（2015）齐民再终字第13号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2017-02-06
案件名称
刘忠海,蒋志东,蒋柏林,l黑河华泰房地产开发有限责任公司,庞宝华房屋买卖合同纠纷再审裁定书
法院
黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
所属地区
黑龙江省齐齐哈尔市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
庞宝华,蒋柏林,刘忠海,蒋志东,黑河华泰房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）齐民再终字第13号原审上诉人（一审第三人）：庞宝华，(曾用名张宝华)男，1965年8月25日出生，汉族，个体工商户，住富裕县富裕镇二街七委*组。原审被上诉人（一审被告）：蒋柏林，男，1947年4月25日出生，汉族，工人，现羁押在富裕县看守所。原审被上诉人（一审原告）：刘忠海，男，1979年12月22日出生，汉族，工人，住富裕县富裕镇工商银行家属楼*单元***室。一审被告蒋志东，现羁押于泰来监狱。一审被告黑河华泰房地产开发有限责任公司，所在地址黑龙江省黑河市龙滨路。法定代表人孙春田，该公司董事长。庞宝华与蒋柏林、刘忠海等人房屋买卖合同纠纷一案，富裕县人民法院于2011年6月29日作出（2011）富裕民初字第335号民事判决，庞宝华不服，向本院提起上诉。本院于2011年12月2日作出（2011）齐民一终字第485号民事判决。该判决已经发生法律效力。2014年11月28日本院以（2014）齐民监字第8号民事裁定，决定对本案再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。富裕县人民法院经审理查明：2007年4月，蒋柏林欲在富裕县富裕镇原铁东派出所地段开发综合楼，因其不具备楼房开发资质，通过赵广平与黑河华泰房地产开发有限责任公司协商，挂靠到该公司进行房地产开发。黑河华泰公司与赵广平签署了协议书，蒋柏林通过赵广平向黑河华泰公司预交了65,000.00元挂靠费，蒋柏林就借用黑河华泰公司的名义在相关部门办理了登记备案手续。此后，蒋柏林私自刻制了黑河华泰公司的公章，开始对外进行该楼盘的有关开发、出售等活动。2010年，蒋柏林因犯行贿罪，被判有期徒刑一年；2011年初，蒋柏林又因犯伪造公司印章罪被判处有期徒刑二年六个月。在开发过程中，蒋柏林在第三人庞宝华处赊购木材，后用开发的绿色嘉园住宅楼顶木材款，刘忠海是经庞秀华（庞宝华姐姐）介绍到庞宝华那买楼的，并将购楼款全额交给了庞宝华，庞宝华收款后顶了木材款，蒋柏林给刘忠海出具了购楼协议和现金收据。蒋志东虽是蒋柏林的儿子，但在蒋柏林系列案件中，蒋志东只是以蒋柏林工作人员的身份对外从事活动。2011年4月11日，刘忠海诉至法院，要求蒋柏林履行合同，将绿色嘉园综合楼住宅楼南栋4单元501室交付给刘忠海。一审法院经审理认为：富裕县绿色嘉园3号楼到目前为止尚未取得商品房预售许可，不具备销售条件。刘忠海与蒋柏林签订的楼房买卖协议无效，蒋柏林应依法返还刘忠海的购楼款并赔偿刘忠海的经济损失。鉴于蒋柏林现正在服刑，其非法销售楼房案件又为系列案件，蒋柏林的偿还能力已无法赔偿刘忠海的全部实际经济损失，故参照中国人民银行同期基准贷款利率对刘忠海进行赔偿。蒋志东在蒋柏林系列案件中，只是代表蒋柏林对外从事活动，责任也应有蒋柏林承担。第三人庞宝华在未合法取得顶账楼房的前提下收取刘忠海购楼款无法律依据，造成刘忠海经济损失，应承担责任。黑河华泰公司自始至终未出资参与绿色家园的建设开发，该住宅楼盘应视为蒋柏林的自建行为，所有权应归蒋柏林所有。蒋柏林以伪造的黑河华泰公司公章与刘忠海签订购楼协议，并收取购楼款，其所产生的法律后果，应由蒋柏林承担。黑河华泰公司非法收取蒋柏林的65，000.00元挂靠费，本院另行处理。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、蒋柏林在本判决发生法律效力后十日内，偿还刘忠海购楼款118,300.00元，赔偿损失12,244.00元。二、第三人庞宝华对上述判项承担连带责任。三、蒋志东在本案中不承担责任。四、黑河华泰房地产开发有限责任公司在本案中不承担民事责任。案件受理费100.00元，由蒋柏林负担。庞宝华不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决事实不清，适用法律不当。刘忠海想买楼让庞宝华帮忙联系，买卖楼房是刘忠海与蒋柏林之间发生的，并不是刘忠海在庞宝华手中买的房子，是蒋柏林用刘忠海的买房款顶了欠庞宝华的木材款。蒋柏林开发行为违法，庞宝华不知情，蒋柏林与刘忠海之间的买卖行为无效，庞宝华无过错，判决让庞宝华负担连带责任没有法律依据。针对庞宝华的上诉理由及请求，刘忠海答辩称：刘忠海虽然是与蒋柏林签订的买房协议，但是庞宝华用蒋柏林的楼房顶其木材款，将顶账的楼房卖给刘忠海，蒋柏林明知其没有取得销售资格，还答应用楼顶欠款，本身就是欺诈行为，庞宝华用本身不合法取得的楼房，又卖给刘忠海，也是欺诈行为。针对庞宝华的上诉理由及请求，蒋柏林仍以原审诉讼理由为答辩意见予以反驳。黑河华泰房地产开发有限公司答辩称对原审判决无异议。蒋志东未予答辩。本院经二审审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院二审认为，2007年4月蒋柏林开发建设富裕县绿色嘉园3号楼，至今尚未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”刘忠海与蒋柏林签订的楼房买卖协议应当认定无效。蒋柏林在开发该楼时在庞宝华处赊购木材，2009年7月3日刘忠海将购房款全额交给了庞宝华，因蒋柏林欠庞宝华的木材款，蒋柏林同时给刘忠海出具购房协议和收据。蒋柏林用刘忠海的购房款抵顶蒋柏林欠庞宝华的木材款与蒋柏林出售该房屋不具有直接因果关系，且刘忠海未主张庞宝华承担连带责任，因此，原审判决庞宝华承担连带责任没有依据。综上，一审判决庞宝华承担连带责任不当，本院应予纠正。庞宝华的上诉理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决：一、维持富裕县人民法院(2011)富裕民初字第335号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销富裕县人民法院（2011）富裕民初字第335号民事判决第二项为第三人庞宝华对蒋柏林的赔偿款不承担连带责任。本院认为，原审认定事实不清，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定，裁定如下：一、撤销齐齐哈尔市中级人民法院（2011）齐民一终字第485号民事判决及富裕县人民法院（2011）富裕民初字第335号民事判决。二、此案发回富裕县人民法院重审。审判长 谷宏峰审判员 董保红审判员 赵广平二〇一五年二月十五日书记员 唐婧婷 关注公众号“”