（2015）延中民四终字第47号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2016-04-01
案件名称
金美子与吴基春、延吉市佳铭房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
所属地区
吉林省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
金美子,吴基春,延吉市佳铭房地产中介有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）延中民四终字第47号上诉人（原审被告）：金美子，个体工商户，现住延吉市。被上诉人（原审原告）：吴基春，个体工商户，现住龙井市。被上诉人（原审第三人）：延吉市佳铭房地产中介有限公司，住所延吉市延东路。法定代表人：李海波，该公司经理。上诉人金美子因与被上诉人吴基春、第三人延吉市佳铭房地产中介有限公司（以下简称佳铭公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2014）延民初字第3865号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审中原告吴基春诉称：原、被告于2014年8月9日通过第三人，签订了房屋买卖合同，合同约定被告向原告出售位于延吉市大洋雅苑5号楼1单元14层04号房屋，房屋总价为57万元，首付29万元，剩余的以商业贷款方式支付。合同约定买卖双方于本合同签订之日起10日内备齐所有贷款审核手续。买方于本合同签订之日起10日内备齐购房首付房款人民币29万元，同时三方将该款项存入居间方指定银行。但合同签订后，原告和第三人无法联系被告，无法按约履行。现原告已做好准备，并交付了定金7000元，等待被告履行合同。第三方提供的房源信息和中介服务有重大瑕疵。故请求人民法院依法判决解除原告同被告金美子、第三人之间签订的房屋买卖合同；判令被告双倍返还定金，即14000元。第三人协助原告返还定金7000元（该7000元包含在上述诉请的14000元内）；诉讼费用由被告承担。一审中被告金美子辩称：涉案房屋系朴俊哲所有，被告并非房屋所有权人，朴俊哲也没有授权于被告出售涉案房屋，故原、被告及第三人之间签订的房屋买卖合同为效力待定的合同、是尚未发生法律效力的合同。且所有权人朴俊哲也明确表示不予追认该房屋的买卖合同，房屋买卖合同应归于无效。原、被告及第三人于2014年8月9日签订房屋买卖合同后，被告于8月10日已经明确告知第三人，所有权人不予追认该合同的事实，故不存在双倍返还定金及赔偿的问题。在所有权人不予追认，合同无效的情况下，原告擅自向第三人交付定金的行为是原告单方行为，对被告无约束力，被告也不知道原告向第三人缴纳7000元定金的事实。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。一审中第三人佳铭公司述称：签订合同时被告口头明确表示其可以代为处置诉争房产，第三人没有审查房屋产权证的义务，被告也未向第三人出示产权证或委托手续。三方签订的合同系三方真实意思表示。在合同签订后，第三人已告知原、被告合同的风险。在征得被告同意后，第三人从原告处收取定金并保管。签订合同后，被告未告知第三人房屋所有权人不予追认该合同，且签订合同后，第三人无法联系被告。一审法院经审理查明如下事实：2014年8月9日，原、被告通过居间方即第三人佳铭公司签订房屋买卖合同。约定原告购买被告位于延吉市大洋雅苑5号楼一单元14层04号，建筑面积为111.4平方米的房屋一套，房屋价款为57万元。买方申请商业贷款购房，买卖双方于合同签订之日起十日内备齐所有贷款手续到相关银行办理贷款审核手续，买方于合同签订之日起十日内备齐购房首付款29万元，签订合同当日支付定金1万元，定金以实际支付数额为准，由居间方代卖方保管定金。合同签订当日下午，原告向居间方交付购房定金7000元。嗣后，被告未履行合同，并将房屋卖给案外人。另查明，签订合同时，房屋所有权人为朴俊哲，系被告的儿子。现房屋已经过户至案外人名下。一审法院认为：原、被告、第三人之间签订的房屋买卖合同，系三方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定有效。该买卖合同包含两个法律关系，一是原告同被告之间的房屋买卖关系，二是居间方同买卖双方之间的居间合同关系。本案案由为房屋买卖合同纠纷，原告主张解除三方签订的房屋买卖合同实际是主张解除原、被告之间的房屋买卖合同。被告虽不是房屋所有权人，但签订房屋买卖合同的意思表示真实，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖方因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，被告主张其不是房屋所有权人，原、被告之间房屋买卖合同为效力待定合同，且房屋所有权人对该合同效力不予追认，该合同为无效合同的抗辩意见，本院不予支持。原、被告之间房屋买卖合同意思表示真实、内容不违反法律规定，应认定有效。被告应按照合同约定履行相应义务。诉争房屋已经被卖给案外人，合同目的无法实现，故原告要求解除双方房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。被告未履行合同义务，应承担违约责任，故原告要求被告双倍返还定金14000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原、被告约定定金交由第三人代为保管，故第三人应协助被告将定金返还给原告。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第九十四条第二款第四项、第一百一十五条的规定，判决如下：一、解除原告吴基春同被告金美子之间房屋（位于延吉市园洁胡同318号大洋雅苑5号楼14004号，建筑面积111.4平方米，原房屋所有权证号为延房权证字第5905**号）买卖合同；二、被告金美子于本判决发生法律效力之日起立即双倍返还原告吴基春定金，即14000元；三、第三人延吉市佳铭房地产中介有限公司于本判决发生法律效力之日起立即协助被告将其代为保管的定金7000元返还给原告吴基春（该7000元包含在上述双倍返还定金的14000元金额内）。案件受理费300元，减半收取150元，（原告预交300元），共计150元，由被告金美子负担。宣判后，金美子不服上述判决向本院提起上诉。其主要理由为：1.一审认定《房屋买卖合同》是有效合同错误，上诉人签订该合同前，明确向被上诉人向被上诉人佳铭中介公司及吴基春说明无权代理的事实，做出不想签订合同的意思表示，当时二被上诉人都说没事，合同先签，有事中介公司帮忙把关，所该合同的签订，违背了上诉人的真实意思表示。签订合同第二天，上诉人也明确表示权利人不同意出售该房产。这份房屋买卖合同时违背上诉人真实有事表示的可撤销合同。但一审判决认定为有效合同，严重损害了上诉人的合法权益。2.原审适用法律错误，该房屋买卖合同属格式条款，且没有进行合理提示和说明，双倍返还定金的约定不生效。3.本案系房屋中介代理欺诈，上诉人已经表示没有授权委托，不签合同，权利人明确表示不予追认，被上诉人吴基春向中介公司交定金是于理不通的行为。请求撤销延吉市人民法院（2014）延民初字第3865号民事判决，改判驳回被上诉人吴基春的诉讼请求。被上诉人吴基春、佳铭公司二审未答辩。本院经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。本院认为：上诉人金美子与被上诉人吴基春、佳铭公司所形成的房屋买卖合同系三方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故上诉人金美子提出的因其不是所有权人，其与被上诉人吴基春所签订的房屋买卖合同为可撤销合同的主张本院不予支持。上诉人金美子明知其对诉争房屋没有处分权，仍与被上诉人吴基春签订房屋买卖合同，并导致无法按照合同约定转移房屋所有权，应承担相应的法律责任。至于其提出的不知道被上诉人吴基春向佳铭公司支付7000元定金的主张，因双方已在合同中明确约定由原审第三人代为保管定金，且定金以实际支付数额为准，故被上诉人向原审第三人缴纳定金7000元符合双方约定。据此，一审法院判令上诉人金美子返还双倍定金，并无不当。至于被上诉人佳铭公司的居间服务是否存在瑕疵，不是本案审理的范围，在本案中不予评论。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人金美子负担。本判决为终审判决。审 判 长 全智光审 判 员 梁传平代理审判员 卢 珊二〇一五年二月十五日书 记 员 车世兰