（2014）和民二初字第1044号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2015-12-26
案件名称
闫铭与潘雨桐房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市和平区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
闫铭,潘雨桐,天津中原物业顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百一十五条，第一百一十六条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十五条，第二十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2014）和民二初字第1044号原告闫铭。委托代理人智瑞霞，天津百策律师事务所律师。委托代理人蔡明，天津百策律师事务所律师。被告潘雨桐。委托代理人王明远，天津市和平区新兴街法律服务所法律工作者。委托代理人潘亿尧（被告之父）。第三人天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。法定代表人赖国强，该公司总裁。委托代理人曹春涛，该公司法务。原告闫铭与被告潘雨桐及第三人天津中原物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月2日受理后，依法由代理审判员卞志杰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人智瑞霞，被告的委托代理人王明远、潘亿尧，第三人的委托代理人曹春涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫铭诉称，2014年6月23日，原被告及第三人签订《房产交易合同》。合同约定：原告向被告购买坐落于天津市和平区×室房屋，房屋面积245.21平方米，成交价格为530万元，合同签订当天原告向被告支付定金10万元，被告确认2014年8月31日前还清贷款并注销抵押权，如被告未按约定注销抵押权的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价1‰作为违约金，若一方逾期超过十五日的，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产关系并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。合同签订当天，原告向被告支付了10万元定金。但被告未依约注销抵押权，致使原告无法办理贷款申请手续。原告认为，依照合同约定，如被告未按约定注销抵押权的，逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，原告有权解除房地产关系并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。原告多次找被告协商此事，被告开始以资金困难不能偿还贷款为由推脱，后来拒绝接听原告及第三人电话。现在被告拒绝接听原告电话，一直避而不见。原告在百般无奈情形下，向法院提起诉讼，请求贵院查明事实，依据法律判如所请。请求判令：1、解除原被告于2014年6月23日签订的《房产交易合同》；2、被告支付原告违约金53万元，庭审中变更为被告支付原告违约金43万元，定金10万元；3、本案诉讼费用由被告承担。后在第二次开庭庭审中，经本院示明，原告将第二项诉讼请求变更为：被告返还原告双倍定金共计20万元，还增加诉讼请求：被告支付原告损失33万元。提交的证据材料有：1、房产交易合同，用以证明原告被之间的房屋买卖关系及合同中违约责任的约定；2、声明，用以证明被告对其父签署合同予以认可；3、业主收据，用以证明原告支付被告定金10万元；4、房屋权属登记，用以证实涉诉房屋有抵押；5、借款协议及银行转账明细，用以证明因被告违约原告产生的损失。对原告提供的证据材料，被告的质证意见：对原告提交证据1-4的真实性、合法性、关联性均无异议，证据1同时说明如果原告主张权利必须书面通知违约方，证明原告没有按照约定履行；证据5认为不能达到原告的证明目的，且该证据与本案无关联性。对原告提供的证据第三人的质证意见：证据1-4没有异议，证据5的真实性、合法性、关联性均不予认可。对原告提交的证据，经质证及本院审查：对证据1-4的真实性、合法性予以确认，上述证据与本案纠纷有直接法律关系，可作为本案证据。证据5，原告仅提供了银行明细查询的2014年7月18日的网银转账记录，未能提供转账双方是否为借款双方当事人的相关证据，且未能提供原告已经向借款人支付借款利息或违约金的相关证据，故对于其要证实其因被告违约造成原告经济损失的证明目的本院不予确认，该证据不能作为本案认定事实的证据。被告潘雨桐辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告及第三人签订的房产交易合同中违约责任第4项明确规定，守约方要求解除合同应书面通知违约方，是必备条件。至今被告没有接到原告的通知，原告解除合同欠缺约定的必备条件。本案是原告违约在先，造成合同目的不能实现，被告有还款通知及被告亲属与第三人的通话记录等相关证据，都可以证明是原告违约。另原告变更和增加诉讼请求，应该在法庭辩论终结前提出，该案已经审理完毕，原告的变更和增加诉讼请求应属于新的诉讼，应该另案起诉。提交的证据材料有：1、房产交易合同，用以证明原告被之间的房屋买卖关系及合同中违约责任的约定；2、提前还款通知，用以证明被告为提前还清贷款已经积极跟贷款银行预约了提前贷款时间，因原告提前告知被告不再购买诉争房屋，被告也就没有必要提前还款，因提前还款会造成被告的损失。对于被告提交的证据材料，原告的质证意见：证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但证实了被告没有按照合同约定在2014年8月31日前还清剩余贷款，原告有权要求被告承担违约责任；证据2为复印件对真实性不予认可，且不同意被告的证明目的，只能说明被告要提前还款，但没有提前还款违反了合同约定。对于被告提交的证据材料，第三人的质证意见：对证据的真实性、合法性、关联性无异议。被告提交的证据，经质证及本院审查：对证据的真实性、合法性予以确认，上述证据与本案纠纷有直接法律关系，可作为本案证据。第三人天津中原物业顾问有限公司述称，原告的诉讼请求未针对第三人，第三人服从法院判决。未提交证据。经审理查明，涉诉的坐落于天津市和平区×室房屋的权利人为被告。2014年6月23日，原、被告及第三人签订了《房地产买卖合同》，约定原告购买上述房屋，房屋建筑面积245.21平方米，该房屋设立抵押，抵押权人中国银行股份有限公司天津河东支行，经原、被告协商，被告确认于2014年8月31日之前还清贷款并注销该抵押权。该房地产成交价格为530万元，原告于签订本合同之时向被告支付定金10万元，该笔定金在原、被告办理产权过户手续时自动转为房款的一部分。原、被告双方须于2014年8月31日前亲自到该房屋所属辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》。除定金外的剩余房款520万元，被告同意原告采取银行贷款的方式支付房款，原告贷款之外的部分及定金作为首付款，原告须于2014年8月31日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，被告同时将已收取的定金存入资金监管中心。第三人向原告收取该房屋成交价的2%作为佣金。合同中违约责任约定，原告交付定金后未按照本合同约定履行的，无权要求被告返回定金，被告收取定金后未按照本合同约定履行的，必须将定金双倍返回给原告。被告未按约定注销抵押权的，原告未按约定付款的，原、被告违反本合同第六条第三项或本合同其他约定的，每逾期一日，违约方向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金；若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产关系（需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。该合同由被告父亲潘亿尧代理被告签署，被告出具声明，内容为知晓并认可其父潘亿尧于2014年6月23日与原告签订的《房产交易合同》，真实有效，系本人意愿。合同签订后，原告于合同签订当日向被告支付了定金10万元并将房屋钥匙交予原告，原告向第三人支付了佣金。此后被告向抵押权人申请提前偿还贷款，但未按照约定还清贷款并注销抵押权。后被告将涉诉房屋的另一套钥匙交予第三人继续出售该房屋。第三人还于2014年10月10日将收取原告的佣金退还了原告。上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述及提交的证据予以证实，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，依照法律规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》，有被告出具声明对其父潘亿尧签署合同表示认可，该合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告未按照合同约定还清贷款并注销抵押权的事实存在，被告上述行为导致合同无法继续履行，虽原告未能提供相关证据证实已书面通知被告解除合同，但现原告起诉被告要求解除合同亦符合法律规定和合同约定，故原告要求解除原、被告之间的房屋买卖合同关系的诉讼请求，本院予以支持。被告的抗辩及第三人陈述均表示合同未能履行，系原告明确表示不再购买涉诉房屋导致，故被告及第三人对其上述抗辩及陈述有责任提供相关证据加以证明，但被告及第三人均未能提供相关证据予以证实，应承担举证不利的后果，本院对被告的抗辩及第三人的陈述无法采信。因合同无法履行系被告违约导致，被告应承担相应的违约责任，经本院示明，原告选择合同约定的定金条款，要求被告双倍返回定金，原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。依照法律规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。原告据此要求被告再赔偿损失33万元。但因原告提供其损失的证据因缺乏其他证据与之相互印证，尚不足以证实其有超过定金部分损失的存在，故原告的上述诉讼请求，本院不予支持。被告抗辩原告变更和增加的诉讼请求，系在法庭辩论终结后提出，应另案起诉。但因原告变更和增加的诉讼请求，系在本院再次开庭的法庭事实调查中提出，不违反法定程序，故被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。综上，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原、被告及第三人于2014年6月23日签订的《房产交易合同》中原、被告之间房屋买卖关系于本判决生效之日予以解除；二、本判决生效后十五日内，被告双倍退还原告定金20万元；三、原告的其他诉讼请求均予以驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费9100元，减半收取4550元，由原告负担2850元，被告负担1700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员 卞志杰二〇一五年二月十五日书 记 员 刘 义附：本裁判文书所依据的具体法律条文规定《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返回定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自：