（2014）鄂硚口民三初字第00023号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2015-05-08
案件名称
吴善德、吴鸿伟与武汉三特旅游投资有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市硚口区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴善德,吴鸿伟,武汉三特旅游投资有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《国有土地上房屋征收与补偿条例》：第二十一条第一款，第二十二条，第二十五条第一款
全文
湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂硚口民三初字第00023号原告吴善德。原告吴鸿伟。以上两原告共同委托代理人周红峻、邓丽莉，湖北大晟律师事务所律师（特别授权）。被告武汉三特旅游投资有限公司。住所地：武汉市江岸区东方恒星园*栋***层。法定代表人吕平，系该公司董事长。委托代理人刘建农、陈汉桥，系以上公司员工（一般授权）。原告吴善德、吴鸿伟与被告武汉三特旅游投资有限公司（以下简称三特旅游公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年1月8日受理后，双方曾协商一致同意庭前私下调解，但调解未果，本院于2014年8月12日适用普通程序公开开庭进行了审理，组成由审判员余敏担任审判长、人民陪审员龚芳玲、李建平参加的合议庭。原告吴善德、吴鸿伟及其委托代理人周红峻、邓丽莉，被告三特旅游公司的委托代理人刘建农、陈汉桥到庭参加诉讼。因本案案情复杂，经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。原告吴善德、吴鸿伟诉称：1994年2月8日吴善德、吴鸿伟与武汉三特物业管理总公司（以下简称三特物业公司）签订《房屋产权调换协议书》、《拆迁协议书》，约定：三特物业公司拆除吴善德、吴鸿伟所有的坐落于解放正巷29号房屋（建筑面积111.61平方米，其中私有经营用房建筑面积42.96平方米），在利济南路二期工程还建安置当街壹层店铺两间，每间宽度不低于3.3米，过渡期为3年，应还建经营用房部分的建筑面积为62.96平方米。协议签订后，吴善德、吴鸿伟将自己房屋交其拆除，但至今为止，三特物业公司未履行协议安置还建正式门面的义务，给原告造成了巨大经济损失，故起诉来院，要求1：判决由被告三特旅游公司履行对两原告还建安置利济南路当街一层商铺62.96平方米的义务；2、判令被告三特旅游公司赔偿原告从1994年2月至今的经济损失共计887040元；3、本案的诉讼费用全部由被告承担。原告吴善德、吴鸿伟为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一：《房屋产权调换协议书》、《拆迁协议书》、（94）硚证字第494号《公证书》各一份。证明吴善德、吴鸿伟与被告三特物业公司之间签订了拆迁协议，协议书约定拆除吴善德、吴鸿伟所有的坐落于解放正巷29号房屋（其中经营用房建筑面积42.96平方米），约定被告在二期工程利济南路安置当街壹层店铺两间，每间宽度不低于3.3米，过渡期为三年，同时还约定被告应还建安置给原告的商铺建筑面积为62.96平方米。上述协议于1994年2月21日在武汉市硚口区公证处予以公证。证据二：《关于解放正巷29号门面过渡及一次性安置的一套住宅的几点说明》一份、照片五张。证明因被告一直未履行安置正式商铺给原告，为此被告曾提供了临时经营用房用于过渡期间的经营，但该临时经营用房2010年3月因拆迁无法正常经营使用。证据三：关于房屋租赁参考平均价的报道一份、收条两张。证明被告提供的临时经营用房与正式经营用房的租金存在较大差异，因被告至今未安置正式商铺给原告所造成了巨大经济损失。被告三特旅游公司辩称：对于原告第一项要求履行还建商铺的义务，我公司尊重原协议的约定，愿意按照原协议的约定对两原告进行还建，只是目前商铺还未建成，但是项目已经在进行当中，以后可以还建商铺给两原告。对于原告第二项诉讼请求我公司已经按照政策给予了原告过渡费，也给两原告提供了临时门面，不存在经济损失，且两原告要求支付经济损失的请求已经超过了诉讼时效，故请求驳回第二项诉讼请求。被告三特旅游公司为支持其辩称意见，向本院提交如下证据：证据一、价格评估书一份。证明本案诉争商铺的价格经过评估后为每平方米31149元。证据二、规划图一本。证明被告的项目正在报武汉市政府审批，以后可以安置正式门面给两原告。证据三、临建经营用房租赁协议两份。证明从2004年起被告向经庭审质证，被告对原告提交的证据一、证据二、证据三中的关于房屋租赁参考平均价的报道的真实性均无异议，但认为原、被告在拆迁协议中约定安置还建给原告的经营用房建筑面积为42.96平方米，从未约定安置还建62.96平方米的商铺给原告，另被告向原告提供了临时经营用房也支付了过渡费用；对证据三中的收条真实性有异议，认为与本案无关。原告对被告提交的证据一认为该估价报告的时间是2012年6月，该估价报告上的价格不能反映现在的房屋真实价值，故对该证据的真实性有异议；对被告提交的证据二的真实性有异议，该证据只是被告自己的规划图，并非正式报批文件，无法证明其项目正在审批中；对被告提交的证据三的真实性无异议，但认为其临时经营用房的面积与被拆迁的经营用房面积仍相差6.96平方米。经本院审核，对原告提交的证据一、证据二、证据三（除收条外），被告提交的证据三的真实性均予以认可；原告提交的证据三中的收条因与本案无关，本院不予认可；被告提交的证据一系2012年的评估报告，该报告中的价格仅供本院参考；被告提交的证据二系原告自己的规划图纸，未取得相关部门的批准，无法证明其真实性，故对此份证据本院不予认可。经审理查明：1994年2月8日吴善德、吴鸿伟与武汉三特物业管理总公司签订《房屋产权调换协议书》、《拆迁协议书》，约定：武汉三特物业公司拆除吴善德、吴鸿伟所有的坐落于解放正巷29号房屋（建筑面积111.61平方米，其中经营用房建筑面积42.96平方米），其中约定经营用房在二期工程利济南路安置当街壹层店铺两间，每间宽度不低于3.3米，过渡期为3年。同时在产权调换协议书的产权调换结算差价办法中约定：经营用房偿还房建筑面积与原房建筑面积相等的按高层900元每平方米、多层700元每平方米结算，扩大在20平方米以内的按5000元每平方米结算，扩大在20平方米以上的按最低商品房价优惠15%结算。在拆迁协议书中还约定原告在1994年2月17日前预交10000元给被告作扩大面积之用（20平方米以内的每平方米5000元），余款在交房时结清（产权价）。两原告已按协议约定向被告缴纳了用于扩大面积的10000元。上述协议于1994年2月21日在武汉市硚口区公证处进行了公证。1994年2月22日三特物业管理总公司鉴于吴善德、吴鸿伟门面过渡的实际困难，同意在沿河大道利济南路路口安排临时过渡门面两间，并对此情况出具了书面说明。协议签订后，吴善德、吴鸿伟将自己房屋交给三特物业公司拆除，三特物业公司至今都未履行协议安置还建给原告正式的门面。三特物业公司向吴善德、吴鸿伟支付了1994年2月至1996年11月、1998年至2004年的过渡费（支付过渡费期间未提供临时门面），并于1996年11月至1997年11月向原告提供了临时门面。从2004年4月起至2010年3月被告向两原告提供了共计36平方米的临时门面，2010年3月后因拆迁临时门面周围一直存在施工围墙，临时门面无法正常经营，基于此被告于2010年3月后按42.96平方米的标准向原告支付了全额过渡费用。原告认为由于三特物业公司至今都未履行拆迁安置协议，且从2004年起至起诉之日十年期间被告所提供的临时门面不合格或无法使用给原告造成巨大经济损失，现起诉来院，要求：1、判决由被告三特旅游公司履行对两原告还建安置利济南路当街一层商铺62.96平方米的义务；2、判令被告三特旅游公司赔偿原告从1994年2月至今的经济损失共计887040元；3、本案的诉讼费用全部由被告承担。另查明：1994年4月19日武汉三特物业管理总公司名称变更为武汉三特集团物业开发管理总公司，又先后于1997年9月2日、2010年3月25日、2014年1月10日名称变更为武汉三特物业开发管理有限公司、武汉三特置业有限公司、武汉三特旅游投资有限公司。又查明：被告三特旅游公司目前并无已报规划审批的还建安置项目，经本院向原告释明，原告仍坚持要求判决由被告三特旅游公司履行对两原告还建安置利济南路当街一层商铺62.96平方米的义务。同时对于原告已缴纳的10000元扩大面积预付款是否在本案中提出相应的诉讼请求，经本院向原告释明，原告表示已交纳的10000元可以留作实际履行安置还建时的结算款，待被告履行了安置还建义务时再根据实际还建安置的房屋面积来具体结算，多退少补，在本案中原告对这10000元暂不提出任何诉讼请求。本案争议的焦点为：1、被告应向原告安置还建正式经营用房的建筑面积是多少？2、被告是否应向原告赔偿未提供合格经营用房的经济损失？对本案的争议焦点1、关于被告应向原告安置还建正式经营用房的建筑面积是多少的问题，本院认为，原、被告签订的拆迁协议中约定的被拆除的经营用房的建筑面积为42.96平方米，在合同中也明确约定安置还建的经营用房的具体面积。虽然曾约定被告安置经营用房时扩大建筑面积20平方米以内的按每平方米5000元计算，超过20平方米按商品房最低价优惠15%计算，但该项约定只是对安置还建后的商铺面积超过原有建筑面积的价格计算办法，并不是对安置还建房屋的建筑面积进行的约定，根据拆除多少建筑面积的房屋安置还建多少建筑面积的房屋拆迁安置的原则，故本案应履行安置还建的商铺建筑面积为42.96平方米。在实际安置还建过程中，扩大建筑面积20平方米以内的按每平方米5000元计算。原告已向被告缴纳的用于扩大面积的10000元，可在被告安置还建后根据实际建筑面积与被告进行结算或另行主张相应的权利。对本案的争议焦点2、关于被告是否应向原告赔偿未提供合格经营用房的经济损失的问题，本院认为，虽然被告从1996年11月至1997年11月向原告提供未达到42.96平方米面积的临时门面，但原告无法证明被告提供的临时门面的面积与42.96平方米相差多少，该经济损失并无计算依据，故对该部分的经济损失本院不予支持。从2004年起至今被告虽向两原告提供了共计36平方米的临时门面，但2010年3月因拆迁临时门面无法用于正常经营，且被告于2010年3月后按42.96平方米的标准向原告支付了全额过渡费用，故被告提供临时门面的时间只应计算至2010年3月，2010年3月后应视为被告未提供临时门面。从2004年4月至2010年3月（共计72个月）期间被告只提供了36平方米的临时门面，与正式门面的面积相差6.96平方米，被告未提供临时门面及提供临时门面不足42.96平方米的行为均构成违约，应向原告承担违约责任。原告要求参照武汉市2005年上半年房屋租赁参考价，沿河大道地段的房屋租赁均价为260元／月／平方米来计算于法有据，本院予以支持。因原告要求被告赔偿按10年时间计算未提供合格临时门面的经济损失，除去被告72个月提供的临时门面面积未达到42.96平方米外，还有48个月被告未向原告提供临时门面，故被告应向原告赔偿未提供合格门面经济损失为666432元（260元／月／平方米×72个月×6.96平方米＋260元／月／平方米×48个月×42.96平方米）。综上所述，本院认为，原告与被告签订的《房屋产权调换协议书》、《拆迁协议书》是双方当事人的真实意思表示，且符合法律的规定，应认定为有效。被告应按协议的约定履行自己的义务。被告至今没有建好的房源履行安置义务，经向原告释明，原告仍坚持要求被告履行安置义务，被告也同意按双方约定向原告履行安置义务。因被告拆除了原告建筑面积42.96平方米的经营用房，应安置还建其同等建筑面积的经营用房，故被告应按协议约定向原告安置还建正式经营用房的建筑面积为42.96平方米。同时被告承诺在过渡期间给原告提供临时门面，原告要求被告赔偿按10年时间计算未提供合格临时门面的经济损失，从1994年4月至今除去被告72个月提供的临时门面面积未达到42.96平方米外，还有48个月被告未向原告提供临时门面，故被告应向原告赔偿未提供合格门面经济损失为666432元。原告一直向被告要求履行安置还建义务，而被告三特旅游公司至今未履行安置还建的义务，故被告三特旅游公司认为原告要求赔偿经济损失的请求超过诉讼时效的辩解意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条、第二十二条、第二十五条之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：一、被告武汉三特旅游投资有限公司于本判决生效后六个月内按1994年2月8日与原告吴善德、吴鸿伟签订的《房屋产权调换协议书》、《拆迁协议书》的约定在利济南路当街壹层安置商铺两间（建筑面积共计42.96平方米）。二、被告武汉三特旅游投资有限公司在本判决生效后三十日内，向原告吴善德、吴鸿伟一次性支付未提供合格门面的经济损失共计人民币666432元。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29007元，由被告武汉三特旅游投资有限公司负担。（该费用已由原告垫付，被告武汉三特置业有限公司在支付上述费用时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 余 敏人民陪审员 龚芳玲人民陪审员 李建平二〇一五年二月十五日书 记 员 王 鹏 更多数据：搜索“”来源：