（2014）东二法民一初字第1104号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2016-01-05
案件名称
东莞市世禧实业投资有限公司与何宁房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第二人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市世禧实业投资有限公司,何宁
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2014）东二法民一初字第1104号原告：东莞市世禧实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市。法定代表人：陈民宾，系该公司总经理。委托代理人：游雄志，广东卓信（东莞）律师事务所律师。委托代理人：黎卓荣，广东卓信（东莞）律师事务所实习律师。被告：何宁，女，汉族，1985年8月14日出生，江西省上饶市人，住江西省上饶市。原告东莞市世禧实业投资有限公司（以下简称“世禧公司”）诉被告何宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月26日受理后，依法由代理审判员黄琪适用简易程序独任审判，后转换适用普通程序，依法由审判长尹绍彬、代理审判员黄琪和人民陪审员李慧霞组成合议庭，于2014年12月25日公开开庭进行了审理。原告世禧公司的委托代理人游雄志、黎卓荣到庭参加诉讼。被告何宁经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世禧公司诉称：原告世禧公司与被告何宁于2014年2月24日签订了一份《商铺租赁合同》，约定原告将位于东莞市长安镇财富广场的XXX、XXX号铺位出租给被告作经营之用，被告于每月5号前缴纳租金、水电费等一切费用，同时双方还就其他的权利义务作了明确约定。但被告没有履行其合同义务，自2014年5月份至6月份，被告一直拖欠租金和水电费。原、被告之间存在合法有效的租赁关系，被告没有按照合同的约定缴纳租金和水电费的行为，已经严重损害原告的合法利益，应承担违约责任。原告为维护自身合法权益，遂向法院提起诉讼，请求判令：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；2.被告向原告支付拖欠的租金和水电费共计79737元（其中5月份的租金和水电费为42244元；6月份的租金和水电费为37493元）；3.被告向原告支付违约金，按拖欠金额每日1‰，从2014年5月6日起计至付清之日止，暂计至起诉之日为4146.32元；4.被告向原告支付履约保证金79920元；5.本案诉讼费用由被告承担。其后，原告申请撤回上述第1、3、4项诉讼请求并变更第2项诉讼请求为被告向原告支付拖欠的占用费和水电费共计149657元和支付逾期付款利息（以5、6、7、8月份拖欠费用为基数，按中国人民银行同期贷款利率，分别从2014年5月6日、6月6日、7月6日和8月6日起计算至付清之日止）。本院对此予以准许。被告何宁未提出答辩意见，亦未提交任何证据和质证意见。经审理查明：位于东莞市长安镇锦绣路259号的房屋为原告世禧公司从案外人东莞市穗丰实业有限公司处承租而来，原告将上述房屋中的XXX、XXX号铺位出租给被告作经营餐厅之用，双方于2014年2月24日签订一份《商铺租赁合同》，约定租期5年，从2013年8月1日起至2018年7月31日止，其中2015年7月31日前的租金为每月34960元，水电费由被告承担。合同约定，被告应于每月5号前支付当月租金、管理费、污水处理费和上月的水电费，如逾期不付，则按拖欠金额的1‰向原告支付违约金，如逾期超过一个月，原告有权随时单方终止合同并收回商铺。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。原告主张起初被告尚能如约履行，但从2014年5月份开始，被告一直拖欠占用费和水电费，包括2014年5月份的占用费34960元、电费5340元、公摊电费1602元、水费190元，水费公摊152元；2014年6月份的占用费34960元、电费1860元、公摊电费558元、水费64元、水费公摊51.2元以及2014年7、8月的占用费34960元，合计149657元。为此，原告曾委托律师向被告发函催促，律师函的邮寄单显示“黄兴”签收。对于水电费，原告提供缴费通知单予以证明，缴费通知单显示2014年5、6月份的水电费和公摊水电费实际为2014年4、5月份产生的费用。庭审中，原告称案涉房屋从2014年8月份开始被告就没有使用了，但被告并没有退回案涉租赁物，案涉房屋还是属于被告管理的状态。原告确认案涉房屋没有取得房地产权证，也没有取得建设工程规划许可证，但其向本院提交一份由东莞市长安镇规划管理所于2012年7月6日颁发的《长安镇临时建筑许可证》复印件（编号：临建字2012-XXX号），上面载明使用期限为2年，拟证明案涉房屋经相关主管部门批准建设。以上事实，有原告提交的《商铺租赁合同》、律师函、快递详情单、《长安镇临时建筑许可证》，消防证明、审核意见书、缴费通知单以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为：被告何宁经本院合法传唤未到庭，亦未提出答辩意见、质证意见和提供证据，视为放弃抗辩、质证和举证的权利。本案为房屋租赁合同纠纷，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉房屋没有取得房产证或是建设工程规划许可证，原告提交的由东莞市长安镇规划管理所出具的临时建筑许可证为复印件，真实性无法确认；况且该许可证不属于经有权主管部门批准建设的情形，故本案案涉合同应为无效。原告参考合同约定的租金标准请求被告支付房屋占有使用费，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告诉请支付2014年5至8月份共4个月的占有使用费，不违反法律规定，本院予以准许。则被告应支付给原告的占有使用费计算为：34960元／月×4个月=139840元。上述占有使用费性质上为承租人实际占有使用案涉租赁物而产生的对出租人的折价补偿，原告主张占有使用费的利息，缺乏依据，本院不予支持。至于原告提出的水电费诉讼请求，被告在使用案涉租赁物时，必然会产生水电费，故对于原告提交的缴费通知单本院予以采信，被告应向原告支付5月份水电费为2533元（1860＋558＋64＋51.2=2533）以及6月份水电费为7284元（5340＋1602＋190＋152=7284），合计9817元。因水电费属于被告拖欠的费用，原告诉请该部分利息，合法有据，故原告主张以2533元和7284元为本金按照中国人民银行规定的同期限同类流动资金贷款基准利率，分别从2014年5月6日和6月6日起计算至付清之日止，不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告何宁于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市世禧实业投资有限公司支付2014年5月至8月份的房屋占有使用费共计139840元。二、限被告何宁于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市世禧实业投资有限公司支付2014年5月水电费2533元及利息（以2533元为本金，按中国人民银行规定的同期限同类流动资金贷款基准利率，从2014年5月6日起计至付清之日止）。三、限被告何宁于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市世禧实业投资有限公司支付2014年6月水电费7284元及利息（以7284元为本金，按中国人民银行规定的同期限同类流动资金贷款基准利率，从2014年6月6日起计至付清之日止）。四、驳回原告东莞市世禧实业投资有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3319元，由原告东莞市世禧实业投资有限公司负担28元，被告何宁负担3291元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 尹绍彬代理审判员 黄 琪人民陪审员 李慧霞二〇一五年二月十五日书 记 员 叶冼婷邓秀琳第5页共5页 来自：