的面积部分有异议，房屋在松桃苗族自治县住房和城乡规划建设局登记的面积是614.79平方米，应以登记为准。2、保洁员聘用合同书、工资发放册、领据。证明被告请麻桂竹打扫单位卫生，清洁垃圾；被告支付麻桂竹打扫单位卫生工资。经庭审质证：原告对真实性无异议。但对证明目的有异议，无法证明原告向被告提供服务，室内打扫不是原告的服务范围，和本案无关联性。3、付款凭证。证明松桃苗族自治县海事局支付2014年物业管理费4479.00元，其房屋面积比被告宽，原告属于乱收费。经庭审质证，原告对证据的真实性、合法性、关联性有异议。其认为改份证据不能客观反映物业管理费是按平方收取，和本案无关，达不到被告的证明目的。4、报告。证明原告乱收费的事实。经庭室质证，原告对真实性无异议，但面积应以房产局登记面积为准。5、催款通知书、欠费明细表。证明原告乱收费的事实。经庭室质证，原告对真实性无异议，但面积应以房产局登记面积为准。6、松党办发（2014）76号文件。证明2014年03月，松桃苗族自治县苗学会和侗学会到合医局5楼办公，占用面积100平方米的事实。经庭审质证，原告对真实性无异议，具体情况原告不清楚，但不能否认是被告在“邦宇·盛世兴城”（邦宇综合楼）4、5层办公的事实。经审理查明，2012年07月20日，贵州邦宇房地产开发有限公司松桃分公司与松江物业《物业管理协议》，双方约定对贵州邦宇房地产开发有限公司松桃分公司开发建设的“邦宇·盛世兴城”项目的物业管理交给松江物业，管理期限为2012年07月20日起至业主委员会成立后与物业管理公司签订新的物业管理合同止。公益性用房、事业办公用房物业管理费0.80-1.00元／㎡。同时，双方还约定原告松江物业应承担以下管理事项：1、“盛世兴城”所有房屋公用部位的日常维修、养护和管理；2、共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；3、属本物业管理内市政共用设施和附属建筑物、构建物的日常维修、养护和管理；4、共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集清扫；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、负责小区治安防范和维修公共秩序；9、管理与物业相关的工程图纸、业主档案及竣工验收资料；10、房屋空置代管。后原告依据合同约定的内容对被告所在小区的公共区域的进行日常管理、服务。2013年04月09日，松桃苗族自治县物价局向原告颁发收费许可证（正本证号05031213），被告所在小区的办公楼物管服务费收费标准为0.80-1.00元／月·㎡，收费范围及收费对象为按建筑面积计算。2008年08月14日，松桃苗族自治县卫生和食品药品监督管理局与贵州省邦宇房地产开发有限公司松桃分公司签订了《商品房买卖合同》，松桃苗族自治县卫生和食品药品监督管理局购买贵州省邦宇房地产开发有限公司松桃分公司开发建设的“邦宇·盛世兴城”（邦宇综合楼）4、5层商品房。2012年03月，被告合医局搬到“邦宇·盛世兴城”（邦宇综合楼）4、5层办公。2014年05月05日，中共松桃苗族自治县县委办公室与松桃苗族自治县人民政府办公室联合下文松党办发（2014）76号文件，规定2014年05月15日前，苗学会和侗学会调整到县合医局处办公。另查明，根据松桃苗族自治县住房和城乡规划建设局商品房预售备案登记书（备案登记号为：201400619、201400620）记载，“邦宇·盛世兴城”（邦宇综合楼）4、5层商品房的建筑面积分为327.25㎡、287.54㎡，共计614.79㎡。被告合医局自2012年03月搬到“邦宇·盛世兴城”（邦宇综合楼）4、5层办公后，原告于2014年04月05日向被告发放催款通知书，未向原告支付物业管理费（从2012年07月20日-2014年12月20日，共计29个月）。2015年01月04日，原告向本院起诉要求：1、判决被告支付原告17828.90元物业管理费；2、判决诉讼费用由被告承担。以上事实，有原告诉称，被告辩称及原、被告出示的证据相互印证，事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。贵州邦宇房地产开发有限公司松桃分公司是案涉小区“邦宇·盛世兴城”的建设单位，在案涉小区尚未成立业主委员会的情况下，该公司与原告签订的《物业管理协议》符合法律规定，本院予以认可。1、关于被告是否应当承担物业服务费问题。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。在本案中，被告虽然不是“邦宇·盛世兴城”（邦宇综合楼）4、5层的业主，但其办公场所在物业服务区域内，是物业实际使用人，因此，其应受物业服务合同、有关法律、法规以及管理公约的约束。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院予以支持。”请求本案所涉及“邦宇·盛世兴城”（邦宇综合楼）4、5层的业主与物业使用人承担连带责任，属于原告的处分权，现原告未提出“邦宇·盛世兴城”（邦宇综合楼）4、5层的业主松桃苗族自治县卫生和食品药品监督管理局和被告合医局承担连带责任，未违反法律的相关规定，本院予以支持。故被告以其并非业主，应当由业主和使用人承担连带责任的答辩理由，人民法院不予支持。另根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告已经向包括被告在内的小区业主提供了物业管理服务，双方形成了事实上的物业管理关系，故对被告提出其室内区域以及室内公共区域原告未提供物业服务，而是由被告聘请的人员负责日常卫生的辩解理由，本院不予支持。综上所述，被告应当按照《物业管理协议》的物业管理费标准向原告支付物业管理费。2、关于被告所在“邦宇·盛世兴城”（邦宇综合楼）4、5层办公用房实际建筑面积问题。根据松桃苗族自治县住房和城乡规划建设局商品房预售备案登记书（备案登记号为：201400619、201400620）记载，“邦宇·盛世兴城”（邦宇综合楼）4、5层商品房的建筑面积分别为327.25㎡、287.54㎡，共计614.79㎡。被告提出其办公用房部分已经转让给苗学会、侗学会等单位的辩解理由，因其未向本院提交相关证据证明转让办公用房的实际面积以及转让办公用房的具体时间，故本院不予采纳，被告可另行主张权利。3、关于物业管理费收费标准问题。根据松桃苗族自治县物价局向原告颁发收费许可证（正本证号05031213）中所记载，被告所在小区的办公楼物管服务费收费标准为0.80-1.00元／月·㎡，收费范围及收费对象为按建筑面积计算。现原告主张被告应按1.00元／月·㎡收取物业管理费，但未向本院提交证据证明被告所涉房产实际应支付物业管理费用的具体标准，本院酌情被告应支付物业管理费0.8元／月·㎡。综上所述，被告应支付原告物管服务费0.8元／月·㎡＊614.79㎡＊29个月，以上共计14263.13元。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告松桃苗族自治县新型农村合作医疗管理局于本判决书发生法律效力后十日内支付原告松桃松江物业服务有限公司物管服务费人民币14263.13元。二、驳回原告松桃松江物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费246.00元，减半收取123.00元（已预收），由原告松江物业服务有限公司负担23.00元，被告松桃苗族自治县新型农村合作医疗管理局负担100.00元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。逾期未上诉，则本判决发生法律效力。当事人如不按期履行本判决确定的给付义务，权利人可于本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。代理审判员 邓海超二〇一五年二月十五日书 记 员 麻建飞 来自