（2015）杭萧民初字第286号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2015-04-08
案件名称
浙江众安物业服务有限公司与陈国昌、倪秀琴物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市萧山区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江众安物业服务有限公司,陈国昌,倪秀琴
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭萧民初字第286号原告浙江众安物业服务有限公司。法定代表人沈定。委托代理人丁佳丽、韩美琴，浙江法君律师事务所律师。被告陈国昌。被告倪秀琴。原告浙江众安物业服务有限公司（以下简称众安公司）诉被告陈国昌、倪秀琴物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理后，依法由代理审判员李凯适用简易程序于同年2月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人丁佳丽及被告陈国昌、倪秀琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众安公司诉称：2010年4月6日，两被告与原告签订《前期物业服务协议》，约定由原告为景海湾蓝漪居3幢2室物业提供物业服务。协议约定物业服务费用低多层住宅为2.0元／月／平方米。交房之日预交一年的物业服务费，一年以后每季度预交一次，以该季度首月的20日前向原告交纳当季的物业服务费。逾期缴纳的，原告可要求被告补缴并从逾期之日起按每天千分之三加收违约金。两被告系景海湾蓝漪居3幢2室业主，房屋的建筑面积为307.74平方米。被告一直未缴纳2013年4月1日至2014年3月31日物业服务费共计7385.76元。该款经原告书面催讨，被告至今未付。现原告诉至法院，请求判令：两被告支付2013年4月1日至2014年3月31日物业服务费共计7385.76元，并支付该款从2014年1月20日起至实际付清日止按每日千分之三计算的违约金。庭审中，根据被告方的答辩，原告变更诉请，现要求两被告支付截至2014年3月31日的物业服务费2954元（从2012年4月1日起至2014年3月31日止物业费按70%计算共计10340元，扣除被告方已经交纳的7385.76元，尚欠2954元），并支付该款从2014年1月20日起至实际付清日止按每日千分之三计算的违约金。被告陈国昌、倪秀琴在法定答辩期未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：1、开发商并未在双方买卖合同上约定的时间将案涉物业交付被告方。被告方于2012年11月6日前去验房，但并未收房。2、被告方之前已经预交了一年的物业费7385.76元，且案涉房屋一直空置，按双方约定空置房应按照70%计收物业费。原告众安公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了以下证据：1、前期物业服务协议一份，证明原、被告之间的合同关系，以及双方约定的物业服务费收费标准、时间、违约责任等事实。2、物业服务费催缴单及国内挂号信函收据各三份，证明原告曾数次向被告催讨物业服务费的事实。3、浙江省商品房买卖合同一份，证明被告方与开发商约定的房屋交付时间是2012年3月31日之前，原告从2012年4月1日开始收取物业费的事实。4、房屋他项权利信息查询记录一份，证明案涉房屋系两被告所有的事实。经庭审质证，两被告认为，对证据1、证据4的三性均无异议；对证据2的三性均有异议，认为被告方从未收到过上述挂号信；对证据3的三性均有异议，故对该证据不予认可。两被告提供了以下证据：验房登记表1份，证明被告方于2012年11月6日进行验房的事实。经庭审质证，原告对证据的真实性没有异议，但对证明对象有异议，认为根据商品房买卖合同约定，开发商应当在2012年3月31日前完成了交房。上述证据经审查，本院认为：对原告提供的证据1及证据4，客观真实，与本案具有关联性，且被告方均无异议，故本院予以确认；对证据2，被告方并未提供证据否认其真实性，故确认其真实性。对证据3，真实性本院予以确认，但该证据无法证明案涉房屋已于合同约定时间实际交付被告方的事实，故其证明力本院不予认定。对被告方提供的证据，虽系复印件，但原告对其真实性予以认可，且与本案具有关联性，故本院予以确认。根据以上所确认的有效证据及双方于庭审中的陈述，本院认定以下事实：2010年4月6日，两被告与原告签订《前期物业服务协议》，约定由原告为景海湾蓝漪居3幢2室物业提供物业服务。协议约定物业服务费用低多层住宅为2.0元／月／平方米。已交付使用但被告方尚未装修居住的房屋，物业费由被告方按应缴标准的70%缴纳。交房之日预交一年的物业服务费，一年以后每季度预交一次，以该季度首月的20日前向原告交纳当季的物业服务费。逾期缴纳的，原告可要求被告补缴并从逾期之日起按每天千分之三加收违约金等内容。2010年4月6日，两被告与杭州多瑙河置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由两被告购买景海湾蓝漪居3幢2室的房屋，及杭州多瑙河置业有限公司应当在2012年3月31日前将符合条件的商品房交付被告方。被告方于2012年3月31日前收到交房通知书后，于2012年11月6日日进行验房。原告依约提供了前期物业服务，并自2013年4月份开始曾多次以邮寄形式向被告方书面催讨物业服务费。被告方之前已预缴一年的物业费7385.76元。另查明，案涉房屋系低多层住宅，目前仍空置。该房屋于2012年11月20日进行了产权登记，登记建筑面积为307.74㎡。本院认为：原告与众安公司签订的《前期物业服务协议》合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方当事人应按合同约定享有权利并承担义务。本案被告方虽已验房，但其认为因房屋存在问题而并未实际收房。现原告方并未提供充分证据证明房屋的实际交付时间，但房屋产权登记应视为房屋已经实际交付，之后的物业服务费应由被告方缴纳。现原告主张案涉房屋的物业费应从商品房买卖合同约定的交房时间起计算与事实不符，被告方关于“房屋未在商品房买卖合同约定的时间实际交付”的辩称本院予以采信。因案涉房屋一直空置，故按双方约定应当按照70%计收物业费。现被告方已交纳的物业费实际已超过从本院推定的房屋交付之日起至原告主张期间的物业费（被告方已交物业费7385.76元，从产权登记日起按70%计算至2014年3月31日的物业费7051.35元；即便从被告方验房之日起按70%计算至2014年3月31日的物业费也未超过被告方已经交纳的数额）。现原告主张被告尚欠物业费及违约金的事实，依据不足，本院不予采信。据此，依照《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回浙江众安物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费102元，减半收取51元，由浙江众安物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费102元（具体金额由杭州市中级人民法院确定，多余部分以后退还。浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 李 凯二〇一五年二月十五日书 记 员 王海燕 关注微信公众号“”