（2015）二中民终字第01777号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2015-03-26
案件名称
江西方大钢铁集团有限公司与郝国伟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江西方大钢铁集团有限公司,郝国伟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第01777号上诉人（原审被告）江西方大钢铁集团有限公司，住所地江西省南昌市青山湖区东郊南钢路。法定代表人袁光旭，董事长。委托代理人万春，男，1976年4月5日出生。委托代理人朱祎晟，男，1987年3月12日出生。被上诉人（原审原告）郝国伟，男，1980年11月15日出生。委托代理人李茂斌，江西联创律师事务所律师。上诉人江西方大钢铁集团有限公司（以下简称方大公司）因与被上诉人郝国伟房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第23316号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年10月，郝国伟向原审法院起诉称：方大公司原名为南昌钢铁有限责任公司，2012年10月19日更名为江西方大钢铁科技有限公司，2013年4月28日再次更名为江西方大钢铁集团有限公司。2004年方大公司通过转让取得北京市西城区×××10号房产一套（房产证号：京房权证西股字第×××号，建筑面积127.2平方米，以下简称涉案房屋）。2009年1月，方大公司为处置该房产，在经过法定程序审批后在南昌市产权交易中心挂牌出售，并在上市推介书中标明：房产以现状转让，无土地证，受让人承担土地出让金。2009年3月4日，我在南昌市产权交易中心依法参与竞买并以单价200万元竞买成功。2009年3月10日，我取得南昌市产权交易中心产权转让交割单并与方大公司签订了《产权交易合同》，合同约定：方大公司将合同项下标的以200万元转让给我，我为方大公司办理好土地初始登记，并缴纳土地出让金及相关税费，我在付清全部购房款后方大公司为我出具房产及土地过户所需的相关法律文书。合同签订后，我依合同约定向方大公司付清全部购房款200万元，方大公司也将该房屋交给我，交付后，该房屋一直由我作为房主进行使用管理。同时，由于该房屋属老房屋，我一直在为完善该房屋的土地手续奔波，包括提出申请，房屋边界指认、土地测绘、土地使用权价值评估等手续，并最终取得北京国土资源厅的土地使用权出让合同。但方大公司收到了土地使用权出让合同后却一直拖延在土地使用权出让合同上签字盖章，以致涉案房屋的所在土地初始登记无法完成，导致房屋过户手续无法办理，方大公司的行为已经违反了合同约定，现我诉至法院，要求判令方大公司：1、履行《产权交易合同》确定的义务，协助我办理该房屋所有权过户登记至我名下的手续；2、诉讼费由方大公司承担。方大公司辩称：我公司不同意郝国伟诉讼请求。2009年3月4日，我公司与郝国伟签订《产权交易合同》，将涉案房屋出售给郝国伟。合同约定产权的交割日前，标的不可抗力风险由我公司承担。为了督促郝国伟尽快办理产权变更，解除我公司承担的风险，双方在合同中明确约定郝国伟逾期付款超过180日时，我公司有权解除合同。合同签订后，郝国伟迟迟不办理土地初始登记手续，使涉案房屋未按约定完成产权变更交割，郝国伟的行为构成严重违约，造成本案合同目的未能实现。郝国伟直到2009年9月14日才支付购房款，已经超过180天，构成逾期付款，根据合同约定，我公司有权解除合同，并可以要求郝国伟承担相应的违约责任。对此，我公司保留要求郝国伟承担法律责任的诉权。由于郝国伟的上述违约行为，其诉讼请求没有法律依据，请求法院驳回郝国伟的诉讼请求。原审法院经审理查明：2004年3月26日，北京金赣金属经销处与南昌钢铁有限责任公司（以下简称南钢公司）签订了《房地产转让合同》，双方约定，北京金赣金属经销处将坐落在北京市西城区×××10号的房地产（房屋建筑面积10间127.20平方米）转让给南钢公司，同年6月15日取得该房屋产权证。2006年3月，经有关部门批准，南钢公司将该房屋挂牌出让。2009年3月4日，郝国伟与南钢公司签订了《产权交易合同》，双方约定，由郝国伟购买上述房地产。同时约定：“根据产权交易的结果，甲方（南钢公司）将本合同项下转让标的以人民币200万元转让给乙方（郝国伟）。乙方按照交易要求支付的保证金，折抵为转让价款的一部分”。“经双方协商，采取如下付款方式：乙方申请受让时缴纳的叁拾万元保证金转为定金，在产权交易合同鉴证后由南昌市产权交易中心转付给甲方。乙方在六个月内为甲方办理好土地初始登记，并缴纳土地出让金及相关税费。乙方在付清全部购房款后甲方为乙方出具房产及土地过户所需的相关法律文书。定金于乙方付清差额房款后转为价款。”“本合同项下产权交易过程中产生的产权交易费用由乙方承担。”同时约定：“乙方未按合同约定期限支付转让价款的，应向甲方支付逾期付款违约金。违约金按照延迟的应付价款的每日万分之一计算。逾期付款超过180日，甲方有权解除合同”。同年3月10日，南昌市产权交易中心出具“产权转让交割单”。3月11日，经郝国伟指定，南钢公司委托南昌市铭达产权经纪有限公司的李公里、何水伟为其办理土地使用权证，授权时间为2009年3月16日至2009年9月15日。3月13日，郝国伟支付给南钢公司保证金300000元。9月14日，郝国伟支付给南钢公司购房款1700000元，9月23日，南钢公司为郝国伟出具收到购房款的收据一张。此后，南昌市铭达产权经纪有限公司代郝国伟从南钢公司处收取了上述房屋的房产证及钥匙。在此期间，郝国伟以南钢公司的名义办理土地初始登记手续未果。另查，南钢公司于2012年10月19日变更名称为江西方大钢铁科技有限公司，又于2013年4月28日变更名称为江西方大钢铁集团有限公司，即本案被告。原审法院认为：郝国伟与南钢公司签订的《产权交易合同》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力。《产权交易合同》约定“乙方申请受让时缴纳的叁拾万元保证金转为定金，在产权交易合同鉴证后由南昌市产权交易中心转付给甲方。乙方在六个月内为甲方办理好土地初始登记，并缴纳土地出让金及相关税费。乙方在付清全部购房款后甲方为乙方出具房产及土地过户所需的相关法律文书。定金于乙方付清差额房款后转为价款”。合同签订后，郝国伟积极履行合同中约定的义务，并于2009年9月14日足额支付了购房款。未按约定期限为方大公司办理好土地初始登记并非郝国伟怠于履行合同义务所致，郝国伟的行为不构成根本违约。现郝国伟已足额支付了购房款并实际占有、使用了涉案房屋，方大公司的合同目的已经实现，故郝国伟要求方大公司协助其办理产权过户手续，符合法律规定，本院对此应予支持。据此，原审法院于2014年9月判决：本判决生效后十日内，江西方大钢铁集团有限公司协助郝国伟将坐落在北京市西城区×××10号的房地产（房屋建筑面积10间127.20平方米）过户至郝国伟名下。判决后，方大公司不服，向本院提起上诉。上诉理由为：郝国伟迟迟不办理土地初始登记，致使我公司长期承担诉争标的的不可抗力的风险。郝国伟到2009年9月14日支付转让款时，已经逾期付款。郝国伟违约在先，导致合同目的不能实现，其责任应当自行承担。方大公司请求二审法院依法改判，驳回郝国伟的诉讼请求。郝国伟同意原判决。二审中，本院查明的事实与原判决认定的事实相同。本院认为：郝国伟与南钢公司签订的《产权交易合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同约定“乙方申请受让时缴纳的叁拾万元保证金转为定金，在产权交易合同鉴证后由南昌市产权交易中心转付给甲方。乙方在六个月内为甲方办理好土地初始登记，并缴纳土地出让金及相关税费。乙方在付清全部购房款后甲方为乙方出具房产及土地过户所需的相关法律文书。定金于乙方付清差额房款后转为价款”。合同签订后，郝国伟于2009年9月14日向方大公司支付了全部购房款，方大公司予以接收并开具收款收据，并未对郝国伟付款的期限提出异议。经查，郝国伟未在约定期限内办理完成土地初始登记并非郝国伟怠于履行合同义务所致，故其行为不构成根本违约。方大公司已经收取了全部购房款，其合同目的已经实现，郝国伟要求方大公司协助其办理产权过户手续，于法有据，应予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。方大公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费各70元，均由江西方大钢铁集团有限公司负担（一审案件受理费于本判决生效后七日内交纳，二审案件受理费已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 高宝钟审 判 员 霍翠玲代理审判员 马 潇二〇一五年二月十五日书 记 员 李 丽 来源：